业主小区内遭歹劫杀保安逃跑物业被判罚6万.docx

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业主小区内遭歹劫杀保安逃跑物业被判罚6万

业主小区内遭暴徒劫杀保安逃跑物业被判罚6万（图）

业主小区被杀保安逃跑

　　本报讯业主张锐在小区中被人捅死，保安在目击有人打斗的情形下，因为害怕而溜走，且没有向警方报案。

昨日，海淀法院对去年6月发生在玉海园小区的这起因刑事案件引发的物业纠纷做出一审裁决，物业公司被判20%的补充补偿责任，张锐父母因此获赔6万余元。

　　争论焦点小区刑案由谁担责

　　庭审中两边争辩的核心是，谁该为张锐之死负责。

　　坐在被告席上的玉海辉物业公司坚持以为：

该为张锐之死承担法律责任的是杀害他的凶手，而不是物业公司。

在法律上张锐死亡的原因是凶手的犯法行为。

　　玉海辉公司以为，暴徒能够进入小区并非表明物业公司未尽到职责，保安不具有分辨好人与坏人的能力。

而且，张锐遇害是一个突发的刑事案件，作为保安也不具有制止突发刑事案件的能力。

　　另外，玉海园小区的小南门不是小区的主要出入口，依据北京市居住小区物业管理服务标准，公司没有义务在小南门设保安。

　　但张锐的父亲张文国以为，正是因为保安的不尽责、置之不睬，才致使儿子在被扎后1个小时才被送到医院，延误了最佳抢救时刻。

“送到医院时，孩子的血都要流干了，医生说哪怕早10分钟都有生还的希望。

”

　　张文国在电话顶用沙哑又微弱的声音对记者说，他以为物业应该对孩子的死承担全数责任，而不只是20%.若是他们在发觉打斗时上前制止、报警乃至在儿子被扎后及时拨打120，儿子都不会死。

　　法院裁决安保不力补充补偿

　　法院在昨天的裁决中认定，事发的玉海园小南门平时由物业派保安固定值守，一般有二名保安值班至凌晨4时许。

在小南门内还设有保安观察岗亭。

事发时，玉海辉物业保安张永强发觉有打斗事件，但未予制止，亦未采取其他及时、合理的办法进行处置，事后亦未巡查。

因此，玉海辉物业在履行保安服务进程中存在过错，应当对此承担相应的民事责任。

　　依据有关司法解释，本案中，造成张锐死亡的直接原因是暴徒行凶，也就是第三人的侵害行为，现案件尚未侦破，侵害人也没有发觉。

玉海辉物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够避免或制止侵害的范围内，承担相应的补充补偿责任。

据此，判定物业对张文国夫妇因张锐死亡所受损失承担20%的补充补偿责任。

　　■事件回放

　　据张锐的父亲张文国说，2005年6月3日晚，周围的客户找张锐去维修电脑。

再次见到张锐时，他已经倒在血泊中，“好多好多的血，气都不出了。

”张文国自己拨打了110和120，但儿子终因失血性休克而死亡。

　　北京市居民死亡医学证明书中记载：

“直接致使死亡的情形：

失血性休克，从发病到死亡的可能时刻距离为1小时。

”公安机关对小区当班保安进行了询问，17岁的保安张永强承认，他那时发觉有人打架，也听到了金属物落地的声音，但因为害怕溜走了。

　　周围住户刘东（化名）证明，他那时途经，看到有人打架，还对一旁的保安说，“你怎么不去管。

”但保安没应声。

　　事发第二天，本地居委会一名大妈闲聊中向保安张永强问起此事，小张说他那时确实看到了，可是因为害怕就没管。

大妈在后来的庭审中，也出庭就此作证。

尔后不久，张永强辞去了保安工作，下落不明。

　　■法官说法

　　“因保安置之不睬而判物业补偿”

