项目全案策划.docx
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项目全案策划.docx
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项目全案策划
项目全案策划
第一部分 项目开发
第一讲 项目最优开发策略
大型住宅项目的开发与营销
第二讲 项目类别开发策略
别墅开发模式
第三将 项目创新开发策略
文化主题项目开发模式
智能化住宅开发模式
第四讲 项目进取开发策略
风格营销开发模式
概念营销开发模式
大型住宅项目的开发与营销
大有大的难处。
该讲针对"大"的重点和难点,进行了冷静的思考。
大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一,我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。
如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢,操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。
让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。
第1操作环节:
洞察大型项目出现的深层原因
洞察A:
界定大规模社区
何谓大规模社区?
根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》,按居住户数、人口规模及占地面积,将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。
居住区规模为户数在1-1.5万户、人口约3-5万人、占地50-100万平方米的生活区,居住区相当于国外的“社区”概念。
结合深圳的具体情况,从狭义的角度而言,深圳那些居住现范区在5000加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区,可以界定为“大规模社区”。
洞察B:
楼市成熟的标志
楼市涌现“航母”不是偶然的现象,它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。
消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。
我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段,住宅产品,不仅是一套住房的概念,而且已扩大到一个社区的概念。
在以前,大现模社区似乎只是安居房的“特权”。
前些年发售的微利房小区,虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点,但很快销售一空,走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模基础,所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良,能够满足业主在居住环境上的需求。
而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房,规划面积仅几万平方米,楼房也不过几幢,没有了规模,便难以满足业主除房子之外的需求,反过来商品房的销售便成了难题。
洞察C:
市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因
从卖方市场发展到买方市场,标志着中国房地产市场走向成熟,住宅供大于求的现象不可避免地出现。
在这种情况下,房地产商具有很强烈的危机感,积极寻来发展出路。
信和公司市场经营部的孙海经理介绍说,信和公司于周1996年买下布吉那块不被人看好的地后,经过认真的市场调研,并参照香港和记(黄埔)将地产规模化经营的做法,开发了“丽湖花园”。
他认为这种大规模社区同时也会最大限度的利用资源,不会导致住宅成本提高。
而振业集团的郑刚经理则指出,大型楼盘的出现是住宅业发展的必然趋势,是一个在更高层次上的大飞跃。
具备实力的房地产商只有把握住了这个方向,才能在下个世纪更为白热化的市场竞争中创出优势,立于不败之地。
第2操作环节:
开发大型项目常见战略难题剖析
难题A:
规划难以超前
大的项目容易做整体全盘规划没错。
然而,大的地产项目一般都是分期开发,拉长战线,开发周期达5年左右。
5年以后的住宅潮流是什么样?
这是一个随机的话题、未来的话题,而现今这个话题却要预见性地提前5年解决,难度可想而知。
所谓“计划赶不上变化”、“船小好调头”,开发商如何解决这个两难命题?
不能不引入深思。
难题B:
客户难以定位
寻找客户是任何产品的关键环节,由于大型地产项目同样必须考虑到市场风险,因此在户型定位上基本上都会尽可能争取更多的消费群。
但众口难调,怎样使户型更有针对性?
这就给客户定位带来难题。
如果发展商比较重视市场调研的投入,客户定位的难度或许会减轻一些。
难题C:
资金难以筹措
由于地产经营中的利润诱惑,有本事拿地就有赚钱的机会,所以自己是否有实力,有多少斤两,都需要好好称称。
否则规模经营,最终变成发展商的简单合作开发。
而且,如果出现合作方之间的见地不同,很容易把项目做成“四不象”。
难题D:
节奏难以控制
开发节奏是地产经营的一门学问。
分两期还是分三期,主要还不光是一个资金问题,而是一个市场预见问题,同时也是一个项目内在的联动问题。
难题E:
价格难以把握
一个大型项目,前期如何定价?
高了被动,低了不赚钱。
高了是降价还是不降价?
降,对不超前面的业主,也有伤自己的品牌筋骨;不降,房子卖不出去,那怎么行?
