雍景湾销售百问调整.docx
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雍景湾销售百问调整
招
商
·
雍
景
湾
销售讲义(8.22)
编写销讲的目的在于,可以使业务人员以最快、最效率的了解项目的基本情况,其作用在于对项目的入门了解。
因此,在此前提下订立此销售讲习,以便大家尽快掌握项目情况,更多的需要以此为本,建立在对周边市场的充分了解,在后续的业务工作中不断的增加自己的东西,才是真正的了解项目。
目录
第一章.户型构成及说明…………………………………………3
第二章.理念篇——小区概况、建筑理念………………………9
第三章.工程篇答客问……………………………………………12
第四章.合作单位…………………………………………………14
第五章.招商品牌介绍……………………………………………15
第六章.项目配套…………………………………………………25
第七章.物业篇……………………………………………………34
第八章.项目说辞…………………………………………………43
第九章.签约、限购、贷款政策…………………………………51
第十章.装饰建材及经济指标……………………………………54
第十一章.销售接待管理制度……………………………………58
第一章一期户型构成及说明
一、项目数据指标
序号
指标名称
指标数据
备注
1
总占地面积
86032㎡
2
总建筑面积
75746.69㎡
3
住宅建筑面积
42807.1㎡
规范要求不大于51619.2㎡
4
地下建筑面积
31249.13㎡
5
公益及商业建筑面积
1861.04㎡
销售厅(后做物业管理)
6
容积率
0.52
规范要求不大于0.6
7
建筑覆盖率
23.38%
规范要求不大于35%
8
绿地面积
42790㎡
规范要求不小于45%
9
绿地率
49.7%
10
总居住户数
168户
11
总居住人数
504人
户均3.2人
12
机动车车位数
352辆
规范要求2辆/1户
第一期户型情况
户型
单位面积
地下面积
单套总面积
单位数量
比率%
A
239.64
100.38
340.14
7
4.2%
A’
238.39
99.78
338.23
6
3.6%
B
241.9
80.52
322.42
7
4.2%
B’
240.18
80.52
320.7
6
3.6%
C
255.54
94.87
352.46
6
3.6%
C’
255.05
94.87
351.15
44
26.2%
D
252.31
83.59
336.62
33
19.6%
D’
251.45
83.59
335.84
34
20.2%
E
270.28
113.99
384.16
15
0.9%
E’
270.28
113.99
384.16
10
0.6%
合计
42746.18
15541.8㎡
3465.88㎡
168套
100%
二、户型说明(各户型特点、优缺点)(分户型的开间、房间数、花园面积、功能性等的具体阐述)
最南和最北排共25户(其中D’12户;D6户;E3户;A’2户;B’2户)为地面停车,每户2个车位。
自行车位(均在住宅地面私家庭院内布置),
层高:
地下室3.6米、一层3.6米、二层3.2米、三层3米
(一):
A户型7套A’户型6套(双拼别墅)
总面积A:
339.64㎡、A’:
338.17㎡
A户型面积:
地上239.64㎡,地下100.03㎡,面宽6.9m。
(南进门)
A’户型面积:
地上238.39㎡,地下99.78㎡,面宽6.9m。
(北进门)
1:
所有的室内空间,地下室,均有很好的采光和通风。
2:
每户均有2个地下小汽车停车位,2个自行车位,更可直接入户、达到真正的人车分流设计,充分保证业主人身及车辆安全。
3:
地下室方正,配有22㎡下沉式庭院,光线通透
4:
一楼南北双向花园设计,景观更优
5:
南北双入户设计,出行便利,更显大气
6:
走道式入户,私密性强,空间利用性大
7:
客厅方正,层高3.6m,南向带花台设计,更添情趣
8:
中西式厨房设计,实用性更佳,餐厅采用挑高设计层高达到6.8米
9:
二楼南北双套房设计,均带内卫,实用性高。
10:
二楼、三楼主卧卫生间全为南向设计,采光、通透性更佳
11:
二楼南向卧室带12㎡阳台,更显舒适。
12:
一二楼为中厅设计,光线视野更宽阔
13:
三楼豪华套房设计,集书房、衣帽间、超大洗浴室,更有14㎡景观露台为一体,功能性强。
14:
三楼配有3个景观阳台,270度视野绝佳
15:
该户所有位置均分布在项目边套位置,交通、采光、视野、景观较优
(二):
B户型7套B’户型6套(双拼别墅)
总面积B322.42㎡、B’:
320.7㎡
B户型面积:
241.9㎡,地下室:
80.52㎡面宽7.4m,(南进门)
B’户型面积:
240.18㎡,地下室:
80.52㎡面宽7.4m,(北进门)
1:
所有的室内空间,地下室,均有很好的采光和通风。
2:
每户均有2个地下小汽车停车位,2个自行车位,更可直接入户、达到真正的人车分流设计,充分保证业主人身及车辆安全。
3:
地下室方正,配有25㎡下沉式庭院,光线通透,区域功能分布明显
4:
双重三面立体式的花园庭院,层次鲜明,在南北两向,均有花园。
5:
南北双入户设计,出行便利,更显大气
6:
平面布局合理,底层的北面是厨房和餐厅,中西式厨房设计,实用性更佳,南面35㎡客厅,层高3.6m,宽阔舒适,方正实用,形成区域分明的使用空间
7:
客厅南面为凸字形阳台,私密性更强,空间利用率高。
8:
二楼拥有三个观景阳台,视野宽阔,观景的效果一流。
9:
二楼、三楼主卧卫生间全为南向设计,采光、通透性更佳
10:
:
二层南面主卧室为套房设计,拥有超大洗浴室,衣帽间为一体,功能齐全。
11:
三层的南向为豪华主卧套房,拥有超大独立卫生间、衣帽间、书房。
南北双向超大观景露台。
12:
三层户型布局更可合理化分配做成双卧室设计
(三):
C户型6套C’户型44套(独栋别墅)
总面积C:
350.41㎡、C’:
349.92㎡
C户型面积:
255.54㎡,地下室:
94.87㎡面宽11.4m(南进门)
C’户型面积:
255.05㎡,地下室:
94.87㎡面宽11.4m(南进门)
1:
所有的室内空间,地下室,均有很好的采光和通风。
2:
每户均有2个地下小汽车停车位,2个自行车位,更可直接入户、达到真正的人车分流设计,充分保证业主人身及车辆安全。
3:
地下室方正,配有20㎡下沉式庭院,光线通透,区域功能分布明显
4:
双重三面立体式的花园庭院,层次鲜明,在南北两向,均有花园。
5:
南北双入户设计,出行便利,更显大气
5:
平面布局合理,底层的北面是厨房和餐厅,中西式厨房设计,实用性更佳超大餐厅,景观视野绝佳,更添贵气。
南面35㎡客厅,层高3.6m,宽阔舒适,方正实用,形成区域分明的使用空间
6:
二楼拥有三个观景阳台,视野宽阔,观景的效果一流
7:
二层南北双套房卧室,均带内卫,设计合理:
,实用性佳
8:
二层南边豪华套房自带阳台,衣帽间,方便实用,观景的效果一流。
9:
二层北卧室带有10㎡大露台,景观休闲娱乐皆可。
10:
二楼、三楼主卧卫生间全为南向设计,采光、通透性更佳
11:
三层的南向为豪华主卧套房,拥有超大独立的卫生间、衣帽间、书房、南北双向超大观景露台(C’主卧阳台小于C)。
12:
三层户型布局更可合理化分配做成双卧室设计
(四):
D户型33套D’户型34套(独栋别墅)
总面积D:
336.16㎡、D’:
335.3㎡
D户型:
252.31㎡,地下室:
83.85㎡,面宽9.6米(北进门)
D’户型:
:
251.45㎡,地下室:
83.85㎡,面宽9.6米(北进门)
1:
南北双入户设计,出行便利,更显大气
2:
所有的室内空间,地下室,均有很好的采光和通风。
3:
每户均有2个地下小汽车停车位,2个自行车位,更可直接入户、达到真正的人车分流设计,充分保证业主人身及车辆安全。
4:
地下室方正,配有30㎡双下沉式庭院,光线更加通透,区域功能分布明显,功能性强,更显大气
5:
双重三面立体式的花园庭院,在不同的层高,在南北两向,均有花园。
6:
1:
1豪华进深比例,9.6m阔绰开间,客厅餐厅平面布局合理,景观视野绝佳,更添贵气。
层高3.6m,宽阔舒适,方正实用,形成区域分明的使用空间
7:
中西式厨房设计,实用性更佳
8:
楼梯位于北部,空间利用率佳
9:
二层双开间朝南设计,光线更佳,设计合理,布局紧凑。
10:
楼梯北部设计180度露台设计,景观视野宽阔
11:
二楼卧室均有4.2m以上开间,宽敞舒适。
设有大面积衣帽间设计,储物便利。
12:
北侧更有露台设计,方便实用,观景的效果一流。
(D’南向卧室无阳台,D有)
13:
三层的南向为豪华主卧套房,拥有超大独立的卫生间、衣帽间、书房、南北双向超大观景露台,书房与阳台相连,景观更佳,(D’南向双开间均有阳台,D只有书房有)
14:
三层户型布局更可合理化分配做成双卧室设计(D’南向双开间均有阳台,D只有书房有)
(五):
E户型15套E’户型10套(独栋别墅)
总面积E/E’:
384.27㎡
E/E’户型面积:
270.28㎡,地下室面积113.99㎡面宽11.7m
E为北进门,E’为南进门
1:
拥有113㎡最大面积的地下室,地下室方正,配有30㎡双下沉式庭院,光线更加通透,区域功能分布明显,功能性强,更显大气
2:
每户均有2个地下小汽车停车位,2个自行车位,更可直接入户、达到真正的人车分流设计,充分保证业主人身及车辆安全。
3:
双重三面立体式的花园庭院,在不同的层高,在南北两向,均有花园。
4:
三个出入口,南入口,北入口,侧入口。
最大限度的满足了住户的便利性。
更显大气
5:
豪华中西式厨房,面积最大,宽敞舒适
6:
客厅餐厅南北分离设计,布局合理,
7:
餐厅为托斯卡纳主打八角窗设计,采光、通风、景观视野绝佳,更添贵气。
8:
10.5m豪华开间,客厅层高3.6m,宽阔舒适,方正实用,形成区域分明的使用空间,
8:
一楼配有南向卧室,居住结构合理。
9:
二楼南北双套房设计,双卫设计,布局合理。
10:
二楼南向豪华主卧,超大南向阳台,景观舒适度高,拥有独立卫生间、书房、衣帽间套房设计,功能性强。
11:
北向八角卧室设计,采光更佳。
12:
北向更有大面积可利用空间做套房设计。
第二章、理念篇——小区概况、建筑理念
一、小区概况:
一期技术指标:
基地面积:
86032平米
总建筑面积:
75746.69万平米
住宅建筑面积:
42807.1平米
物管用房建筑面积:
1396平米
其它建筑面积:
31691.9平米
小区交通设计:
——小区入口设置:
东侧亭盛街设置一个,西侧康洲街设置一个
——小区内部道路路:
主道路6(5+1)米宽,人行道路1.米宽,车行道路5米宽。
——小区步行空间:
小区内部组团式绿化
——小区中心广场活动空间:
小区内部组团式绿化
——小区内部停车场:
小区及通车报规总数为352部,其中地下为289部,地上为63部,其中地上车位中包括50部住户配置车位(25户),13部公共配置车位。
自行车车位均在住户院落中,不集中设置。
二、建筑设计理念:
采用纯正意大利托斯卡纳建筑风格,托斯卡纳风格是乡村的,简朴的,但更是优雅的。
托斯卡纳建筑轻盈、绚丽,线条简洁、利落,以完美协调的手法呈现浪漫和高贵的气质。
所采用的建筑材料,一般会给人斑驳的、手工的、比较陈旧的感觉,但却有非常亲和的视觉感和生态性,手工感是托斯卡纳风格建筑的典型特征,体现了托斯卡纳建筑的品质。
