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保持较大的规模。
2011市场投放量巨大市场投放量巨大2先机就是商机,这就要求我们快速开发,抢占客户,快速先机就是商机,这就要求我们快速开发,抢占客户,快速实现资金和品牌建设的良性循环。
实现资金和品牌建设的良性循环。
结论结论11:
20112011年是机遇和挑战并存的一年,房地产市场年是机遇和挑战并存的一年,房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行,平稳发展将将继续在宏观调控的轨道上运行,平稳发展将成为赣榆房地产市场的主旋律。
成为赣榆房地产市场的主旋律。
结论结论22:
22区域市场分析区域市场分析城镇发展机遇:
城镇发展机遇:
1根据根据“东进东进”规划,连云港将逐规划,连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的步形成沿海、沿东陇海线的“TT型型”产业布局。
连云港总体规划确产业布局。
连云港总体规划确定的城市性质为我国沿海中部沟定的城市性质为我国沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心通东西、连接南北的区域性中心城市,国际性的港口工业城市,城市,国际性的港口工业城市,现代化的滨海旅游城市现代化的滨海旅游城市。
未来港未来港未来港未来港城将逐渐建立城将逐渐建立城将逐渐建立城将逐渐建立“一体两翼、一心一体两翼、一心一体两翼、一心一体两翼、一心三极三极三极三极”的空间结构的空间结构的空间结构的空间结构连云港规划连云港规划为赣榆城市及商业的发展带来新机遇。
为赣榆城市及商业的发展带来新机遇。
城市空间推进方向城市空间推进方向核心城区要从西南向东移,从老城区向新城区转移。
核心城区要从西南向东移,从老城区向新城区转移。
政府大楼已从老城区迁移至新城区。
XXXX将以滨海开发为重点,科学规划城区产业布局,将以滨海开发为重点,科学规划城区产业布局,逐步建设生活区、办公区、商贸区、物流区、海滨逐步建设生活区、办公区、商贸区、物流区、海滨娱乐区,形成功能齐全,配套完善的赣榆首善之城。
娱乐区,形成功能齐全,配套完善的赣榆首善之城。
城镇发展方向:
2城镇发展格局:
城镇发展格局:
3“一轴,四心一轴,四心一轴,四心一轴,四心”的主体结构的主体结构的主体结构的主体结构布局布局布局布局。
“一轴一轴”即黄海路公即黄海路公共服务轴线;
共服务轴线;
“四心四心”即城即城北商业商务中心、城南行政北商业商务中心、城南行政商业中心、新城行政文体商商业中心、新城行政文体商业中心、盐场行政商业文体业中心、盐场行政商业文体中心。
中心。
商业规划商业规划为城市商业的发展指明了方向,为新城商业带来机遇。
为城市商业的发展指明了方向,为新城商业带来机遇。
一轴、四心一轴、四心新城行政文新城行政文新城行政文新城行政文体商业中心体商业中心体商业中心体商业中心盐场行政商业盐场行政商业盐场行政商业盐场行政商业文体中心文体中心文体中心文体中心城北商业商务城北商业商务城北商业商务城北商业商务中心中心中心中心城南行政商业城南行政商业城南行政商业城南行政商业中心中心中心中心随着政府对新城区:
随着政府对新城区:
“一心、二带、三湖、四一心、二带、三湖、四街、五区街、五区”的极力打造,不久的将来,新城区的极力打造,不久的将来,新城区将成为赣榆乃至整个江苏的一颗璀璨新星。
将成为赣榆乃至整个江苏的一颗璀璨新星。
届时,毗邻主干道黄海路的本项目的区位优势届时,毗邻主干道黄海路的本项目的区位优势将得到提升,同时商业价值也将得到充分的体将得到提升,同时商业价值也将得到充分的体现!
现!
结论:
品牌营销时代到来品牌营销时代到来4随随着着金金海海岸岸花花园园、富富山山东东城城、海海天天连连城城、维维多多利利亚亚、奥奥邦邦的的开开发发与与强强势势宣宣传传,赣赣榆榆房房地地产产即即将将进进入入品品牌牌营营销销阶阶段段。
产产品品定定位位,概概念念包包装装,卖卖点点深深度提炼,会直接带动项目附件值的提升。
度提炼,会直接带动项目附件值的提升。
价格竞争向价值竞争转变价格竞争向价值竞争转变在一个城镇,没有真正的冷地与热地之分,只有在一个城镇,没有真正的冷地与热地之分,只有发展不均衡之分。
但一个城镇最终的发展是均衡发展不均衡之分。
但一个城镇最终的发展是均衡的。
所以,现在的冷并不意味着永远的冷。
城东的。
城东是一块刚被开发的处女地,有着巨大的市场消费是一块刚被开发的处女地,有着巨大的市场消费潜力。
潜力。
土地价值观:
创造城西传奇创造城西传奇5本项目,六万方的商业大盘,即将创造城东传奇!
本项目,六万方的商业大盘,即将创造城东传奇!
竞争对手是谁?
