某建设特区案市场报告书doc 24页Word文件下载.docx
- 文档编号:14868904
- 上传时间:2022-10-25
- 格式:DOCX
- 页数:24
- 大小:32.46KB
某建设特区案市场报告书doc 24页Word文件下载.docx
《某建设特区案市场报告书doc 24页Word文件下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某建设特区案市场报告书doc 24页Word文件下载.docx(24页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
指名学生板演,教师巡视检查。
检查:
这一组算式和得
鸟松乡位于高雄市都会区中心都市的主要成长带边缘,因此鸟松地区未来的发展点在提供住宅、商业、观光及文教的整体服务功能。
开始成为大学生自主创业高中语文,语文试卷,计算机一种发展态势很好高中语文
住宅机能方面:
提供大高雄都会区市区以外的高级住宅区。
商业机能方面:
主要提供住宅小区服务的邻里性之商业行为为主。
舍五人试商——可能偏大、偏小——调商)
(2)学生独立练习:
60
文教机能方面:
提供高等教育设施的服务为主。
观光机能方面:
则以现有的观光设施提供都会区的观光游憩服务。
交流。
交流:
你想到了几种不同的思路,各是怎样想的?
(让学生说出三
一、澄清湖特区主要区段市场之差异性及价位结构比较算法则的理解,培养比较、归纳等思维能力,提升除法计算技能,发展除法口算
环湖、滨湖段
圆山段
本馆段
范围
‧指环湖路附近一带。
‧指圆山路上圆山饭店附近的私人别墅。
‧泛指大华村附近一带的范围。
建物型态
‧景观大楼休闲产品。
‧私人建地较多,住宅皆为顶级的豪门私家别墅。
‧去年开始建商开始进驻兴建大楼。
‧高级别墅区的集中点,表征型的地段。
‧透天产品为主力占了95%以上,其余为老旧公寓。
地段属性
‧地理位置属高雄县身松乡育才段。
‧距离独一无二的澄清湖最近,最具唯一性与价值性。
‧圆山饭店为国际知名的大饭店,圆山路上的住家也因此相得弥彰。
‧圆山路、山脚路附近皆为千万元以上之别墅区不少知名的政、商名人居住在此区,为了展现身份与地位,有钱、有权的人喜欢进驻于此,有汇聚的心理作用。
‧本馆段为印象中高级别墅区的代表地段。
‧本案为处高雄县鸟松乡与高雄市三民区之交界,临近建工商圈、大昌商圈。
‧地理位置虽为高雄县,但一般人的印象中视为高雄市的一部份,无形中提升了地段价值。
生活环境
‧环湖段观光人潮众多,引来不少摊贩且又有大白鲨水上餐厅设置于此,原本清静高雅的环境已受到严重的污染,住家质量大打折扣。
‧住家环境清幽静僻,但安全性稍嫌不够。
‧临近高速公路和殡仪馆是最大之抗性。
‧临近建工、尖美商圈生活便利性佳。
‧共享三民区庞大的公设资源,生活机能完善。
交通动线
‧目前巨蛋样球场正在施工大埤路尖峰时段常塞车,出入相当不便。
‧圆山路接建工路可抵达建工、尖美商圈。
‧本馆路和新大昌路为主要交通动线。
‧新明诚路开通后有助于至高雄和北高雄的人口流通与
景观视野
‧离湖面最近,最能直接感受湖光山色,但中午时湖面会因阳光而反射,而晚上又看不清楚,所以真正赏湖的时间大约只有上午这段时间。
‧中高楼层可远眺澄清湖,且是经由树林看湖,可由树木四季的变化发觉湖面不同的美感。
无
客源层
‧长庚医院医师及正修工专老师。
‧有地缘关系的自营商或政治人物。
‧东苓雅、东三民的换屋客层。
大楼平均房价
面湖:
23万
未面湖:
16万
20~24万
──
区域卖点
‧澄清湖的湖光山色。
‧中高楼层可远眺树海和澄清湖。
‧少数人士才能坐拥的珍贵地段。
‧地标型的高级别墅住宅区。
案名
原山主人
澄湖真迹
推出日期
87.04
86.08.29
基地位置
圆山路
环湖路
基地面积
1944坪
使用区分
住一
楼层规划
19F/B2F
24F/B2F
推出户数
32户
84户
总销金额
约8亿
16亿
产品规划
4房:
83坪×
11户
4+1房:
97×
坪17户
F+F:
136坪×
4户
3房:
52~59坪
74~79坪
94~135坪
预售成绩
尚未公开
1户
预售价位
20~23万
23万/坪
成屋价位
工程进度
预售
结构体施工中
个案分析
‧圆山路上继「圆山仰德」后,第二个大楼个案,仍规划大坪数产品诉求金字塔顶层客源。
‧高级建材、厨具、安全的管理保全系统及一流的公共设施,不外乎是此类个案的诉求重点,强调尊贵、坚实、气势。
‧此种产品由于总价过高,客户出价往往也是大刀辟斧,为求建商信誉及避免不必要之困扰,现场实行不二价销售政策,但上万的产品如要客户不出价几乎不可能,因此在执行上困难重重,成效不彰。
