安阳滑县项目报告DOC.docx
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安阳滑县项目报告DOC.docx
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安阳滑县项目报告DOC
安阳滑县197亩项目分析报告
上海房可美营销代理有限公司
2016.3
目录
1、项目地块概况
2、项目周边情况
3、项目SWOT分析
4、项目目标客户群分析
5、本项目目标客户群分析
6、在售项目市调
七、项目开发建议
1、项目地块概况
﹡地块位于滑兴路以东,黄河路以南交叉口东南方位,项目三面临路,占地197亩,容积率2.8,建筑面积约37万方,拟分两期开发,一期15万方、二期15万方和7万方商业。
﹡项目距离县长途汽车站1.3公里,距离县重点中学及小学3公里,距离县医院3.8公里,距离县委(老城区)7.5公里,区位位于县城向东发展的新城区核心地段,地理位置优越,周边配套完善。
﹡地块现状:
1、厂房需要拆除;2、地块基本平整,有部分路面硬化;3、存留部分绿植;
2、项目周边情况
如图所示:
1、蓝色、黄色标为:
西面为滑兴路此为县城出入主干道,北面为繁华的黄河路,东面为规划路
2、1号地块为规划中的文化广场和特色商业街。
3、2号地块为投资10亿元的五洲产业园区项目。
4、3号地块为规划中的水上游乐园项目。
5、4号地块为安置别墅区,均已入住。
三、项目SWOT分析
优势:
1、地块基本平整,有厂房需要拆除,部分路面硬化;
2、地块紧邻主干道,周边路网发达,交通便利;
3、位于新东区,周边生活配套完善,升值潜力巨大;
4、地块方正,便于规划,适合开发高品质社区;
劣势:
1、地理位置目前稍偏,人们对新东区尚未普遍认可;
2、地块周边区域价值还未得到体现,客户心理抗性较大;
机会:
1、属于发展规划的主要方向,未来东区将成为最受关注的核心板块,发展潜力和升值空间极大;
2、项目以北为城关老城区,人口分布密集,区域市场内潜在客户多,市场发展趋势好;
3、
威胁:
1、周边项目虽然不多,但已有大项目和知名项目进驻,竞争激烈;
2、市场上开发项目众多,投放量较大,购买群体以大量的乡镇村民为主,随着客群和消费潜力的不断被挖掘,市场存在购买后续乏力的可能性;
建议新区开发量较大,地产项目均在新区,需对产品进行可行性规划和差异化配置,谨慎入市;
四、项目目标客群分析
滑县人口众多,主要以乡镇农村购房群体为主,整体置业观念落后,主要经济来源为种地和外出务工收入。
他们考虑进城置业的主要目的为:
1.子女结婚、教育问题;2.改善居住环境,享受城区便利配套;
购房群体特点分析:
1、公务员、企事业单位领导:
此类人群收入稳定,有一定经济基础,对生活质量和品位较为注重,多以二次置业,考虑中高端楼盘,对交通便利程度、规划、配套设施、地段、环境物业管理较为重视,注重对子女的教育。
受政策方面影响,此类人群购买逐渐减少。
2、普通工薪阶层:
教师、医生、普通企业职工等,此类人群经济实力一般,多为首次置业或改善型置业,对价格、地段、配套设施较为注重,多倾向于选择中低端产品。
3、城乡个体户、小老板:
此类人群经济实力较强,追求较高的生活享受,通常会选择高档住宅,大部分有私家车,对小区环境、档次、配套、地段、交通、物业服务等比较看重。
4、外出务工人员:
此类群体常年在外工作,老人和小孩一般都留守在老家,具有一定的见识和投资理念。
多为改善居住条件和解决子女教育问题,对价格、交通、配套、户型面积较为看重。
5、各乡镇村民以种地为主,经济基础较弱,向往县城的便利生活,多为子女结婚购置。
比较看重价格、交通条件和周边配套,对物业服务、小区规划方面尚未形成认识。
五、本案目标客群分析
1、购买客群:
(1)东、东北方向乡镇进城置业群体;
(2)项目周边部分城关老城区原住民;
(3)追求高品质、高生活享受的个体户、小老板;
(4)公务员、工薪阶层
2、需求特点:
(1)项目定位适合大众群体,乡镇群体和公务员、工薪阶层看好新东区区域价值,看好项目发展潜力和空间;
(2)周边城关老城区原住民在此区域已生活习惯,对此区域高度认可;
(3)个体户、小老板等高收入人群对项目品质、高端产品较为满意,对新东区发展也比较看好;
六、在售项目市调
序号
项目名称
面积区间
产品类型
销售均价
备注
1
开元盛世
115-183m2
多层、小高层、商铺
3200元/m2
入市多年,目前正在清盘销售
2
江南绿城
109-138m2
多层、小高层、小户型、高层
3400元/m2
一期售馨,二期入市
3
建业·壹号城邦
116-137m2
多层、小高层、商铺、高层
3200元/m2
一期共9栋,4栋售馨,5栋在售
4
科森·星河湾
90-256m2
多层、小高层、小户型、高层
2800元/m2
一期电梯洋房在售,建筑采用砖混
总结分析:
1、在售项目规模普遍较大,市场投放量大,小区配套完善,销售速度缓慢;
2、在售房源形态以电梯多层和小高层为主,100-130平米三房是市场上主力户型,三室两厅两卫户型需重点考虑,两房产品在市场上也开始有部分群体关注,带有赠送面积能变三房概念的90多平米两房受欢迎;
3、购买客群以乡镇群体为主,交通、教育和小区规模及进度是客户考虑购买的主要因素;
4、在项目销售说辞中对物业服务、赠送面积等方面提及的很少,销售以代理公司为主,整体职业素养不高;
5、滑县市场大部分楼盘都有地下室,地下室与住宅绑定的项目约占一半以上;
6、营销推广方面,媒体渠道以户外和电视为主,乡镇多以条幅和派单为主,活动类传播渠道很少;
七、项目开发建议
1、产品定位
根据市场调研情况、地块情况和目标客群分析,本项目产品定位建议为:
多层电梯洋房(8层)/11-18层小高层/26层品质高层
(1)产品以多层电梯洋房为主,符合当前及未来几年内市场状况及需求特点;
(2)小高层、高层产品根据景观及视野状况,在地块价值已获得认可、项目品牌已经建立、房价逐步被接受的情况下酌情建设,有利于最大限度的挖掘地块价值;
2、整体规划建议:
(1)滑兴路沿线规划为临街多层电梯洋房,带1层底商,黄河路部分2层商业(前期可作为售楼部使用),保证产品价值的最大化;
(2)小区整体采取半围合式布局,黄河路上设大门,小区整体景观要突出效果;
(3)大门和景观示范区先行,快速出形象,配合营销中心销售,对快速销售形成有力支持;
3、建筑风格建议
现代风格
风格特征:
几何线条修饰,色彩明快跳跃,外立面简洁流畅,以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征,立面立体层次感较强,外飘窗台外挑阳台或内置阳台,合理运用色块色带处理。
体现时代特征为主,没有过分的装饰,一切从功能出发,讲究造型比例适度、空间结构图明确美观,强调外观的明快、简洁。
体现了现代生活快节奏、简约和实用,但又富有朝气的生活气息。
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