必然会陷入左右为难进退维谷的尴尬境地。
第3操作环节:
大型项目开发优势致胜策略
优势A:
大型项目的规模优势
楼盘规模大,能够克服规模小的一些缺点,其优点是显而易见的:
优点之一:
人气旺,规模大,则人气旺盛,居家氛围浓厚。
优点之二:
配套全。
规模大,则配套齐全,会所、泳池、球场、绿化、景观、商业设施等一应俱全,过起“日子”来十分舒适、方便。
优点之三:
管理好。
由于同一发展商开发,统一规划、统一管理,提供的服务周到、齐全。
优点之四:
规划好。
在规划上统一安排,组团、分区、定位等十分明确,不会出现那种各自为阵、划地为牢的混乱局面。
优点之五:
品牌好,潜力大。
规模大,容易创出品牌,形成“马太效应”。
一方面在销售上能克服小楼盘“势单力薄”的弱点,另一方面较易培育升值潜力。
当然,规模太大,也会有一定的销售压力,但它对买家的吸引力显然应该更大。
优点之六:
经营成本低。
规模大,在项目开发、物业管理等方面均可取得规模化效益,从而降低成本和业主的负担,避免物业管理等费用过高的弊端。
优势B:
大型项目的市场优势
在二次置业者市场上,除了少数有独特资源可以利用的小项目外,其它小项目都是没有竞争力的,大项目将占领这一细分市场90%以上的份额。
对定位为这一细分市场的小项目而言,唯一出路是降价,但是能否奏效还很难说,因为这些人更关注居住质量。
大量小项目的市场应是广大工薪阶层。
特区外的大项目,以及特区内边缘地带的大项目也面向这一市场。
与这些大项目相比,小项目的价格总体而言依然偏高,而广大工薪阶层是把价格放在第一位的,位置偏远一点、生活不大方便都可以容忍,小项目的价格如不下调也将失去这一市场。
当大项目挟各种优势横扫市场时,绝大多数小项目将难以争敌,市场空间将被急剧压缩。
大多数小项目将面临这样一种局面:
要么空置积压,让市场一点一点地消化,或者等待奇迹出现;要么降价求售,在周边大项目横空出世之前早日出手。
对发展商而言,这两种选择都是痛苦的。
长期来着,后一种选择是明智之举,只有实力雄厚的发展商可以选择第一种方式,而小发展商将不堪拖累。
优势C:
大型项目的开发优势
在大量小项目存在的情况下,房地产开发的整体水平难以提高。
无论什么企业,也不论是否有房地产开发资质和专业水平,只要有地或有钱都可以介入房地产开发。
于是市场上频频出现定位失误的无效供给。
或者工程质量不过关,入住以后不是这里出问题,就是那里出毛病,甚至有发展商恶意欺骗购房者,令小业主苦不堪言,扰乱了整个房地产市场。
发展商,尤其是有实力的发展商都希望做大项目。
大项目限制少,发展商可以充分发挥其聪明才智,在规划设计、园林景观、配置设施、物业管理等方面达到或超过同行的先进水平,创出物业品牌,打响发展商的名声。
大项目易于创出品牌,零敲碎打的小项目,另一方面又得忙于找地。
一个项目做完后不知道什么时候才能做下一个项目,企业发展不均衡、不平稳,而有开发周期长的大项目做,发展商就可以一心一意做项目,企业也能够持续稳定发展。
第4操作环节:
大型项目开发的基本流程
万科四季花简介
万科四季花城总占地面积217498.1平方米,总建筑面积407479平方米,规划设计在万科城市花园的基础上加以发展和延伸。
整个社区由多个围合式布局的小组团构成,每个组团内是绿化庭园,组团间是道路和绿化带。
在其它楼盘依然停留于建筑设计上采用欧陆风格时,四季花城已更进一步,将欧洲小城镇的规划布局方式引入住宅小区,使中国人的习和奥地利风格融合在一起。
一眼望去,四季花城酷似奥地利的小城镇。
