房地产估价报告一般项目评审标准.doc
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房地产估价报告一般项目评审标准.doc
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表1房地产估价报告一般项目评审标准
评审分项
序号
评审子项
评审标准
标
准
分
扣分项目分值及说明
一、封面
、目录
、致函
、
声明
、
假设和限制条件
︵15分︶
1
封面
(或者扉页)
要素齐全,表述准确、简洁。
1
(1)基本要素包括:
估价报告名称、估价项目名称、估价委托人(名称或者姓名)、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价作业日期、估价报告编号。
每缺少一项,扣0.5分。
(2)表述不准确、不简洁的,扣0.5分。
2
目录
内容完整,前后文字、页码一致。
1
(1)基本内容包括:
标题(目录)、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。
每缺少一项,扣0.5分。
(2)估价结果报告二级标题缺少或者不全的,扣0.5分。
(3)估价技术报告二级标题缺少或者不全的,扣0.5分。
(4)目录中的文字与正文中的文字不一致的,扣0.5分。
(5)未标注页码或者页码前后不一致的,扣0.5分。
注:
仅向估价委托人提供估价结果报告的,存档的估价技术报告中应当有单独的目录。
3
*致估价
委托人函
内容完整,前后内容一致,表述准确、简洁。
5
(1)基本内容包括:
标题(致估价委托人函)、估价委托人(名称或者姓名)、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围、规模、用途、权属)、估价时点、价值类型(名称)、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。
其中,无房地产估价机构盖章的,属于不合格内容;其余的每缺少一项,扣1分。
(2)表述不准确、不简洁的,扣1分。
(3)估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的不一致的,属于不合格内容。
(4)落款日期不在房地产估价机构的资质有效期内的,属于不合格内容。
4
*注册房地产估价师声明
内容完整、规范,针对性强。
3
(1)声明内容不完整或者不恰当的,扣1分。
(2)未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名或者实地查勘日期的,扣1分。
(3)未说明是否有重要专业帮助的,有重要专业帮助未说明帮助者的姓名和内容的,应当有重要专业帮助而没有重要专业帮助的,扣1~2分。
(4)内容上与估价假设和限制条件混淆的,扣1分。
(5)未注明注册房地产估价师姓名、注册号的,扣1分。
(6)无两名以上注册房地产估价师亲笔签名的,属于不合格内容。
5
*估价假设和限制条件
假设和限制条件合法、必要、合理、有依据。
5
(1)基本内容包括:
本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。
缺少相关内容的,扣2分。
(2)未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素,或者虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的,扣4分。
(3)估价假设针对性不强的,扣1~2分。
(4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的,扣1~3分。
(5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的,属于不合格内容。
二、
估
价结果报告
︵25分︶
6
*估价委托人
基本信息完整。
1
基本信息包括:
估价委托人的名称或者姓名。
缺少的,扣1分。
7
*估价机构
基本信息完整。
1
基本信息包括:
房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人(姓名)、住所、资质等级、资质证书编号。
每缺少一项,扣0.5分。
8
*估价目的
表述明确、具体、规范。
2
(1)估价目的表述不明确或者不具体的,扣1分。
(2)估价目的表述不规范的,扣1分。
(3)估价目的表述错误或者未对应其经济行为的,属于不合格内容。
9
*估价对象
估价对象范围界定清楚,基本状况描述全面、准确。
5
(1)估价对象范围(土地、房屋、构筑物、树木等;包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益的,应说明)界定不清楚的,扣1~2分。
(2)估价对象基本状况包括:
名称、坐落、规模、用途、权属等。
描述不全面、不准确的,扣1~2分。
(3)土地基本状况中还应当包括:
四至、土地使用期限、开发程度。
每缺少一项,扣1分。
(4)建筑物基本状况中还应包括:
建成时间、建筑结构、设施设备、装饰装修、维护状况。
每缺少一项,扣1分。
(5)根据估价目的对估价对象进行相应处分、但不符合有关法律法规规定的,估价对象界定不清或者有严重错误的,虚构、编造估价对象状况的,属于不合格内容。
10
*估价时点
确定正确,确定理由简要明确。
1
(1)估价时点确定依据不足,或者未简要说明理由的,扣0.5分。
(2)估价时点确定错误,与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由,属于不合格内容。
11
*价值类型
价值类型明确,价值内涵或者定义准确。
3
(1)价值类型未明确或者不正确的,扣2分。
(2)价值内涵或者定义表述不准确的,扣0.5~1分。
(3)价值类型选择或者价值内涵、定义表述有严重错误,属于不合格内容。
12
*估价依据
依据完整、合法有效。
2
(1)必要的法律法规、估价标准和指导意见依据未列明的,扣0.5~1分。
(2)法律法规、估价标准和指导意见名称表述不全面、不准确的,扣0.5分。
(3)所列的估价依据已过时或者失效的,扣0.5~1分。
(4)滥列估价依据的,扣0.5~1分。
(5)估价依据严重错误的,未在“估价依据”中列明估价所必须依据的法律法规、估价标准和指导意见的,估价依据运用严重错误的,在估价中完全未体现估价依据的要求的,属于不合格内容。
13
*估价原则
原则完整、准确,具有针对性。
1
(1)列明本次估价应当遵循的估价原则。
每缺少一项,扣0.5分。
(2)所列估价原则无简要定义的,扣0.5分。
(3)所列估价原则缺乏针对性的,扣0.5分。
14
*估价方法
