土地估价技术报告写作要点优质PPT.ppt
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价值依据、价值鉴证等。
另外,可以适当说明经济活动的背景,以及有关文件等。
估价目的估价目的容易出现的错误:
容易出现的错误:
估估价价标标的的不不符符合合土土地地处处分分的的有有关关规规定定,例例如如不不能能交交易易、抵抵押押、转转让让或或者者不不能能被被征征收收征征用用的的土土地地,不不能能出出现现相相对对应应的的评评估估目目的;
的;
出现两个估价目的;
表述不清、混乱表述不清、混乱。
估价目的估价目的基本内容:
说说明明估估价价行行为为的的依依据据,包包括括,法法律律政政策策依依据据、技技术术依依据据、估估价价对象鉴别依据、现场调查资料等对象鉴别依据、现场调查资料等容易出现的错误:
头重脚轻,一般性法律政策太多,估价对象方面的太少头重脚轻,一般性法律政策太多,估价对象方面的太少少项、不全少项、不全涉及法律、法规、政策文件的,不注明生效日期涉及法律、法规、政策文件的,不注明生效日期法律及政策调整后没有更新法律及政策调整后没有更新缺乏针对性缺乏针对性估价依据估价依据基本内容:
估估价价基基准准日日说说明明所所估估价价值值的的时时间间点点;
估估价价日日期期说说明明估估价价行行为为的的时间期限。
时间期限。
擅自确定估价基准日擅自确定估价基准日估估价价基基准准日日与与估估价价目目的的不不符符合合,如如抵抵押押评评估估基基准准日日设设置置超超前前估价日期估价日期基准日与估价日期不分基准日与估价日期不分基准日和估价日期基准日和估价日期基本内容:
对所估价值进行定义,包括所对应的时间点、用途、开发程对所估价值进行定义,包括所对应的时间点、用途、开发程度、年期、权利类型、价值类型等。
度、年期、权利类型、价值类型等。
地价定义地价定义容易出现的错误:
将将地地价价定定义义理理解解为为是是可可以以随随意意设设定定的的,导导致致与与实实际际情情况况不不一一致致,如如,现现状状为为工工业业用用地地,委委托托方方要要求求测测算算改改变变为为商商业业服服务务业业用用地地后后的的地地价价,而而该该区区域域规规划划为为单单纯纯的的工工业业园园区区,所所以以是是错误的,不可凭空设定。
错误的,不可凭空设定。
地地价价定定义义与与后后面面的的估估价价没没有有衔衔接接(误误认认为为设设定定相相同同价价值值就就相相同)同)地类设定不合规定(依据新的规程)地类设定不合规定(依据新的规程)多宗地时没有分情况设定(应该分类处理)多宗地时没有分情况设定(应该分类处理)层次不清层次不清少项少项地价定义地价定义基本内容:
表达所估价值大小,包括价值量、单位、币种等。
表达不规范、错误表达不规范、错误缺乏估价结果一览表缺乏估价结果一览表罗嗦罗嗦估价结果估价结果基本内容:
(11)对对于于估估价价结结果果说说明明的的关关键键点点,主主要要是是估估价价的的前前提提条条件件和和假假设设条件(不属于估价师判断能力之内的),包括:
条件(不属于估价师判断能力之内的),包括:
估价对象所在市场为正常市场(估价对象所在市场为正常市场(公正、公开、公平、均衡)公正、公开、公平、均衡)估价对象能够得到合法估价对象能够得到合法估价对象是持续利用的估价对象是持续利用的现现行行关关于于估估价价的的有有关关规规定定法法律律能能够够有有利利于于客客观观估估价价(如如基基准准地地价的修正体系的科学性、地价指数的客观性等)价的修正体系的科学性、地价指数的客观性等)估价报告和估价结果的使用估价报告和估价结果的使用(22)对对于于估估价价报报告告使使用用说说明明的的关关键键点点,主主要要是是一一些些限限制制性性条条件件,包包括括:
使使用用者者、使使用用目目的的、估估价价对对象象市市场场环环境境变变化化、估估价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告及估值等。
价对象条件变化、报告有效期、完整使用报告及估值等。
(33)对于资料来源的说明,包括途径、确认过程、真实性、)对于资料来源的说明,包括途径、确认过程、真实性、取得时间、形式等取得时间、形式等(44)其其它它一一些些特特殊殊情情况况的的说说明明(估估价价师师打打破破常常规规的的一一些些处处理)。
理)。
估价报告和估价结果的使用估价报告和估价结果的使用问题:
问题:
有有一一些些无无关关的的内内容容(主主要要原原因因是是不不清清楚楚特特殊殊说说明明的的作作用用和和重重要性)要性)不合理说明不合理说明模板化,与估价过程中的情况不一致模板化,与估价过程中的情况不一致估价报告和估价结果的使用估价报告和估价结果的使用基本内容:
土地登记状况土地登记状况说说明明是是否否登登记记,登登记记时时间间,登登记记机机关关,以以及及对对查查证证行行为为描描述述(需需要要到到登登记记机机关关查查证证,没没有有登登记记的的要要对对估估价价对对象象的的来来源源及及有有关原因进行说明)关原因进行说明)记记录录土土地地登登记记有有关关信信息息,包包括括地地籍籍图图号号、宗宗地地号号、登登记记证证书书号,以及登记的位置、用途、面积、四至,级别、价格水平等;
号,以及登记的位置、用途、面积、四至,级别、价格水平等;
记记录录的的权权属属人人及及权权属属性性质质、他他项项权权利利等等,并并对对登登记记机机关关记记载载的与土地有关的历史情况进行说明。
的与土地有关的历史情况进行说明。
