荣德国际项目营销策略报告(汇报)PPT推荐.ppt
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罗湖龙岗p3号线:
福田-罗湖-布吉-横岗-龙岗p2014年:
地铁14号线居住“先锋”p龙岗大道、地铁沿线分布;
p全国性大品牌开发商;
p大型综合体;
p规划先进、品质高;
p价格生长速度快。
坂田沙井规划“先锋”p龙岗大道首次接力“深南大道”;
p大运新城国家级体育中心;
p教育新城香港中文大学、墨尔本大学等知名学府p生态新城人均绿化全市最高城区p人文新城深圳中心区最大规模的“移民”目的地2号地块产品分析交通优势:
3号线、龙岗大道等交通提速,深圳撤关,城市化进程加快,地铁四期工程预计2020年完工,横岗将加速融入大深圳25分钟通勤圈层龙华中心横岗中心布吉中心罗湖中心福田中心南山中心宝安中心龙城中心龙岗大道成为罗布北拓中轴,地铁3号线未来与13号(盐田、横岗、平湖、观澜、光明、沙井)、14号(福田、布吉、横岗、龙岗中心城、坑梓)快线在横岗中心交汇。
25分钟通勤圈层项目现状西北面东北面西南面东南面西北面:
本地村名自建房聚集地,房屋分布杂乱,品质较低,对项目整体形象营销较大。
东北面:
有一些老式的变压器及电线杆,线网杂乱交错,还有一个变电站和垃圾场西南面:
嘉宝国际眼镜城,整体档次偏低。
东南面:
御城城市形象好,横岗地铁站,交通便捷,同时地铁的噪音对项目有一定的影响。
四至分析:
周边环境相对较差,西北面、东北面被农民房包围,对项目整体形象有一定的影响,东北面还有一个变电站和垃圾场,对2号地块的影响较大。
2号地块产品分析1户型配比型配比项目效果目效果图2项目基本信息目基本信息32号地块产品分析户型产品:
529套43-771-3房精装不限购不限贷公寓,位于大体量综合体内,配套全,但首付5成首付压力高、月供压力大户型面积套数一房4392两房65-68345三房75-7792合计5292号地块基本信息占地6627.45建面49803.6主力户型65-68的两房总户数529户层高3.05m梯户比A座3梯12户,B座3梯11户年限40年户型编号建筑面积套内面积户型使用率标准层套数套数比A-175.9454.15三房两厅75.15%417.39%B-177.0454.15三房两厅74.08%A-266.1547.15两房两厅75.15%1565.22%B-267.1147.15两房两厅74.08%B-364.6645.68两房两厅74.08%B-467.6247.27两房两厅74.08%A-343.5131.58一房一厅75.15%417.39%合计23100.00%7676平方米三房两厅平方米三房两厅4343平方米一房一厅平方米一房一厅6767平方米两房两厅平方米两房两厅2号地块产品分析从项目的户型和面积段来看:
面积段适中,但赠送率低,房间尺度偏小2号地块产品分析产品附加:
定制级精装入户,提升项目档次,合理布局功能空间,通过人性化设计规避户型劣势,降低客户居住门槛,实现项目价值提升!