步骤A:
规划设计
规划设计是大项目开发过程中必不可少的重要一环。
建筑物的分布与排列方式、路网设置、绿化空间的穿插等都需要精心规划,营造舒适宜人的居住环境。
大项目占地面积大、建筑覆盖率较低,尽管也受到规划指标和地形地势的限制,但这是对项目整体而言,不涉及到具体的建筑物和绿地,因而规划设计师和发展商可以充分施展其聪明才智。
一个小项目至多有几种规划设计方案,而一个大项目则可有几十上百种规划设计方案。
规划设计的优劣对小区的整体形象、居住环境和生活质量影响很大,现在越来越受发展商重视。
规划布局方式也不断创新,行列式布局过于呆板、单调,现在很少采用。
围合式、自由式布局越来越多。
步骤B:
建筑设计
大项目同样可以在建筑设计上下功夫。
小项目能做到的,大项目也可以做到。
大项目还可以在规划设计及其它方面突出特色,不需要过份突出自身建筑形象,不会象小项目那样走极端,为突出自身面周围环境不协调。
大项目可能是多层、小高层或高层。
平面布局有一层2户、4户、6户,至多一层8户,每层户数少,就容易解决采光、通风及朝向问题,减少户与户之间的干扰。
步骤C:
营销手段
大型项目营销手法
大项目的一期工程可以以成本或微利价发售,低价入市,吸引买家,聚集人气,打响品牌。
以后,随着住宅小区日益成熟,配套设施逐步完善,小区知名度提高,在后面几期工程发售时可以不打或少打广告,提高价格,获取越来越高的投资回报。
小项目就做不到这一点,至多能拿了十几套房以成本或微利价发售,由于数量太少,难以聚集人气,更难打响品牌,余下的房屋销售依然困难。
其次,大项目的广告投入比小项目大,小项目本身投资小,利润少,不可能拿出很多钱来做广告,花几百万元广告费发展商就很心疼,物业品牌和开发商名声都难打响。
大项目则不同,由于投资额大,广告预算几百万、上千万都是正常,还可以在一期发售时透支二期、三期工程的广告费,打响物业品牌和发展商名声,以后广告的地方,都可以见到四季花城的广告。
百仕达花园一期发售时,广告手法也是如此,现在二期发售,广告就少了。
小项目由于资金限制,不可能采取这种全方位的广告攻势,而必须精打细算,尽量少做广告。
小项目采用的营销手段,大项目也可以采用,而且可以把声势做得更大。
步骤D:
物业管理
项目达到一定规模,就可以有效地降低物业管理成本,从而降低物业管理费。
项目无论大小,都必须配备各类物业管理人员,如保安员、清洁工、水电维修工等。
如果项目规模小,物业管理人员在大部分时间往往无事可干,配备的人力往往不能被充分利用,住户照样要交高昂的物业管理费来“供养”这些人。
大项目物业管理公司可以采用增加物业管理人员工作量,而不增加或少增加物业管理人员的方式,降低物业管理公司最大的支出项目人力成本,从而降低物业管理收费,也使配备的人员得以被充分利用。
现在很多小发展商往往成立物业管理公司来管理自己开发的项目,这些项目规模小,物业管理费高,还发生物业管理服务不到位的惰况,导致很多住户投诉甚至拒交物业管理费。
物业管理公司收不到物业管理兼,又会进一步降低质量,引发恶性循环。
第5操作环节:
经典大型项目规划设计示范
A部分
1、新规划的居住区地处广州南村。
该村位于广州市之东南、番禺市之北。
由于华南快速干线之华南大桥已通车,加上原有珠江三角洲四通八达的高速路网,因此该居住区交通十分方便、畅顺。
2、从高速公路人迎宾路5加米左右,到达新规划居住区地域的人口处,迎宾路以西为有名的番禺市梦幻影城。
东长1450米、宽约500米的范围为新规划居住区的地域。
