我国房地产企业融资方式的选择研究Word文档下载推荐.docx
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房地产经营管理
指导教师:
王贵春
大学城市科技学院建筑管理学院
2011年6月
大学城市科技学院本科学生毕业论文
学生:
二O一一年六月
Chongqinginstituteofcityscienceandtechnologyuniversityundergraduategraduationthesis
Ourrealestateenterprisesfinancingmethodsofresearch
Undergraduate:
LiuJiameng
StudentID:
Supervisor:
Lect.WangGuichun
Major:
Realestateoperationandmanagement
ChongqingInstituteofTechnologyUniversityCityCollege
Ofeconomicmanagement
April2011
摘要
作为我国国民经济支柱产业的房地产业是资金密集型行业,房地产企业融资具有投资周期长,投资规模大等特点,房地产企业融资一直是业关注的焦点。
我国房地产行业资金来源主要有银行贷款、上市融资、房地产信托融资、债券融资等几个主要的融资方式,每个融资方式都有自己的特点与限制性因素。
在我国房地产企业融资方式仍然相对狭窄,融资总额逐年增加,其他融资方式所占比例逐渐增加的现状下,房地产企业要在开发初始阶段、开发过程、建设经营阶段、运营成熟阶段选择合适的融资方式,保证项目的顺利开发与公司的健康运营。
跻身在各政策、市场变化莫测的中小企业更要在激烈的竞争市场中积极探寻自己出路,寻找适合自身规模的发展方式,争取在激烈的市场中探寻一条健康、稳定、持续的发展道路。
关键词:
房地产企业,融资方式,融资现状,发展阶段,中小房地产企业融资方式
Abstract
AsChina'
snationaleconomicpillarindustriesoftherealestateindustryiscapital-intensiveindustriesindustry,realestateenterprisefinancinghaveinvestmentcycleislong,theinvestmentscalefeatures,realestateenterprisefinancinghasbeenthefocusofattention.China'
srealestateindustryfundingsourcesaremainlybankloans,listingandfinancing,realestatetrustfinancing,bondfinancingofseveralmajorfinancing,eachfinancingwaysallhavetheirowncharacteristicsandrestrictivefactors.China'
srealestateenterprisefinancingstillremainrelativelynarrow,financingamountincreaseyearbyyear,otherfinancingwaygraduallyincreasingproportion,realestateenterpriseshallpresentsituationinthedevelopmentinitialstage,developmentprocess,theconstructionoperationstage,operationalmaturestagechooseappropriatefinancingway,andguaranteethesmoothprojectdevelopmentandthecompany'
shealthoperations.Thechangeinpolicy,marketmoreunpredictablesmallandmedium-sizedenterprisesinthefiercemarketcompetition,positivelyseektheirwayout,lookingforsuitablescaledevelopmentwaytofightinthefiercemarketexploringahealthy,stableandsustainabledevelopmentoftheroad.
Keywords:
Realestateenterprise,financing,financingpresentsituation,developmentstage,smallrealestateenterprisefinancingmode
引言
(1)选题背景
目前,我国的房地产业已经毫无疑问地成为国民经济的支柱产业,然而,与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是,房地产融资市场的发展却步履蹒跚。
作为典型的资本密集型产业,房地产业对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会危与房地产业的健康发展。
当前,如何加快房地产融资市场的发展,保障房地产企业的有效融资已成为整个房地产业所面临的最紧迫问题。
近年来,随着国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策,特别是日趋严格的土地和金融信贷政策使房地产业遭遇了前所未有的资金困境。
