村农房改造实施细则.docx
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村农房改造实施细则.docx
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村农房改造实施细则
海门村农房改造拆迁补偿及置换面积实施细则
为了做好海门村农房改造建设工作,确保农房改造顺利实施,根据温州市委、市政府《关于加快城乡统筹综合改革的若干意见(试行)》,市政府关于《加快推进农房改造集聚建设的实施意见(试行)》和中山县委、县政府《关于加快农村住房改造建设的实施意见(试行)》等文件精神,结合该村实际情况,特制定本实施细则供参考。
一、拆迁补偿安置一般规定
1、海门村现有村民459户,农房495间,其中外村居住有102户,房屋102间,农房改造范围内规划占地面积约77.03亩,根据县文本规定,容积率为2.2比例计算,面积共112982.98平方米。
2、拆迁人与被拆迁人:
海门村农房改造委员会为该项目的房屋拆迁人,在农房改造范围内被拆迁房屋所有权人是被拆迁人。
拆迁人对被拆迁人依照本实施细则进行补偿安置。
中山镇人民政府为该项目实施主体。
3、被拆迁人房屋的面积认定标准和依据:
被拆迁人占地面积和建筑面积以所有权人的土地证和房产证为准,没有“两证”的以镇政府以及海门村农房土地权属确认工作组实地确认为准,违章建筑一律不予安置。
4、建设实施方式:
农房改造项目由拆迁人实行统一规划、统一拆迁、统一上报立项、统一审批、统一设计、统一建设、统一安置及统一基础配套设施建设。
5、开发形式:
鉴于该项目开发周期长,投入资金大,报批程序复杂,政策性和专业性强,拆迁人在项目启动阶段,确定由拆迁人按照投标程序规定进行公开投标建设。
6、房屋拆迁协议签订和腾空拆迁:
房屋权属确认后,拆迁人必须与被拆迁人签订拆迁协议,被拆迁人必须在规定时间内自行腾空,由拆迁人统一组织拆迁。
拆迁按照公开、公正、透明和依法办事原则,组织招投标。
选择拆迁公司进行拆迁,同时接受全村人民监督。
二、拆迁补偿标准及补偿办法
1、旧房补偿标准:
根据本村原有农房和实际情况及现行价值,经权属确认后,本着客观、公正、公平原则,按照房屋建设年代,建设,建筑面积,分为六大类进行拆迁补偿:
一类:
1969年以前的房屋,按120元/平方米标准补偿;
二类:
1979年以前的房屋,按200元/平方米标准补偿;
三类:
1989年以前的房屋,按300元/平方米标准补偿;
四类:
1999年以前的房屋,按380元/平方米标准补偿;
五类:
2000年以后的房屋,按450元/平方米标准补偿;
六类:
2000年以后框架结构的房屋,按500元/平方米标准补偿。
同类型房屋,根据结构、质量等实际情况,补偿标准可以适当调整,但上下浮动不能超过10%。
房屋装修补偿由村农房改造委员会根据农户实际情况,进行评估公式后确定。
2、附属房屋拆迁补助标准:
附属房屋建筑面积经村农房改造委员会实地丈量后确认,按建筑面积及建筑年代不同每平方米100-200元之间补偿。
简易棚(房)一律不予补助,无偿拆除。
3、房前屋后闲杂地及“三基”补偿标准:
拆迁范围内农户使用的闲杂地及“三基”(栏基、坑基、杂基)等土地,以“水沟”为界,沟内的闲杂地、宅基地及“三基”总面积核定100平方米为基数,每平方米补偿30元,超出100平方米以上,每平方米补偿60元;沟外的闲杂地、宅基地及“三基”总面积核定100平方米为基数,每平方米补偿80元,超出100平方米以上,每平方米补偿130元。
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4、房屋类别、附属房划分村农房改造委员会具体划分后交由村民代表讨论通过,经公示无异议后组织实施。
5、临时安置费、搬家费:
被拆迁人自行解决过渡性周转用房,期间产生的一切费用由被拆迁人自行负责,对特困户、低保户经村民代表讨论通过后,给予适当补助。
6、违章建筑物原则上按照有关规定进行无偿拆除,对教堂、宗祠等特殊建设的拆除,采取“一事一议”的办法处理,并按规定面积置换补偿。
7、对全村所有被拆迁人地补偿费,经村农房改造委员会评估,再经被拆迁人认可,通过村民代表大会讨论确认后,经公示无异议后在建房成本核算中找补。
