完整版会计自考本科《资产评估》公式Word文档下载推荐.docx
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资产的实体性贬值=重置成本x(1-实体性成新率)
2、公式计算法:
总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×
资产利用率
(三)功能性贬值及其估算
1、
2、功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(超额投资成本可视为功能性贬值)
(四)经济性贬值及其估算:
(五)成新率及其估算
1、观察法
2、使用年限法:
成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限)×
100%
3、修复费用法:
成新率=1—修复费用/重置成本×
三、收益法:
1.资产未来收益期有限情况:
Ri未来第i个收益期的预期收益额,收益期有限时;
Ri-中还包括期末资产剩余净额;
n收益年期;
r折现率
2.资产未来收益无限期情况:
(1)未来收益年金化情况:
资产评估值(收益限值)P=年收益额/资本化率=A/r
年等值收益额
2.未来收益不等额情形:
资产评估值(预期收益现值)=Σ前若干年各年收益额×
各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率×
前若干年最后一年折现系数
第三章机器设备评估
一、成本法:
机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
(一)重置成本的估算
1、重置核算法
Ø
外购设备
(1)外购单台不需安装的国内设备重置成本
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×
(1+运杂费率)
(2)外购单台需安装的国内设备重置成本:
重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费
或=全新设备基准日的公开市场交易价格×
(1+运杂费率+安装调试费)
(3)外购单台不需安装进口设备重置成本:
重置成本=(FOB价格+途中保护费+国外运杂费)×
基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费
或=CIF价格×
其中FOB价格为离岸价,指装运港船上交价格;
CIF为到岸价,指离岸价加途中保险费和国外运杂费
(4)外购单台需安装进口设备重置成本:
重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他
(5)外购成套需安装设备重置成本
重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息
(6)车辆重置成本
国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用
进口车辆重置成本=车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用
其中:
进口关税=车辆价格(CIF)×
进口关税
消费税=【车辆价格(CIF)+进口关税】×
消费税率÷
(1-消费税率)
进口增值税=【车辆价格(CIF)+进口关税+消费税】×
增值税率
进口设备从属费用
1)国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
海运价=货价×
海运费率费率:
远洋一般取5%-8%,近洋一般取3%-4%
2)国外运输保险费的取费基数:
货价+海运价
国外运输保险费=(货价+海运价)×
保险费率费率可按保险公司费率确定,一般在4%左右
3)关税的取费基数为设备到岸价:
关税=到岸价×
关税税率
4)消费税的计税基数:
关税完税价+关税
消费税=(关税完税价+关税)×
(1-消费税税率)
5)增值税的取费基数:
关税完税价+关税+消费税
增值税=(关税完税价+关税+消费税)×
增值税率注:
减免关税,同时减免增值税
6)银行财务费的取费基数为货价人民币数
银行财务费用=货价×
费率我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰
7)外贸手续费称公司手续费,取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×
外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%
8)海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收,取费基数为到岸价人民币
对于免税设备:
海关监管手续费=到岸价人民币数×
费率
对于减税设备:
费率×
减税百分率
我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%
9)车辆购置附加费的取费基数为:
到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税)×
自制设备
1)标准通用设备
2)通用非标准设备
P=(Cm1÷
Km+Cm2)×
(1+Kp)×
(1+Kt)×
(1+Kd÷
n)
P—非标准设备重置成本Cm1----主材费(不含主要外购件费)Km---不含主要外购件费的成本主材费率
Cm2----主要外购件费Kp---成本利润率Kt---销售税金率Kd---非标准设备设计费率n--非标准设备产量
Cm1=Σ[(某主材净消耗量÷
该主材利用率)]×
含税市场价格÷
(1+增值税率)]
Cm2=Σ[某主要外购件数量×
2、物价指数法
1)定基物价指数:
设备重置成本=设备历史成本
2)环比物价指数:
设备重置成本=设备历史成本环比物价指数(t1为资产购建年;
t2为资产评估年)
测算进口设备重置成本:
重置成本=账面原值中的到岸价格×
评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×
(1+进口设备生产国同类资产价格变动指数)×
(1+现行进口关税税率)×
(1+其他水费率)+账面原值中支付人民币部分价格×
(1+国内同类资产价格变动指数)
进口设备现值=账面原值(人民币)中支付外汇部分÷
设备进口时的外汇汇率×
(1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率)
3、规模经济效益指数法
x指统计得到的数据,称为规模经济效益指数
当x=1时,被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系;
当x?