‧圆山路上的个案在客源上有所重迭,现场将针对这些顶级的客层人士做DS拜访,深入目标核心。
‧基地位于澄清湖环湖路旁首排住家,其景观的稀有性和独特性,为其它个案无法比拟。
‧超大景观亲水中庭、多功能因特网小区大楼,皇朝会员卡等公共设施为景观之外,个案另外诉求的重点和附加价值。
‧本案为双并连栋住宅,无法合并使用,在空间上无法做有效的弹性运用,对于高总价的客层来说常会因规划需求不符而造成销售上之抗性。
‧现场接待中心的质感粗糙,没有塑造出高总价产品所需要的气氛,气势涣散为业务上最大的败笔。
澄清湖第一景
澄湖园
84.02.12
81.01
环湖路、三亭揽胜对面
文前路
4103坪
10265坪
10F/B1F
套:
155住:
287
大楼:
345户透住:
48户
31.4亿
40亿
套房:
11~13坪×
155户
1+1房:
23~26坪×
145户
2房:
30~33坪×
122户
(余约100户,其中套房占75户左右)
46、53坪×
20户
车位:
平327位110万
别墅:
地49坪建184.6坪
地78~91坪建:
294~280坪
地93~124坪建:
307~635坪
观湖楼:
40.13~47.66坪
澄湖楼:
40.26~40.42坪
景湖楼:
10.25~12.94坪,16.82~32.56坪
22.44~39.68坪
翠湖楼:
9.62~27.33坪
75%(84年销售至今)
51%
24万/坪
18万/坪
23~25万/坪
透住:
3300~6000万
平均价位
20万/坪
15~16万/坪
大楼:
16.5万/坪
别墅部份业主保留。
完工,交屋中
成屋
‧澄清湖第一景基地位于环湖路旁,为近年来唯一真正紧临澄清湖畔之个案,使得本案在地段条件上即具备了得天独厚的优势。
‧在产品规划方面,全部为4.89米来层之设计,在高雄地区亦为仅见,在基地条件及产品本身均极具吸引力之下,使本案在公开之际即吸引大量人潮。
‧由于本案属于澄清湖特定区第一种住宅区之低建蔽率,低容积率管制土地,更增加了在中庭公设及绿地方面多样化的设计空间,但也因而造成过高的房价。
‧而此一高单价造成套房总价达280~300万之谱,对以休闲考虑为主的客层而言,不啻是项沉重的负担,而套房与景观条件的抗性下亦是日后滞销的重要因素。
‧虽然本案在地段上及产品上有其不可取代之独特性,但由于业主本身并无大楼施工经验,因此在施工质量控制方面出现不少瑕疵,亦曾引起违80余户联合抗议。
‧产品规划种类丰富从套房到别墅应有尽有,可满足各种层次的客源需求。
‧视野被其它个案遮蔽,景观条件失势,目前以小区内的皇朝俱乐部做为主要的诉求。
‧目前剩余的产品几乎为无面湖,在单价过高又不具景观条件。
‧套房产品与「澄清湖第一景」在客源上重迭,且不少先前的投资认赔杀出,对成屋的价位冲击不小。
‧此类的产品景观通常是个案的生命,在失去景观的情况下,只有静待时间去判决个案的生死。
香榭湖畔
84.12.17
滨湖路
2250坪
14F/B1F、4.5F/B1F
45户透住:
30户
10亿
38坪×
26户
48坪×
24户
59坪×
2户
74坪×
建90.61坪,另持分4.85坪
车位14.54坪,总面积110坪
平96万
大楼21户别墅:
16户
17~18万
1700~1800万
14~15万
1500~1600万
‧本案基地位于15米滨湖路,旁临环湖路,与澄清湖相互辉映。
‧销售手法采多媒体幻灯片介绍,辅以可折解式模型以增加客户对于产品了解。
‧产品格局坪数变化不大,客户选择性少。
‧此外,因其并未真正正临澄清湖,加上公共设施仅以游泳池及中庭景观为重点,说服力稍弱。
‧成屋之后,整体质感颇为精致,但碍于总价因素,去化缓慢。
设
施
案
名
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
中庭花园
游泳池
高尔夫推捍果岭
小区图书馆
韵律教室
KTV
健身房
生理评估室
儿童世界
撞球、桌球室
多媒体电影院
交谊厅
男女三温暖
会议室
美容美体室
计算机仿真高尔夫
家庭特殊医疗室
空中花园
客房服务
商务服务
流泉景观雕塑
计算机网络︵游戏室︶
儿童戏水池
健康步道
●
‧游泳池、中庭花园、韵律教室、健身房、撞球、桌球室、流泉景观雕塑、儿童戏水池、健康步道等已成为大楼公设的基本配备。
面,在小组里交流自己对这些方面表现的自我感受。
2.涂色评价。
引导:
‧周休二日制后,公设的使用频率增加。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 某建设特区案市场报告书doc 24页 建设 特区 市场 报告书 doc 24