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租赁方式明方式明显更适更适合有着合有着护理需求的客理需求的客户,且高端介助和介,且高端介助和介护的需求明确存在的需求明确存在;
祈福医院vip病房的一床难求以及养老公寓的高入住率运营4、活活跃长者存在度假和者存在度假和阶段段长居的置居的置业需求,需求,对社区配套服社区配套服务有独特的要求,但与有独特的要求,但与“养老市养老市场”有着明有着明显区区别;
成都青城山、海南市场5、与医与医疗结合合的养老方式,无的养老方式,无论在客在客户心理心理还是盈利方式上是盈利方式上均存在均存在较大的大的问题;
北京燕达健康城的医疗型养老模式所导致的客户排斥、上海亲和源医院运营的严重亏损6、老年人老年人对生活的生活的诉求不求不仅仅是有人照料和温是有人照料和温饱,而是需要,而是需要愉快身心的健康生活愉快身心的健康生活。
亲和源所形成的富有吸引力的社区文化及活跃积极的生活方式,已成为其核心价值;
各地老年大学的活跃程度,说明长者缺乏有组织的、健康的、积极的社交与学习配套和服务。
7、产权销售型物售型物业难以以获得持得持续的、的、稳定的服定的服务收收费,且,且对整体运整体运营不利不利;
亲和源曾经争取到两栋公寓可转作产权销售,但在卖出其中一栋之后,最终决定放弃再对第二栋卖产权。
8、长者者对服服务的需求包括老年家政的需求包括老年家政亲情服情服务、医、医疗保健介保健介护服服务、食品和物品的配送服、食品和物品的配送服务、老年再活力、老年再活力创新服新服务、老年服、老年服务技技能能专业培培训服服务等,不出社区就能享受各种放心服等,不出社区就能享受各种放心服务;
服;
服务市市场潜力无潜力无穷,产业教育、教育、实践均要有人践均要有人热情情投入投入;
上海亲河源以老年生活形态研究中心为支撑所建立的三大秘书体系;
北京青松护理的快速发展;
香港圣公会、新加坡圣路加等组织的不可或缺角色。
9、长者需要可持者需要可持续的、无需迁徙的的、无需迁徙的归宿地,安心安定宿地,安心安定终生养老于生养老于一个晚年住所,因此真正市一个晚年住所,因此真正市场化的养老模式必化的养老模式必须建立可居家养老、建立可居家养老、就地安养的全程照料系就地安养的全程照料系统;
美国ccrc模式10、真正养真正养老的客群,并不愿意脱离市区居住老的客群,并不愿意脱离市区居住;
乐成恭和苑在海口项目的惨淡,2012年3月开业以来,除了北京、上海老人团的短期试住活动比较热烈外,现基本只有7个老人居住,还是以比正常低廉得多的试住价3000元/间/月居住。
11、健康活健康活跃长者者与不能自理与不能自理长者之者之间,存在生活方式及心,存在生活方式及心态上的明上的明显排斥,养老的市排斥,养老的市场要要细分,不同分,不同阶段段应有恰当的区隔有恰当的区隔;
台湾长庚养生村,健康老人们不欢迎推着轮椅的行动不便者出现,老人们需要保持活力,需要有年轻人的注入,不脱离社会。
12、对健康老人,要健康老人,要卖“品牌和服品牌和服务”,“快快乐、忙碌、忙碌”能永葆能永葆活力,活力,对行行动不便老人,要不便老人,要卖“技技术和保障和保障”,“医医疗、应急急”才才是关是关键;
