房地产估价报告成本法.docx
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房地产估价报告成本法.docx
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房地产估价报告成本法
房地产价格评估
实
训
报
告
组长:
王瑶
组员:
李姗姗、王彩虹、韩雪亭
吕新、谢彤、赵欣
一、致委托人函:
……………………………………………………04
二、估价师声明:
………………………………………………………05
三、估价的假设和限制条件:
…………………………………………06
四、估价结果报告:
……………………………………………………07
五、估价技术报告:
……………………………………………………08
(一)个别因素分析:
…………………………………………08
(二)市场背景分析:
…………………………………………08-11
(三)最高最佳使用分析:
……………………………………11-12
(四)估价方法选用:
………………………………………………13
(五)估价计算过程及结果确定:
……………………………13-14
(六)市场风险和变现能力提示:
…………………………15-17
附件
1、估价对象地理位置
2、估价人员资质证书复印件
3、估价机构资质证书复印件
天津市大港区
地球村工程项目评估报告
委托人:
大地12城房地产开发公司
估价机构:
天津市金牌房地产评估有限公司
注册房地产估价师:
王瑶
作业日期:
二O一二年五月二十一日
至二O一二年六月九日
报告编号:
评估字[2012]第2330号
声明:
本报告仅供客户内部使用,版权归巨信房地产评估有限公司所有,未经我公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
一、致委托人函
吕女士:
您好!
受您委托,我公司对位于天津市大港区地球村工程项目完成了价格评估工作。
估价目的是“确定该商品住宅在2010年5月21日的市场价格”。
估价时点为2010年5月21日。
经过实地查看和市场调查,根据委托人提供的相关证明资料,遵照《中华人民共和国房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》及政府有关政策、法规,并根据估价目的,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并对影响估价对象价格的因素进行认真分析,结合估价经验,在满足本次估价假设和限制条件的前提下,经过详细测算后确定估价对象在估价时点的市场价格总价为:
¥200000000元,大写(人民币):
贰亿元整。
估价结果明细表
估价对象名称
建筑面积
(㎡)
每平方米单价
(元/㎡)
市场价值
(元)
天津市大港区地球村小区
200000
5500
7100
欲了解估价对象的权益状况、实体状况及估价结果形成过程等全面情况,应认真阅读“估价结果报告”、“估价技术报告”等估价报告书全文。
天津市金牌房地产评估有限公司
法定代表人:
王瑶
二○一二年五月二十一日
二、估价师声明
(一)我们郑重声明:
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
我们忠实于估价对象的客观现状和现场查看资料,本报告所依据的《房屋所有权证》由委托人提供,委托人应对权属证件的真实、可靠性负责。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系,也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999建标48号《房地产估价规范》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
6、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,并作了详细的记录。
估价人员对估价对象的勘查仅限于估价对象的外观和使用状况,估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任,也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
7、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用,不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供,也不得以任何形式公开发表。
我们不承担由于报告使用不当而造成的一切损失。
8、如发现本报告有关的文字或数字因校对或其它原因出现误差时,请将报告退回本公司进行更正,否则,报告误差部分无效。
三、估价的假设和限制条件
1、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
2、本次评估是以估价对象能够持续使用为前提。
3、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
4、估价对象权属合法、清晰,并能够正常上市交易。
5、本报告估价结果为估价对象在估价时点、规划用途条件下,房屋在现状成新率下的房地产正常市场价格,未考虑未来房地产市场变化对房地产价值实现的影响(因时间变化导致的价格变动,需作相应的调整直至重新出具报告)。
6、本报告估价结果仅指估价对象在估价时点的价值,即已固化在物业上的所有投资,并未考虑估价对象房地产所涉及的债权债务关系。
7、委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产估价所必需的情况和资料,并对所提供情况和资料的真实性、合法性、完整性和有效性负责。
本次估价所依据的有关房地产权属及面积资料由委托人提供,由于委托人提供资料不实造成的失误,受托估价方不承担责任。
8、本次评估采用基于市场的价值标准,未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响,但报告使用者需考虑将来市场变化和短期强制处置等因素,该商铺处置价格可能会低于市场价格。
9、本估价报告应用范围为委托人确定该商铺的市场价格提供价值参考,若改变估价目的及使用条件需向本估价机构咨询后重新出具报告。