1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;
1时,机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
(二)实体性贬值
实体性贬值=重置成本×
实体性贬值率=重置成本×
(1-成新率)
1、使用年限法
1)成新率=设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×
2)实际已使用年限=名义已使用年限×
设备利用率
3)成新率=设备尚可使用年限/(加权投资年限+设备尚可使用年限)×
加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷
Σ(更新成本)
加权更新成本=更新成本×
已使用年限
4)贬值率=已使用量/总使用量×
100%=已使用量/(已使用量+尚可使用量)×
2、观测分析法
3、修复费用法
(三)功能性贬值
1、超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
2、超额运营成本
(四)经济性贬值
1、因生产能力降低造成的经济性贬值:
经济性贬值率=[1-(实际使用生产能力/额定生产能力)X]×
2、由于外界因素造成的收益减少:
3、受环境保护限制造成的经济性贬值
第四章房地产评估
一、土地使用权评估的方法
(一)市场法
待估土地评估值=比较案例土地价格×
正常交易情况/比较案例交易情况×
待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×
待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×
待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数
1、土地使用年限修正系数可用下列公式:
K=[1-1/(1+r)m]÷
[1-1/(1+r)n]
K---年限修正系数;
n----比较案例使用权剩余年限;
m---待估土地使用权剩余年限;
r---折现率
2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数
3、基准地价系数修正法
待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数
K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]K---年限修正系数;
N---最高出让年限;
n—实际出让或转让年限;
r—还原利率
(二)收益法
1.在收益永续,各因素不变的条件下算式P=A/r
2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式:
P—土地使用权评估值;
A—土地收益;
r---还原利率;
n----土地收益年限;
当n→∞,P=A/r.即为土地所有权价值
(三)成本法
1、评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
利息=(土地取得费+税费)×
土地开发期×
相应利息率+土地开发费×
相应利息率×
50%
利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×
利润率
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×
增值收益率
收益率一般在20%~25%之间。
按补交出让金的40%计算
2、无限年期土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
法定最高出让年期地价P=P1×
P有限年期土地使用权价格;
P1无限年期土地使用权价格;
n土地使用年限;
r还原利率
(四)假设开发法
1、地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用
2、专业费=建筑费×
i(i为一定的百分率)
3、利息=(地价+建筑费+专业费)×
r(r为利息率)
4、利润=(地价+建筑费+专业费)×
P’(P’正常利润率)
5、税费=地价×
t(t为税费)
二、建筑物评估方法
(一)成本法:
建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
1、建筑物重置成本的估算
(1)预决算调整法
地材价差额=定额直接费×
地价价格指数
人工费调整数=工日时×
价差额/工时
价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价
调整后的机械费=定额直接费×
当定规定的取费系数
调整后的机械费=工程决算直接费×
评估基准日其他直接费取费标准
工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费
(2)重编预算法
建筑物重置成本=Σ[(实际工程量×
现行单价)×
(1+现行费率)+材料差价]+按现行标准计算的各项间接成本
(3)价格指数调整法:
待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×
综合价格指数
综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×
综合价格指数=(1+a1)(1+a2)…(1+an)×
100%(a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数)
2、建筑物实体性贬值率及成新率的估算
1)使用年限法:
建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷
(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷
2)打分法:
成新率=结构部分合计得分×
G+装修部分
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