文化旅游地产案例研究-和顺古镇、束河古镇、春秋淹城PPT课件下载推荐.pptx
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文化旅游地产案例研究-和顺古镇、束河古镇、春秋淹城PPT课件下载推荐.pptx
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规模整个项目木占地5000亩,总投资人民币25亿元。
历史文化和顺是一座历史悠久始建于明朝的汉族古镇,当地汉族大多是明初到云南从事军屯和民屯的四川人、江南人、中原人的后代,这些人深受儒家思想的影响,有的文化素质较高,虽为生活所迫,背景离乡,位于高原极边,但和顺的村落风貌、民居建筑、民间工艺,无不浸润和保存了中原汉族文化精髓,同时,它又是一个“外向型”的社会,游子们吸收了外国文化的精髓,与传统本地文化交流整合,创造出了有着和顺特色的地域文化。
【和顺古镇】2003年由柏联进行保护性开发2地理位置处于丽江所有景区的核心部位,是游览丽江古城、玉龙雪山、泸沽湖、长江第一湾和三江并景区的枢纽点。
鼎业集团开发理念在保护的前提下发展,以发展促保护。
规模整个项目占地1700亩,截止2013年总投资已达人民币11亿元。
历史文化开通于唐代的茶马古道,从滇南经丽江直达西藏拉萨,经唐宋、元、明、清千余年的运营发展,促进了沿线各族人民的经济文化交流,束河即是丽江坝子中保存完好的驿站,1997年被列为“世界文化遗产”丽江古城的重要组成部分。
功能分区规划确立三个阶段开发,一期茶马驿站,二期哈里谷酒吧,三期天域阳光建筑群【束河古镇】2003年由鼎业集团开发经营3地理位置位于常州市武进区中心城区,武进区政府西侧,延政西路北侧,距离市中心约15分钟车程。
开发理念城内立足原生态保护,城外保护开发,把淹城建设成“一心一环五区”的旅游区。
规模整个景区占地6800亩,目前总投资已达人民币10亿元。
历史文化淹城遗址位于整个景区的中心,是目前全国保存最完整的春秋地面城池遗址。
1998年淹城以其独特的形制、珍贵的文物,被国务院列为全国重点文物保护单位。
功能分区规划确立了六大功能区:
淹城春秋乐园、淹城春秋遗址公园、淹城传统商业街坊、淹城野生动物世界、淹城春秋文化拓展区、宝林禅寺。
土地使用情况常州市中心区域【春秋淹城旅游区】是常州继恐龙园之后又一聚焦游客目光的综合性文化旅游项目45开发模式运营模式盈利模式开发时序驱动力构建组织构建6开发时序03年,基础建设及配套设施投入0.9亿05年,投入0.67亿打造和顺小巷(名人老宅、大马帮博物馆、滇缅抗战博物馆、艾思奇纪念馆展览)与和顺镇政府共同设立了“柏联和顺养老基金”,对和顺60岁以上的老人给予50200元补助约6公里道路改造工程九鼎龙潭租用30年,一次付清租金60万元投入1、2亿还原原生态历史风貌投资650万修建卫生间投资200万,为束河完小新建教学楼、教师宿舍投资200万,建成“茶马博物馆”建筑修建茶马驿栈区,约330多亩,7.5万的服务区淹城遗址公园公共区域打造淹城森林公园打造束河古镇和顺古镇春秋淹城【启动特征】对原始古城镇进行景区性开发,完善基础设施、修复建筑、安置原住民,实现景区经营78【发展特征】持续大量投入配套性开发,以增强项目旅游辐射力为主要目的年份束河古镇和顺古镇春秋淹城2003基础设施建设历史风貌重建基础建设及配套设施投入1000亩淹城遗址公园入口区建成2004茶马古道博物馆建成330亩、7.5万茶马驿栈区建成2005和顺小镇(含大马帮博物馆、名人老宅)建成滇缅抗战博物馆建成艾思奇纪念馆展览修葺200626亩丽江康年丽水阳光酒店开业2007春秋淹城博物馆建成淹城森林公园开放1200亩野生动物园开放人工湖建成2008成立鼎业艺术团哈里谷酒吧街建成200945000仿古商业街开街2010柏联SPA温泉酒店建成与政府签订协议规划建设“天下和顺”项目春秋乐园开园10亩宝林禅寺改造、扩建2012取得3.85万方商服用地2013220亩丽思卡尔顿度假酒店取地9和顺古镇-滇缅抗战博物馆和顺古镇-李氏宗祠和顺古镇-图书馆【发展特征】持续大量投入配套性开发,以增强项目旅游辐射力为主要目的和顺古镇10开业时间:
2006年酒店位置:
茶马古道重镇丽江束河古镇主入口处星级标准:
5星级、挂牌价格:
480-1880元酒店结构:
店共由八个各具特色的院落组成,其中七个院落的布局形态与北斗七星的分布非常类似,并据此将各院落命名为:
天枢苑、天璇苑、天玑苑、天权苑、玉衡苑、开阳苑和摇光苑,七星院落紧紧围绕大堂“月华苑”错落布置,既与纳西传统民族服饰中“披星戴月”的含意相吻合,也蕴涵着“七星伴月”这种源远流长的中国传统文化底蕴。
丽江丽水康年阳光酒店丽江丽思卡尔顿度假酒店茶马古道博物馆茶马古道博物馆是中国第一家专门研究并展示茶马古道历史文化的博物馆,也是丽江市第一家从事普洱茶文化研究、宣传、推广的专业机构。
博物馆的建筑原是400多年前木氏土司束河院的组成部分,其中的大觉宫壁画为江南著名画家马萧仙作品,一直保存到现在,笔法洗练,技术精湛,保留了唐代画风,1998年被列为省级重点保护单位。
【发展特征】持续大量投入配套性开发,以增强项目旅游辐射力为主要目的束河古镇11【地产进入】商业是本模式搭建旅游基础的主要载体,开发初期借助原有古镇基础,进行商业旅游氛围的打造,住宅开发进入依赖于前期旅游打造效果项目类型开发时间项目体量运营模式销售价格销售时间去化速度成交客户束河古镇销售型商业街2003茶马驿站330亩7.5万30%物业投资商自留,70%旅游商铺面向中小03年5000元/05年10000元/总价10万起2003年开始认筹2005年基本售罄投资客户本地酒吧经营企业2004哈里谷酒吧街70亩2万全部销售2.5万/平米2008年开始认筹2010年基本售罄住宅开发2009天域阳光13.3万销售1万/5-8栋/月广东、江浙、北京上海、重庆春秋淹城销售型商业街2003淹城仿古商业街500亩4.5万销售1万/按栋出售,每栋价位在400-1000万之间2003开始销售108套商铺1年全部售罄本地客户为主销售型物业均为中小规模的商业产品,在区域旅游氛围及项目文化资源的支撑下,即使项目启动初期面市,依然能实现较高的产品溢价及去化速度。
度假客群辐射全国,追随成熟氛围,市场培育周期长,物业入市慢。
12佳肴集结的美食街,聚集了常州知名的十大餐饮名店如寨桥老鹅,太湖三白等,目前以本地食客为主。
古韵浓郁的文化街,集结了在常州知名的民间非物质文化项目如:
乱针绣、牙刻、书画等。
名医荟萃的中医街,有的中医店在长三角具有较高的知名度如民间秘方馆,不少外地游客慕名而来。
建筑形态整个商业街仿照春秋时期的古建风格建造,其中亭台楼阁,小桥流水,让人赏心悦目。
运营模式2004年,商业街已全部售出,均价10000元/,按栋出售,每栋价位在400-1000万之间,之后旅游区组织专门管理部门进行运营招商。
招商管理整个商业街区被划分为三条主题街区:
中医街,美食街,文化街。
前期招商通过免三年租金的优惠方式吸引本地知名商家入驻,带动了整个区域商业气氛。
项目首批次通过4.5万方中等规模商业面市,完善项目规模的基础上,实现现金流快速回笼,但住宅产品至今尚未推出。
春秋淹城【地产进入】商业是本模式搭建旅游基础的主要载体,开发初期借助原有古镇基础,进行商业旅游氛围的打造,住宅开发进入依赖于前期旅游打造效果13项目时间体量万方容积率产品类型产品楼层面积区间销售价格去化速度客户来源天域阳光200913.20.32双拼独栋-1+3F200-40010000市场度假物业均价:
10000元/5-8栋/月广东江浙北京上海重庆2010年,项目运营第6年,束河古镇住宅产品面市,虽经历较长的市场培育期,但项目依然难以突破市场同类型产品的价格水平。