闲适、自然、浪漫却不乏宁静是托斯卡纳建筑所蕴含生活方式的精髓所在。
三、商业街和样板房的理念
雍景湾A户型设计理念
本案采用了美式古典风格,融入了自然、古朴的元素,整个空间透着悠闲、舒适、古朴的味道;有个性的地下室设计显露着美式古典、粗犷、大气、自然的气息;各项功能凸显出主人对美式古典生活的热情;丰富的配饰自然中透着古典元素,体现出主人崇尚自然、舒适的生活理念。
空间的色彩搭配自然、稳重、和谐,很好地烘托出了美式古典韵味的居家风范。
雍景湾C户型设计理念
在布局上突出了空间的轴线对称,通过设计整合来营造出恢宏的气势、豪华舒适的空间。
主面造型设计精致、做工考究,细节处理上运用了法式的廊柱、雕花、线条等,处处无不透显出法式的浪漫风情;在典雅中又能彰显出贵族之风范。
表面细节处略带雕花暗纹,和谐的色彩搭配,配合造型上的弧形曲度,突显出主人的高贵气质与涵养;运用现代手法精彩地演绎了古典之优雅。
开放高挑的空间结构,点缀的饰品与植物,精致考究的家具,处处都弥漫着一种浪漫的氛围,任何一个角落,都体现出了主人悠然自得的浪漫生活和阳光明媚的心情。
D户型样板房
设计风格:
西班牙风格
西班牙风格,其实是地中海风格的一种,只是更多的受伊斯兰教的影响,显得更神秘、内敛、沉稳、厚重一些,色彩也更古朴。
西班牙风格,热情洋溢、自由奔放、色彩绚丽。
不需要讲究太大的技巧,而是保持简单的信念,捕捉光线、取材于自然,大胆而自由地运用色彩、造型。
功能分区:
整个房子的面积300多平米,地上三层,地下一层,一楼是客厅、餐厅、厨房,二楼是次卧和儿童房,三楼是主卧室以及书房。
每个房间都有独立卫生间。
地下层的空间以娱乐为主。
设计理念:
材料的运用:
公共区域的墙面采用手工抹灰墙的艺术化处理,具有非常亲和的视觉感和良好的生态性,也是西班牙独具的特色之一。
墙面色彩比一般情况下更为鲜艳,表达强烈光照下的健康和浓烈。
公共区域的地面采用仿古砖,仿古小花砖用来点缀天花和部分墙面等,使得空间出彩不少,在部分公共区域采用了马赛克作为地面铺装材料,无一不体现西班牙风格。
做旧是西班牙风格里运用到的手段,尽管每个细节都精雕细琢,但通过做旧,给人斑驳、手工的、耐用的感觉,不强调奢华而是温馨。
软装方面:
客厅上空高悬的铸铁吊灯、质朴的壁炉、拱形的结构、深色的木制,散发一种古朴、典雅的气息,古典的氛围将空间点缀得十分雅致大气。
客厅及卧室的地毯是正真的全手工,用羊毛和天然麻染色编织而成。
依循前辈艺术家的足迹,在接受了现代简约风格的洗礼后,如今的西班牙家具,注重曲线弧度的造型,工于细节处理,尤其是柔美线条的运用和一些装饰性题材的发挥。
其美观程度让人觉得即使经年累月地摆在家中也不会过时。
第三章、工程篇(一期)
1、开工日期?
封顶日期?
竣工日期?
交楼时间?
答:
开工日期2011-3-10。
结构封顶日期2011-6-22,交楼时间2011-3-31
2、采用何种建筑结构和设计?
有何优点?
答:
异型框架结构。
优点:
室内空间开阔、除柱子外墙体可以自由取舍、转角处没有柱子凸出在墙外。
3、别墅花园的面积有多大?
答:
90-150平米
别墅之间的前后间距是多少?
答:
11米—17米
4、抗震等级为几度?
防火级别为多少?
答:
抗震设防烈度六度,框架结构抗震等级四级,防火等级二级。
5、住宅标准层高?
答:
一楼层高3.6米,二楼3.2米,三楼3米。
6、地下室层高?
答:
3.6米。
7、客厅层高?
答:
3.6米
8、墙体、飘窗、阳台的计算方法及其依据?
答:
按照国家标准
9、有无排烟系统?
如何设置?
答:
有,每套住宅的厨房都设有排烟道
10、水管是否入墙?
是否预留热水器的冷热水管?
答:
没有入墙,厨房卫生间预留冷水管,未预留热水管
11、门窗采用何种材料?