根据当地规划部门划拨的用地红线计算,其用地规模为67.28公顷。
3、新规划的居住区地域西临迎宾路,南临小片自然村(局部尚单层的鞋厂),东南临兴业大道,东北角为有一定高差的小山岗(可利用的山岗地约100亩左右,不计入规划红线用地范围内),其东面为较平坦的耕地与自然村,可作为居住区今后持续发展的用地(未征用)。
4、居住区北面靠青绿色的山坡、南面为高差不大且较开阔的向阳玻,规划设计依山势按地形分级处理,一些小土坡尽量保留,顺其等高线布置道路与居住区。
其目的是减少土石方量,尽量保留的雅的自然环境,因此该地域是较理想的居住区环境。
5、地形现状:
从迎宾路入内约伤450米有一条平衡于迎宾路属于人为形成的土坡(高差约10米)。
其上坡之西为现有的广州番禺大新玻璃钢厂,地形较平坦;地块之东是一个高差不大的小土坡。
整个地域之东,兴业大道之北有两个高差不大的土坡;地域之东北部为一大片较完整的山坡地。
由于有利的自然环境的生成,居住区地域位于迎宾路与兴业大道之夹角自成一隅,因此围闭管理方便,是较理想的安全、经济、舒适型居住区规划用地。
6、指导思想:
本居住区规划始终贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针,努力追来以人为本、回归自然。
精心处理好人、建筑、环境三者的关系。
困地制宜,创造一个优美的居住环境,力争成为21世纪初居住生活水准的文明居住小区。
7、居住区的规划设计本着以入为本的原则,创造一个以高质量的“文明居住环境”为中心,贯彻可持续发展的方针,成为具有规划合理、建筑创新、意念超前、功能齐全、环境优美、配套完善和高科技含量较高的现代化住宅小区。
8、本居住规划设计的构思是充分利用原有山地的自然环境作为依托,以居住区的公共建筑(五星级酒店、康乐中心、来华会所、会议中心等)及山顶公园与娱乐中心,借助附近的梦幻影城等娱乐项目,使之成为一个开放式的且具有相当规模的游览与娱乐新天地,吸引省内外游客提高地盘的知名度;另一方面,由于小区的地理环境能自成一偶,管理方便,采用新的智能型的小区物业管理,因此小区管理是封闭的、安全的。
为达到上述两个目的,在居住区规划路网时就充分考虑上述因素,使整个居住区的规划设计成为一个半开放、半封闭的居住区管理模式,具有集居住、休息、娱乐、购物、游览、观赏于一体的高品位的新环境、新概念。
9、本居住区规划的定位档次是中高级豪华住宅,消费对象瞄准广州市及外资、合资企业的白领阶层、中档以上收入的人群和为提高生活环境质素的二次以上置业人士,因此居住区规划由始至终都围绕人们居住的舒适性、安全性、环境优美等因素来考虑,无论建筑单体、居住环境、物业管理均按高标准的生活和环境素质来进行设计,以满足孩层次消费者的各项功能配套需要,同时要体现住户的高尚、尊贵的定位形象。
10、本居住区规划分为五个居住小区,其中暂定三个为多层的公寓式居住小区,二个为别墅式居住小区。
由于该居住区分期建设与施工,因此可视将来房地产市场销售的定位需求来确定后期建设的居住。
由于建筑单体户型类别多姿多彩,可随市场的来求定位来建设。
本居住区规划设计给兴建单位提供了较大的灵活性和可操作性,容易实施。
B部分
根据用地规模,小区拟采用居住区、居住小区居住组团等一个较完整且清晰的三级管理模式。
结合地形及道路网骨架,分为五个居住小区,三个公寓式居住小区共分为18个居住组团,两个别墅式的居住小区则Lj350m2-500m2来划分每住户用地。
以上的居住区划分模式使每个居住组团的用地面积控制在7-10公顷左右。
