阿城区山水新城项目规划调研报告文档格式.doc
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阿城区山水新城项目规划调研报告文档格式.doc
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阿城区具有优秀的自然资源,漂流、滑雪等旅游资源,国内唯一的金代文物展藏馆、玉泉狩猎场、北方森林动物园、金上京历史博物馆、阿什河漂流景区等北方旅游胜地都集结于此,被誉为哈尔滨的后花园。
项目位置
2、地块周边情况及优劣势分析
2.1地块周边情况
该项目共两宗地块,占地面积合计413亩(27.5万㎡),地块一:
203亩(13.5万㎡),容积率2.5,限高100米,四至范围:
环湖路以西、金水湖大道以北;
地块二:
210亩(14万㎡),容积率2.6,限高一百米,四至范围:
金都大道以南,金水湖大道以北,环城路以西。
该项目所在的山水新城项目为阿城区2011年度一二九五工程重点项目推进项目之一,位于阿城区中心,距哈尔滨市区32公里,目前由哈阿高速直达(过路费10元),待长江路2011年9月修通后,无收费站,距哈尔滨市区30分钟车程。
项目地块现状
项目地快现状
2.2地块SWOT分析
优势:
1)该项目地块土地现状为净地,摘牌后可立即施工;
2)该项目地块位于阿城区中心地段,交通便利,位置优越;
3)该项目周边区域配套设施完善,距市中心1.3公里,距商业中心1.4公里;
4)该项目东侧临近阿什河,是纵穿哈尔滨全市的松花江支流,适宜打造滨水人居;
5)阿城区享有独立的土地、规划审批权限,项目的开发报建等工作相对便捷;
6)阿城区市场缺少高品质精装修住宅,我司产品有较大差异化特征;
7)哈尔滨市场户型实用率基本在60%-70%,我司产品较高的实用率具备竞争优势;
劣势:
1)该项目距离哈尔滨市区有一定距离(32公里),目前通往哈尔滨市区的哈阿高速须收费(10元);
2)该项目位于中心老城区附近,周边街道、建筑外貌略显老旧;
机会:
1)交通便利,待长江路2011年10月修通后,无收费站,距哈尔滨市区30分钟车程;
2)阿城区是哈尔滨市未来重点打造的后花园,而山水新城是阿城区重点打造的城市新区;
3)目前阿城区缺乏精装修、大花园、多配套产品,本项目面世可填充市场空白,有较为突出的竞争优势;
4)阿城区市场进驻大型开发商较少,市场基本处于初级发展阶段;
风险:
1)工程冬歇期长,11月以后将无法组织大规模室外开盘活动,实景开盘模式考验工程;
2)哈尔滨本地气候寒冷,产品设计有功能缺陷风险;
3)哈尔滨本地冰冻期长达5个月,楼盘园林展示效果受限;
二、周边市场情况
该区域开发物业类型大多为多层、小高层和高层,容积率一般为2.0至3.0,该区域2公里范围内有多处楼盘在售和待售,在售楼盘毛坯价格约4300—4700元/㎡。
而山水新城区域临近老城区,因此改善性居住需求较多。
区域主要竞争项目规模对比(万㎡)
总体来说,本区域内项目规模、体量不大,又采取分期开发、销售的模式,使整个市场基本处于不饱和状态,符合阿城区现有中低端住宅水平的销售节奏特征。
这为大规模、高品质的楼盘提供了一定的市场机会。
区域主要在售项目建筑类型一览表
项目名称
多层
小高层
中高层
高层
别墅
绿波东关一品
√
金河名苑
铂宇剑桥郡
亿达帝景
该区域内以多层、中高层、高层产品为主,容积率一般为2.0-3.0。
区域主要竞争项目价格对比(元/㎡)
哈尔滨市场销售以套计价,一户一价。
由于北方楼盘保暖需要,加之各个楼盘规划水平参差不齐,使用率差别较大。
调查数据显示,阿城区主要在售楼盘高层按照建筑面积计算,各楼盘均价约在4300元/㎡-4700元/㎡。
区域产品结构
一房
两房
三房
四房
主力户型
-
46%
44%
10%
两房/三房
26%
42%
32%
一房/两房/三房
18%
36%
20%
56%
24%
主力户型为两房及三房,两房面积在80-100㎡左右,三房面积在110-160㎡左右,四房面积在200㎡左右,超过300㎡的四房非常少见。
这是由于哈尔滨市场楼盘整体销售单价偏高,当地消费者普遍对总价敏感,对高层、大平层的超大户型抗性极强,许多楼盘设置有60㎡以下小公寓,充分利用其总价较低优势吸引首次置业客户,这是哈尔滨地区有别于长春及沈阳等东北三省城市的最大特征。
另外,哈尔滨市场户型得房率普遍偏低,原因在于,由于全封闭阳台,厚重墙面保温等规划因素,户型使用率偏低,一般在65%-75%之间,按实际使用面积来算,两房面积基本集中在50-70㎡,三房主力面积集中在100-130㎡。
客户来源方面,数据显示,由于该板块为政策新区,政府建设力度逐渐加大,配套设施逐渐完善,老城区功能提档升级逐步实施,加之阿城得天独厚的历史文化资源和旅游资源,整体市场受众群较大。
公寓客户多为首次置业者,大户型以二次或多次置业居多。
客户主要看重本区域规划配套丰富,交通便捷,受政策影响未来升值潜力大。
目标客户群职业属性分析如下:
1、阿城区当地有经济基础的人群,如政府、企事业单位、当地老板等;
2、尚志、五常等周边县市的政府公务员和企业老板;
3、哈尔滨市区有投资、闲住意向的人群;
4、有改善性需求,收入稳定的阿城区市民;
目标客户社会特征分析:
1、年龄:
大多在30~48岁之间,这部分客户在本项目目标群体中约占70-80%的比例;
2、家庭构成:
多为三至五口之家,及有父母,辅以两口之家;
3、知识结构:
学历不等,部分高学历者,见识广,对社会经济、城市发展、楼市情况有自身独到的见解,并具有独到的眼光;
部分普通学历,看重户口、距离或限购而购买;
4、置业形态:
二次置业以上,目的多为投资、自主;
目标客户群体购房动机分析:
1、欲升级原有居住环境,追求有生活品味、提升居住格调的住宅社区;
2、看好区域未来发展,看好升值潜力,希望作为固定资产长线投资;
3、认准品牌,需要开发商信誉较好的产品;
三、项目定位及户型比例建议
一、综合上述情况,建议该项目定位为:
哈尔滨·
恒大城
综合型滨水人居大社区
此定位主要针对:
1、哈尔滨市区及阿城区刚需置业者,鉴于项目合理的交通区位,以高性价比产品、大社区环境吸引客户;
2、哈尔滨市区及阿城区对价格比较敏感的首次置业者,主要以面积较小,实用率高的高层、小高层产品满足其需求;
3、不受限购令影响,哈尔滨市区、黑龙江省内如齐齐哈尔、牡丹江、大庆等二三线城市,欲在省会城市购房的客户,以大品牌、优区位吸引客户;
二、户型比例建议:
户型类型
区间(㎡)
套数比例
两房一卫
80-90
22%
三房一卫
90-120
三房二卫
120-140
四房二卫
160-180
合计
100%
以上妥否,请批示。
恒大地产集团哈尔滨公司
2011年4月25日
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