中原地产-塘厦项目定位方案0831.ppt
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中原地产-塘厦项目定位方案0831.ppt
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塘厦项目定位方案塘厦项目定位方案东莞中原事业三部Guidelines1市场分析体系一一地理位置:
地理位置:
东莞深圳香港经济大走廊。
与黄江、清溪、凤岗、樟木头、深圳交接,面积128平方公里人口:
人口:
户籍人口4.2万,外来36万人,为东莞东南部人口最多的镇区经济:
经济:
全国千强镇,GDP总量居东部第一,经济辐射东部各镇区交通:
交通:
“五横六纵”的交通网络:
京九铁路、莞深高速、东深路、东深二路、龙林高速、博深高速,使得塘厦成为东莞东南部的交通枢纽塘厦:
东莞东部中心镇塘厦:
东莞东部中心镇塘厦镇中心新行政中心塘厦规划:
西进运动塘厦规划:
西进运动政府往西迁移,塘厦的经济重心也将逐渐往西转移。
本项目片区属于政府规划重点区域。
1-71-7月东莞市场成交前十名月东莞市场成交前十名序号区域成交套数成交面积成交金额成交均价单套面积1南城5192568135425376991074871092东城4240467080288667742661801103厚街1815208696114119117154681154万江2020192023953564354.64966955寮步2096183640802437337.64370886塘厦1344164842130589451579221237常平1316160214918284906.657321228长安1392148294101296228768311079大岭山1170141250795692525.9563312110凤岗929120077653634585.754431291-7月塘厦市场成交1344套,居东莞各区域第六位,居各镇区第三位,仅次于厚街、寮步;塘厦市场成交单价处于高位,有价有市。
塘厦房地产板块划分塘厦房地产板块划分区域划分为老城板块、新城板块、成交板块新城板块属于新兴区域,楼盘供应量大,素质高09年17月,新城区板块的洋房成交量达到塘厦市场总体成交量的50以上城郊板块洋房价格最高,达11295元/,新城区板块同比老城区板块价格高出近1000元/1-71-7月各板块成交情况月各板块成交情况1-71-7月塘厦市场洋房供需分析月塘厦市场洋房供需分析1-7月洋房供应16.5万平米,消化量为13.2万平米。
塘厦市场存在供需两旺局面。
1-71-7月塘厦市场成交月塘厦市场成交项目物业类型成交套数成交面积成交金额成交均价户均面积长银东郡普通住宅2782782412187001993360736078787富康豪庭普通住宅12715830660435454172125125观澜湖翡翠湾六期普通住宅1107266846424939107别墅10202010274864320250866金地博登湖普通住宅2452452653815255633457495749108108锦绣城市花园普通住宅10515303684666574474146146丽骏豪庭公寓2814955198378347753普通住宅685935738284160143隆福花园二期普通住宅1961962378712405971852155215121隆福花园一期普通住宅454924895664535137三正世纪豪庭普通住宅1711711653758493184353735379797森林一号别墅2054216125804211300271普通住宅3576828677143211295219万科棠樾别墅1122226144912443320175199银湖山庄四期别墅212092720250022500605普通住宅1226270123311952226合计134416484213058945157922低价促销楼盘(如东郡、三正世纪豪庭)和优质地段楼盘(如博登湖、隆福花园)销售速度低价促销楼盘(如东郡、三正世纪豪庭)和优质地段楼盘(如博登湖、隆福花园)销售速度最快最快畅销户型:
热销项目面积段集中在畅销户型:
热销项目面积段集中在80-90平米左右两房,以及平米左右两房,以及110-120平米三房平米三房新城区板块新城区板块金地博登湖金地博登湖占地面积180000建筑面积325000绿化率58产品形态洋房、联排、叠加别墅总户数3500面积区间90260销售进度一期洋房近60销售价格洋房6200元/物业地址迎宾大道塘坑水库旁销售情况:
08年4月开盘,一期共663套,截至目前已销售565套,一期销售期约1.5年老城区板块老城区板块长银东郡长银东郡占地面积30957建筑面积114004绿化率40产品形态洋房总户数1013面积区间4895销售进度超80销售价格3607元/物业地址石潭埔社区东江路销售情况:
2007年12月开盘,1-2期600套,09年5月售磬,销售期一年半。
三期09年5月开盘,共300套,目前销售率约50,三个月成交150套0909年下半年市场存量年下半年市场存量项项目目户型户型面积区间面积区间在售均价在售均价合计合计东郡东郡一房一厅约4050约3800元/160套两房两厅8389三房两厅114丽骏豪庭丽骏豪庭一房一厅4458约3400元/150套富康豪庭富康豪庭三房两厅115118约4200元/400套三房两厅128145博登湖博登湖联排、叠加、三房、四房90260约5700元/(洋房)130130套锦绣城市花园锦绣城市花园三房、四房110-140约4500元/180180套套三正世纪豪庭三正世纪豪庭三房、四房90-150约3500元/6060套套银湖山庄银湖山庄空中别墅205-413约12000元/120120套套总总计:
计:
12001200套套目前市场普通住宅存量超过1200套(约15万平米),若按照上半年的市场消化速度,需要半年以上0909年下半年潜在上市量年下半年潜在上市量项目名称项目名称物业地址物业地址所属板块所属板块建筑面积建筑面积产品形态产品形态兴怡居住宅小区四村社区润塘路新城区板块75192洋房万科棠樾大坪村观澜高尔夫侧城郊板块50423别墅浪琴花园二期大屏障森林公园旁城郊板块49892洋房金地博登湖二期迎宾大道塘坑水库旁新城区板块40864洋房合合计计216374216374兴怡居位于行政中心片区,以洋房为主,计划今年下半年上市;金地博登湖二期以高端洋房为主。
这两个项目是塘厦新城区主要供应项目。
在售项目(长银东郡、富康豪庭等)将在今年年底进入尾盘阶段,市场新增供应量能有效地填补该市场空白。
在今年下半年这一阶段内,新品上市量较大,抢占市场先机、挤占份额将是各大项目争取的重点。
塘厦市场分析结论塘厦市场分析结论09年17月,洋房成交共计13.2万,市场成交活跃,刚性需求得到充分释放09年下半年,市场存量加上潜在供应量达35万,洋房产品供应比较充分老城区板块未来供应量小,以消化存量为主新城区板块未来仍是供应量最大的,占据主导塘厦在售洋房客户构成塘厦在售洋房客户构成原住居民港台客深圳客外地移民公务员塘厦洋房客户群普通白领企业中高管其他客群塘厦在售洋房客户构成塘厦在售洋房客户构成项目名称项目名称客户构成客户构成产品消化能力产品消化能力金地博登湖厂企中层管理者占总客户的25本地公务员占总客户的40在塘厦办企业的深圳客户占总客户的30温州投资型客户占总客户的5长银东郡企业职员占总客户的50本地原住居民占总客户的30企业管理人员占总客户的20锦绣城市花园企业高级技术人员占总客户的30厂企中高级管理人员占总客户的40本地原住居民占总客户的30丽骏豪庭企业主、自有产业者占总客户的30公务员、企业职员占总客户的35深圳投资客占总客户的35富康豪庭本地公务员占总客户的25本地原住居民占总客户的40企业职员占总客户的35典型在售项目主要由私营企业主、本地原著民、公务员、企业管理人员及深圳客户五类人群所消化。
