蕲春人民广场项目定位分析报告.docx
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蕲春人民广场项目定位分析报告
蕲春人民广场项目定位分析报告
一、蕲春县基本概况
1、地理位置
蕲春县位于湖北省东部,大别山南麓,长江中下游北岸;
东北邻安徽省,东南面接江西省,素有“吴头楚尾”之称;
蕲春历为水陆交通要冲,中部重要的商品集散中心。
2、基本情况
面积:
2397.6平方公里。
总人口:
108.3万人其中,城区人口约30万多人,农业人口78万人。
下辖乡镇:
15个乡镇办和2个省管开发区(蕲春经济开发区、李时珍医药工业园区)。
支柱产业:
医药化工、纺织服装、粮油加工、
森工建材。
3、经济环境:
蕲春经济总量保持快速稳定增长,并呈跨越式飞速发展势头。
蕲春2012年GDP在黄冈市所有县市中占前三位。
年份
GDP
同比增长
居民人均可支配收入
同比增长
固定资产投资
同比增长
2011
74.77亿元
14.5%
7501元
26.13%
49.1亿元
71.9%
2012
84.77亿元
14.8%
11110元
14.7%
75.3亿元
53.5%
年份
财政收入
同比增长
社会销售品零售总额
同比增长
2012
8.8亿元
34.38%
39.04亿元
22.4%
4、综合实力
2012年地区生产总值143.1亿元,按可比价格计算,比上年增长10.9%,产业结构进一步优化,二三产业发展加快,第一产业增加值35.33亿元,增长4.8%;第二产业增加值57.85亿元,增长16.6%;第三产业增加值49.92亿元,增长8.8%。
三次产业结构比由2011年的:
25.5:
38.8:
35.7调整为24.7:
40.4:
34.9,第二产业的支柱作用突现。
人均地区生产总值18830元,按可比价计算,增长10.3%。
5、产业结构
各行业增加值情况(%)
2012年
占GDP比重(%)
总量(亿元)
增幅(%)
地区生产总值
143.1
10.9
100
第一产业
35.33
4.8
8.6
第二产业
57.85
16.6
62.1
第三产业
83.35
8.8
29.3
交通运输、仓储和邮政业
4.88
2.3
1.7
批发和零售业
21.46
15.4
7.5
住宿和餐饮业
5.89
13.5
2.1
金融业
16.56
3.1
5.8
房地产业
8.72
-10.7
3.1
营利性服务业
12.30
3.5
4.3
非营利性服务业
13.54
10.2
4.8
6、现有商业状态
①蕲阳路、漕河大道、蕲春大道和四路、三路所构筑的井字型区块形成核心老商业街区,
②商业设施普遍规模小,布局凌乱,氛围不够、缺少凝聚力,
③商品经营档次低,缺乏特色,品牌理念淡薄
④部分蕲春居民消费外溢到黄石、武汉等地,
新商业街区有待开发和打造,需要重新梳理其商业脉络。
目前主要商区租金情况
路段
业态
商铺面积(㎡)
租金(元/㎡/月)
工贸市场
副食
20
75
工贸市场
家俱
35
40
齐昌大道
农贸
25
60
蕲阳大道东
汽配
40
50
蕲阳大道
餐饮
100
90
漕阳大道
品牌服饰
30
120
齐昌大道南
建材
30
70
豁口路
农贸批发
20
70
步行街
服饰
30
50
纺织街
服饰
40
50
大转盘
五金
60
30
●李时珍开发新区沿街商铺租金价格较低,基本在20-30元/㎡/月左右;老城区中心沿街商铺在50-70元/㎡/月左右,人流旺盛区高达100-150元/㎡。
●单间商铺设计面积较小,开间在3-4.5米,进深在7-10米,层高为4米
7、蕲春商业市场未来发展趋势
政府规划:
新区为主导,带动全市商业进一步发展
从目前的土地供给与即开发商业来看,结合蕲春城市规划方向,未来蕲春商业将以漕河城区和东南新区作为主力板块,让蕲春整体共同发展。
发展方向:
由分散型的商业中心向聚集的商业中心转移,提供商业契机
现有商业分布零散,经营环境脏乱差,没有一个最中心的商业圈,随着城市的发展,商业模式的升级,将出现集中性大规模商业卖场以及真正的集中型商业中心。
城市空白点:
城市综合体
目前蕲春还没有一个真正意义上配套完善的宜居型社区以及集中的商业中心。
