住宅建设用地使用权续期法律问题研究.docx
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住宅建设用地使用权续期法律问题研究
住宅建设用地使用权续期法律问题研究
【内容摘要】国家《物权法》当中有关住宅建设用地使用权自动续期的规定在维护公民的住宅使用权上发挥了极其重要的作用,为土地使用人提供了很大的保障。
让人们不再担心在70年的土地使用权期限满之后,房产证是否将会被国家免费没收,是这些规定在具体的实行过程中或多或少存在一些不明确之处甚至是问题弊端,在一定程度上较好的维持了社会的稳定秩序。
为了让人们切实享有合法拥有权,我们有必要加强对住宅建设用地使用权自动续期制度的研究。
本文针对住宅建筑用地使用权的含义、法律特征以及其自动续期制度的确立和意义这几方面内容一一阐述。
同时,在本文中还分析了住宅建设用地使用权当中存在的一些问题,并给出了相应的解决方法。
【关键词】住宅建设用地使用权;期满;自动续期
AStudyontheLegalProblemsofRenewaloftheRighttoUseResidentialBuildings
【Abstract】Country"propertylaw"theregulationofautomaticrenewalforresidentialconstructionlanduserightsformaintaintheresidentialuseofthegeneralpublicisofgreatsignificance,alsocansayingistoletpeoplehaveaevening,letpeoplenolongerfearin70,thelanduserightaftertheexpirationofthetimelimit,thepropertywasconfiscatedbycountriesfreewill,However,therearesomeinaccuraciesandevenproblemsintheconcreteimplementationprocess,whichhasexertedagreatinfluenceonthemaintenanceofsocialharmonyandstability.Inordertoguaranteethelegalownershipofpeople,itisimperativetostudytheautomaticrenewaloftherighttousetheconstructionland.Thispapermainlyexpoundsthebasicsituationoftherighttouseresidentialconstructionland,includingitsmeaning,legalcharacteristics,theestablishmentandsignificanceoftheautomaticrenewalsystemoftherighttouseresidentialconstructionland.Secondly,thepaperanalyzesthedefectsintheautomaticrenewalaftertheexpirationoftherighttouseresidentialconstructionland,andfinallyputsforwardthecorrespondingsolutions.
【Keywords】residentialconstructionlanduseright;expiration;automaticrenewal
1引言
在当今这个时期,房主最关心的问题是房子居住期限的问题。
现在每一家房产公司的规定都是有差异的,没有完全相同的政策,所以就会出现多种关于建设使用权的政策,其中有两种是最重要的;第一种关于房子使用权的划分方式;第二种是非住宅建设地区使用的年限。
其中关于建筑地所有的权益一定不能跨越法律范围去使用,必须在法律法规之内适当的使用这些权利。
二零一六年十一月二十七日《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》这个文件进行了增补,尤其是把城乡居民财产性收入纳入了这个文件的第十条。
我们可以在这个文件中查找到怎么去续建筑地的使用期限。
从这些方面我们可以看出我们国家是非常重视对建筑用地使用权的保护,特别有利于现代社会的往好的方向发展。
二零一七年中国举办了第十二届全国人民代表大会,在这个大会上面中国总理李克强强调了建筑用地使用权年限的问题,他在这个大会上面说的问题也代表中国政府的观点,关于建筑地使用权的问题主要就是,在建筑地使用权限已经过期的时候,房主可以通过正常的手续对房子使用权进行继续签约,与此同时手续是比较简易的,相比较来说程序不是那么繁琐,这种继续签约合同还可以在市场上面进行,不需要通过官方的手段。
到现在为止,中国一些省市开始对建设用地续期的问题进行研究。
按照李克强总理针对建设用地续期问题的给出的解决措施,我们能够将土地的续期问题概括为三大具体方面的内容,分别是
(1)当建设用地使用权限到期后,土地使用者不用再向政府部门提交续期申请书;
(2)在土地续期期间不会再向土地使用者收取额外的费用。
(3)当住宅建设用地的使用权限过期时依然可以在市场上交易。
虽然,这些措施还不是最终执行的实施,但国家还在积极努力的探索当中,并不断摸索出最适合国家的建设用地续期的措施。
这一系列的措施最终都要依靠哦法律来实现,本文就是研究该如何细化并实施住宅建设用地等土地使用权的相法的律问题。
2住宅建设用地使用权的基本情况
2.1住宅建设用地使用权的概念
住宅建设用地使用权,指的是自然人、法人依法享有国家的土地占有权、使用权以及收益的权利,拥有利用土地建筑物和它的附属设施的权利。
《物权法》第一百三十五条规定:
“建筑用地的使用权人依法享有国家的土地占有权、使用权以及收益的权利,拥有利用土地建筑物和它的附属设施的权利。
