福州房地产市场报告.docx
- 文档编号:1338551
- 上传时间:2022-10-20
- 格式:DOCX
- 页数:24
- 大小:106.85KB
福州房地产市场报告.docx
《福州房地产市场报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《福州房地产市场报告.docx(24页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
福州房地产市场报告
福州房地产市场报告
福州飞扬大丰富企业管理策划有限公司
二零零九年九月十四日
公司网址:
联系电话:
0591—
公司地址:
福州市华林路201号华林大厦8F
一、
城市概况
1、城市简介
福州,福建的省会,因千年前城市内遍栽榕树而有“榕城”之称,早在2200年前福建即已建郡,与台湾隔海相望,是首批对外开放的沿海港口城市,也是全国著名的侨乡和台胞祖籍地。
“海纳百川,有容乃大”是福州城市提倡的城市精神
2、行政与人口
福州目前现辖五区、六县、两个县级市和一个经济区,即鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区5个区,闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县6个县,福清、长乐2个县级市和琅岐经济区。
总面积1.2万平方公里,市区面积1181平方公里,2007年底建成区面积182.36平方公里,2008年末,全市常住总人口683万人,市区人口290万人。
3、交通现状
4、区域行政功能
鼓楼:
城市政治、经济、文化中心,是传统的市中心,而中心中的核心就是以东街口为中心的方圆三公里范围内是传统意义上的老城区;
台江:
自古以来即形成商贾云集、车龙马市的商贸区,发展至今,已是有名的辐射全国的小商品物流批发地;
晋安:
以物流、汽配为主;
仓山:
东南部是教育配套集中地,简称仓山老城区,西北部主要规划城市居住区,简称金山居住区;
马尾:
著名的般政文化发祥地,中国清军水师造船厂,时至今日,仍然是中国最具影响力的造船工业区。
二、城市政策导向发展历程
第一政策阶段:
三山二江一条街————闽江时代
规划执行:
2000年前
解读:
以闽江以北区域为主要城市开发重点,以乌山、屏山、于山为中心区向外辐射区域的城市主体中心,向二江辐射,二江指闽江与乌龙江,通过东街口为纵轴核心纽带,实现城市主体架构的串联;
第二政策阶段:
东扩南进西拓————乌龙江时代
规划执行:
2000年---2010年
解读:
以南台岛为中心,沿两江中心向四周发展,东向鼓山方向扩张,打造东部物流及旅游区;南向仓山、城南进发,主以仓山教育及汽车城为主要节点,重点的核心规划为东部新城的打造,西部开发主以大学城及金山区为依托,整体规划旨在将城市中心往仓山转移,打造未来城市新中心,目前已拥有160平方公里建成区,人口近250万。
第三政策阶段:
跨江面海————滨海时代
规划执行:
2010年----2050年
解读:
跨江面海规划的实施,谛造具有划时代意义的海西战略,以一个组团(城市中心区),两翼(南翼福清、平潭与北翼连江、罗源)发展的区域规模实现滨海时代发展,连接东部长乐,实现以滨海中心城市的省会福州为代表与内陆城市相结合的海西整体规划。
小结:
三、城市宏观经济环境分析
1、07—09年8月GDP分析
2、07—09年8月三大产业投资额及其比重
3、07—09年8月地方财政收支状况及房地产所占比重分析
4、07—09年8月居民消费力情况分析
四、房地产当前状况
1、区域市场发展概述
福州市房地产整体发展起萌于90年代,兴盛于本世纪初,于07年达到房地产行业高峰状态,在08年下半年至09年初市场与全国房市同样出现量价齐跌的状况,随着08年刚性需求的释放,今年4月至7月,市场出现短期的回暖现象,但8、9月份,市场在传统“金九银十”热销旺季却反常的出现成交回落的情况,主要的原因还是在于市场刚性需求过后,同时受二套房政策影响,市场又恢复到理性购房的状态。
分析对福州未来楼市的发展趋势,可能会出现波浪式局面,阶段性热销与冷淡的局面仍有可能交替出现,而在中间起关键性决定因素除了刚性需求的走向外、还包括政府相关政策导向及整体城市规划,三力合作共同主导福州楼市未来的市场走向。
现对福州城市区域发展过程进行总结,如下表:
福州市房地产发展阶段分析
发展阶段
年代
阶段特性
房价范围
竞争状况
第一阶段
90年代
以满足简单居住为主的地产开发
1500-2000元/㎡
差
第二阶段
1990年-2000年
以改善性居住为主的开发
2000-2800元/㎡
一般
第三阶段
2000年-2007年
规模、品牌、品质竞争为主的开发
2800-6000元/㎡
激烈
第四阶段
2007年至今
创新、独特性、人性化的成熟开发
6000-10000元/㎡
相对激烈
2、当前区域各板块简析
各板块状况分析
板块名称
产品类别
价格区间
推广重点
市中心板块
高层及超高层,包含单身公寓、大型商业及写字楼
8000-11000元/㎡;
城市中心希缺性
五四北板块
高层、小高层、别墅
7000-9000元/㎡,别墅1万/㎡以上;
城市后花园
东区板块
高层、小高层、多层
6500-8000元/㎡
城市发展主方向,走性价比路线,注重升值
大学城板块
别墅、多层、小高及部分高层
5000-7000元/㎡
大学城教育资源及低密度居住氛围
金山板块
高层为主,早期以多层为主,少量别墅
6000-80000元/㎡
城市CLD区
城南板块
小高层、高层
6500-9000元/㎡
城市主要发展方向,强调未来升值及地段优势
江滨板块
高层
10000-15000元/㎡
稀缺江景资源及不可复制滨河景观带
小结:
3、07—09年8月福州房地产数据分析