　　主审法官称若是物管合同未对保安内容作特别约定，物业公司不用担责

　　本报讯昨日，就这起因刑事案件引发的物业纠纷的担责问题，记者采访了主审法官刘冬辉。

刘法官说，张锐的案件是人身损害补偿案件，被告要不要担责，主如果看它在本案中有无过错。

法院审理还要看物业管理合同有无对保安服务的内容作特别约定，若是没有，法院能够认定，物业公司所负的保安义务只是保护公共秩序的防范性活动。

　　刘冬辉说，物业公司提供的保安服务不是治安保障服务。

它的义务主要体此刻业主和物业公司的物业管理合同中。

在本案中，两边签定的物业管理合同中，保安服务的内容为：

维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

服务质量中对保安的要求为：

24小时巡查，责任到人。

　　那个合同没有对保安服务的内容作特别约定，依照物业管理的相关法规，法院能够认定，物业公司所负的保安义务只是为保护公共秩序的防范性捍卫活动。

也就是说，若是保安没有发觉张锐和人打斗并被捅死，物业公司不用承担责任。

可是，在本案中有一个特殊的情节，保安张永强发觉了打斗，却置之不睬。

按照物业管理合同，物业在履行保安服务进程中存在过错，应承担相应民事责任。

　　刘冬辉说，依据最高人民法院《关于审理人身损害补偿案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，本案中，造成张锐死亡的直接原因是暴徒行凶，尚未被捕的嫌犯应当承担补偿责任。

可是，物业公司作为安全保障义务人也有过错，应当在其能够避免或制止损害的范围内承担相应的补充补偿责任。

所以法院裁决物业承担补充补偿责任。

　　■律师建议

　　“物业安保合同切忌笼统”

　　房地产律师秦兵建议，由业委会细化合同，附加刑案保安所负责任

　　本报讯在昨天的案件中，有一个问题是，小区物业的安保义务究竟有多大。

也就是说，什么情形、何种案件，才是物业能够管和应该管的。

为此，记者采访了北京知名的房地产律师秦兵。

秦律师介绍，保安应负何种程度的责任，主如果以其是不是尽到合同约定的义务来区分，但目前物业管理合同中关于保安的内容，一般都比较笼统，而且都是物业单方制定。

也没有法律法规要求物业要如何制定，或确立一个制定标准。

所以在诉讼中，业主往往比较被动。

　　秦律师建议，“保安合同”签定的原则是越细越好，而且必然要由业主委员会同物业签定。

将细化的合同条款附加在原合同上，以此保护自身的利益。

比如保安在小区内设几个岗，多长时刻轮岗，在小区内一天的巡查次数，小区内监控录像保留多久，是不是只有持许可证者才许进门，无证者如何办理等等。

秦律师以为，细化合同的同时还要明确责任，违约要补偿什么损失，是误工费、精神损失费仍是其他，合同中不要有承担一切责任等笼统的言辞。

对于突发事件或刑事案件，合同中也要约定保安负什么义务，是阻止、报警、仍是作证。

保安也应对突发事件有必然应对能力。

　　■业主声音

　　物业费要物有所值

　　丰台宣祥家园业主郭蝈以为，保安先要保证业主安全

　　本报讯小区保安，顾名思义，保的就是小区的安全、业主的安全。

　　刑事案件确实多是突发的、无法预知的，可是保安第一要保证小区人员的“纯洁性”，不能让外人随意进入，很多刑事案件都是小区外人员进入造成的，而且要保证24小时职守，尤其是小区的角落，还有监控设备的正常利用。

这些若是能做到的话，最少会大大降低刑事案件的发生概率，即便发生，也会大大减少物业公司的责任。

既然业主交纳了物业费，就要物有所值。

　　■物业观点

　　物管规定界定不清

　　星河城物管有限公司安英弘称，保安难以应对刑案

　　本报讯从人道主义动身，物业应当承担必然的责任，能够做出必然补偿。

但从物业管理服务规定来讲，很难界定。

　　因为规定中，保安只有保护本物业区域内的公共秩序等职责，物业费中也包括公共秩序保护费，但那个费用是用于对公共区域的秩序保护，业内称“红线以里、户门之外。

”在那个范围内的秩序保护保安是义不容辞的。

但刑事案件和其他事件不同，是突发的，无法预知的。

保安也不是警察、武警，个人素质、能力方面都很有限，在应对各类突发事件时，反映也会有所不同。

物业只能增强对保安的培训，制定各类应急预案，在事发后及时应对。

固然，若是在发生刑事案件时，保安看到了却无论，仍是逃脱不了必然责任的。

　　■案例链接

　　案例A业主被杀物业被判免责

　　2004年初，房山区法院受理一路物业管理纠纷。

　　张某在自己居住的小区停车场停放车辆时受到了抢劫，其本人遇害身亡，车辆也被劫走。

那时嫌犯触动了隔壁车辆，该车报警器响后车主发觉有情形，及时向小区值班人员报告。

值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。

后嫌犯被抓获。

　　张某的母亲、妻子和儿女以物业公司管理松懈为由诉至法院，要求补偿各类损失共计30余万元。

　　法院经审理以为，张某遇害系犯法分子的犯法行为直接造成，相应的责任应由犯法分子承担，物业公司对张某在被抢劫并遭杀害的进程中没有明显的管理不妥的地方，不该承担过失责任。