厚度?
隔音效果如何?
答:
主入户门采用总厚度50MM的实木门,其他室外门采用断桥铝合金中空玻璃推拉门或平开门。
12、小区最南边和最北边的停车位具体在什么位置?
是否有遮雨棚等安保措施?
答:
一部在自家庭院,一部安排在道路上,无遮雨棚。
13、组团地下车库的凸出采光井如何修饰及处理?
是否在私家花园外围?
答:
采光通风井出地面高度为1300,采光井周边种植绿篱遮挡,在私家花园外围
14、地下室是否可以做卫生间?
答:
需要小业主自行购买污水提升泵,并自行安装接管。
15、地下室及下沉式花园污水是如何处理的?
每户是否配有排水排污水泵,还是组团性质,容量有多大?
答:
地下室及下沉式花园是雨水管,有组团的户型通过埋管至组团车库内,集中提升排放;无组团部分,通过排水泵提升直接排至室外。
容量为1.5KW。
16、组团式地下车库配有几个走道式楼梯?
答:
每个地下组团车库只有一个楼梯疏散口。
17、小区中央的2个配电房多大?
垃圾房是多大?
答:
小区中央只有一个配电房,地上面积:
192.51平米垃圾房面积:
19.46平米,会所配电房面积:
220平米
18、每户的私家花园是如何围隔的?
答:
(详景观法国冬青绿篱围挡)
19、私家花园台地多少公分?
回土多少公分?
是否可以种植大型灌木?
答:
(详景观私家花园标高与外围基本一致,回土约1米,可以种植大型灌木
20、顶层即主人全套房室内屋顶是坡屋底还是平吊顶?
顶层隔热如何处理?
答:
结构为坡屋面,挤塑聚苯板60厚保温层,有装修平吊顶的条件。
21、隐形消防通道如何使用?
配比数据?
能否在总平图中示意位置?
答:
发生火灾时使用。
无配比要求,总平面图中已有显示
22、三层的阳台的栏墙强有多高?
答1.1米
23、室内采光门窗是否预留遮阳及防雨设备,如何处理?
答:
外窗采用固定外遮阳(木构件、阳台挑板),外窗水密性等级为3级。
气密性4级,外窗洞口三遍增设JS防水一道。
24、抬地式花园是否有堆土,还是在南面直接是宅前过道?
答:
(详景观)
25、堆土能否种植树木,大型灌木可以存活吗?
答:
有1米左右覆土,可以种植大型灌木
26、地上及地下访客车位在什么位置?
答:
地上在会所附近设置访客车位,地下车位考虑向业主出售。
27、下水道井口是否在私家花园内?
如在花园内,最多有几个?
每户的井盖如何处理?
建议要避免集中在一户的庭院内。
答:
部分在私家花园内,每户最多2-3个,在绿地内井盖做植草井,通过绿化遮盖;铺装井盖做不锈钢下沉式井盖,表面铺装与周边材质相同。
29、地源热泵是否可以做?
答:
地源的井不能在室外打,以免破坏室外的强弱电雨污水等管线
30、售楼处以后的用途是物业用房还是小区会所?
答:
1#楼通过园区规划及国土的审批功能为“社区服务中心”
31、根据了解每户均设置了空调机位的地方,请在图纸上示意具体位置。
答:
每户是考虑了预留安装空调机位的位置,但并不是已经设置该位置。
预留可安装空调机位的位置在下沉庭院内。
32、地下室有台阶的小房间,是什么作用呢?
答:
该房间由住户自行砌筑,毛坯交房不设置该房间,,该部位的设备为太阳能热水器的集水箱。
33、有无宽带网和视频网?
网络服务商为哪家?
答:
有。
中国电信
34、小区智能化设施介绍、安保、消防系统情况?
是否允许装防盗网?
有无红外线监控?
可视对讲系统是否彩屏?
答:
智能化设施具体为:
楼宇彩色可视对讲系统、周界红外线报警系统、电子巡更系统、闭路电视系统、家居报警系统、背景音乐广播系统、门禁管理系统。
消防系统为室外消火栓。
有红外线监控。
可视对讲系统是彩屏。
第四章、合作单位
i.住宅施工单位的资质等级?
