经济学论文(房地产泡沫).doc
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关于房地产泡沫的成因与应对策略的讨论
摘要:
房地产行业是国民经济的支柱产业,由于其行业本身的原因和外部环境双重的作用结果,致使房地产泡沫不可避免。
本文主要针对房地产泡沫的形成原因展开讨论,并借用日本,印尼和中国香港作为实证分析,分别讨论。
最后,针对中国的特殊的经济政治条件给出了应对房地产泡沫的几点策略。
关键词:
房地产泡沫投机金融
一.房地产泡沫的实质
说起房地产泡沫不得不先解释一下泡沫经济的含义。
在1987年出版的《帕尔格雷夫经济学大辞典》中金德尔伯格认为:
“泡沫经济这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价过程的继续,在一定的时候常常会发生预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。
通常‘繁荣(boom)’的时间要比泡沫状态的时间要长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些。
以后也许接着就是以暴跌(或恐慌)形式出现的危机,也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。
”通俗的讲就是如果今天的高价仅仅是因为投机者相信明天的售价会更高,而实际上市场基础价值并不能支撑这种价格,那么泡沫就可能会存在。
泡沫只是一种繁荣的假象,一旦泡沫破裂,随之而来的不是迅速爆发的金融危机就是经济的长期停滞。
无论如何,经济运转会受到摩擦,发生畸变。
从上述的定义可以看出,由于泡沫是资产价格的超常规上涨,因此作为泡沫的载体的资产往往具有稀缺性的特点,在短期内不易达到供求平衡,且相对于交易价值而言,交易成本比较低,很容易成为投机的对象。
房地产是从事不动产开发投资与经营的行业,而所谓不动产主要是指土地及地上的建筑物。
众所周知,土地是一切经济活动的载体,房屋不可能成为空中楼阁,总要与土地相联系,而土地最大的经济特征就是稀缺性,它是一种有限的,不可再生的资源。
土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬。
在一定时间内,土地供给量、异质性也会影响地上的附着物——房屋的价格,而使房地产价格偏离资产的实际价值,为泡沫的生成提供基础条件。
从而令房地产成为最常见的泡沫载体之一,房地产泡沫也因此成为了最常见的经济泡沫。
简单的说房地产泡沫是金融泡沫的一种,是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨,也就是土地和房屋价格极高,与其使用价值市场基础价值不符,虽然账面上价值增长很高,但实际上很难得到实现。
表观为在经济繁荣期,地价飞涨形成泡沫景气,但到达顶峰状态后,市场需求量急剧下降,房价大跌,泡沫也随之破灭。
二.房地产泡沫的成因
不同时期与不同国家地区房地产泡沫的成因各有异同,本文选取几个例子来说明房地产泡沫形成的主要原因。
(一)日本地产泡沫的成因分析
80年代后的日本国内外经济形势的变化为房地产的“起泡”埋下了隐患。
总结有如下几个原因。
1长期超低贴现率的诱导
地价、股价的暴涨和暴跌是泡沫经济的主要表现形式,而导致他们的主要原因就是长期超低的贴现率。
1985年“广场协议”签订之后,日本银行下调了贴现率,在金融市场上,中央银行贴现率是市场利率的核心,后者一般追随前者变动,进而影响银行贷款规模和货币供应量,在日本,货币供应量的增长己超过了实际的经济需求,有一部分货币供应量游离于实体经济之外,成为不动产、股票投资的资金来源。
随着投资房地产资金的增多,导致房地产价格偏离实际的价值而上涨。
2金融自由化使大量资金源源不断地流向土地等资产
所谓金融自由化是指开放日本国内金融市场和欧洲日元市场并使利率自由化。
日本从1975年起,每年都要发行大量国债,国债大量增加带来的结果是债券市场的急速发展,债券流通市场的利率是自由利率,高于受管制的银行利率,银行如能适当的利用自由市场利率的商品,将能增加收益,这样在很大程度上冲击了政府对银行利率的管制。