在该条例中所提到的建筑物大多指居民楼、写字楼以及工厂等。
在我国的四种用益物权中就包括了住宅建设用地的使用权,住宅建设用地使用权是指住宅建设使用权人享有法律规定下国家和集体拥有土地的使用权、转让权以及收益等权利”。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的第12项条例指出我国可知住宅建设用地的使用年限最高为70年。
”
2.2住宅建设用地使用权的法律特征
首先,住宅建设用地使用权跟《国有土地使用权出让合同》签订人不同。
住宅建设用地使用权的标的物为国家所有的土地,住宅建设用地使用权的客体是国家所有的土地,主体是符合法定条件的公民和法人。
住宅建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营等为目的,住宅建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物及其附属设施,住宅建设用地使用权的性质是地上权。
住宅建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。
建设用地使用权的设立目的,造成差异的原因就是土地出租方式的不一样。
我们在通过出让方式这种办法获得建筑地的使用权并加以使用最终拥有权是国家的土地;通过划拨方式取得的住宅建设用地使用权,土地使用者应当从事社会公益事业,不得以营利目的使用该国有土地。
通俗而言,城市土地的所有权是国家所拥有,国家以划拨和出让的形式向土地使用者过渡城市土地使用权。
如果以出让的形式取得建设用地使用权,则可以用来开发建设,用作生产盈利;如果是以划拨的形式取得建设用地使用权,则只能从事无偿性或者有偿性不强的公益事业,获取利益的方法是不可取的。
在房子使用权利上面比较强势的一方是房子最终使用权拥有者。
住宅建设用地使用权所对应的所有权人是国家,是代表公共权力的政府,地位非常强势。
2.3住宅建设用地使用权自动续期制度的确立
公民的合法私有财产不容侵犯,当购房者通过合法的渠道从房地产开发商手中得到房屋之后,其所居住的房屋理应成为公民的私有资产,并在法律保护的范围内。
房子的使用权是在土地使用权的基础上面,所以,想要使用房子的权利就能脱离土地的权利,随着房价的猛涨,许多人将自身的财产投入到房产当中,一旦70年的土地使用权到期,那么房屋的所有权在土地使用权到期后该怎么办呢?
为此,国家出台了对于公民合法私有财产的保护法律规定。
首先在《物权法》的第149条例当中写到:
“当住宅建设用地使用权期的间接已满,就会自动续期”。
然而,在住宅建设用地应如何续期,续期的期限、条件是什么,自动续期的程序是怎样的,有偿续期具备什么收费标准等一系列问题上都没有明确规定,亟待完善。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》从39条到42条用了4项条例明确的规定了土地的使用权期,即续期需要申请,与此同时还要为相应的土地使用权出让金缴纳相应的费用。
如果不需要再次续期,那么应在土地上附着的所有物包含房屋建筑物由国家免费没收,在我个人看来,这是变了个方法强行要求续期。
在《城市房地产管理法》中就有对土地使用权期满过后的具体的做法的明确规定,这些规定包括土地使用权期满后拥有土地使用权的人应在到期的前一年向政府申请获得政府的批准并同政府签订新的合同支付相应的土地使用权出让金,才能继续使用土地。
如果未提交续期申请或提交的申请未获得批准,国家将无偿收回土地。
但在土地使用权续期规定上,《城市房地产管理法》并没有具体划分住宅用地和非住宅用地。
因此,我们应该在今后的立法中对于细节要给予相应的回应及解读。
2.4住宅建设用地使用权自动续期制度的意义
目前国家高度重视住宅建设用地使用权续期问题并确立了住宅建设用地使用权自动续期制度,这是对我国立法的完善,明确相应的续期细则,划清界限,明确权利与责任。
这一制度的确立跟老百姓及房地产开发商的利益密切相联,完善对于公民私有财产的保护,对于保证群众安居乐业,增强人民安全感幸福感,维护社会和谐稳定意义重大。
3住宅建设用地使用权期限制度存在的问题
在当今百姓最关心的问题是住宅建设用地使用权在自动续期时期可以适用的范围以及需不需要支付对价的问题。
我国的大部分住宅建设用地的使用权的法定期限高达70年,因此,实际中期限到期的情况为数不多,但在法律制度上尚存在许多问题,也缺少充分的根据。
需要细化的问题如下:
3.1自动续期的适用范围法律规定不明
综合上文我们可以了解到,我国的物权法中建设用地的使用权限被划分为住宅用地的使用权限和非住宅用地的使用权限。
并且二者的续期情况不同,到期可以自动续期的是住宅用地的使用权限,而到期需要向相关部门提交续期申请的则为非住宅用地的使用权限。
虽然我国的物权法对住宅用地使用期限到期后可以自动续期有相关的规定,但对于自动续期的范围去人没有给出明确的规定。
随着我国市场经济的高度发展,我国许多的土地使用者擅自将自己的住宅改装成商业用房。
这种做法从法律上来讲已经违规,但在实际当中这些人却并没有收到相应的处罚。
物权法的第77条指出,如果土地使用者将自己的房屋改装商业用房单单用于商业使用是并不违法的,这种行为是被允许存在的。
然而,站在法律的角度上却有待研究,这种行为被定义什么属性?
建设用地使用权的期限是多长时间?
房屋性质改变后的土地使用权限是多长时间?
以上这些问题我们并不能找到相关的法律条文予以证实。
3.2自动续期是否有偿法律规定不明
在当下的经济背景下,公民的个人不动产可以说是公民私有财产的主要资产,很多年居民通过多年的积攒换来属于自己的不动产。
在土地使用权到期之后,因为续期还要交纳一笔巨额费用,才可以继续安心居住,这无疑会引起民众的担忧。
虽然我国的物权法规定用户在住宅用地使用期限到期后可以自由续期,但怎样续期、续期的收费标准有哪些并没有
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