运营入门报建与验收知识135页Word文档格式.docx
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启动条件
最终报价满足竞得条件,交易成交。
申报资料
Ø
法人数字证书申请登记表(数字证书认证中心盖章)。
组织机构代码证(正副本)。
营业执照(正副本),机关、事业单位不提供。
事业单位须提交“事业单位法人证书(副本)”。
法定代表人(负责人)身份证明书(模板可到交易系统下载)。
法定代表人居民身份证。
业务办理授权书(模板可到交易系统下载)。
经办人居民身份证。
承诺书(模板可到交易系统下载)。
在河南数字证书认证中心办理数字证书的相关凭证。
以上材料,均须提供原件、复印件(2份)。
所有复印件加盖单位公章,单位资料两页以上须加盖骑缝章。
提交资料应是具有法人资格的合法有效证件或者合法的自然人居民身份证件。
(不同辖区不同地块的申报资料一般有个性化要求,需根据宗地要求准备资料)
经办流程
出让流程:
土地出让信息发布→申请竞买→缴纳保证金获得竞买资格
→在竞价期报价竞价→取得网上竞得证明→报资料办理资格后审查(取得资格批复文件)→签订《土地成交确认书》。
缴纳保证金流程:
在系统竞买过程中选择银行→得到保证金账号→打印保证金账号回执→通过银行往保证金账号交纳足额保证金,可分多次交纳→系统确认申请人已经交纳足额保证金后,自动为申请人颁发竞买资格。
工期与抢工策略
工期:
从挂牌至签订成交书约需35天:
挂牌竞买期(申请30天/20工作日+后延2工作日竞买)→成交→签订土地成交确认书(2工作日内)。
抢工策略:
挂牌竞价期既定,可在签订土地成交确认书环节压缩工期:
提前准备申请资料,争取竞得土地后当天能通过审核,签订成交书。
输出成果
土地成交确认书。
敏感点、风险点提示
安置配地:
要协调尽量设置出让条件,避免土地被抢;
或时刻关注报名情况,及时劝退报名企业。
参与拍地前需详细了解地块的背景信息(是否是城改配地、有无出让条件等),瑕疵信息(有无高压线穿过、是否是古墓高发地区、有无难以协调拆除的军事构筑物/光缆等),必要时实地考察,避免拿地后长期无法开工或额外成本投入。
提前调查统计分析周边土地成交价格,争取熔断后报出相对合理的房价或地价。
纯招拍挂地要做好竞地价和竞房价两手准备,建立速算模型便于快速决策。
相关标准
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。
郑州市国有建设用地使用权网上挂牌出让交易管理办法。
郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知。
郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法。
河南省国土厅关于印发宅基地复垦券交易细则的通知。
关于我省之基地复垦在全省域内公开交易全力支持易地扶贫搬迁等工作有关问题的通知。
郑州市关于贯彻落实河南省宅基地复垦券在省域内公开交易全力支持易地扶贫搬迁等工作有关问题的通知(涉及复垦券)。
备注
郑州各区土地交易全部网挂。
竞拍保证金一般要求按照土地出让起始价缴纳。
从2017年1月15日起,郑州市土地竞拍人必须提前购买与土地同等新增面积的复垦券,才能参与土地竞买。
经开区、郑东新区实行地价熔断后竞房价机制;
其他实行地价熔断后最后一次报价机制。
详见《郑州市国有建设用地(住宅)使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》。
2.1.2土地合同签订
国土局。
企业相关资料。
即时办理。
10工作日。
一般要求签订土地成交确认书后10工作日内签订土地合同,合同签订
后10工作日内完成剩余土地款支付,签合同后一定时限内(如3个月内)按承诺标准完成交地。
国有建设用地使用权出让合同。
土地合同签订日期可根据土地款筹备情况,若已备好急着开工,则尽快完成合同签订;
或按约定的底线日期缴纳。
一般约定签订合同后一年内须取得施工证,取得施工证后一个月内须动工,取得施工证后两年内竣工。
法规规定:
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;
满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;
但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
土地管理法。
城市房地产管理法。
2.1.3缴纳出让金
土地交易中心财务处。
土地合同签订。
土地出让合同。
经办人及法人资料等。
提报资料→交易中心领取缴费通知书→交易中心财务处盖章→缴费转账→交易中心盖章。
1工作日。
电子发票。
出让金缴纳有时限限制,勿延迟缴纳。
国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知。