香港房协着力营销依托于“隽逸生活”品牌和服务体系之上的新生活方式,着力发展智能化家居来提供全新技术保障,均已成为影响拉动市场非常有效的手段。
13、我我们未来未来10年提供的养老年提供的养老产品和养老服品和养老服务,主要是,主要是给50-60后后提供的,至少会很快由上世提供的,至少会很快由上世纪的的30-40后老年群体逐后老年群体逐渐过渡到渡到50-60后人群。
后人群。
50-60后城镇人口群体具有的突出特征:
经济实力与上一代相比,明显提高;
受教育程度明显提高,文化观念发生巨大变化;
对自身未来的养老问题已十分关注,由于子女多为独生子女,因此对自身未来养老将要遇到的问题,已有相当的心理准备和预期;
一般有养老年金、退休金、医保等保障;
对未来的养老有明显的底线诉求,即“有尊严的养老”。
基于前述的特征,50-60后城镇养老人群可反过来推动社会观念、消费习惯的转变,进而推动社会有效地建立起差异化的养老产业和养老模式。
1-传统文化2-消费观念3-政策环境4-盈利模式结论:
结论:
巨大的市场巨大的市场空间空间VS进入进入方式的矛盾方式的矛盾开发商进入养老地产的两大关注点:
容易被大众接受的居住生活方式容易被大众接受的居住生活方式以及有强烈需求的高支付能力群体以及有强烈需求的高支付能力群体进入养老地产的两种模式进入养老地产的两种模式1、全生命周期的社区发展模式2、大都会亲情养老公寓模式1、适合土地:
特别适合近郊大规模的住宅社区;
2、客户对象:
全生命周期客户,客户档次随该项目本身的条件而定;
GOGO+SLOWGO+NOGO+GOING;
3、开发模式:
传统的房地产开发模式传统的房地产开发模式+乐龄俱乐部会所乐龄俱乐部会所+社区诊所社区诊所+小型的护理中心小型的护理中心;
4、销售方式:
产权销售(“乐龄俱乐部会所+社区诊所+小型的护理中心”等,配套设施由开发商持有);
5、客户价值:
类似CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity)持续照料退休社区模式,长者人群可以在一个正常的社区中,得到自理、介助、介护一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务,只有极少数长者在一个短暂的时间段内,进入到护理中心。
长者与子女同在一个社区中,相互照应,共享天伦。
6、服务方式:
长者如有需要,实施“在家护理”。
全生命周期的社区发展模式全生命周期的社区发展模式这种模式的产生是基于以下核心理念:
这种模式的产生是基于以下核心理念:
1、“就地安养、居家养老就地安养、居家养老”的人性本质以及中国传统文化的核心的人性本质以及中国传统文化的核心诉求;
诉求;
2、与房地产的开发进行结合;
、与房地产的开发进行结合;
3、符合现阶段消费群体的观念,在整个市场启动之初容易被接受。
、符合现阶段消费群体的观念,在整个市场启动之初容易被接受。
全生命周期的社区发展模式全生命周期的社区发展模式提问:
在社区构建的时候提问:
在社区构建的时候“长者长者”和和“非长非长者者”的比例是多少?
的比例是多少?