　　案例B业主被杀物业被判担责

　　2001年4月，两名嫌犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。

　　被害人的亲属将小区物业公司告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，致使两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求物业补偿29万余元。

可是，物业公司辩称，自己没有能力预见刑事案件发生。

　　朝阳区法院经审理以为，此案中物业部门违背两边约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方蒙受损失的原因之一。

朝阳区法院据此裁决该物业公司补偿被害人亲属16万余元人民币。

收费难”问题解决的根本思路

作者:

 ke  2005-12-139:

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 593 

翁国强

“物业管理收缴率”问题是所有的物业管理企业都要面临的一个重大问题，不仅因为它关系到企业的生存和进展，还因为用一个数字就可以够十分直观地反映出企业运转的状况。

所以“收缴率”是衡量企业好坏的标杆，更是业主满意度的标杆。

很显然，运作正常、服务质量优良、业主满意度不断提高的企业，一定是那些收缴率高的企业。

本文试图通过对“收费难”的现状分析，依据《物业管理条例》（以下简称《条例》）并结合自身的实践，找到“收费难”的症结所在，进而提出解决的根本思路。

一、收费难的现状、原因

一、开发商遗留问题

我国的物业管理有多种形式，但无论哪一种形式都与开发商有着千丝万缕的关系。

从业主的层面看，开发商的遗留问题主如果房产质量。

有很多业主，分辨不清所发生的房产质量问题是建设质量的问题仍是管理质量的问题。

若是是建设质量问题，业主希望通过物业管理公司出面，代表业主向开发商交涉。

若是发生的是房产质量问题，业主也只能通过向物业管理公司报修来解决。

从物业管理公司本身来看，业主和开发商都期望尽快解决问题，若是物业管理公司利用自己的力量将问题解决了，不仅能减缓业主与开发商之间的矛盾，而且也能使物业管理公司的服务取得业主和开发商更多的支持。

实践也证明帮忙业主和开发商解决问题，其实就是帮忙了物业管理公司自己。

二、服务质量问题

“服务不到位”、“维修不及时”、“收费不规范”是服务质量中最主要的三大问题，也是业主和物业管理公司矛盾的核心。

“服务不到位”是指没有达到业主的要求或没有达到预先制定的服务目标，如打扫的次数不够或打扫不干净。

“维修不及时”指的是维修人员没有依照要求及时地赶到现场或赶到现场却不能解决问题，造成了业主的损失。

“收费不规范”即物业管理公司为了增加收入巧扬名目多收费。

在物业服务中，不可能不发生质量事故，问题是发生以后如何处置。

物业管理公司第一应该从自己身上寻觅原因，如此做一方面能够取得业主的谅解，另一方面通过查原因找到自身的不足，有利于改良服务质量。

3、业主观念问题

目前，业主在住房消费观念上还存在着很多误区。

其一，业主没有熟悉到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有熟悉到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要“左盼右顾”，生怕自己“吃亏”。

最好能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒缴”的理由。

其二，很多业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成收费难的一个重要因素。

解决业主的住房观念问题，物业管理公司除寻觅自身不足之外，还应采取各类形式，帮忙业主树立“住房消费”观念，让业主“事前预知”，“内容详知”，“人人皆知”。

同时还要想方设法帮忙业主克服困难，解决问题。

4、企业内部管理问题

由于物业行业市场化进程滞后，造成很多物业服务企业运行模式与市场格格不入，加上物业管理公司由房管所转制而来的多、自建自管的多，造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。