估价对象描述估价对象描述土地权利状况土地权利状况权权利利的的来来源源,包包括括时时间间、方方式式、过过程程描描述述、目目的的、有有关关批批准准等等、费费用用及及支支付付情情况况,是是否否有有违违规规或或者者违违法法的的情情况况,是是否否仅仅仅仅适用于地方规定;
适用于地方规定;
权权利利的的状状况况,包包括括类类型型、年年期期、他他项项权权利利及及限限制制因因素素、相相关关的附加约定等;
的附加约定等;
对土地取得过程和历史权利状况进行简述;
说明实际情况与证载状况是否有冲突。
二、如何认识划拨土地使用权价格二、如何认识划拨土地使用权价格土地利用状况土地利用状况说说明明土土地地规规划划条条件件,特特别别是是待待开开发发土土地地,应应详详细细说说明明规规划划设设计指标(许可的和限制的);
计指标(许可的和限制的);
说说明明土土地地实实际际利利用用情情况况,包包括括用用地地布布局局、容容积积率率、土土地地利利用用率等(是否满足规划,或者是否突破规划),率等(是否满足规划,或者是否突破规划),说说明明建建构构筑筑物物详详细细情情况况等等(建建筑筑物物的的用用途途、合合法法性性及及建建设设时时间、修建过程以及目前状态等);
间、修建过程以及目前状态等);
说说明明土土地地及及建建筑筑物物的的经经营营管管理理状状况况,如如土土地地的的闲闲置置时时间间,建建筑物的经营产业及收入状况等。
筑物的经营产业及收入状况等。
说明估价对象的规划和利用的演变历史情况。
最佳利用分析。
估价对象描述估价对象描述问题:
太简单太简单没有查询和调查没有查询和调查多宗地时表格化(要逐宗地描述,或者是归类描述)多宗地时表格化(要逐宗地描述,或者是归类描述)估价对象描述估价对象描述基本内容:
一般因素一般因素(一般以城市为对象描述)(一般以城市为对象描述)介介绍绍城城市市区区位位及及综综合合影影响响力力指指标标(地地理理位位置置、行行政政级级别别、定定位、人口、土地面积,及发展限制因素等)位、人口、土地面积,及发展限制因素等)城市产业政策及对房地产产业的影响城市产业政策及对房地产产业的影响土土地地资资源源状状况况、城城市市规规划划,以以及及城城市市土土地地政政策策对对房房地地产产产产业业的影响的影响房房地地产产市市场场环环境境、市市场场走走向向及及市市场场潜潜力力,以以及及所所处处周周期期与与历历史阶段等。
史阶段等。
地价影响因素分析地价影响因素分析区区域域因因素素(一一般般以以土土地地所所在在区区域域为为描描述述对对象象,行行政政区区域域或或者社会经济区域,或者是一个商区、居住社区等)者社会经济区域,或者是一个商区、居住社区等)区区域域位位置置以以及及在在城城市市中中的的影影响响力力,包包括括人人口口、社社会会经经济济状状况况、规规划划条条件件、产产业业集集聚聚度度、优优势势资资源源与与环环境境条条件件等等对对房房地地产产需需求求的影响的影响区域交通设施与估价对象的关系及对其价格的影响,区域交通设施与估价对象的关系及对其价格的影响,基础设施与估价对象的关系及对其价格的影响基础设施与估价对象的关系及对其价格的影响公共设施与估价对象的关系及对其价格的影响公共设施与估价对象的关系及对其价格的影响地价影响因素分析地价影响因素分析个别因素个别因素(以宗地位对象描述)(以宗地位对象描述)宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响宗地位置在区域中的相对位置对土地价格的影响宗宗地地的的具具体体用用途途、面面积积规规模模和和使使用用限限制制情情况况及及其其对对价价格格的的影影响响宗地的形状、宽度、深度等状况及其对价格的影响宗地的形状、宽度、深度等状况及其对价格的影响宗地的地质、地下水、土壤等状况及其对价格的影响宗地的地质、地下水、土壤等状况及其对价格的影响宗地的环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响宗地的环境、地貌、景观、污染等状况及其对价格的影响宗地的临街状况及其对价格的影响宗地的临街状况及其对价格的影响宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响宗地的内部基础设施状况及其对价格的影响宗地的建筑物状况及其对价格的影响宗地的建筑物状况及其对价格的影响地价影响因素分析地价影响因素分析问题:
泛泛而谈,没有针对性(模式化)泛泛而谈,没有针对性(模式化)不谈对价格的影响程度不谈对价格的影响程度头重脚轻(一般因素多,个别因素少)头重脚轻(一般因素多,个别因素少)与估价过程中矛盾与估价过程中矛盾地价影响因素分析地价影响因素分析基本内容:
体现与估价对象相关的原则体现与估价对象相关的原则体现与估价目的相关的原则体现与估价目的相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则体现与估价方法和过程相关的原则问题:
选择不得当,与估价目的及估价方法相协调选择不得当,与估价目的及估价方法相协调模板化,缺乏针对性模板化,缺乏针对性估价原则估价原则基本内容:
要对估价对象进行一般方法适应性分析,要对估价对象进行一般方法适应性分析,对所能获得的资料进行分析对所能获得的资料进行分析对适用但又不能够选择的方法进行排除说明对适用但又不能够选择的方法进行排除说明确定估价思路及选择方法确定估价思路及选择方法对所选择的方法进行基本的介绍对所选择的方法进行基本的介绍估价方法选择估价方法选择问题:
方方法法选选择择不不得得当当(与与估估价价目目的的或或估估价价对对象象情情况况不不符符、不不采采用用最适当方法、采用
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