300-500户为一个组团,便于管理。
配套的公建分别布置在:
(1)沿两个主人口(迎宾路及兴业大道)布置;
(2)沿第一、第二小区之间的步行街两恻布置Z(3)沿山脚下不规则的地形布置;(4)沿主要的环行路边布置。
其基本原则是尽量不占用居住小区的用地,方使封闭小区的管理,使居民的生活方便。
其服务半径一般控制在500米左右。
上述的小区结构
和功能分区也便于兴建单位分期建设施工。
C部分
1、根据居住区的规模、小区功能结构,结合地形的特点,居住区道路系统的设置原则是尽量做到短、捷、顺,且与各小区交通联系方便,其基本做法也按三级道路管理。
A、居住区主干道设12米宽的全区环行路网。
B、居住小区内的通道设6米宽的半环形双车道。
C、居住小区组团内的宅前小路设2.5米宽的单行道。
(在组团内不穿行,仅局部有小场地)
通过以上道路分级规范化,可满足居住区内部的交通联系(通过居住区的“穿梭巴”接送住户出入与城市路网相通)。
这样的路网设计一般至居住组团距离不超过100米,交通方便、满足消防、疏散、地下管网埋设、道路绿化及居住小区的排水等综合考虑,有一定的经济效益,方便生活、
方便管理,符合以人为本的设计指导思想。
2、为贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针,结合已有的地形地貌,为使居住区联系便捷,因此规划的内环路西起三人口的迎宾路,位于第一、二居住小区之间往东行,途经五星级酒店之南侧绕山脚走,与山脚下的康乐中心及第三、四、五居住小区联系。
其一端接东南角的兴业大道,作为整个居住区的消防、安全、辅助出口;另一端留一出口与将来的可持续发展用地接通,为方便串通各居住小区,从主干道往南下移300-250米,在两个大土坡之间穿行一条环行道,其尾端与步行街接通,头部与兴业大道伸入的环行道接通。
申于该内环路的首尾均与原有的两条已建道路(迎宾路、兴业大道)相接,所以居住区的三干道较经济、便捷。
3、为实施上述居住区内环路的交通便捷、平顺,规划设计路网时将原有地形中人为开发的土坎后的小山坡削平,而将控方填至居住区西北角的低洼地。
这样的处理除了使内环路畅顺外,也解决了从居住区人口的视线遮挡问题。
第6操作环节:
大型项目规模化开发的五大支柱
支柱A:
发展商的开发能力
包括资金实力、开发经验、显然,那些实力不够的中小开发商是无力拿下大型开发项目的,仅地价一项就可将他们拒之于市场门外,因此土地将向实力雄厚的大地产商集中。
当然,这并不是说那些中小开发商在这种格局下无所作为了,它们可以通过合并、合伙、合作的形式联合起来共同开发。
不过,这在现时情况下也并非易事。
支柱B:
土地供应制度
发展商土地的取得和现实占有情况显得颇为复杂,例如,一些单位特别是国企在历史上吃进了大量土地,现在它可以通过卖地来获利,这就致使一些土地流入市场。
比如一些并没有开发经验的实业公司,手头有了钱,想“进军”房地产来赚钱,于是它可以参与拍卖、招标,获得单项开发资格。
对于这些实业公司或投资公司来说,进入房地产市场的唯一“门槛”就是资金多寡。
只要它有足够的钱,又有足够的兴趣和信心,那么它大可进军房地产领域,所以说市场进入门槛是不高。
支柱C:
市场制度
这一问题要说明的是,如果深圳楼市要走规模化道路,应具备一种什么样的外部调拨条件?
如何促进楼盘规模化开发?
其实主要就是两个问题一是大的发展商如何购并小开发商,从而不断发展壮大;二是小的一开发商之间如何联合。
这两个问题都不容易解决,为什么?
