福州市房产中介行业发展历程及未来发展趋势分析PPT文档格式.ppt
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全市土地总面积12154平方公里,其中市区面积1786平方公里;
2010年第六次人口普查,全市常住总人口711。
54万人,其中市区常住总人口约292.18万人。
五区、六县、两个县级市和一个经济区,即鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区5个区,闽侯县、连江县、罗源县、闽清县、永泰县、平潭县6个县,福清、长乐2个市和琅岐经济区福州行政辖区福州行政辖区城市简介城市简介福州城市背景福州城市背景一、福州外围交通陆上:
京福高速、福银高速、深海高速、福厦高铁、温福高铁、京福高铁(在建)等航空:
长乐国际机场,国内航线54条,通达国内47个城市,2010年共起降62108架次,旅客吞吐量647.6万人次海上:
松门港区、马尾港区、江阴港区、罗源湾港区、台江港区等轨道交通轨道交通福州城市背景福州城市背景绕城高速西北段一期(已通车)永丰互通至西岭互通(已通车)绕城高速闽侯段(已通车)绕城高速东南段(预计2014年建成)福州绕城高速各路段建设情况福银高速(已建成)二、福州绕城高速绕城高速全长约153公里,途经闽侯、连江、长乐等地,福银高速段和绕城高速西北段已通车,东南段计划于2014年建成通车。
绕城高速公路的建设将增强福州作为中心城市的辐射能力,减少过境车辆对中心城区的交通压力。
且将与福州长乐国际机场高速公路、沈海高速公路、福银高速公路连成一体,形成福州市大外环高速路。
立体交通网络,通达全球的黄金脉络轨道交通轨道交通福州城市背景福州城市背景福州市轨道交通线网在主城区将形成“有环放射式”结构。
线网由7条轨道交通线路组成,全长约184.6km,共设站134座,其中换乘站16座,中心城区线网密度达0.62公里/平方公里。
1号线长29.2公里,计划2015年建成通车;
2号线长26.5公里,计划2018年前建成通车,37号线计划于2030年前完成建造。
u1号线位于城市中央发展主轴,是福州市轨道交通骨架网的核心线路,是福州市区南北交通的主要通道,全长29.2公里,(一期24.89公里),设24个站(一期设21个站)u2号线位于东西向城市发展副轴,可进一步引导和巩固上街大学城、金山工业区、金山居住区的开发建设,引导晋安区的改造、升级,线长26.5公里,设22个站。
u3号线城区段在线网中是一条南北向加密线,将南台岛西南部、台江商务中心与旧中心城区串联起来,是提高轨道交通服务水平的线路,线总长27.2公里,设22个站。
u4号线主要连接福州市旧中心城区、晋安区、南台岛东部,将核心区外的大型客流集散点有机地联系起来,通过1、2号线进行有效的交通转换,线长约25.2公里,设22个站。
(途径前横路)u5号线是贯穿南台岛中西部的一条线路,有利于金山、建新、仓山各分区的开发建设,线长约15公里,设12个站。
u6号线是连接中心城区与滨海新城(长乐国际机场)的线路,将更好地发挥中心城区的辐射功能,引导长乐、滨海地区建设,线长约32.4公里,设16个站。
u7号线是为滨海新城预留发展的一条线路,线长约29.1公里,设16个站。
地铁线路规划及通车,将改善和提升福州海峡金融商务区的交通大福州规划形成“一主两副”市域城镇中心体系格局和“一区两翼,双轴多级”的市域空间结构体系,有效带动各区域发展城市规划城市规划福州城市背景福州城市背景至2020年,福州市将形成1个特大城市(福州中心城区)、2个大城市(福清市、平潭岛)、2个中等城市(长乐市、连江县)、4个小城市(闽清县、永泰县、罗源县、闽侯县)以及若干个小城镇“一主一区两副”的中心体系格局“一主”包括福州中心区域,长乐市区-滨海新城和连江,是中心城区建设用地拓展的核心地区;
“一区”即平潭综合实验区;
“两副”即福清市区(南翼)和罗源县城(北翼)2个副中心城市一、市域城镇中心体系二、市域空间结构体系一区两翼,双轴多级一区:
中心发展区两翼:
南北两翼双轴:
沿江、向海发展轴多级:
福州市其他增长级以福州城区为核心点扩散南北两翼着力打造沿江、向海领域寻求新的城市方向福州城市背景福州城市背景城市重点发展方向为“东扩”和“南进”,采取“结构开放、轴线发展、核心多级、服务沿江、工业沿海、生态渗透”的空间发展策略,形成”一核心、两新城、三组团、三轴线“空间布局结构。
2015年中心城区城市人口346万人,建设用地300平方公里;
2020年城市人口410万人,建设用地378平方公里。
城市规划城市规划南进东扩上街南屿南通组团荆溪组团青口组团南台岛新城马尾新城核心区福州城市背景福州城市背景政策调控政策调控中央调控政策,坚决抑制投资、投机需求,助力刚需、首改2012年:
楼市进入“微调控时代”助力刚需首改2011年政策动作:
紧资金,持续加息上调准备金2010年政策高压调控:
抑需求促供给,限购限贷引导刚需入市各地微调盛行首套房贷开闸中央微调谨慎改善需求释放投资需求愈止2013上半年政策:
方向坚定、升级,但高起轻落疏堵调助力刚需合理改善投资投机福州城市背景福州城市背景地价与房价地价与房价主城区高价地少与双限,上街、南屿板块受益但(乌龙江南岸)后续竞争白日化福州城市背景福州城市背景地价与房价地价与房价双限下,福州主城区房价仍高昂福州市区(五城区)普通商品房住宅均价自2010年1月破万后,经过几轮政策震荡仍一路上扬,至2013年4月已破1.6万元/关口,且仍处在高位徘徊。
2013年福州板块价格分布图南屿板块马尾板块甘蔗荆溪板块上街板块贵安板块需求外溢近年来,主城区居高不降的高房价(1.9-2.5万),迫使大量的新生购房群体需求外溢,闽侯占据主城区需求外溢的第一线,上街、南屿南通新城已成为外溢及进城购房需求重要的置业购房板块区位均价(元/平方米)二环以内1.9-2.5万三环到二环1.3-1.7万马尾板块1.2-1.5万闽侯板块0.8-1.1万贵安板块0.6-0.8万福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代年代90年代末期2000年2002年2003年2007年2008年2008年2012年2013年【一】诚信合作基础好,早年行业孕英才90年代福州中介行业才刚起步,那时,单店经营业绩做的好主要是靠中介合作,人脉就是资源,所以当时福州同行几十家中介企业的老总大部分都维护比较好的沟通状态,经常相互帮助,如跳单一起去讨钱,遇到困难一起出谋划策。
这都为福州未来行业的自律,品牌企业的产生、发展和异地开拓,甚至影响福建乃至全国同行埋下了伏笔。
福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代90年代末期年代末期2000年2002年2003年2007年2008年2008年2012年2013年【二】租赁转售破格局杨桥中介扬全国到了90年代末期,城市化进程已经开始启动,买卖房的客户开始增加,中介企业“租转售”艰难,大多数客户都会选择福州市房地产交易所下属的置换中心。
但买卖市场是未来市场的发展趋势,对立志要把这个行业作为终身事业的中介老总们来说,必然要打破这种不平等的竞争局面。
南新、骊特、南新、麦田、阳光家园等几家中介首先在杨桥路交易所开设大门店,这种成功的典范很快带动了更多的中介企业入驻杨桥路开设大门店,在杨桥路上邻近房地产交易所两溜店面几百多米地段,最多时聚集了60多家大的中介门店。
杨桥路中介一条街也成为当时全国中介行业的亮点,许多城市的中介同仁专程到福州考察这条街。
福州的中介行业有了很大的提升。
福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代90年代末期2000年年2002年2003年2007年2008年2008年2012年2013年【三】全国维权官司第一例行业空前大团结2000年,正当二级市场蓬勃发展的同时,“跳单”现象严重。
当时许多优秀从业人员常常因为被“跳单”觉得这个行业没保障而退出这个行业。
行业同仁经过开会统一认识:
打一场“跳单”官司,把这场官司的影响上升至全国,南新写了一篇题为“一份维护中介行业权益的呼吁书”,呼吁全社会给予支持!