各类客户需求敏感点各类客户需求敏感点各类客户需求敏感点各类客户需求敏感点p本地原著民对环境、赠送面积、物业档次最为关注;p公务员对环境、物业档次、户型格局最为关注;p私营企业主最为关注环境、社区安全性以及物业档次;p个体工商户对赠送面积、环境以及安全性最为敏感;p中高层管理人员对价格、赠送面积以及社区规模(配套)最为敏感。
收入与影响因素的敏感点收入与影响因素的敏感点10025.745.8918.474.6520.865.138.155.135.9820万以上10019.628.8410.295.1316.537.6910.5912.688.6315-20万10015.0110.876.159.188.6610.8417.958.3612.9812-15万10011.7315.6613.1816.359.0811.094.055.713.168-12万10011.6717.6313.3515.359.019.512.565.2815.648万以下家庭年收入合计良好的物业管理交通状况建筑质量好坏配套设施居住环境具有升值前景开发商品牌户型设计价格家庭年收入在8万以下的对于价格比较敏感,对配套、交通等要求比较高家庭年收入在8-12万的对于配套设施要求最高,在价格、交通等方面也比较敏感塘厦镇商业分布小结小结项目位于成熟商业区边缘项目位于成熟商业区边缘,商业位置一般。
商业位置一般。
存在较大规模的家居装饰存在较大规模的家居装饰专业市场,容易依靠规模形专业市场,容易依靠规模形成对东部周边镇区的消费客成对东部周边镇区的消费客户吸引。
户吸引。
新旧商圈商业街、集中商新旧商圈商业街、集中商业较完善,在营超市百货众业较完善,在营超市百货众多,零售商业已趋于饱和。
多,零售商业已趋于饱和。
光辉装饰材料城(华美乐)美灯居天荣百货嘉荣超市天和百货大新百货塘新街花园新街华润超市三正步行街隆发百货百昌百货锦富购物广场鸿豪购物广场新大新百货光辉夹板市场太阳工业城明和电子东港城三阳步行街美登居建材市场塘厦商城老商圈老商圈新商圈新商圈名泰家具城本项目本项目光辉夹板市场塘厦镇主要在营商业面积规模商商业街商街商业商商业面面积集中式商集中式商业商商业面面积花园新街花园新街1275012750天荣百天荣百货2695026950环市北路市北路18321832大都会广大都会广场1848018480三阳步行街三阳步行街14191419大新百大新百货96009600三正步行街三正步行街29772977新大新百新大新百货1608016080宏宏业大道北大道北46484648嘉荣超市嘉荣超市1950019500塘塘新新街街45224522华润超市华润超市60006000总体商业规模超过总体商业规模超过3030万平方米万平方米光光辉装装饰材料城材料城8000080000美登居美登居建材建材市场市场4800048000明和电子采购中心明和电子采购中心77000000商业体量巨大,特别是零售卖场众多,市场竞争激烈。
商业体量巨大,特别是零售卖场众多,市场竞争激烈。
装饰建材行业集中,总经营面积占塘厦商业总面积的装饰建材行业集中,总经营面积占塘厦商业总面积的30%30%左右。
左右。
小结小结塘厦商业市场分析1塘厦商业塘厦商业市场分析出发点市场分析出发点2塘厦专业市场分析塘厦专业市场分析塘厦零售市场分析塘厦零售市场分析集中商业集中商业独立街铺独立街铺家居建材市场家居建材市场塘厦零售市场集中式商业业态构成集中式商业中主要业态为集中式商业中主要业态为超市、服装和化妆品超市、服装和化妆品民生性消费的超市是集中式商业的主要组成部分民生性消费的超市是集中式商业的主要组成部分小结小结塘厦零售市场商业街商铺业态构成在街铺业态中,主要业态为在街铺业态中,主要业态为餐饮、服装和电讯餐饮、服装和电讯小结小结零售企业经营管理程度不佳,购物环境一般,商品经营档次均为中低档,除日常生活消费及餐饮消费外,当地高层次的消费者购物娱乐多选择到香港、深圳、莞城等地消费。
商业经营和居民消费缺乏引导性商业经营和居民消费缺乏引导性现有集中商业、商业街
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