最重要的一点就在于企业的市场化程度不高,目前真正上市的房地产公司不多,公司的购并、联合缺乏一种有效的途径。
而诸多中小开发商,在购并一事上支持的少、反对的多,他们不想受制于人,只想自己干,在土地里刨出一个“金娃娃”。
支柱D:
房地产产品特点
这种产品不像普通的非耐用消费品,它不可移动,“一锤定音”后再难改变。
所以即使公司合并成功,也不可能把土地搬到一块去开发。
支柱E:
消费空间的制约
房地产开发和楼盘规模不可能无限制地扩张,它必然受消费总量的制约。
第7操作环节大型项目开发竞争手法示范
手法A:
提炼项目销售的独特卖点
楼盘名称卖点
奥林匹克花园运动就在家门点
丽江花园星海洲E-生活
光大花园大榕树下,健康人家
碧桂园给您一个五星级的家
奥林匹克花园——“运动就在家门口”
该项目位于番禺,离丽江花园很近,由广东金业集团有限公司和中体产业股份有限公司联合开发。
其开发主题正如其名称所显示时是体育运动。
但这次并不是一个噱头,而是动了真格的。
现在楼还在盖和卖,但一个巨大的运动会所已经建起来了,并已部分投入使用。
运动会所里面几乎包含了所有主要的运动项目,经常举办培训班,并聘请国内著名教练执教。
丽江花园星海洲——-E生活
星海洲的3栋高层楼宇即粤风阁、粤雅阁、粤颂阁引入了“E一生活”概念,即电子化(ELECTRONICLIFE)生活。
它是以丽江花园的成熟社区为基础,由强大的2兆宽频光纤内部网络为技术支撑,通过具有安全防卫、管理服务、购物娱乐、电子商务、低费用的无限次高速上网等智能系统和技术的应用,将家居生活变得更方便、更自由自在、更人性化,充满智慧。
除丽江花园星海洲外,广州碧桂国也引入了智能住宅概念,主要包括两个方面:
a、具有一卡通功能的碧桂国金穗卡
b、社区生活困电子系统化
光大花园-“大榕树下,健康人家”
光大花园的规模很大,但这还不是它的主要卖点,它的最重要卖点是小区内的大榕树(地块原来就固有的),因此策划代理单位上给它提炼的主题广告诉求语是“大榕树下,健康人家”。
观诸广州楼市,可以发现开发和销售题材也是相当多。
当然,有的做得相当精彩,有的做的差强人意。
上所述的几个大盘,如丽江花园、祈福新村、碧桂园,是在做大规模题材、郊居化题材、度假休闲题材、外销题材等。
手法B:
完善项目开发的设施配套
齐全的配套,解决了客户生活的后顾之忧。
楼盘规模如此之大,而且又离广州城区有一定距离,因此一定要有十分齐全的配套。
差不多每一个楼盘都做得十分到位,营造出了一种企业独立开发大型屋村的生活模式。
以广州碧桂园为例,其生活配套—一广州碧枝园俱乐部亦可称得上是“会所巨无霸了。
其中会所建筑面积达4万平方米,欧式风格。
置身其中,犹如到了一个有很多房间的宫殿,或者象一个巨型的超级市场。
等挂国的生活配套如下:
据称,广州碧枝园的会所规模比顺德碧桂园3间会所面积之和还要大。
真可谓内容无所不包,服务无微不至。
足不出户,吃喝玩乐全搞掂。
广州碧枝园亦以其高素质的硬件和软件,实现“给你一个五星级的家”的承诺。
再以祈福新村为例,由于开发较早,规模更大,因此配套更为齐全、完备。
其会所名为“祈福新村度假俱乐部”,建筑规模8万平方米,服务设施达别多项。
其4层高的白色外墙,典雅华贵,令业主备增身份。
广州碧桂圆的生活配套
会场内容
会所(4万平方米) 商铺、自选商场、肉菜市场、家私广场、西餐厅、茶艺馆、鲍翅海洋酒家、夜总会、壁球室、桑拿室、保龄球馆、乒乓球室、桌球室、游戏机室、夜总会、恒温泳池、电影院、阅览室等等
花园广场(7万平方米) 医务所、欧式喷水池、大型停车场、水上乐园、篮球场、网球场、羽毛球场、烧烤场、溜冰场、农机园、大型观赏景区等
管理处的服务内容 客户服务、家政服务、送餐服务、商务服务、医疗服务、保安服务、工程管理服务、房屋管理服务、装修服务、绿化服务、交通服务等
祈福新村度假俱乐部的设施
项目内容举例
孩童类夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园
文化类雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室
商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备
餐饮类越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆
休闲类知己吧(上网酒吧)、奥斯卡影院
运动类潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆
健康类室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁
除了集中于俱乐部的服务设施外,祈福新村还有很多生活配套服务,例如:
--教育设施:
包括祈福学校、祈福学校第一分校、祈福英语实验学校、广东
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