2.1.4注册公司
工商局、税务局等。
公司章程、相关任命文件等资料准备齐全。
名称核准:
1、全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》2、全体股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。
工商登记:
1《公司登记(备案)申请书》。
2《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》及指定代表或委托代理人的身份证件复印件。
3全体股东签署的公司章程。
4股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件。
5董事、监事和经理的任职文件(股东会决议由股东签署,董事会决议由公司董事签字)及身份证件复印件。
6法定代表人任职文件(股东会决议由股东签署,董事会决议由公司董事签字)及身份证件复印件。
7住所使用证明。
8《企业名称预先核准通知书》。
刻章:
营业执照副本、法定代表人身份证、委托书等。
名称预先核准(资料齐全,即时办结)→工商登记(五证合一)7工作日→刻章→国地税信息登记→办理银行开户。
公司证照、公章等。
关于加快推进“五证合一、一照一码”登记制度改革的实施意见。
2.1.5开发资质办理(暂定级)
房管局。
执照、专业职称证资格证数量齐全。
房地产开发企业资质申报表。
工商营业执照正、副本。
委托书。
企业法定代表人任职文件和身份证明、总经理任职文件(原件)和身份证明,企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(原件)。
当年企业在册人员统计表,专业技术人员统计表,资格证书、身份证、社会保险缴纳凭证。
固定办公经营场所及相应的技术装备证明。
外商投资设立的房地产开发企业除提供以上1至6项材料外,还须提供对外经济贸易行政主管部门的批准文件。
其他需要提供的材料提供以上需要的所有材料及同步网上注册登记并录入信息。
专业人员信息编辑过程中需录入以下证件的扫描件(提前收集做好备份):
1)身份证原件扫描件;
2)职称证书原件扫描件;
3)专业人员电子版相片;
4)劳务合同扫描件原件;
5)社保证明原件扫描件。
资料齐全→网上资料填写→书面材料提报→大厅窗口受理→初审资料并出具审批意见→勘验现场→初审→副处长复审→主管副局长审批→发证、归档。
30工作日。
可委托专业的第三方资质办理单位协助办理,加快办理进度。
资质证书。
工程师资格证不能同时在郑州市两家单位挂靠。
城市房地产开发经营管理条例。
房地产开发企业资质管理规定。
关于进一步规范房地产开发企业资质管理工作的通知。
暂定级资质房管局办理,其他需审批至省住建厅并上会。
2.1.6发改委备案(投资项目备案)
区发改委,网址:
取得资质证书。
方案文本数据基本确定。
河南省企业投资项目备案申请表。
营业执照及组织机构代码证。
法定代表人身份证。
资质证书(重点关注,务必取得盖章证书原件)。
国有建设用地使用权出让合同。
国有建设用地使用权变更协议等。
受理→用地处审核,现场勘察(投资规模1亿以内现场工作人员查看,
投资规模超1亿主管副局长查看)→信息录入系统→区发改委审批→区政府规划科审批→市发改委城市发展处审批→处长等签审→完成备案。
申请表需填报经济技术指标表中的数据,不要求与报规划完全一致,可在方案基本确定后即可办理。
河南省企业投资项目备案确认书。
河南省企业投资项目备案办法。
2.1.7用地证取证
规划局。
发改委备案完成。
申请书。
法定代表人或委托代理人身份证明材料;
委托代理的授权委托书。
营业执照、事业单位法人证书或组织机构代码证。
国有土地使用权出让合同。
建设工程批准、核准或备案文件(发改委备案)。
现状地形图(宗地图)。
复印件均需核对原件。
宗地图:
签订地形图测绘合同→规划局下测绘院测量→出图纸(3至5
天)。
用地证:
提报材料→材料预审→看现场→公示7工作日→审批→领证。
从签土地合同至用地证取证需30天(若有资质影响)。
建设用地规划许可证。
宗地图和控规数据可能不一致,需协调处理。
城乡规划法
备注
用地证公示采取政府网站和建设项目现场方式进行。
批前公示期一般为7个工作日。
用地证自核发之日起满一年,建设单位未申请建设用地使用手续的,用地证自行失效。
确需延期的,应当在期限届满三十日前向规划局提出申请,经批准可延期一次,延期期限不得超过六个月。
不动产登记证(国土)
2.2.1用地批复
用地证取证、土地出让金缴纳完成取得正式发票。
土地出让金发票。
建设用地规划许可证。
委托书和受委托人
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- 关 键 词:
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