10、本报告估价结果是反映在本次估价目的下的房地产价值,没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜,以及特殊交易可能追加付出的价格对本次估价价值的影响。
当上述条件发生时,本次估价失效。
11、本估价报告自出报告之日起一年内有效,委托人和报告使用人应定期或在房地产市场变化较快时对房地产抵押价值进行再评估
四、估价结果报告
委托人
吕女士
身份证号
——6234547
联系电话
______
估价
机构
天津市金牌房地产评估有限公司
地址;
天津市大港区地球村
资质等级
一级
联系人
联系方式
王瑶:
估价对象
天津市大港区地球村工程项目
估价目的
确定该商品住宅在2010年7月21日的市场价格
估价时点
2012.5.21
价
值
定
义
房地产市场价值:
该房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本估价报告中估价人员知悉的法定优先受偿款为0元。
公开市场价值:
在公开市场上最可能形成的价格。
公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。
估
价
依
据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国担保法》
3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释;
4、《城市房地产抵押管理办法》;
5、中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999建标[1999]48号《房地产估价规范》;
6、《房地产抵押估价指导意见》;
7、委托人提供《房屋所有权证》复印件;
8、国务院、建设部、甘肃省、兰州市人民政府颁布的有关法规、政策文件;
9、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。
估价原则
(1)合法原则
(2)最高最佳使用原则(3)替代原则(4)估价时点原则(5)谨慎性原则
估价方法
成本法
估价
结果
评估总值
14.2亿
法定优先受偿款
0万元
市场价值
7100元每平方米
大写金额
柒千壹佰元
估价人员
王瑶
估价作业日期
2012年5月21日至2012年6月9日
估价报告应用有效期
自2012年6月9日起壹年内有效
风
险
提
示
1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用维护等因
素变化导致市场价值减损。
2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的市场价值减损。
3、估价报告使用者应合理使用评估价值。
关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象市场价值的影响;关注估价报告出具之后到抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产市场价值进行再评估。
五、估价技术报告
(一)市场背景分析
全国房地产市场分析
1、房地产开发投资完成情况
1-10月,全国房地产开发投资42697亿元,同比增长36.5%,其中,商品住宅投资30022亿元,增长34.2%,占房地产开发投资的比重为70.3%。
11月当月,房地产开发投资4628亿元,增长36.7%。
1-10月,全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米,同比增长28.6%;房屋新开工面积14.51亿平方米,增长48.7%;房屋竣工面积4.85亿平方米,增长9.6%,其中,住宅竣工面积3.93亿平方米,增长7.1%。
1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米,同比增长33.2%,土地购置费8931亿元,增长77.9%。
10月当月,房屋新开工面积1.34亿平方米,同比下降17.4%;房屋竣工面积6531万平方米,下降0.7%,其中,住宅竣工面积5350万平方米,下降3.5%;土地购置面积3302万平方米,增长9.3%,土地购置费924亿元,增长67.4%。
2、商品房销售情况
1-10月,全国商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%,增幅比1-10月提高0.7个百分点。
其中,商品住宅销售面积增长7.4%,办公楼增长25.9%,商业营业用房增长35.2%。
1-11月,商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%,增幅比1-10月提高0.2个百分点。
其中,商品住宅销售额增长12.8%,办公楼和商业营业用房分别增长48.4%和50.2%。
10月当月,全国商品房销售面积10113万平方米,同比增长14.5%,绝对量比10月份增加834万平方米,增长9.0%;全国商品房销售额5286亿元,同比增长18.6%,绝对额比10月份增加210亿元,增长4.1%。
3、房地产开发企业资金来源情况
1-10月,房地产开发企业本年资金来源63220亿元,同比增长31.2%。
其中,国内贷款11245亿元,增长25.0%;利用外资656亿元,增长59.0%;自筹资金23806亿元,增长49.6%;其他资金27513亿元,增长20.4%。
在其他资金中,定金及预收款15935亿元,增长19.4%;个人按揭贷款7937亿元,增长13.2%。
4、70个大中城市房屋销售价格指数
10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,涨幅比10月份缩小0.9个百分点;环比上涨0.3%。
10月份,新建住宅销售价格同比上涨9.3%,涨幅比10月份缩小1.3个百分点;环比上涨0.4%。
其中,商品住宅销售价格上涨10.4%,其中普通住宅销售价格上涨9.4%,高档住宅销售价格上涨14.1%;经济适用房销售价格上涨1.0%。
与上月相比,商品住宅销售价格上涨0.4%,其中普通住宅销售价格上涨0.3%,高档住宅销售价格上涨0.7%;经济适用房销售价格上涨0.1%。
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