2号地块产品分析l位于龙岗大道沿线,深圳25分钟通勤圈层;
l不限购、不限贷,抗政策利器;
l依托综合体,配套全面;
l商住结合,可投资可自用;
l43-77定制级精装小户;
l户型受政策限制,赠送率偏低。
l周边农民房较多,环境较差产品小结:
区域上:
有一定价值,但认知度还未打开,属于未非热点片区产品上:
公寓产品优劣分明,不具有明显优势PART1市场格局分析Chapter2市场环境分析报告思维体系PART2项目竞争分析“两会”后房地产市场整体趋稳。
分类调控,市场化长效机制是未来的发展大势,坚持稳中求进、改革创新。
2013年召开的十八届三中全会,对未来房地产市场的改革和发展做出了方向性指引,明确了市场化长效机制是未来的发展大势。
12月3日召开的中央政治局会议,对2014年的经济工作指定了方向和基调,明确提出要做好住房保障和房地产市场调控工作.房地产业因其自身具有的关联和拉动效应,长远来看,仍是国民经济的支柱行业,房地产业的健康、稳定、持续发展对中国经济和社会的“稳增长”、“稳中求进”具有重要的意义。
2014政府政策5月13号,中央两大媒体人民日报和新华社,同一天撰文评述楼市调控政策。
人民日报指出,房地产陷越调越涨怪圈,不能一味限价限购;
而新华社更为直接的表明,楼市调控将转向土地财政改革等长效机制。
且中央银行曾在5月份喊话要求银行满足购房者首套房贷需求,目前虽然限贷政策还在继续实行,但是各大银行的放贷速度有所增加。
对于首套房贷款来说,银行会严格控制,因为这部分人的还贷能力相对于购买二三套房的人群来说会稍差。
部分取消限购城市悄然放行三套房贷款。
一旦限购、限贷取消,房产税成为很多人首先想到的替代政策。
关于房产税扩容的呼声越来越高,业内人士分析,深圳实施的可能性大。
2014政策分析住宅限购的放开,对于公寓销售会造成不利的影响,必须在政策调整前尽早出货。
银行的适度宽松也是针对首置,商业贷款仍有较大阻力。
金融政策持续收紧,开发商融资渠道减少,融资难度加大,贷款利率提高,客户购房成本增加。
开发商融资难度加大客户的购房成本增加2014年4月,深圳市招商、平安、上海、杭州四家银行停止房贷,与此同时,银行信贷投放趋紧,基金、信托等金融产品也开始考虑兑付风险减小对房地产融资力度。
基金、信托相关公司也对高杠杆行业采取区分对待。
银行利率上调,贷款利率上调,客户按揭付款所需要承担的利息额度更大,贷款的成本增加,进一步导致客户购房的成本增加。
2014金融政策政府经济转型阵痛,经济增速临近下限金融竞争激烈银行房贷收紧央行两个月内再度“定向降准”,定向宽松将成为年内货币政策主基调市场缺乏政府整体刺激地方微调效果有限央行喊话后深圳首套房贷利率不降反升,银行房贷将继续收紧全国百城房价近2个月环比下调,超六成下跌,成交面积均下降利空因素持续发酵前5月一二手成交总量创新低观望情绪浓厚开发商推盘量降至冰点新盘开盘销售率不到五成,定价合理的刚需项目受到市场认可价格高位运行,下行压力增大供应量谨慎,需求萎缩,导致去化时间多月超警戒线2014年全市库存量将达1200万,龙岗占据42%,未来竞争大导致后果造成原因由2013年的量价齐升到2014年的量价齐跌。
金融政策的持续收紧,是造成上半年市场行情回落的主要原因,市场观望情绪持续加重。
2014政策综合分析年中开始,龙岗刚需市场多个项目用以价换量策略开盘情况较好,其他各盘仍处于滞销和慢销状态。
市场格局6-7月豪宅销售率普遍是九成,豪宅市场率先回温,但价格持续走低,下半年豪宅市场,合理定价成突围关键。
市场格局市场格局上半年大部分项目捂盘观望,推迟了推售时间,下半年将成为全市集中出货期,推售量将达至峰值,下半年市场将竞争愈演愈烈。
2008年1-5月2009年1-5月2010年1-5月2011年1-5月2012年1-5月2013年1-5月2014年1-5月050100150200250190.9186164.5125.2112.1163.660.86历年1-5月推售面积对比(万)推售面积(万)2014年下半年市场预测中原观点:
u下半年市场供应量将进一步放大,以价换量将成市场主流,住宅成交有望出现回升;
u限购逐步放开,信贷对于商用物业依然紧张,公寓产品优势将逐步减少。
