合景泰富苏州合景领峰营销推广报告213p_精品文档优质PPT.ppt
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区域规划分析;
片区房地产市场分析;
项目竞品分析,2,4,9,项目印象,1,10,合景领峰项目地处金枫路竹园南路南侧,金枫路西侧,处于苏州市高新区与木渎镇交界处,直接接入苏州轻轨一号线金枫路站出口,地理位置极其优越。
11,地块A:
商办地块土地面积:
55503.8容积率:
3.5建筑面积:
194,263建筑密度:
45%绿地率:
25%建筑高度:
主楼80-120米其他要求:
须建不小于50000的宾馆,地块B:
居住地块土地面积:
114819.1容积率:
2.2建筑面积:
252,602建筑密度:
20%绿地率:
37%建筑高度:
24-80米其他要求:
90以下占40%以上,项目建筑面积45万方,其中住宅面积占26万方,商业面积占19万方。
12,项目四至,北,东,南,西,项目地块北侧为竹园路,双向四车道,交通状况一般,略显吵杂。
竹园路旁为一个工厂。
项目地块南侧为一片民宅,参差不齐,有碍区域形象,地块西侧为白塔河,水质一般,但为项目打造水系景观提供良好条件,地块东侧为项目的主干道金枫路,双向4车道,交通道路状况一般,流量较多,略显吵杂。
东面紧邻华润万家,业态繁多,生活便利。
13,教育:
新区一中、苏州科技学院、新升实验小学超市:
世纪华联超市、华润万家银行:
农业银行,中国银行,建设银行医院:
欣升护理院餐饮:
大娘水饺、KFC、永和大王景区:
木渎古镇、天平山、灵岩山、苏州乐园,14,目前周边项目较没有集中的商业消费场所,有的也只是个案项目的商业配套,商业整体档次不高,商业气氛不浓厚。
15,项目周围围绕着民宅和中低档住宅小区以及工厂,具有一定居住氛围但是并不浓厚,周边商业配套稀缺,居住氛围与新区中心属地比较不具备竞争力。
16,主要交通干道金枫路,竹园路苏州公交路线622路、2路、4路、665路轨道交通1号线金枫站点。
区域交通便利,轨道交通1号线的开通,将为项目导入更多来自其他区域的外部客群。
合景地块,地铁1号线,苏福路,17,项目板块目前在售楼盘为中小开发企业开发建造,品牌知名度和美誉度不高,板块内缺少大开发商品牌。
本案,18,合景泰富地产控股有限公司:
国内一线开发商,素有“豪宅专家”之喻。
是国内领先的大型房地产上市企业!
集团以“以心筑家,创建未来”为理念,跻身于大型综合房地产发展商的行列,成为实力派的代表。
19,源自artdeco建筑风格,曲直虚实的流线、凹凸有致的造型、黄金分割般的比例搭配、完美的色彩搭配,简洁时尚而富有动感,塑造合景领峰精品豪宅。
在峰汇国际,合景现代简约的立面得到了市场的高度追捧!
合景领峰的新古典风格升级峰汇国际立面风格,将会是市场的另一阵骚动!
