徐州中央国际广场项目PPT文档格式.ppt
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江苏省徐州综合体,城市主城核心区51万容积率2.5前期顾问n发展商:
发展商:
徐州中央国际广场置业有限公司n项目位置项目位置:
徐州彭城广场n项目规模项目规模:
总建面51万n项目项目界定:
界定:
三线城市核心区超高层综合体项目n客户的要求及世联提供的服务客户的要求及世联提供的服务:
公寓与办公物业的整体定位与发展战略、物业发展建议、规划跟进n世联服务的关键点世联服务的关键点:
从城市价值、领先城市经验出发,研判市场产品发展趋势,发掘徐州公寓大平层产品的市场机会,通过深入客户访谈制定徐州高端客户地图,全面把握客户需求;
全面梳理徐州写字楼市场,并细分高端写字楼客户需求。
n世联价值世联价值:
实现公寓产品从“小户型公寓”到“城市豪宅”的转变,在部分规划条件已定的情况下,针对性的建立公寓产品价值体系;
基于市场竞争、客户需求提出办公物业的竞争策略,拔高项目整体价值;
全面满足成长性开发商的需求,并实现客户的重复购买。
项目案例卡项目案例卡三线城市三线城市/核心区核心区/超高层超高层/综合体项目综合体项目项目组现阶段基本完成公寓和办公的整体定位工作,本次分享以项项目组现阶段基本完成公寓和办公的整体定位工作,本次分享以项目整体定位工作为基础目整体定位工作为基础4项目背景项目背景项目背景项目背景p前期,项目已经由第一太平洋于2010年做过地块整体定位;
p后期,项目高度拔升到259米,产品定位面临调整,客户犹豫不定;
p项目总平已做好,体量、外形、墙体、经济指标等已经通过规划审批;
p东塔楼为甲A写字楼和超五星级酒店,其中办公6万,标准层面积约2000;
p西塔楼为泛住宅公寓,65年产权,总体量约10.42万,标准层面积约2000。
开发商背景开发商背景p徐州中央国际广场置业有限公司是由南京中商与控股股东江苏地华实业集团有限公司共同投资组建;
p客户首次进入地产开发领域,依托徐州百货大楼的运营经验,拥有一定的商业运营经验;
p客户依托雨润集团的品牌和资金优势,正在进行区域性扩张。
5分享提纲分享提纲11项目案例卡及工作背景项目案例卡及工作背景22项目操作分享项目操作分享33项目服务心得项目服务心得面对项目,我们如何解决开发商问题?
6使命方向定位突破经济测算公寓定位公寓定位整体技术思路整体技术思路形象VS利润城市豪宅利润主体:
50%的200-220平米金牛产品风险控制:
30%的120-140平米,低总价控风险标杆产品:
20%的250平米以上产品,树立形象与价值双重标杆打破原有价值体系,制订规则总投资约47.2亿,公寓产品回现约为24.3亿,占总投资的51.48%7开发目标开发目标及世联理解及世联理解开发目标开发目标世联对目标的理解世联对目标的理解p形象优先,塑造国形象优先,塑造国内领先综合体标杆内领先综合体标杆p利润并重,各种功利润并重,各种功能合理组合入市,以能合理组合入市,以达到最优的财务目标达到最优的财务目标项目品牌目标:
打造成淮海经济圈内的标杆项项目品牌目标:
打造成淮海经济圈内的标杆项目,树立企业形象,建立业界影响力目,树立企业形象,建立业界影响力项目资金目标:
力求将公寓产品打造为城市顶项目资金目标:
力求将公寓产品打造为城市顶级稀缺物业,且有一定回现要求级稀缺物业,且有一定回现要求本项目公寓是主要的回现产品,综合体中其他物业类型的高端定本项目公寓是主要的回现产品,综合体中其他物业类型的高端定位意味着本项目公寓势必站位高端,并利用其它功能实现价值最位意味着本项目公寓势必站位高端,并利用其它功能实现价值最大化大化8项目使命项目使命五星级酒店五星级酒店高端商业高端商业公寓(销售)公寓(销售)斯亚财富项目斯亚财富项目五五AA甲级写字楼甲级写字楼酒店定位(持有物业)酒店定位(持有物业)五星级酒店。
五星级酒店。
引入国际威培斯威培斯品牌。