转介项目转介点数保利上城房多多,小户型2.5万/套,大户型6万/套乐城3%+5000现金奖承翰陶源大户3%+10000现金鸿威de森林89平1.5%,130平2%+5000,142平2%+10000骏泰金汐府3%+5000卓弘高尔夫雅苑3%+10000现金深房传麒尚林2.5%+5000百合盛世2%+4000万科广场房多多转介,单套6万佣金远洋新干线单套12000佣金万科翰林城单套4万佣金片区营销趋势分析趋势一1、转介已成为竞争激烈市场下,突围的必备渠道2、转介资源吸引,三级市场积极性刺激与调动,是成功启动转介的关键趋势二1、低首付、以价换量成为区域项目突破的一大利器;
2、优惠力度大,师出有名,借口理由充分。
片区营销趋势分析片区营销趋势分析趋势三1、持续的暖场活动,迎合客户兴趣点,客户愿意参加;
2、增加客户停留时间,持续营销人气旺、热销的氛围。
项目营销启示客户渠道客户渠道客户渠道若市场持续低迷,不排除蓄客期启动转介价格策略价格策略价格策略首批单位以速销和口碑为目标,后期逐步实现溢价营销推广营销推广营销推广客户分流严重,持续的推广和活动是速销的保证PART1市场格局分析Chapter2市场环境分析报告思维体系PART2项目竞争分析2014-2015年全市公寓在售及待售供应版图据不完全统计,2014-2015年全市约有3200套商务公寓入市,集中分布在福田、龙岗区域,公寓市场存在较为激烈的竞争。
华盛盛荟富通V都会创兴时代银信中心二期THETOWN乐城远洋新干线万科红智富特区御锦公馆昊海君悦万科壹海城新天CBC君临海域深圳湾一号京基滨河时代深业上城嘉葆润金座嘉州公馆天玺1号深圳中心特发和平里麟恒中心广场二期银信中心二期信义御城二期幸福万象海心汇福园万科公园里翡翠公寓在售待售汇峰轩华润城博林天瑞绿景虹湾在售公寓库存统计从库存总量来说,全市在售公寓库存累计达到3824套,后续竞争压力大。
龙岗、福田为公寓存量最大的两个区域,在全市库存量上占比高达54%。
区域项目名称在售户型总户数库存均价(元/)月去化速度龙岗远洋新干线32-481001平层45套;
loft约320套平层16000;
loft2100022-28/月万科广场127-155816约200套2300018-22/月创兴时代45-49,69504约30套2100012-15/月海心汇福园64-96150115套1800020-25/月福田新天CBC78-158814443套365003-5/月嘉葆润金座35-6791845套565001-3/月朗钜创公馆401房,60-802-3房128约153套470004-6/月理想城70-72米复式四房商务公寓536约20套4500012-15/月深业上城106-473628约77套680002-3/月京基滨河时代32-78950约260套450005-8/月东海国际公寓150至250的平层及复式约6套55000-700001-2/月南山深圳湾1号210-436300约40套90000-1200001-2/月罗湖幸福万象49-63330约60套3900025-30/月翡翠公寓31,59522约120套4000016-18/月盐田君临海域61-86,241大平面464约360套3200014-15/月壹海城153复式226约55套350005-10/月昊海君悦558约230套230005-10/月佳兆业广场45-791289约600套1400018-10/月宝安华盛盛荟53-70851约420套1600035-40/月富通V都会62-82491约20套2000012-15/月坪山同创新作39255约45套1730020-22/月龙华和平公寓38-68453约180套245004-6/月合计3824总库存约库存约710710套,占全市总库存套,占全市总库存19%19%关内公寓总库存约关内公寓总库存约12001200套,集中分布在福田区,套,集中分布在福田区,占全市总库存占全市总库存35%35%公寓全市未来供应量大,2014年底为全市公寓集中入市期,集中分布在福田、龙岗区域,以豪宅公寓和关外普通公寓供应为主。
2014-2015年待售公寓统计区域项目名
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