选用的估价方法正确,方法定义简明、准确。
3
(1)理论上适用的估价方法未选用,虽然说明了理由,但理由不够充分的,扣1~2分。
(2)估价方法定义不准确的,扣0.5~1分。
(3)估价方法选用错误的,理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,属于不合格内容。
(4)与估价技术报告中估价方法选用不一致的,属于不合格内容。
15
*估价结果
完整清晰,前后一致。
3
(1)估价结果(包括币种、总价及其大写、单价及其单位;仅表述总价或者单价的,应说明理由)表述不完整的,扣0.5~1分。
(2)估价结果内涵(是否与估价假设和限制条件一致,例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等)不清晰的,扣1分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价技术报告中的不一致的,估价结果不合理偏高或者偏低的,属于不合格内容。
16
*估价人员
基本信息完整,角色明确。
1
(1)未写明执行估价的注册房地产估价师(至少两名以上)的姓名、注册号,无亲笔签名的,扣1分。
(2)有协助估价而未写明协助估价的人员的姓名、相关资格或者职称,无亲笔签名的,扣0.5分。
17
估价作业
日期
表述正确,时间合理。
1
(1)表述不正确的,扣1分。
(2)时间上难以保证按质完成的,扣0.5分。
18
估价报告使用期限
表述正确,期限合理。
1
(1)表述不正确的,扣1分。
(2)期限确定不合理的,扣1分。
三、估
价
技
术
报
告
︵
50
分
︶
19
*
实物状况描述与分析
土地实物状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性。
3
(1)描述内容包括:
名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。
每缺少一项,扣0.5分。
(2)缺少分析的,扣2分。
(3)分析针对性不强的,扣0.5~1分。
建筑物实物状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性。
(1)描述内容包括:
名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。
每缺少一项,扣0.5分。
(2)缺少分析的,扣2分。
(3)分析针对性不强的,扣0.5~1分。
20
*权益状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性。
3
(1)土地权益状况描述内容包括:
土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。
每缺少一项,扣0.5分。
(2)建筑物权益状况描述内容包括:
房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。
每缺少一项,扣0.5分。
(3)在建工程权益状况描述内容包括:
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。
(4)缺少分析的,扣2分。
(5)分析针对性不强的,扣0.5~1分。
21
*区位状况描述与分析
描述内容完整,分析客观,具有针对性。
3
(1)位置状况描述内容包括:
坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等,每缺少一项,扣0.5分。
(2)交通状况描述内容包括:
道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等,每缺少一项,扣0.5分。
(3)环境状况描述内容包括:
自然环境、人文环境、景观等,每缺少一项,扣0.5分。
(4)外部配套设施状况描述内容包括:
基础设施、公共服务设施,每缺少一项,扣0.5分。
(5)未分析区位状况优劣的,扣1分。
(6)分析针对性不强的,扣1分。
22
*市场背景描述与分析
描述内容完整,分析客观,定性和定量相结合,具有针对性。
3
(1)描述内容包括:
宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况,每缺少一项,扣1分。
(2)缺少分析或者分析结论与描述不符的,扣2分。
(3)分析针对性不强,如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的,扣1分。
23
*最高最佳
利用分析
分析内容完整,具有针对性,结论正确。
3
(1)分析内容包括:
合法性、技术可能性、经济可行性、最高最佳利用方式。
每缺少一项,扣1分。
(2)分析针对性不强的,扣1~2分。
(3)分析结论错误的,扣3分。
24
*估价方法
适用性分析
逐一分析各种估价方法是否适用。
估价技术路线表述正确、清晰。
3
(1)分析内容包括:
各种估价方法的适用性、估价技术路线。
每缺少一项,扣2分。
(2)估价方法选用错误,或者技术路线表述错误的,扣3分。
(3)应选用的估价方法未选用的,扣2分。
(4)已选用的估价方法未简述理由的,扣1分。
(5)理论上适用而运用的客观条件不具备,未充分说明理由的,扣1分。
(6)理论上不适用的估价方法未简述理由的,扣0.5分。
(7)技术路线表述不清晰的,扣0.5~1分。
(8)与估价结果报告中估价方法选用不一致的,属于不合格内容。
25
*估价测算
过程
数据来源依据充分,参数选取客观、合理,理论表述与实际应用有说服力;有必要的分析和过程;计算过程完整、严谨、正确。
30
(1)按照表1-1~表1-5相应的估价方法评审标准进行评审。
(2)理论上适用的估价方法未选用且未充分说明理由的,该估价方法的得分为零分。
(3)应当选用两种以上估价方法估价的,先分别评定各种估价方法测算过程的得分,然后以其简单算术平均数为估价测算过程的得分。
(4)估价方法运用严重错误,包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误,属于不合格内容。
26
*估价结果
确定
估价结果确定方式恰当、理由充分。
2
(1)各种估价方法测算结果权重确定不恰当的,扣2分。
(2)未说明权重确定理由或者理由不充分的,扣1分。
(3)估价结果与致估价委托人函或者估价结果报告中的不一致的,估价结果不合理偏高或者偏低的,属于不合格内容。
四、附件及外在质量
︵
10
分
︶
27
*附件
附件资料齐全、完整、真实。
5
(1)基本
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 关 键 词:
- 房地产 估价 报告 一般 项目 评审 标准