束河古镇【地产进入】商业是本模式搭建旅游基础的主要载体,开发初期借助原有古镇基础,进行商业旅游氛围的打造,住宅开发进入依赖于前期旅游打造效果阶段性门票收入、商业租赁收入14【开发周期】开发周期漫长,销售物业以旅游为绝对基础,大量支撑旅游发展的配套型开发周期较长,制约企业回现速度柏联-和顺古镇鼎业-束河古镇淹城建设投资-春秋淹城4.9万方茶马驿站销售4.5万方仿古商业街销售20032003200420042008200820092009项目项目2万方哈里谷酒吧销售13.3万方天域阳光别墅项目销售持续性门票收入、商业租赁收入持续性门票收入15驱动力构建文化单核驱动文化单核驱动+配套配套旅游度假客户(国际、国内)束河古镇-茶马驿栈茶马古道博物馆哈里谷酒吧街丽江康年丽水阳光酒店思卡尔顿度假酒店束河古镇【特征一】旅游目的型区域客群单一,以“文化单核驱动+配套”为主要驱动力模式16束河古镇滇商文化抗战文化马帮文化腾越文化茶马文化农耕文化纳西文化和顺古镇纳西族民居特色建筑为主民俗表演以及非物质文化项目,既是文化内容,又是商业性质,可看可参与可购买,游客在了解和顺文化的同时,购买了极具和顺特色的旅游产品。
束河的情人节、火把节、雪山音乐节、三朵节、纳西婚庆扶持束河村的纳西古乐队组织“茶马文化艺术团”集中展演茶马古道沿线各少数民族的歌舞艺术在老宅子的基础上进行保护建设,使腾越文化得以传承,又使商业配套赋予了深厚的文化内涵建筑文化活动文化文化资源【文化植入】通过产品建筑风格、主题型配套、节庆活动体现特色文化氛围1718古镇旧建筑仿古新商业错落有致,户户各不相同仿古销售中心四方听音文化广场定期举办节庆活动【文化植入】束河古镇保持古镇的尺度和规划和建筑特色19人群高端n人群分为三类:
投资客和经营者;
艺术家;
旅客n投资和经营者:
丽江及周边占30%,昆明占40%,以销售中大型为主,外省占30%,其中外省人中香港人居多,以销售大单为主,投资在250万元左右n丽江的艺术家多居住在束河n散客多集中在束河业态高档n酒吧目前的酒吧定位比较高档,氛围比较好在建的国际酒吧区哈里谷将大大提升束河的品牌和品味n餐饮n咖啡n客栈,设备较好n五星级酒店环境优美n玉龙雪山n内部环境n艺术氛围n小资情调n田园风光n流水空间n优美的内部公共空间n大量的外部发展用地【功能及客群特征】束河已经逐渐形成自己的特点和定位,将承担丽江的度假功能区域度假核心复合型驱动复合型驱动都市客群(家庭、商务、休闲观光)旅游客户(省内为主)淹城遗址公园春秋淹城博物馆淹城森林公园野生动物园仿古商业街春秋乐园宝林禅寺【特征二】城市型区域对城市人口辐射性较大,以“复合型驱动”为主要驱动模式春秋淹城20淹城遗址公园文化拓展区总占地约2000亩,包括野生动物园(1000亩),此外还将陆续建设宝林禅寺,温泉等文化休闲项目。
淹城遗址公园&
森林公园共占地占地4350亩,是整个景区的文化核心,针对市民开放,以文化生态观光为主。
仿古商业街占地235亩,无门票,直接对外营业,以餐饮、非物质文化等业态为主。
春秋乐园&
诸子百家园占地200亩,以文化体验为核心,以刺激性项目为载体,是旅游区的活力区,人气区。
“一心一环五区”的旅游区【整体分区】春秋淹城依托历史遗迹,以文化游乐与文化休闲为核心,以业态多元化经营为导向,致力于打造一个老少皆宜齐家欢的乐园21前期率先建设入口广场、淹城博物馆、淹城动物园、仿古商业街区等城市功能型项目,并将商业全部出售,为后续开发提供资金保证。
12320032007(起步期)20082013(发展期)2014(成熟期)2008年着手建设淹城“春秋乐园”,并于2010年五一期间开门营业,该项目现已成为整个旅游区对外的核心吸引力,区域人气骤增,目前正在进行产品的后续提升与扩建,进一步加强区域的核心吸引力。
区域后期规划中还将陆续建设温泉、高端住宅等产品,进一步加强区域的城市休闲居住功能,使整个旅游区成为具有休闲、娱乐、居住等复合功能的城市板块。
【发展阶段】春秋淹城旅游区的开发时序可分为三个阶段,目前正处于第二阶段的建设过程中22外部引导内部,内部拉动外部外部客群内部客群春秋乐园诸子百家园非物质文化街中
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