这时福州几乎所有的三十几家知名中介联名并盖了公章,南新把呼吁书寄给了福州基本上所有的报社和十几个相关的政府部门。
这也是中介行业首次联名加盖公章的形式维护行业的权益。
2001年中级法院认定按委托书对方因跳单应支付南新公司双倍中介费,这不仅仅是场全国首例的跳单官司,也是全国首例跳单官司胜诉且双倍支付中介费的官司。
福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代90年代末期2000年2002年年2003年2007年2008年2008年2012年2013年【四】挺身而出挽狂澜功在当代利千秋随着市场的发展和社会的进步,必然要求企业对客户的服务要不断升级,大多中介企业都建立了总部和客户服务中心,并高薪聘请了优秀的管理人才和专业人才,企业也从无管理上升到有专业的管理(会议管理、报表管理等)。
中介门店装修的档次也不断升级,以满足客户温馨舒适的体验,同时中介企业业务一线员工也从无底薪发展到有底薪,工资的不断增加以保证吸引更多的人才加入到这个行业。
2%的中介佣金已经无法满足行业的进步和服务的升级,参照一线城市中介的3%收费标准,福州各大中介企业也将中介收费提高到3%。
通过行业的共同努力,大家渐渐改变了多年前“一张桌子,一个电话就是一家中介”的印象,我们使物委部门在一年的时间内就更改了收费标准,这在全国同行还是首例。
福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代90年代末期2000年2002年2003年年2007年2008年2008年2012年2013年【五】单项收费扰行规名声狼藉人人谴当时行业非常团结,在面对困难与危机的时候常常抱团一致解决问题,当业内出现“不良行为”的时候,几大中介的老总和一些有识之士总是冲在前面,如03年福州二手房市场突然出现了一家所谓的“网络中介公司”,这家“网络公司”的老总在社会上集资了上千万元,推行单向收费,即中介方单边收取1.5%的佣金,妄想一夜做大。
他号称要以低收费的方式打垮所有中介,形成垄断。
这引起了中介同仁们群起而攻之,行业会议经常开成了“批斗会”。
后来这家中介经营亏损上千万,这名老总也被股东炒鱿鱼,最后公司也被卖掉。
福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代90年代末期2000年2002年2003年2007年年2008年2008年2012年2013年【六】不速之客欲入行恶劣行径被秒杀2007年1月14日以十大中介为主的中介行业召开了一场“福州房地产经纪行业自律规范”的新闻发布会。
福州十几家媒体机构参加并报道该会的内容,引起社会极大的反响。
全体二手房中介企业联合向政府请求查办“网”和“担保公司”的违法操作行为。
很快这类公司大多因巨额亏损而从这个行业消失了。
这个行业的客户是需要长期培育的,行业健康也是需要长期培育的,所以,福州十大中介品牌企业扩张所到的城市,都非常维护消费者利益,维护行业的权益。
它们对当地行业的健康发展都起了很大的作用。
福州市房产中介行业发展历程福州市房产中介行业发展历程90年代90年代末期2000年2002年2003年2007年2008年年2008年2012年2013年【七】首推看房实名制行业自律誉全国2008年8月“福州十大中介”发起了“看房实名制”,在8月27日召开的“看房实名制”新闻发布会上,共有35家中介企业的238家门店在协议上签字。
9月1日起,福州80%以上中介门店正式推行“看房实名制”,推行不久“实名制”就获得了成功。
这也是中国中介看房实名制规范的首例,
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