为了因应融资困局,房地产业开始探求多元化的融资渠道,诸如信托、基金、上市以与私募融资等形式开始频繁地出现在公众视线当中,而房地产融资也成为业最受关注的议题,房地产企业如何在各个开发阶段选取合适的融资渠道,来保证企业健康发展成为现在一个时期房地产业的主旋律。
(2)研究意义
作为国民经济支柱的房地产企业,其发展带动着其他产业的形势。
作为资金密集型的房地产企业,其融资方式成为企业研究的焦点。
房地产企业的融资具有重要意义:
①与时的融资可以为房地产企业带来流动资金,使项目的开发得以顺利进行。
②合理的融资结构可以使企业节约成本,使公司利益最大化。
③探索多元化的融资方式可以使企业的金融结构趋于合理,减少企业风险。
④在不同发展阶段选择合适的融资方式,可以使企业在政策的约束下依然可以找到自身的发展方式。
(3)写作方法
本文对房地产企业融资方式的研究过程中,使用了以下方法:
①文献法:
本文搜集和分析研究各种现存的有关文献资料,从中选取信息,以达到某种调查研究目的的方法。
它所要解决的是如何在浩如烟海的文献群中选取适用于课题的资料,并对这些资料做出恰当分析和使用。
②比较论证法:
通过各种融资方式从各个方面相互进行比较,而得到各自的特点,进而分析适合房地产企业的融资方式。
③政策分析法:
搜集最新的相关的国家政策,与当前的现状结合,分析其对房地产企业融资造成的影响。
④数据调查法:
通过搜集最新的、权威的相关数据用到文章的分析中,使论证更加清晰、文章更加具有说服力。
(4)研究容
①房地产企业融资的含义。
本容从广义与狭义,部融资与外部融资两个角度简析房地产企业融资的含义。
②我国房地产融资方式。
本容主要探讨现在我国房地产企业融资的主要方式,并对各种融资方式的特点进行分析。
③我国房地产企业融资现状。
本容主要探讨7房地产企业融资的现状以与融资中存在的主要问题。
④在不同发展阶段房地产企业融资方式选择。
本容主要是探讨房地产企业在由幼稚到成熟的几个阶段中根据自身规模特点选取合适的融资方式。
⑤中小房地产企业融资方式探析。
本容主要探讨中小型房地产企业寻找自身出路的对策。
1.房地产企业融资的含义与特点
1.1房地产企业融资的含义
房地产企业融资,是指发生在房地产经济活动中的,通过各种信用方式、方法与工具为房地产业与相关部门融通资金的金融行为。
广义的房地产融资与房地产金融的概念一样,指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为;
狭义的房地产融资只是指其中的一环,即专指资金融通行为。
在这里主要研究狭义方面的房地产融资。
从项目开发到完工自始至终都需要资金来维持,而且发展到一定阶段后如果需要进一步发展的话,还需要扩大融资规模。
因此,筹集到充足的资金是房地产企业必须解决的关键问题。
房地产融资是政府为保证我国房地产业正常运行,而推出的一项支持房地产开发建设的活动。
在此期间,政府会运用多种方式为筹集与融通资金,用于企业房地产的生产、再生产与销售,保证房地产流通与消费的正常运行。
房地产企业融资包括部融资和外部融资两种。
其中部融资主要包括债券、票据等企业自身就有的资金,另外还包括一些应收账款,如以后要向消费者预收的购房定金等。
根据获取资金方式的不同,外部融资包括直接融资和间接融资两种。
债券融资、股票和房地产投资基金等都属于直接融资,直接融资是通过从资本市场获取资金来实现融资的,解决的是一些长期的基金需求;
而间接融资为了解决在房地产开发过程中遇见的资金需求,而从金融机构获取资金的一种融资方式。
我国一般采取间接融资方式比较多。
1.2房地产融资主要特征
1.2.1以银行信贷为主导的单一融资格局
房地产开发资金主要来源于银行信贷、自筹资金、定金与预收款和其他资金。
从2010年的数据可以看出,我国房地产开发资金总额为亿元,同比增长%,相应地,房地产融资总规模也在逐年攀升。
受宏观调控政策的影响,银行信贷增长幅度一路下滑,2010年银行信贷只占开发资金总量的%,自筹资金与定金与预收款增幅较快,分别占资金总量的%和%。
由于预收款部分是银行对购房者发放的个人住房贷款,因此总体上看至少有%以上的资金是来自银行系统。
虽然融资渠道很多,但总体而言还是过分依赖于商业银行贷款。
1.2.2房地产融资市场体系不健全
法律法规不健全,影响融资渠道拓展。
相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。
可喜的是,国家一直致力于房地产企业融资的开放性。
在2008年12月初国务院工作会议提出金融“国九条”,其中严明将放开房地产投资基金大门,并以并购贷款、股权投资基金等形式拓宽企业融资渠道——这还是房地产投资基金第一次迎来最高管理层的肯定信号,被开发商寄予厚望多年的房地产投资基金终于破冰在即、可见,随着我国市场化的不断发展,关于房地产市场的融资体系也会慢慢完善的。
1.2.3房地产融资各种方式均有局限性
虽然房地产企业的融资方式很多,各种融资方式均有其占优势的地方,但是他们都有着一定的局限性。
这就给房地产企业融资带来诸多不便。
2.我国房地产企业融资方式分析
房地产融资就是房地产资金的融通,是房地产业与金融业密切结合的产物。
众所周知,房地产业是典型的资金密集型行业,而且有着投资周期长,投资规模较大、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大。
在开发周期的每一个阶段几
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