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04年武汉市实现地区生产总值1,956亿元,比上年增长14.5%,增幅提高2.4个百分点,创历年来新高,且远高于全国9.5%的增长速度,从02年起,武汉市经济步入飞速发展的阶段。
【图】全国GDP和武汉GDP的增长率
数据来源:
国家统计局,武汉市统计局
2、固定资产投资加快
04年全社会固定资产投资完成822.20亿元,同比增长27.5%,增幅比上年提高14.4个百分点,达9年来最好水平。
占地区生产总值达到42.03%,创历年新高。
从走势上看,03年起,固定资产投资开始提速。
【图】固定资产投资和武汉GDP
武汉市统计局
3、房地产投资占生产总值与固定资产投资的比重均保持稳定上升的势头
04年,全市完成房地产投资233.3亿元,同比增长37.6%,增幅提高3.23%,04年经历了调控,武汉房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。
04年房地产投资占武汉市生产总值的比重继续稳步上升,为11.93%,同比增长1.73个百分点。
而这一比率在全国仅为6.75%,表明房地产业在武汉经济起着重要支柱作用。
04年房地产投资占全社会固定资产投资的比重为28.38%,逐渐成为拉动全市经济发展的主要动力之一。
【图】房地产投资占武汉GDP和占固定资产投资比重分析
4、城镇居民收入稳步增加
04年武汉市城镇居民人均可支配收入9,564.05元,增长12.2%,增幅提高3.18%,增速呈上升趋势,比武汉市生产总值增长率14.5%,低了2.3%,处于合理的区间。
【图】城镇居民收入及同比增长率
5、个人住房贷款余额飞速增长
2000年以来,住房分配制度改革为房地产市场的发展提供了动力,武汉市个人住房贷款余额飞速增长,04年个人住房贷款余额比00年增长近14.2倍。
从曲线上增幅虽然略有下降,但也达到61.1%,远高于全国35.83%的增长率,说明武汉房地产市场极为火爆。
【图】个人住房贷款余额及同比增长
6、价格指数(CPI)略有上扬
2004年整个指数继续上升,全市居民消费价格指数累计为105.37%,高于全国平均水平103.9%。
CPI偏高,说明有更多的钱流向了房地产。
【图】武汉市居民消费价格指数
7、实质利率为负
从00年至02年底,实质利率在保持较长时间为正后,于03年初首次呈负,并一直下降。
虽04年央行加息0.27个百分点,但实际利率仍然降为-3.57%,促使更多资金流向房地产等高回报行业。
【图】CPI、名义存款利率和实际存款利率
国家统计局武汉市统计局
8、外资(FDI)
由于武汉经济蓬勃发展和对市场预期的看好,从02年起,外商开始加快在武汉的直接投资步伐,04年FDI投资额达到15.2亿美元,同比增长20.6%。
【图】外商直接投资额及同比增长
第二部分、武汉市房地产市场分析
一、01-04年武汉市房地产整体市场分析
1、投资
04年武汉市房地产开发投资额为233.3亿元,同比增长37.6%,增幅9.7%,武汉市房地产开发投资自02年起开始提速。
【图】房地产开发投资额及同比增长
2、商品房屋施工面积
04年商品房施工面积为2,439.12万平方米,同比增长24.7%;
受居民旺盛的住房需求的刺激下,商品房屋施工面积自02年起增长加快。
【图】房屋施工面积及同比增长
3、商品房屋竣工面积
04年商品房竣工面积为702.29万平方米,同比增长2.9%;
其中商品住宅608.91万平方米,同比增长1.4%,二项指标均创历年新高。
【图】商品房竣工面积及同比增长
4、商品房销售面积
04年共销(预)售商品房1,053.79万平方米(含经济适用房),同比增长32.72%;
其中住宅销售面积613.91万平方米,同比增长19.9%。
从曲线走势看,2000年武汉取消福利分房,01年商品房销售第一次放量,此后每年稳步上升。
【图】商品房销售面积及同比增长
5、商品房屋销售-竣工面积对比情况
04年商品房销售面积与竣工面积比率为150.05%,比上年提高了27.61个百分点,市场需求强烈,房屋供需比例高达1:
1.5。
武汉楼市自01年来一直呈供不应求的趋势。
6、商品住宅竣工-销售面积对比情况
04年商品住宅销售量与竣工量之比高达165.62%,远远高于往年同期,住宅市场异常火爆。
【图】商品房住宅—销售面积及对比情况
7、商品房屋销售额
04年由于市场需求旺盛,全市商品房销售金额165.59亿元,同比增长47.2%,增幅达32.05个百分点,商品房屋呈现良好的发展态势。
【图】商品房销售额及同比增长率
8、商品住宅销售均价
04年,国家虽进行宏观调控,但由于土地、建材等价格上涨较快、旧城改造力度加大、住宅品质不断提高等因素的影响,全市住宅价格仍旧保持上扬趋势,增长率大大增加,全市商品住宅平均销售价格为2,667.64元/平方米,仍较去年同期上涨13.40%,涨幅高达12.32%,但与全国19个副省级市相比,商品住宅均价排在第15位,武汉市商品住宅市场升值空间依然很大
【图】商品住宅销售均价及同比增长率
9、二手房住宅成交量
04年二手房完成过户交易61,739套,同比下降了12.1%,二手房成交面积为615.78万平方米,同比下降3.3%。
受04年商品房销售面积大幅上扬的影响,二手房市场整体成交量呈略有下滑,但是二手住宅却依然上升17.2%,且所占二手房交易总量比重大幅上扬,占到56.97%,比去年同期增长了14.24%
【图】二手房住宅成交量和总成交量及同比增长率
二、宏观调控下的05年上半年房地产市场
1、行业宏观调控政策
1)、05年上半年国家政策频频出台,宏观调控渐行渐近:
3月初,两会上,政府工作报告中明确指出要抑制房价涨势;
3.26“国八条”出台,国家政策干预房价信号出现;
5.11“新国八条”出台,国家政策干预房价走向执行阶段。
2)、武汉市政府制定相关政策制定,将房价的调控措施落到实处:
05年4月,武汉市房产管理局发布《关于武汉市高档商品住房界定问题的通知》。
(武开管联2004年1号令)
主要内容:
面积在140平方米以上,销售单价在5,500元/平方米以上或总价大于70万,满足任一项的商品房都属于高档商品房的范畴,对此类房屋的交易按总价格的4%缴纳契税,普通商品房按2%缴纳契税。
目的:
对高档商品房的开发是一个有力的打压,促进房地产供应市场的结构调整。
2005年6月,武汉市房产管理局建立完善的市场信息披露制度,建立了房地产市场信息网。
为落实国八条的第八条,开通了房地产市场信息网。
商品房及经济适用房的市场信息得以公开,解决了以前信息不对称的问题。
2005年6月,《关于全额增收房地产营业税的通知》由武汉市房产管理局正式发布。
自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;
个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;
对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
影响二手房的再次转让;
遏制中介公司不规范的收购行为,如囤积
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