20,此外卧室两个飘窗、餐厅飘窗也都为全部赠送;
南阳台和厨房北阳台赠送一半面积。
户型最大的亮点,挑高6米的空中合院,奇偶数层错开。
面积在14平米左右,为全赠送面积。
21,项目一期户型面积配比:
一期共366户(14#、12#):
主力户型集中在96110平米,为首置客主选户型面积。
22,项目SWOT,23,配套现状劣势,项目周边有较多集中的工厂、民宅区域,影响区域整体形象,降低区域档次项目周边住宅、办公、商业项目目前均处于规划建设阶段,区域人气在一段时间内较难形成规模。
项目SWOT,24,项目SWOT,政策利好因素,板块发展对项目的机会,逐步成熟的竹园路、金枫路板块为本项目开发开拓了市场机会;
品牌开发商在区域内的项目开发拉动区域房产市场的发展;
竹园路板块是高新区投资性价比最高的区域,处于投资洼地,楼市处于上升通道,发展潜力较大;
目前区域所谓高档项目整体档次一般,区域内没有真正意义上的高端项目,特别是高端住宅产品,对本案是一个契机。
房地产是国家支柱产业,国家会促使其健康稳定发展;
25,项目SWOT,市场及政策等不预期因素的影响,区域内竞争激烈,政策风险:
银行利率的提高、二套房政策的收紧;
行业风险:
目前的房价处于历史高位,相应的投资风险也相应增加;
未来区域的供应量较大,竞争较为激烈;
竞争不只来自于同区域内的项目,还来自于高新区北部、东部的部分楼盘。
26,市场研判,2,27,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,28,2009年苏州楼市:
量价齐升,异常“火爆”;
2009年12月“国四条”出台,宣布房地产行业政策从“鼓励”转向趋紧;
2010年1-2月,“国四条”对市场抑制作用影响显现,成交低迷;
2010年3月,市场在客户“追涨”和开发商“惜售”的作用下回暖;
2010年4月15日,“新国十条”出台,宣告楼市新一轮从严调控开始。
2009年,2010.1-2,3月,4月,异常火爆,低迷,回暖,新政出台先扬后抑,29,4.15“新国十条”,4.19住建部:
打击捂盘惜售,4.17阶段性顶点,新政出台后,购房者赶搭末班车,短期签约量激增,新房成交量在4月17日到达阶段顶点后现出下跌颓势,短期内成交下降至“冰点”,市场陷入观望。
30,31,住房信贷政策,2006年,首套首付30%;
首套小于90平米,首付20%,2007年,首套自住小于90,首付20%;
首套自住大于90,首付30%;
二套及多套,首付40%,利率1.1倍,2008年,首套或改善普通自住首付20%,利率下限由0.85调至0.7倍;
非普非自住适当提高,2010年“国十条”,首套大于90,首付30%;
二套首付50%,利率1.1倍;
三套及以上,首付和利率应大幅度提高,房价涨幅过快地区停贷;
无1年以上当地纳税或社保缴纳证明的异地客户,暂停贷款,“国十条”对于首套住房信贷政策回复到06和07年水平,对于90平以下首套住房,首付比例仍是20%,贷款利率可享受0.7-0.85倍的优惠;
对二套房贷款政策则继续从紧,为06年来最严的政策,值得关注的是,以往界定模糊的改善型需求不再提及,新政对首改客户影响较大;
严控第三套购房首付和贷款利率甚至对第三套住房停贷,进一步打击投机需求,突显中央调控决心;
严控异地购房,剑指“炒房团”,规避了外地炒房人继续炒房的可能,将有力打击游资购房,有利于继续稳定市场;
由于大幅增加二套和三套购房成本以及限制异地购房,此条对房地产交易影响最大,如果作为执行主体的银行能严格执行,将对市场成交量造成较大影响。
32,经济企稳背景下,房价上涨过快导致民怨影响和谐,中央开始重视民生,明确控制投资投机防范风险之意,房地产进入新一轮从紧调控期;
从内容上看,提出“房价过快上涨”是“关系国计民生,影响社会和谐”的问题,同时对政府、银行、开发商和媒体都提出严厉要求。
对政府实行“考核问责”;
银行要采取“更为严格的差别化信贷政策”;
对开发商加强“购地、融资和交易的监管”,并首次提出“问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任”;
媒体要“正确引导”市场舆论。
对市场影响最大的仍是信贷政策;
从影响上看,由于供应短缺、需求旺盛,以及通胀预期和民间流动性仍较为宽裕,系列政策出台会造成一定时间内的市场观望,投资投机需求将会减少,令销售遇冷,但短期内难以撼动“卖方强势,买方弱势”的总体格局,对市场参与者的“心理”影响大于实质影响;