随着经济的发展,城市综合体是商业发展的必然趋势。
二、项目定位
1、项目业态定位:
①蕲春首个具有地标性的城市商业广场;
②蕲春首个一站式消费的商业综合体
③模式:
时尚购物+休闲美食+个性服务
2、项目目标群体定位:
◆企业公务及政府公款消费群体(公款消费族)
◆追求品位尽享成功的老板一族(成功大佬族)
◆中小企业主及中高薪打工群体(高新业主族)
◆彰显个性追求流行时尚的一族(年轻时尚族)
3、项目功能定位:
◆迎合年轻消费群体,注重时尚、流行品牌,价位档次适宜,争取人气。
◆满足家庭消费,注重实惠,成熟品牌,价位中档;既要人气,也要利益。
◆争取大佬消费、高薪与公款消费,注重面子消费及便利消费,知名品牌,价位中高,让外流消费逐步回流。
◆通过多种业态荟萃品牌,中高档拦截外流,中低档赢得人气,锁定蕲春各个消费阶层的需求,并引导、拦截外流消费,争取让客户回流本地。
4、项目定位综合概述:
打造集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体,满足蕲春吃喝玩乐购,并进一步辐射周边城市的蕲春城市商业中心(广场/综合体)。
Ø充分利用城市地标性建筑的优势,将购物与景观融为一体,打造城市旅游和婚纱摄影的独特景点。
Ø结合历史,将文化融入商业,做可持续发展、具有生命活力的商业文化产业。
Ø立足本地市场,辐射武汉、黄石等周边部分地区,做有自己特色的一站式消费的城市综合体
5、项目业态规划:
购物类:
超市,时尚服饰、钟表、黄金珠宝、箱包、鞋帽,化妆品、通讯数码等;
服务类:
婚纱摄影、婚庆公司、银行、邮政、电信营业点等;
餐饮类:
中餐、西餐厅、特色餐饮等;
休闲类:
咖啡厅、茶座、美容、美发、美甲、足疗、SPA、游泳、健身等;
娱乐类:
影城、KTV等。
三、项目的项目优劣势分析:
优势:
A.和蕲春消费者日趋增长及提升的消费能力相吻合;
B.与政府规划相连接,填补城市商业的空白;
C.业态整合竞争力高、抗风险能力强;
D.目标群体覆盖率高,强调以平民大众的时尚来锁定目标客户群体。
E.项目建成后将促使武汉、黄石等地部分消费外溢回归。
劣势:
A.本案所处的地理位置离核心商圈有一定的距离,培养市场人气需
要一定的时间,商业氛围形成有待时日;
B.蕲春城镇常驻人口偏少,青壮年外出务工者较多,
C.物业实行产权式销售,会给后期运营资金运作上带来压力。
四、项目业态布局(彩色业态布局图)
五、已有意向入驻的主力店:
超市:
北京华联电器:
国美影城:
香港嘉禾院线
儿童乐园:
长江7号
六、项目产生的社会效益
1、对业主:
a.全新的规划装修,促使业主的物业增值
b.繁荣商圈的人气聚集,使得物业商业价值飙升,产权人固定值产值大大升值
2、对管理者:
物业的成功运营,使得物业附加值和开发商信任度被市场认可,为市场的不断扩张提供强劲的基石。
3、对经营户:
a.提供良好的创业平台,成就了一大批本土以及外来创业者的财富梦想,
b.为经营者提供了品牌连锁和品牌扩张的桥梁
4、对消费者:
为消费者提供了环境优越、产品丰富、服务完善的购物平台
休闲娱乐平台、追求潮流享受时尚的平台,
5、对社会:
a.中低端价格定位,时尚精品的打造,一系列创新的概念都极大丰富了蕲春的商业业态,填补了当地商业空白,为蕲春的经济建设做出贡献;
b.为社会提供了大量的就业岗位
七、经营模式
采用“三权分离”经营模式为主
1、经营权和管理权分离——由专业的商业经营管理公司统一策划、定位、布局、招商、运营管理,在满足经营管理公司的所有条件下商家可自行经营商铺。
2、产权与经营权分离——自用客户在购买商铺后,必须服从经营管理公司对整体商业经营布局的要求,根据实际的经营主题、业态进行商业活动。
3、投资与自用分离——投资客户在购买商铺成为业主后,统一委托经营管理公司进行招商运营及日常经营管理,其投资回报由经营管理公司统一支付。
4、在规定期限内小业主如果要转让,必须按照租赁合同的约定提前通知经营管理公司,并且受让方必须接受原有的委托经营管理合同条款
湖北瀚文置业
2013年9月15日
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