在这种金融自由化的过程中,为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定的份额,大银行便毫无节制的向土地融资,银行发放大量的抵押贷款,鼓励土地投资者和其他个人进行土地投机,并以它们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款,利用这些贷款可以再去购地。
如此循环,银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。
3企业自有资金比率的提高和权益融资方式的建立促使其改变了资金运用
的方向
这种改变在很大程度上是把资金投向了土地等资产上。
众所周知,战后日本经济基础薄弱,企业长期缺乏资金,其生产发展主要依赖城市银行的贷款,而1973年的第一次石油危机以后,企业设备投资中自有资金的比例得到大幅度的提高。
80年代,这一比例基本上保持在80%左右。
在企业自有资金比例提高的同时,日本银行多次降低贴现率,致使有价证券的价格上升,股票、债券的筹资成本低于银行贷款,这必然促使企业积极寻求低成本的筹资渠道来筹集资金。
这种新的融资方式就是权益融资。
通过这种低成本的权益融资方式取得的资金在1987年以后呈现出显著增长的势头。
在1985年通过权益融资的方式筹集到的资金只有4万亿日元,而到了1987年增加到了12万亿日元,1988年增加到了18万亿日元,1989年达到了26万亿日元。
由于当时经济增长速度下降,企业实物投资积极性不高,因而企业就把这些资金运用于金融资产和土地资产的投机上,从而获取了巨额的泡沫利润,显然大企业的这种投机活动对于地价的上涨起到了推波助澜的作用。
4预期和投机等因素对地产泡沫也起到了巨大的影响
大量社会经济和心理因素在土地资产的价值增值运动中发挥作用,使得其价格变化与整个经济状况和金融状况相关。
这是因为,土地的位置固定性和土地市场的不完全性使它不能像一般的流量资产一样快速流通。
每年交易的土地只占土地总量的少部分,其余土地不会被交易,只是标上价格而己。
这种有极少的交易事例给全部土地定价的现象会由于一部分不动产业者的投机行为造成地价的大变动。
(二)印尼房地产泡沫的成因分析
1宏观经济调控不力,造成对房地产的投资过度
印尼从90年代起,大量的资本流入到短期的私人项目上,使经济出现一轮又一轮的经济过热,大量的资金投向了高收益的领域,如房地产项目。
投资热也引起了资产价格明显偏离价值,如房地产产价格高估。
从而造成在经济快速增长的同时,逐步显露出泡沫经济的成分。
印尼银行业的急剧膨胀,一方面为社会发展筹措了必要的资金,促进了经济的发展。
另一方面也带来了许多负面的影响,突出表现为经济过热和泡沫现象。
从贷款增长率来看,增幅最大的是房地产信贷。
90年代以来,印尼的建筑业与房地产急剧增长,并曾一度以高于制造业的速度增长。
房地产与建筑业的高速增长,固然有经济规模扩大所带来的需求原因,但有银行规模过度膨胀有很大关系。
房地产和建筑业的增长加速了印尼房地产泡沫的形成。
2金融监管制度不健全,银行体系薄弱
印尼在80年代中期以来,主要实施以国家垄断为主体的抑制性金融体制。
随着经济的增长,这种体制不适应经济的发展。
印尼政府在1983年颁布了新的银行管理条例,开始了金融自由化的进程。
后来印尼通过两项计划支持国内银行的发展,一是储蓄保证方案,一是资金支持计划。
后者包括资本金注入,流动资金贷款和紧急资金援助。
这样,金融机构相信在其陷入经营危机的时候,政府不会袖手旁观,而且又能从中央银行得到充足的资金。
这就造成了“道德风险问题”,由于缺乏风险意识,银行在放款时很少考虑到资产的安全性,而一味追求高收益。
银行将大量的资金投入到风险较高的房地产市场上去,致使房地产的价格上升到不合理的水平。
这样,就形成了房地产泡沫。
银行规模的过度膨胀,引发了银行同业在市场占有率方面的恶性竞争;而银行信贷的过量发放,使流通中的货币连年递增,增大了通货膨胀的压力,利率高居不下。
如此高的利率只有利率较高的房地产业才能承受。
因此,大量资金涌向房地产。
大量的银行贷款加速了房地产泡沫的形成。