诸多对手中诸多对手中威胁较大的是以下三家威胁较大的是以下三家对手黑名单对手黑名单1维多利亚维多利亚占地占地183170183170平方米,建筑面积平方米,建筑面积344287344287万平方米,容积率万平方米,容积率1.41.4。
产。
产品类型商业步行街及商业广场。
项目分四期进行实施,一期由品类型商业步行街及商业广场。
项目分四期进行实施,一期由2424栋栋5+15+1层退台式花园洋房,层退台式花园洋房,1010栋栋10+110+1小高层电梯洋房共同组成,小高层电梯洋房共同组成,二期为商业步行街总共二期为商业步行街总共228228套。
三期工程以酒店、步行街及酒店套。
三期工程以酒店、步行街及酒店式公寓为主,建筑面积约式公寓为主,建筑面积约1010万平方米。
万平方米。
二期商业均价为二期商业均价为5500元元/平方米平方米预计三期商业均价为预计三期商业均价为6500元元/平方米平方米A对手黑名单对手黑名单2位置:
位置:
204国道,沿海高速公路旁。
国道,沿海高速公路旁。
开发商:
上海亿丰企业(集团)扬州投资有限公司投资上海亿丰企业(集团)扬州投资有限公司投资开发开发。
基础数基础数据:
占地据:
占地795亩地,总建面积亩地,总建面积68万平方米;
首期万平方米;
首期10.5万平方米,产品基本以四层为主。
万平方米,产品基本以四层为主。
均价:
待定均价:
待定C规划有建材、家居、五金汽配、钢材、零规划有建材、家居、五金汽配、钢材、零售等业态售等业态奥邦国际商城奥邦国际商城由百安居团队统一经营管理,实行的是由百安居团队统一经营管理,实行的是“招商先行招商先行”的策略,首期业态为家居广场。
的策略,首期业态为家居广场。
对手黑名单对手黑名单3位置:
XXXX路与路与XXXX东路交叉口。
东路交叉口。
XXXX房地产开发有限公司。
房地产开发有限公司。
基础数据:
小区占地面积约基础数据:
小区占地面积约300300亩,总建筑面积约亩,总建筑面积约3030万万平方米,容积率仅平方米,容积率仅1.481.48,绿地率大于,绿地率大于35%35%。
项目规划有。
项目规划有联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层、酒店式公联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层、酒店式公寓等多种建筑形态,另有寓等多种建筑形态,另有3600036000平方米的商铺作为小区平方米的商铺作为小区配套。
配套。
B海天连城海天连城预计商铺均价为预计商铺均价为6000元元/平方米平方米维多利亚维多利亚海天连城海天连城奥邦国际奥邦国际本项目本项目维多利亚在位置上优与我们,体量大,如同期推出,是我们最维多利亚在位置上优与我们,体量大,如同期推出,是我们最强劲的对手。
强劲的对手。
竞争对手研究结论竞争对手研究结论海天连城,项目体量较大,海天连城,项目体量较大,3.63.6万的商铺只是作为其小区配套,万的商铺只是作为其小区配套,无概念我、无规划、无经营,对我们造不成直接竞争。
无概念我、无规划、无经营,对我们造不成直接竞争。
而奥邦国际商城距本项目较远而奥邦国际商城距本项目较远,由于区域位置不同,会导致客,由于区域位置不同,会导致客户的需求不同,因此对我们造成直接影响不大。
户的需求不同,因此对我们造成直接影响不大。
针维多利亚,对策如下:
11、快速开发,抢占当地、快速开发,抢占当地“第一批第一批”客户。
客户。
22、制造产品差异化,打出推广新亮点。
、制造产品差异化,打出推广新亮点。
33、做好前期招商,靠给客户信心赢得客户。
、做好前期招商,靠给客户信心赢得客户。
目标客户分类:
客户群体优先排列客户群体优先排列所占比例预测所占比例预测备注备注当地政府官员15可在特定时期,有针对性的宣传当地的企业家10可在特定时期,有针对性的宣传当地的私营业主25可在特定时期,有针对性的宣传当地中高端消费人群20目标群体较分散不集中周边区域的投资客22目标群体较分散不集中外省市投资客8目标群体较分散不集中投资为主,分短期投资、中期投资和长期投资;
投资为主,分短期投资、中期投资和长期投资;
自用,为商铺的保值和业务的长期发展而选择购自用,为商铺的保值和业务的长期发展而选择购买商铺,同时也满足自己的使用需求;
投资为主,买商铺,同时也满足自己的使用需求;
投资为主,自用为辅。
自用为辅。
客户购铺目的:
他们的资产不低于在他们的资产不低于在100100万元,能承受的总房万元,能承受的总房价不低于价不低于3030万。
万。
他们的平均年龄他们的平均年龄3535岁左右(岁左右(28452845岁)大部分为岁)大部分为中产及中产以上的阶级。
中产及中产以上的阶级。
客户表象特征:
他们长时间在赣榆生活或者工作,他们熟悉赣榆,他们长时间在赣榆生活或者工作,他们熟悉赣榆,对赣榆有一定的情感。
对赣榆有一定的情感。
他们虽然不在赣榆,但非常了解和关注赣榆,同他们虽然不在赣榆,但非常了解和关注赣榆,同时看好赣榆未来的发展,更看好新城的未来。
时看好赣榆未来的发展,更看好新城的未来。
客户感性描述:
重点要解决的问题:
11、如何扭转客户对赣榆商业项目不能开业的不良认识。
、如何扭转客户对赣榆商业项目不能开业的不良认识。
22、如何引导激发当地客户的投资热情。
、如何引导激发当地客户的投资热情。
33、如何扭转价格抗性。
、如何扭转价格抗性。
初级市场。
客户比较好引导也比较容易教育,营销炒作初级市场。
客户比较好引导也比较容易教育,营销炒作的空间较大。
的空间较大。
产品认知产品认知1共共33层,群楼层,群楼结构,建筑面结构,建筑面积积1500015000平方平方米,平均每层米,平均每层50005000平方米平方米该结构为步该结构为步行街,以行街,以33层层为主,局部为主,局部44层,总体量层,总体量1500015000平方米,平方米,产品内部的产品内部的商铺主要面商铺主要面积积4848平方米平方米来设计。
来设计。
每层用回廊每层用回廊来连接,人来连接
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