全生命周期的社区发展模式全生命周期的社区发展模式1、适合土地:
特别适合市区小规模商住用地;
高端养老客户,包括健康、需要介助和需要护理照料的长者:
SLOWGO+NOGO+GOING;
养老公寓+护理中心+日间托老所+健康养生中心+俱乐部会所(配备娱乐和休闲设施);
产权由开发商持有;
养老公寓向65岁上的有条件长者出售“终身使用权”;
以较低的总价得到了自理、介助、介护一体化的居住设施和服务,而且尽享都市便利和亲朋好友的就近关怀;
大都会亲情养老公寓模式大都会亲情养老公寓模式大都会亲情养老公寓模式大都会亲情养老公寓模式这种模式的产生是基于以下这种模式的产生是基于以下核心核心理念理念:
1、“就地安养、居家养老就地安养、居家养老”的人性本质,并符合中国人的的人性本质,并符合中国人的居住习惯;
居住习惯;
2、高端人群或家庭支付能力较强的群体容易接受;
、高端人群或家庭支付能力较强的群体容易接受;
3、资产回报期虽长,但日常的盈利有保障、资产回报期虽长,但日常的盈利有保障。
1-进入方式容易被大众接受容易被大众接受的居住生活方式的居住生活方式有强烈需求的高有强烈需求的高支付能力群体支付能力群体全生命周期全生命周期的社区发展的社区发展模式模式大都会亲情大都会亲情养老公寓养老公寓模式模式产生示范效应产生示范效应2-开发模式3-产生影响消费观念改变消费观念改变群体基数扩大群体基数扩大整体养老产业不发达,服务环节必须做培育整体养老产业不发达,服务环节必须做培育案例案例香港房协丹拿山项目香港房协丹拿山项目大都会亲情养老公寓模式大都会亲情养老公寓模式是由香港房屋协会全力策划的一个崭新的优质退休生活模式,旨在让退休人士在舒适的居所和稔熟的生活圈子里得到持续而完善的起居配套、康乐和护养服务,乐享独立从心的黄金年华。
现策划兴建两个项目,分别位于北角丹拿山及新界西北湿地公园路,共提供约1500个单位。
乐挚趣同享,旨在提供康乐及休闲设施并策划多元化活动,让意趣相投的住户可以结伴乐享生活;
康丰盈身心,项目提供专业保健、医疗、复康设施及服务,让住户可时刻保持身心康健;
盈自主自足,选择入住隽逸生活旗下项目,让住户可以灵活调配资产,增加流动现金,令生活更加自主;
家亲密关系,住户既可拥有自己私人空间,同时获得全面的照顾及家居服务,不单让家人安心,亦可与亲友建立更融洽关系;
活贴心居寓,项目备有全方位规划,提供无障碍生活环境与贴心服务及配套,令入住的退休人士不用再为日常琐事而烦忧。
隽逸生活的五大发展理念隽逸生活之丹拿山项目都市圈繁华地带常规商住综合体鼓励老人与子女“一碗汤距离”提供养老配套和服务出售使用权并收取管理服务费持续经营为主项目规模项目规模住宿住宿老年住宅老年住宅配套设施配套设施安老院(安老院(110张床位)张床位)日间护理中心日间护理中心养生养生/健康中心健康中心俱乐部会所(配备娱乐和休闲设施)俱乐部会所(配备娱乐和休闲设施)零售和其他设施零售和其他设施丹拿山项目服务丹拿山项目服务&
设施设施像当年做“万创”一样做一个“长者生活方式研究中心”在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情-1-1-1-1把现有的“万科物业”进行升级,为长者的“健康、积极、社交”的生活方式塑造社区文化、运营特色配套在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情-2-2-2-2案例案例亲和源模式亲和源模式亲和源模式虽然与房地产企业进入亲和源模式虽然与房地产企业进入养老地产的开发运营方向养老地产的开发运营方向未必匹配未必匹配,但他们在营造养老社区但他们在营造养老社区积极健康快乐的生活氛围方面仍然积极健康快乐的生活氛围方面仍然可圈可点可圈可点至道观点1.亲和源选址近郊,既能远离城市繁华喧嚣,又可享受基本生活配套;
2.便利的交通是养老地产的必要条件。
养老社区必须能够与城市中心快速通勤,既要满足老人紧急状况的处理,也要满足老人对原有生活圈子的联系需求;
3.3.亲和源定位亲和源定位“居家式的机构养老居家式的机构养老机构式的居家机构式的居家养老养老”,是突破性的开发思路,是突破性的开发思路。
目的在目的在于试图消除居家养老的无助感和机构养老的遗弃感,使老人既能有尊严地自由生活,又于试图消除居家养老的无助感和机构养老的遗弃感,使老人既能有尊严地自由生活,又能及时适时享受专业服务。
能及时适时享受专业服务。
像做“PC”一样投入和支持“社区护理中心”的可持续商业模式的“哺育”在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情在战略上万科应该做三件事情-3-3-3-3案例案例1北京青松老年看护模式北京青松老年看护模式从最初只有200多位老人、10多名
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- 养老 地产