此轮政策的关键点不在内容,而在于政府态度鲜明的“从严”,释放对房地产高级别的警示信号。
此轮政策在税收政策等层面留有很大弹性空间,预计如果房地产依然“高烧”,后市将有更严厉政策出台。
33,34,新政出台,市场短期遭遇寒流,属于市场预期范围内,长期看苏城楼市潜力仍然很大:
1、关于首套和二套房贷政策短期内对市场影响甚巨,但鉴于苏州市场库存房源不足,供求吃紧以及苏州房价整体落后于同周边城市,套利空间长期存在,所以苏州市场长期依然看好;
2、关于三套和异地房贷,目前尚无实施细则出台,短期内银行虽从严执行,但后市仍有放松的可能性;
3、整体看“新国十条”,其警示作用大于实际作用,在短期内会影响客户入市心理,但只要房价横盘整理不再大幅攀升,新政对市场影响会逐渐变小;
4、苏州市场除园区房价存在泡沫外,新区和吴中等区域市场房价尚在合理区间内,新政利空影响消褪后可能会有较理想的表现。
35,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,36,城市建设:
三区三城苏州城市发展总目标:
“青山清水,新天堂”;
具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。
苏州城市设计总体策略为:
和合强心,融通健体。
苏州中心城区的总体空间结构为:
十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通。
37,38,39,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,40,永新置地楼面价:
3486元/,合景地块,木渎镇集体资产楼面价:
2991元/,朗诗绿峰地块楼面价:
3916元/,华成商业地块楼面价:
3047元/,中海高新地块楼面价:
7833元/,木渎镇集体资产楼面价:
1146元/,41,木渎片区2007年土地成交建筑面积到达200万方左右,该批地块将于2009-2010年间逐步入市,2010年木渎片区住宅市场竞争将趋紧;
2007-2009年木渎片区住宅成交价格涨势相对偏缓,楼板价环比大幅上行,占该区住宅成交均价的比例达到58%,从开发商层面看,迫于利润空间进一步压缩,未来区内项目价格上涨推力相对较强。
木渎片区指:
狮山板块、木渎胥口板块,42,木渎片区2009年至今所成交的楼盘项目中,75-90面积段的比例最大,达到33%,90-105、105-120面积段的比例也各占18%。
中小户型比例为市场绝对主力,木渎片区中小户型比例(120以下)占到70%。
43,2009年所有项目均呈现上涨趋势;
国际公馆由年初7500元/上涨到现在12000元/,新地国际公寓由15500上涨到20000,浙建枫华紫园09年10月份开盘,均价上涨1000,新港天都花园9月份入市上涨3000到12000,中锐山水映象也由年初的6000上涨到现在9000;
各个项目的涨幅均较大,平均涨幅约35%。
44,2009年苏州市区五个重点板块中,相城城北板块平均涨幅最大;
竹园板块平均涨幅降低,代表项目为天都花园、浙建枫华紫园等;
金枫路竹园板块由于周边配套较不完善,目前在售楼盘也较少,因此涨幅最小。
随着轨道交通开通的临近以及周边环境的改善、配套的规划等,将成为今后区域发展的重点,从全市角度上看,乃投资洼地。
45,新区,苏州,项目,地铁,区域一号线的建设,交通优势提升区域房地产发展;
位居板块中高端住宅区;
项目高度亦是如此,区域发展飞速逐渐向主城区靠拢,位居长三角房地产市场的价格洼地,潜力巨大,总结:
区域公寓市场未来发展潜力巨大,46,区域各楼盘涨幅35%以上,同比全市各片区,涨幅较小,1号线开通带动区域房地产发展,09年区域房地产市场成交,楼板价环比大幅上行,区域楼板价,地铁交通优势,同比2008年度,2009年区域土地成交大幅回升,09年区域土地拍卖,同比其它板块,区域房地产市场居于洼地!
现稳步发展,受交通及市场带动,前景看好!
47,2.2区域规划分析,2.3片区房地产市场分析,2.1宏观分析及预测,2.4项目竞品分析,48,根据本项目区位属性、项目定位及客户集中程度可确定本案面临
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- 景泰 苏州 合景领峰 营销 推广 报告 213 p_ 精品 文档