3.107—09年8月福州房地产宏观数据分析
1
房地产投资(万元)
3764663
25.0
3098039
-17.7
1977567
-2.1
2
施工面积(万方)
2375.4
11.7
2486.23
2.2
2398.37
8.7
3
新开工面积(万方)
539.45
-34.5
539.45
-34.5
257.13
-9.6
4
住宅施工面积(万方)
2034.1
12.4
2131.69
2.3
2027.53
6.7
5
竣工面积(万方)
474.1
-1.1
256.19
-46
247.11
119.3
6
住宅竣工面积(万方)
411.8
0.2
227.07
-44.9
207.80
108.7
7
商品房销售面积(万方)
645.63
-2.9
344.10
-46.17
413.69
105.2
8
住宅销售面积(万方)
592.53
-4.6
320.68
-45.9
388.65
107.9
9
商品房销售额(万元)
3343512
14.4
1949828
-41.7
2711698
131.7
10
商品住宅销售额(万元)
2903189
17.5
1730134
-40.4
2471142
138.0
【简析】:
从上表中我们可以得出几个结论:
结论一:
存量房基数大
截至2009年8月份为止,福州市商品房住宅施工面积为2027.53,按2009年全年销售面积500万方计算,福州市在不增加新增住宅供应量的情况下,存量房可支撑4年左右的去化。
而易居研究院在今年上半年对全国35个城市的房地产调研报告中也表明。
福州潜在存量房消化周期甚至有超过60个月,虽然虽然09年4月—7月福州房地产市场热销,但福州由于2008年末市场存量高,且城市2009年住宅供应预计还将持续增长,因而去库存压力仍然较大,而去化周期仍然可能超过50个月。
可售楼盘总数
可售总套数
可售总面积
291个
14538套
166.78万㎡
可售房源分析(数据来源:
福州房地产交易中心网站)
目前福州大大小小楼盘近三百个,市场竞争异常激烈;今年虽然出现了小阳春,但仍未达到供不应求的情况,市场上仍有近1.5万套的住宅可售,可售的总面积达到了近170万平方米,这些存量房将在一定时间内继续存在,甚至出现不断上升的势头。
结论二:
去化速度
由于受到土地政策开发限制的影响,目前新开工的面积与总竣面积基本持平,开发速度基本按规定完成;
结论三:
3.207—09年8月福州房地产均价及成交单价分析
【简析】:
福州楼市均价到09年8月底改变了连续8个月的上升态势,8月份的交易面积较7月份下降幅度达,53.84%,楼市进入量价齐升的调整期,由于楼市供给断档,加之受到二套房政策和银行信贷收紧等影响,这种调整局面将会维持一段时间,进入新一轮的调整区。
月份
成交量(万平)
金额(万元)
单价(元/平方米)
2008年08月
10.63
82365
7747
2008年09月
17.27
130080
7531
2008年10月
11.45
84390
7369
2008年11月
22.13
147974
6686
2008年12月
21.70
150821
6949
2009年01月
18.14
122136
6733
2009年02月
31.27
217702
6962
2009年03月
42.64
303307
7114
2009年04月
49.10
363730
7408
2009年05月
55.29
419781
7592
2009年06月
58.31
461424
7913
2009年07月
63.78
521724
8180
2009年08月
29.44
238512
8101
3.307—09年8月福州各版块成交面积分析
月份
仓山
市中心
江滨
五四北
西区
金山
东区
2008年08月
7625
8915
8038
9283
9444
6547
6843
2008年09月
5642
10425
7850
14622
6542
6333
5121
2008年10月
5932
9750
7016
6251
6830
6351
6434
2008年11月
5248
9947
7429
5250
8147
6703
5887
2008年12月
6119
8553
6705
10112
7144
6106
6678
2009年01月
5131
8079
6835
10102
7659
5647
5440
2009年02月
5644
8557
6482
9535
6959
6133
6621
2009年03月
6479
9743
6643
6887
6596
6369
6020
2009年04月
6461
10143
6913
8722
6999
6166
6234
2009年05月
6410
10213
7815
8009
8382
6237
6157
2009年06月
6442
10769
8579
8785
6293
6790
6671
2009年07月
6793
11110
9894
9103
8116
7036
7072
2009年08月
7820
10860
9281
8863
6754
7617
6813
【简析】:
福州楼市均价到09年8月底改变了连续8个月的上升态势,8月份的交易面积较7月份下降幅度达,53.84%,楼市进入量价齐升的调整期,由于楼市供给断档,加之受到二套房政策和银行信贷收紧等影响,这种调整局面将会维持一段时间,进入新一轮的调整区。
五、普通商品住宅、别墅、经济适用房市场研究
1、普通商品住宅市场
1.108-09
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 福州 房地产市场 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)