将成为项目的价值标签,提升整个项目的,提升整个项目的档次。
档次。
写字楼定位(持有兼写字楼定位(持有兼销售)销售)五五AA甲级甲级写字楼。
写字楼。
对项目形成强有力的形象支撑,形象支撑,提升项目整体形象提升项目整体形象商业定位(持有物业)商业定位(持有物业)高端中央百货加地下商高端中央百货加地下商铺。
铺。
中央百大在徐州影响力大,号召力强。
可集聚集聚人气,拔高项目价值人气,拔高项目价值。
形象形象VSVS回现,孰轻孰重,回现,孰轻孰重,还是两者并重还是两者并重怎样的定位才能突显形怎样的定位才能突显形象象什么产品才能保证回现什么产品才能保证回现酒店功能酒店功能:
拔升形象,提升档次拔升形象,提升档次写字楼功能写字楼功能:
形象为主,形象为主,回现为辅回现为辅商业功能商业功能:
聚集人气,部分回现聚集人气,部分回现项目组首先通过城市价值研判、市场机会挖掘、客户需求分析以项目组首先通过城市价值研判、市场机会挖掘、客户需求分析以及案例借鉴及案例借鉴定性分析定性分析超高层公寓产品的方向超高层公寓产品的方向9项目方向项目方向城市价值研判城市价值研判城市价值研判城市价值研判市场机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘市场机会挖掘客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析SohoSohoSohoSoho产品产品产品产品VSVSVSVS城市豪宅城市豪宅城市豪宅城市豪宅公寓发展公寓发展公寓发展公寓发展方向方向方向方向案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴市场机会挖掘:
市场机会挖掘:
考虑到前期沟通中客户对产品存在疑问,项目组考虑到前期沟通中客户对产品存在疑问,项目组重点分析高端项目大平层产品趋势、客户承受能力、竞争分析重点分析高端项目大平层产品趋势、客户承受能力、竞争分析10项目方向项目方向超高层项目注意点客户需求分析:
客户需求分析:
项目组从徐州高端客户特征、私营企业数量、消项目组从徐州高端客户特征、私营企业数量、消费观念、典型项目总价段验证客户的特征和购买力费观念、典型项目总价段验证客户的特征和购买力11项目方向项目方向城市辐射力强城市辐射力强产业类高端客户基数大产业类高端客户基数大高端客户购买力强高端客户购买力强关键词关键词超高层项目注意点案例借鉴:
案例借鉴:
万达广场内居住类产品,整体上经历从无到有,从公寓万达广场内居住类产品,整体上经历从无到有,从公寓到豪宅的演变过程,到豪宅的演变过程,SOHOSOHO等小面积公寓价值实现不高,逐步被挤等小面积公寓价值实现不高,逐步被挤出,出,20082008年后项目多数出现了大面积豪宅产品年后项目多数出现了大面积豪宅产品项目方向项目方向2008-2008-至今至今产品系:
第一、第二代万达居住类产品特点:
基本无此类产品代表项目:
长沙万达、天津万达2005-20082005-20082002-20052002-2005万达广场内居住类产品演变过程万达广场内居住类产品演变过程产品系:
第三代万达居住类产品特点:
多以普通公寓或住宅产品为主代表项目:
宁波万达、宁波万达、青岛万达产品系:
多以小面积公寓和大面积豪宅相结合的形式出现,部分项目仅出现豪宅产品代表项目:
合肥包河合肥包河万达、大连万达中心万达、大连万达中心n万达广场万达广场内公寓类产品,整体上经历了从无到有,从从SOHOSOHO到到豪宅的演变过程豪宅的演变过程,分析其演变过程有利于我们得到清晰的判断方向。
超高层项目注意点通过定性与定量分析,建议本项目做城市豪宅产品以突破市场,实通过定性与定量分析,建议本项目做城市豪宅产品以突破市场,实现项目利润最大化现项目利润最大化13项目方向项目方向宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济层面层面层面层面客户支付客户支付客户支付客户支付能力能力能力能力市场突破市场突破利润最大化利润最大化房地产市场房地产市场房地产市场房地产市场层面层面层面层面城市豪宅城市豪宅利润实现利润实现利润实现利润实现层面层面层面层面客户需求:
客户需求:
针对客户对市调方法的疑问,项目组首先对徐州客户针对客户对市调方法的疑问,项目组首先对徐州客户特征和访谈成果进行了梳理,用专业经验和工作量解决疑虑特征和访谈成果进行了梳理,用专业经验和工作量解决疑虑14项目定位项目定位通过市场客户结构,明确主抓客户群通过市场客户结构,明确主抓客户群通过细致的市调工作建立执行信心通过细致的市调工作建立执行信心关键词关键词超高层项目注意点客户需求:
项目组结合市调访谈、风尚米兰和国信上城操盘经验,项目组结合市调访谈、风尚米兰和国信上城操盘经验,对高端客户的行业属性进行穷举分析,撰写徐州高端客户地图对高端客户的行业属性进行穷举分析,撰写徐州高端客户地图15项目定位项目定位全面分析高端客户,判断客户需求全面分析高端客户,判断客户需求充分利用开发商和落地团队资源充分利用开发商和落地团队资源关键词关键词16客户需求:
项目组结合客户产业地图,对项目目标客户进行区域项目组结合客户产业地图,对项目目标客户进行区域定位,通过财富能力、置业情况、购房动机、功能需求等角度与定位,通过财富能力、置业情况、购房动机、功能需求等角度与产品进行产品进行C-PC-P对位对位项目定位项目定位建立客户地图建立客户地图结构化分析客户需求结构化分析客户需求导出产品倾向导出产品倾向关键词关键词领先城市借鉴:
领先城市借鉴:
项目组通过领先城市项目组通过领先城市户型趋势户型趋势的研判,本项目户型的研判,本项目户型在满足客户需求的基础上,应当比照发展乃至成熟阶段的特征,在满足客户需求的基础上,应当比照发展乃至成熟阶段的特征,需需前瞻性适当超前市场前瞻性适当超前市场17项目定位项目定位领先城市借鉴:
项目组比照领先城市典型项目的启示项目组比照领先城市典型项目的启示城市核城市核心区公寓心区公寓豪宅化趋势豪宅化趋势明显,房均面积有明显,房均面积有放大趋势放大趋势,舒适度舒适度是满足是满足客户需求的基本条件客户需求的基本条件18项目定位项目定位超高层项目注意点豪宅公寓与普通住宅相比,存在其本身的缺陷,与传统住宅相比,豪宅公寓与普通住宅相比,存在其本身的缺陷,与传统住宅相比,项目组提出打造独特的价值体系实现竞争超越项目组提出打造独特的价值体系实现竞争超越19项目突破项目突破p借鉴:
借鉴:
徐州顾问部的超高层产品及配套研究的思路徐州顾问部的超高层产品及配套研究的思路超高层项目注意点项目组结合世联豪宅经验,对本项目进行拟合度分析,归纳出从项目组结合世联豪宅经验,对本项目进行拟合度分析,归纳出从生活方式入手构建城市豪宅价值体系生活方式入手构建城市豪宅价值体系20项目突破项目突破模型借鉴模型借鉴拟合度拟合度分析分析项目项目KPIKPI在解决形象问题后,项目组结合工程节点,对资金投入强度进行模在解决形象问题后,项目组结合工程节点,对资金投入强度进行模拟分析,研判公寓回现能力对综合体开发的影响,同时为办公的租拟分析,研判公寓回现能力对综合体开发的影响,同时为办公的租售模式提出边界条件售模式提出边界条件21经济测算经济测算22宏观市场背景分析宏观市场背景分析客户分析客户分析项目本体及前提项目本体及前提核心问题核心问题市场机会挖掘市场机会挖掘发展战略及整体定位发展战略及整体定位下阶段的工作安排下阶段的工作安排办公定位办公定位整体技术思路整体技术思路基于基于综合体综合体中其他物业的既定定位,办公如何定位才能中其他物业的既定定位,办公如何定位才能达成象征彭达成象征彭城广场城广场CBDCBD崛起的使命?
崛起的使命?
23五星级酒店五星级酒店引入国际威培斯品牌,将成为项目价值标签,提升整个项目的档次。
城市豪宅
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- 徐州 中央 国际 广场 项目