3政府腐败
苏哈托在印尼独裁统治32年。
据报道,苏哈托家族拥有财产总值达到160亿美元,是印尼最为富有的人。
苏哈托家族依赖政府的资助和优惠以及对大项目的垄断,控制了印尼的经济命脉,包括交通运输,银行,酒店等,当然房地产业不例外。
(三)中国香港房产泡沫的成因分析
1经济结构不合理
香港的房产泡沫成分过多与其经济结构的特点有关。
经过10年的发展,香港的经济结构呈现以下特征:
服务业在香港经济中所占比重过大。
在服务业中,与金融保险业和房地产业有关的部分就占了50%左右。
香港本地的制造业规模很小。
其经济增长过分依靠房地产业,很容易形成投机的温床。
对房地产这种非生产性资产投机,会引起房地产价格大幅度上升,引起生产性和服务性企业成本的提高,从而削弱了他们的竞争力和盈利的能力。
拥有一定资金的投资者最后发现,对香港的工业和一般性的行业投资已经是无利可图,而他们又没有足够的实力进军地产或金融,最后只能炒楼和炒股,最终导致了房地产市场泡沫过多。
2联系汇率制度
所谓联系汇率制度是一种货币发行局制度。
根据货币发行局制度的规定,货币基础的流量和存量都必须得到外汇储备的十足支持。
换言之,货币基础的任何变动必须与外汇储备的相应变动一致。
它是香港金融管理局(金管局)首要货币政策目标,在联系汇率制度的架构内,通过稳健的外汇基金管理、货币操作及其他适当的措施,维持汇率稳定。
但是联系汇率制度也有不利的一面,由于香港的经济是自由开放的,在实行联系汇率制度下,香港的利率是由美国的利率水平决定的。
只能够被动的追随美国的利率。
但是由于在90年代时,香港的人通货膨胀率居高不下,远远高于美国。
这样使得香港的实际利率很低甚至为负。
从消费决策角度来看,低利率鼓励了消费,居民对奢侈品的需求大大上升,而低利率使得人们对储蓄的愿望大大降低,居民更愿意购买房地产和股票来保佑自己的储蓄。
从而以投机为主的大量资金流入房地产市场,使得泡沫高涨。
三房地产泡沫经济的主要特征和表现
房地产泡沫最明显的特征就是房价的暴涨与暴跌。
当然,并不是说只要是房价的价格快速上涨就一定意味着房地产泡沫的产生,只有当价格的上涨远远超过房地产的内在价值时,我们才认为它可能存在着泡沫现象。
房地产泡沫期间的这种价格的快速上涨和大跌与房地产业发展的周期性的波动不同,房地产泡沫不具有连续性的特征,不具有在一定时间内反复出现的必然性。
在市场经济的历史中,房地产泡沫只是近代才出现的,在一定程度上可以认为是市场投机行为盛行的结果。
经济长期增长,投资者对房地产估价过高或过于乐观。
投资者的乐观心态是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础,乐观心理逆转也是导致泡沫破灭的充分必要条件。
比如,直到目前为止,中国的许多开发商和投资者对房地产市场形势依然持乐观态度,认为房地产价格将继续上涨,结果是房价依然处于上涨过程中。
价格上涨的预期吸引了大量新的投资者的进入,而这些新的投资者一般只是想通过投机获取价差、牟取利润,对所买卖的房地产的实际使用价值或盈利能力不感兴趣;由于大量此类新的投资者的不断介入,需求急剧增加,造成房地产的价格的节节攀升,并进一步强化了人们对资产高估价的信心;如此周而复始不断强化,最终形成泡沫经济现象。
较为宽松的货币政策,借贷规模不断增加,大量信贷资金投资于房地产市场。
由于货币政策较为宽松,利率较低,人们乐于承担债务投资于房地产等资产,同时期望较高的回报,在房地产泡沫的发展初、中期,这些投资往往的确能带来较高的回报,因此吸引了越来越多的人不断加入这个队伍,房地产的价格也随之不断上升,甚至形成“房价不跌”的神话。
而到房地产泡沫破灭时,由于作为抵押物的房地产价格大幅下跌,导致大量信贷资金无法收回,最终成为银行的坏帐,影响金融体系的稳定。
银行等金融机构过度参与房地产市场。
由于房地产业是一个需要大量资本的行业,如果没有银行等金融机构的参与,形成大规模房地产泡沫的可能性就会小得多。
但在经济全球化的背景下,银行间的同业竞争不断加剧,金融自由化浪潮不断深化,各国银行为了提高自身的盈利能力和
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