以往施工过的楼盘?
答:
一标段:
南通建筑工程总承包有限公司
C01、C02、C03、C04组团2、3、5、6单栋
二标段:
江苏天宇建设工程有限公司
C05、C06、C07、C08组团
三标段:
中国建筑一局(集团)有限公司
C09、C10、C11、C12组团,56、57、58、59单栋
以上公司均为特级资质,是我司长期合作伙伴。
ii.监理单位?
资质等级?
曾监管过哪些项目?
答:
苏州科正工程管理咨询有限公司监理有限公司。
一级监理资质,是我司深圳项目的长期合作伙伴。
iii.建筑和规划设计单位?
资质等级?
以往设计产品?
答:
苏州规划设计研究院甲级设计资质,
环境设计单位?
资质等级?
曾设计过的知名作品?
答:
深圳红景天观景园林设计公司。
甲级(一级)设计资质
第五章、招商、九龙仓品牌介绍
一、发展商是谁?
开发过哪些项目?
声誉如何?
传承百年使命,引领中国房地产业绿色发展
招商局地产控股股份有限公司(简称“招商地产”)是香港招商局集团核心产业之一,是中国最早的房地产公司之一,国家一级房地产综合开发企业,是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团,总资产达598亿元。
公司总部设于深圳,公司A股、B股在深圳证券交易所上市,B股在新加坡证券交易所第二上市。
招商地产以倡导“社区综合开发模式”、“绿色地产开发理念”、“全程服务体系”被誉为中国地产界“可持续发展”最早的践行者和成功典范。
公司因合理业务结构布局所带来的丰厚经常性利润,被誉为“最具抗风险能力的开发商”。
历经27年的发展,招商地产对中国改革开放前沿——蛇口半岛进行城市化运营的探索和开发,将一片沧海滩涂建设成如今的山海间绿色家园。
开发项目涉及别墅、写字楼、工业园区、商业配套、大型综合性商品住宅及城区公用设施,所开发产品均成为不同阶段房地产市场区域的焦点以及行业标榜。
公司拥有的园区配套产业:
招商局物业管理有限公司、招商供电公司,通过专业优质的服务,将产业链条延伸至房地产开发的其他领域,并不断完善对社会和客户的承诺,完善社区综合服务。
公司现已形成自身发展的核心价值体系:
可持续发展的绿色生态开发理念、综合的社区资源整合开发能力、租售并举的产品结构形态、完善的全程服务体系,同时以优良的资金运作保证及招商局集团的大力支持,赢得市场认同。
招商地产秉承“家在,情在”的品牌追求,力求以稳健、持续增长的发展理念和经营之道,专注于开发优质绿色房产项目,将绿色低碳理念贯穿于公司运作的每个过程,为客户提供舒适生活空间,致力于树立良好企业公民形象,并最终赢取投资者、市场和业界尊敬,成为中国最优秀的房地产品牌企业之一。
公司运营数据
2010年,招商地产在施面积逾450万平方米,全年累计出租物业面积700万平方米,在管物业管理面积1500万平方米。
截至2010年底,公司分别在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州、惠州和厦门14个大中城市拥有44个房地产项目,以前年度累计开发面积逾1800万平方米。
2010年,公司实现营业收入总额137.82亿元,归属于上市公司股东的净利润20.11亿元,较上年同期增长22%。
营业收入中:
商品房结转收入119.83亿元,结算面积92.61万平米。
投资性物业租赁收入5.17亿元,租赁面积累计达703万平米;
园区供电销售收入6.22亿元,售电81,043万度;
2011年度经营计划
2011年,公司计划新开工项目43个,新开工面积277万平米,年末在建面积425万平米,计划竣工面积147万平米。
计划销售面积120万平米,销售金额超200亿元。
公司将以“放眼十年”的战略眼光,怀着“跨越发展”的决心谋篇布局,为新十年的征程打造良好的开局。
公司荣誉
多年来,公司获得多项荣誉,在介绍公司荣誉时,按如下标准说辞:
●中国“国资委”重点支持的5家央属房地产企业之一
●中国房地产上市公司TOP10第四
●中国房地产品牌价值10强
●中国18家蓝筹地产企业之一
●中国地产界“城市运
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