【前瞻产业研究院】关于产业地产的三个主要问题Word文档下载推荐.docx
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比如广东省特色小镇示范单位、2017十大产城融合经典案例等等。
这个小镇有与众不同的开发逻辑,甚至与碧桂园过往的项目相比也是如此,举例来说:
别的产业地产项目,迫于资金压力,又想快速回款,都巴不得能早点把配套的住宅卖出去!
可这个小镇的配套住宅,早已具备了开盘的条件,却迟迟没有对外销售,因为他们认为住宅是为产业提供服务的,得优先即将入驻的企业……
潼湖科技小镇的逻辑如此与众不同,和它的开发组合有关。
这个项目是由中城新产业与碧桂园合作开发的。
业内人士认为,产业地产虽然比住宅开发“麻烦”,但做得好一定比住宅开发还赚钱!
前提是得用正确的逻辑来干!
关于产业地产的三个天问
天问一:
是产业为地产服务,还是地产为产业服务
要回答这个问题,就先要搞清楚,为产业而地产,和为地产而产业,有什么本质的区别。
可以用大家都熟悉的商业地产来分析这个问题。
作为商业地产运营专家,恒隆的重心全部在运营上,想的是如何把自己的商场运营旺。
他们也因此得到回报:
恒隆的商场并不多,市值却有8、9百亿。
而内地某商业地产巨头,虽然也是做商业地产,着力点却在“卖”上,他们拿下综合体的同时,周边还同时做商业街和住宅,他们一心做快周转,要把周边的商业街和住宅卖掉来盈利。
至于综合体本身经营的如何,并不特别重视……
回到产业地产,产业为主还是地产为主,核心在于关键节点的选择。
比如下面这个:
如果是产业为主,当然要优先解决入住企业员工的安居问题。
如果是地产为主,那么就不管卖给谁,卖得越快越好。
天问二:
项目靠什么赚钱?
准备赚快钱还是赚慢钱?
下面这张图,分别是住宅、商业、产业地产的盈利模式和成熟周期。
比较而言,传统住宅开发的盈利模式当然是最简单的,产业地产的盈利模式当然是最费心最复杂的。
但是,从整个市场来讲,整个住宅开发的总规模即将到顶,继续盖住宅卖住宅的简单模式会越来越被动。
存量才是未来的主流市场。
而且,在一二线城市,拿纯粹销售的住宅用地正越来越难。
大部分地块都要求持有一定的面积。
对比而言,在一二线城市周边拿产业用地,特别是高科技产业用地,却比较容易。
为什么呢?
❶地方政府发现,手里可以卖得地越来越少,而卖地、修住宅是“一锤子买卖”,以后几乎没有收入,还要付出。
如果靠卖地收入去维持地方财政,是难以为继的,有断粮的可能。
❷做产业地产,卖地时让一点利,招来一些优秀企业,就可以产生持续的税收,每年都有财政收入,而且越来越多。
对企业来说,虽然运营公寓、酒店、产业地产需要专业、需要耐心,但是风险比较小,不怕调控,有持续的现金流。
而且如果真的运营得好,将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化赚到的钱,可能比开发更多。
美国有一些资产管理公司的市值,远高于开发商。
当然,产业地产要想和传统开发一样赚钱,甚至比开发更赚钱,是有前提的。
具体来说,需要较高的售价和租金,如下图所示。
天问三:
项目的核心是什么?
对于打着产业幌子拿地,还是想做传统开发的房企来说,项目的核心是销售。
对于传统产业园区来说,项目的核心是招商。
而对于中城新产业来说,项目的核心是生态。
也就是说不是自己去找客户,而是给客户一个理由,让它入驻自己的园区。
三种模式的对比如下图所示:
以一线为例,虽然工业用地拿地相对容易,但因为工业用地成交规模大幅上升,目前的产业园区,实际上是供大于求的。
如下图所示:
既然供大于求,那么,为什么客户要入驻你的园区,而不是别人的园区?
企业入驻一个园区有3个理由,如下图所示:
其中,政策服务,大部分地方都做得很好,一些政府自己的园区,甚至不收租金,这一点,企业没法竞争。
而传统园区服务里,做得最好的可能是天安,他们提供商业、食堂、电影院等配套,还有智慧停车等等园区服务,让企业可以做到拎包入住。
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