8、本村495户,房屋占地面积为18635.08平方米,建筑面积为36781.77平方米,宅基面积1991.51平方米,附属房面积为1613.68平方米,简易棚(房)面积为731.34平方米,杂地面积为8735.61平方米,场地面积为14935.04平方米,牛羊猪栏地面积为1071.46平方米,以上补偿金额估计1500多万元。
农房改造建设时间约三年,费用约500万左右,村几项建设费约800万,总面积5000平方米,大配套设施1000万,费用支出合计约3800万元。
三、置换和安置方式
1、置换和安置对象:
农房改造区域内拥有合法产权(宅基地)的在册农户住房及其他住户住房,在本村农房改造范围内有地无房的本村村民以及姓“范”的非本村村民。
2、置换面积:
置换户合法的宅基地建筑基底面积按1:
3比例置换公寓房,具体规定按照市政府2002年颁布的《温州市农村村村民宅基地管理办法》(温政令[2002]60号)实行。
宅基地建筑面积少于30平方米的,只安置一套公寓房(100平方米);宅基地建筑面积31平方米以上的,每户最多只能置换200平方米,但价格按实际面积比例不同计算。
(1)1969年以前的宅基69间,占地面积2275.73平方米,按1:
3比例,置换后为6827.19平方米,每间按100平方米计算,共计6900平方米,核定价格为综合成本价。
(2)30平方米以下54间,置换面积每间按100平方米计算,按综合成本价,共计5400平方米,再按套型差面积最高不超过20平方米,则20*54等于1080平方米,核定价格为综合成本价加上1500元,置换后总面积为6480平方米。
(3)31-35平方米的共62间,每间按200平方米计算,其中105平方米以及套型差20平方米为综合成本价,面积为62*125等于7750平方米;其余75平方米为综合成本价加优惠价800元,面积为62*75等于4650平方米;按户型面积最高不超过20平方米,按综合成本价加1500元,面积为62*20等于1240平方米,置换后总面积为13640平方米。
(4)36-40平方米的共112间,每间按200平方米计算,其中120平方米以及套型差20平方米为综合成本价,面积为112*140等于15680平方米;其余60平方米为综合成本价加优惠价800元,面积为112*60等于6720平方米;按户型面积最高不超过20平方米,按综合成本价加1500元,面积为112*20等于2240平方米,置换后总面积为24640平方米。
(5)41-45平方米的共62间,每间按200平方米计算,其中135平方米以及套型差20平方米为综合成本价,面积为62*155等于9610米;其余45平方米为综合成本价加优惠价800元,面积为62*45等于2790平方米;按户型面积最高不超过20平方米,按综合成本价加1500元,面积为62*20等于1240平方米,置换后总面积为13640平方米。
(6)46-50平方米的共21间,每间按200平方米计算,其中150平方米以及套型差20平方米为综合成本价,面积为21*170等于3570米;其余30平方米为综合成本价加优惠价800元,面积为21*30等于630平方米;按户型面积最高不超过20平方米,按综合成本价加1500元,面积为21*20等于420平方米,置换后总面积为4620平方米。
(6)51平方米以上的共59间,每间按200平方米计算,其中160平方米以及套型差20平方米为综合成本价,面积为59*180等于10620米;其余20平方米为综合成本价加优惠价800元,面积为59*20等于1180平方米;按户型面积最高不超过20平方米,按综合成本价加1500元,面积为59*20等于1180平方米,置换后总面积为12980平方米。
(7)红线外41间,占地面积为1881.97平方米,按1:
3比例,置换后为5650平方米以及套型差20平方米,共计面积6470平方米,其余1730平方米按综合成本价加800元;按户型面积最高不超过20平方米,面积为820平方米,按综合成本价加1500元,置换后总面积为9020平方米。
(8)古厅、祠堂、教堂共15间,占地面积为681平方米,按1:
3比例,置换后面积为2043平方米,按综合成本价计算。
(9)以上合计面积为6900+6480+13640+24640+13640+4620
+12980+9020+2043=93963平方米,再加上村项目面积5000平方米,总计98963平方米。
(10)户型面积为1080+1240+2240+1240+420+1180+820=
8220平方米,合计金额为1233万元。
(11)置换后面积差合计为4650+6720+2790+630+1180+1730
=17700平方米,总计1416万元。
(12)金额总计1233+1416等于2649万元。
(13)112982.98-98963-7627=6392.98平方米
四、安置户立户条件
原则上按户口登记独立户为准,但65周岁以上的住户不得以独立户立户;已经民政部门婚姻登记,具有合法夫妻关系,如在户口登记中未取得独立户登记的,可以以独立户(包括其子女)提出申请(由所在村和公安部门提供相关依据),由中山镇人民政府审核。
如发现有弄虚作假者取消安置资格。
五、安置房价格
1、安置户按置换面积就高就进置换公寓房,按照综合成本价结合层次、朝向差价结算。
因套型因素超过置换面积的,套型差在20平方米(含)以内,按照综合成本价结算。
套型差超过安置户20平方米的,超出部分由拆迁人以货币形式收回,标准为市场评估价与成本价之间的差价。
不同户之间面积不能合并计算。
2、综合成本主要包括:
(1)旧房及附房补偿费;
(2)土地成本;
(3)建安成本;
(4)小区配套设施费;
(5)建安工程费(代建费、设计费、监理费、规费等);
(6)基本预备费
(7)资金成本(利息);
(8)专项维修资金。
六、安置房报批与建造
1、安置房用地落实与报批
(1)安置房项目以《中山镇海门村农房改造安置房规划平面定位图》为准。
(2)安置房项目均由拆迁人负责办理一切有关安置房的土地、规划建设等相关报批手续和工程建设立项报批手续。
2、建造期限:
自项目工程进场施工之日算起,房屋建设期限预计为24个月,工程竣工验收合格后交付使用。
3、权证注销:
拆迁人和被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时,被拆迁人应将原《房屋所有权证》和原《集体土地使用权证》等合法权源证书原件交给拆迁人,有拆迁人向房管和土地管理部门统一办理原房地产权证注销手续。
4、权证登记:
安置房分配后,被拆迁人凭《房屋拆迁补偿安置协议书》、房屋交款发票,并承担办理“两证”的手续规费,拆迁人将协助办理。
5、安置房交款总金额:
安置总面积基准价款+增购面积价款。
6、安置房交款方式
(1)第一期交款时间为安置房桩机进场前,安置户缴纳安置面积总金额的40%。
(2)第二期交款时间为房屋主体工程建设完成70%时,安置户缴纳安置面积总金额的40%,合计80%。
(3)第三期交款时间为房屋结顶之日,安置户缴纳安置面积总金额的18%,合计98%。
(4)剩余建房款2%在安置房竣工验收合格后,抽签定位之前付清全部款项。
(5)不能按时交款的安置户,延时一个月内的,按银行利息标准罚交滞纳金;超过一个月的,取消安置资格。
七、奖励办法
1、为确保居民搬迁工作顺利进行,结合安置房认购定位,采取根据协议签订、原房腾空、放宽缴付的落实情况进行综合评分,按得分多予以奖励。
2、综合评分满分为100分,其中协议签订35分,原房腾空35分,放宽缴付30分,具体按以下办法计分:
(1)协议签订得分:
在规定期限内签订拆迁协议的得分35分,每提前一天加1分,逾期一天签订协议的扣2分,扣完为止;
(2)原房腾空得分:
在规定期限内原房腾空完毕,交付验收合格的得35分,逾期腾空或验收不合格的一天扣5分,扣完为止;
(3)房款缴付得分:
根据拆迁协议中相关条款约定进行评分,按期足额缴付房款的得30分,第一期10分,第二期10分,第三期9分,第四期1分,逾期一天扣1分,扣完为止。
3、按综合评分数,给予被拆迁人每分30元奖励。
八、附注
本实施细则由中山镇农房改造指挥部以及海门村农房改造委员会负责解释。
2011年7月16日
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