武汉市住宅特征价格实证分析大学论文Word下载.docx
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①对购房者而言,可结合各区具体的房价情况,选择自己最为满意的住宅;
②对于政府和开发商而言,应结合武汉市房价空间分异情况,制定合理土地规划方案,开发更适宜居住的住宅,选择匹配的物业管理企业;
③对于消费者而言,选择精装修还是毛坯房应该从自身的实际条件去考虑。
关键词:
特征价格模型;
住宅价格;
空间分异;
武汉市
ABSTRACT
Inrecentyears,risinghousepriceshavebecomethefocusofattentionofthewholesociety,andanalysisoftheinfluencefactorsandtheinternalreasonsoftheformationofthespatialdifferentiationofhousingprice,andtheinfluencefactorswerediscussed,Theresultsoftherelevantpolicies,developersoftheprojectpositioningandpricingandconsumer'
schoiceofhousinghashighreferencevalue.
Thispaperisbasedonthelocationtheoryandhedonicpricetheory,constructsthehousinghedonicpricemodel,andthroughempiricalresearchonthehousingpriceinWuhaniscarriedout.ThispaperselectsWuhancityin2016,21ofthe7residentialareasastheresearchobject,thedetailsofeachrealestatedatacollection,accordingtothecharacteristicsofcitypricetheorytoestablishtheinfluenceofWuhanhousingpricesspatialdifferentiationfactors,andthroughstatisticalsoftwareSPSSregressionanalysisofthemainfactorsaffectingprices.Themainconclusionsareasfollows:
①Wuhanresidentialpricessignificantspatialvariation,WuhanCityhousingpriceshighvaluesareconcentratedinthedistrictorwatersnearbygreen,Jianghan,riverbank,WuchangDistrict,medianareamainlydistributedinHanyangandHongshanDistrict,lowvalueareaisdistributedintheCastlePeakarea.②ThreebigcharacteristicsoftheIIaffectthehousingprice,locationcharacteristicvariablesofWuhancommercialhousingprice,impactisthebiggest,secondlyforarchitecturalfeatures,theimpactofWuhanresidentialpricesofthemainfactorsforbuildingarea,floor,educationmatching,propertyfeesanddecoration.③Wuhanareaofthenewresidentialaveragepricedifferenceissignificant,thehighestvalueofregionalpricesrelativetothelowestvalueregionofthepricepersquaremetertomorethan8000yuan.
Accordingtotheresearchresults,thecorrespondingpolicyrecommendationsareputforward:
Forpropertybuyers,canbecombinedwiththespecificpriceoftheDistrict,thechoiceoftheirmostsatisfiedwiththeresidential;
Forthegovernmentanddevelopers,shouldbecombinedwiththeWuhancityhousingpricedifferences,thedevelopmentofareasonablelandplanningprogram,thedevelopmentofmoresuitableforresidentialliving,selectthematchingofpropertymanagementcompanies;
Forconsumers,thechoiceofrefineddecorationorblankroomshouldbefromtheirownactualconditionstoconsider.
KEYWORDS:
Hedonicpricemodel;
Housingprice;
Spatialdifferentiation;
Wuhan
目录
摘要I
ABSTRACTII
1绪论1
1.1研究的背景及意义1
1.1.1研究的背景1
1.1.2研究的目的和意义1
1.2国内外研究现状2
1.2.1国外研究现状2
1.2.2国内研究现状3
1.3研究方法和技术路线3
1.3.1研究的方法3
1.3.2研究技术路线4
1.4主要研究内容6
1.5创新之处6
2研究的基础理论7
2.1住宅价格空间分异7
2.1.1住宅价格7
2.1.2空间分异7
2.2区位理论9
2.3特征价格法10
2.4特征价格模型11
2.4.1模型应用的前提条件12
2.4.2特征价格模型函数形式13
3数据的获取与处理15
3.1研究区域15
3.2变量选取17
3.2.1自变量的选取17
3.2.2因变量的选取17
3.3数据来源与量化18
3.3.1数据来源18
3.3.2数据量化19
4武汉市住宅特征价格实证分析25
4.1武汉市住宅价格均价及空间分异情况25
4.2武汉市住宅特征价格模型的建立27
4.2.1模型的选择27
4.2.2模型估计与检验27
4.3武汉市住宅特征价格分析32
5结论与建议33
5.1研究结论33
5.2政策建议33
参考文献35
致谢37
1绪论
1.1研究的背景及意义
1.1.1研究的背景
自1998年我国实行住宅市场化改革以来,房地产开发投资呈现出快速增长的势头,占GDP和固定房地产投资总额的比重也逐年上升,加上我国长久以来的传统观念,住宅产业成为了政府和民众所共同关注的焦点话题。
住宅价格不仅直接反映了住宅商品本身所在的区位、环境和品质,更是住宅商品所处城市的经济发展水平与居民收入状况的市场表现。
住宅价格问题不是简单的价高价低问题,而是经济、社会、生活、政策等的集中体现。
因此,研究城市住宅价格的变动具有重要意义。
城市的住宅价格受很多因素的影响,不仅受当地城市的经济、人口及百姓消费水平与偏好等因素的影响。
另外,地理位置的不同也会造成同一城市不同位置住宅价格的差异,除去住宅的建筑面积、房型结构以及建筑质量等内在因素的影响,住宅小区所处的区位会使不同的住宅小区之间价格差异巨大:
临近商业中心或传统市中心的住宅价格一般要高于城郊的住宅价格,临近轨道交通站点或旅游景点、公园绿地的住宅小区价格往往要高于没有处于这些地段住宅小区的价格。
这些现象说明了城市住宅价格在空间上存在差异,并且这种差异已经呈现分化的趋势。
分析房价的变化有助于市民买到廉价住房,也有助于政府对住房价格进行宏观调控。
1.1.2研究的目的和意义
住宅市场是一个区域性的市场,具有较强的地域性和区位性。
影响住宅价格的区位因素很多,包括环境的不同、交通通达度、基础设施及配套设施等,并且这种区位性的影响是不能通过市场调节达到空间上的均衡的。
揭示住宅价格空间分异的模式及因素是进行住宅价格预测的基础,这对于政府为市场制定合理的
管理政策、开发商住宅对住宅项目的选择和营销价格的制定以及购房者对住宅置业的标准和区位的选择都有十分积极的意义。
研究城市住宅价格的空间分布规律及其原因,可为城市的科学管理提供依据。
政府部门一方面可依据市内不同地区住宅价格的情况,确定保障房的价格和土地出让价格,以提高政府对住宅市场的控制力;
另一方面可以根据住宅价格的分布情况及影响因素,为正确引导土地规划和开发提供决策依据,从而使得城市规划布局更趋合理。
为居民更好了解房地产运行情况、理性选择提供科学帮助;
还可为政府完善房地产价格指数,分析住宅价格与社会经济发展水平的关系,进一步建立起房地产市场预警预报体系提供科学基础。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
国外学者对城市住宅价格的研究相对较早,研究成果也较为成熟。
对住宅价格空间分异影响因素的研究,国外普遍采用Hedonic模型作为研究方式。
自20世纪
60年代以来,特征价格模型在房地产领域的应用逐渐变的普
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