其结果造成业务人员工作踊跃性不高，企业综合技术、反映能力难以适应市场需求，服务质量难以提升。

如此的企业“收缴率”就不会高。

一、解决收费难的大体思路

解决“收费难”的所有问题将会牵涉到相关政策法规、收费标准乃至整个社会，所以解决“收费难”是一项系统工程。

在此，本人将结合自身的实践谈一点大体思路。

  一、物业管理企业能不能培育出正确的服务理念，并在实践中加以运用。

这不仅是解决收费难的关键，更是作为服务行业的物业管理企业成败的关键。

若是仍以管理者自居，把业主当做管理的对象，那么收费难的问题就不可能取得解决。

对此每一个企业、每一个物业服务人员都应该有一个清楚的熟悉。

物业管理企业应把服务理念的培育当做第一要务，只有如此才能摆正位置，做好服务。

    二、物业小区能不能在政府的指导下，开展对业主的“全员教育”，帮忙业主了解法律法规及相关政策，不断提升业主的住房消费意识，使业主在小区中更像一名真正的主人。

物业服务的实践和国外的经验告知咱们，业主“拒交”的最主要原因是业主的观念滞后，或说解决问题的关键就在于转变业主的思想观念。

3、物业行业能不能制定出“质价相符”的收费标准。

收费标准是“收费难”的瓶颈，由于没有明确的界定，一旦发生纠纷，物业管理企业要么强行执行，要么束之高阁，难以协调。

依照《条例》所规定，以后收费标准将由物业管理公司与与业主协商制定，而实施这一举措的关键是“质价相符”。

与“质价相符”的收费标准配套的是物业管理公司提供的“菜单式”服务，即把每一项服务内容都用单价肯定下来，使业主在同意服务之前，就可以清楚地看到服务的质量和价钱。

    4、能不能有条件地开展电子付费，并动员广大业主同意这一科学、便捷、与城市现代化接轨的物业服务电子付费方式。

目前物业管理公司的收费方式与城市信息现代化要求相去甚远，这种方式阻碍了物业行业信息处置现代化的进程。

由于物业服务收费难度专门大，很多物业管理企业把收费工作当做第一要务，如此一来或多或少地影响了企业的正常运转，影响了服务质量的提高，长期以往将无益于物业行业的进展，服务水平也难以提高。

采用电子付费方式是简便程序，保证收缴率的一种科学的方式。

在国外发达国家已经全数采用了这种方式，在国内也已经有企业采用。

在国内推行这种缴费方式，我以为应该做到“三管齐下”：

其一，有条件地开展电子付费的方式。

即政府和行业协会通过对物业管理企业的综合评定，对那些服务质量好、业主满意率高、收缴率高的企业，第一实行电子付费方式。

其条件是：

一级资质企业、收缴率在80%以上的企业、业主满意度明显高于本地域平均水平的企业等。

条件成熟一个进展一个，政府和行业协会要为企业达标创造必要的条件，如培训、认定、监督、考核等。

其二，社会要采取各类行之有效的方式，动员广大业主同意符合时期进展的电子付费方式。

五、能不能推出“物业行业整合机制”，以增进物业服务综合水平的提高，推动行业的整体进展。

《条例》的出台，对推动物业行业市场化进程具有里程碑意义，如《条例》推出的具有市场“进入机制”含义的“招投标”制度。

又如《条例》的第四章“物业管理服务”，通过对物业管理企业整体资质和从业人员资质的确认及物业服务的要求、标准来衡量物业管理公司是不是具有物业服务的能力。

它的潜台词就是，若是不符合《条例》所规定的条件，那么就不具有从事物业服务的资格。

换一句话说，如此的企业应该退出物业行业。

从某种意义上说，这是“退出机制”的雏形。

相信随着人们对《条例》的熟悉加深和《条例》本身的不断完善，“进入机制”和“退出机制”将成为物业行业的一项“大体策略”。

但目前许多企业是介于“进入”和“退出”之间，“进不了”、“退不出”。

如占专门大比重的自管自建的企业和房管所改制而来的一些中小企业。

这些物业管理企业中的大多数还未进入市场。

有的想进入市场，但由于自身困难，很难再有能力提高服务质量。

他们希望借助他人的服务品牌，提高能力、谋求进展。

有的自建自管的企业不肯意、也不需要进入市场，对于如此的企业最好的方式是推行“行业整合机制”。

即在政府和行业的推动下，以行业内品牌企业为龙头，对那些难以提高服务水平，不能进入市场参与竞争，物业服务能力差且自身难以改良的企业，通过市场的方式，以兼并、收购、加盟等方式进行整合，其目的在于让业主享受到优质的物业服务，帮忙品牌企业做大做强，推动物业服务市场化的整体进程。

目前在我国物业管理行业中已经涌现出一批品牌企业，咱们应该使这些资源能够迅速地取得全行业的充分共享。

所以推出物业管理行业的整合机制势在必行。

在实施进程中，一方面能够参照其他行业的成功经验，另一方面能够结合物业服务的特点和企业的自身实际，慢慢加以实施。

解决收费难的大体思路，还能够涉及到其他一些方面，如给予物业管理企业扶持政策，鼓励优秀企业做大做强；又如在社区组织解决物业服务纠纷的联合体，帮忙小区开展物业服务等等。

但就物业管理行业本身来讲，应该把培育正确的服务理念当做第一要务，以此来提升物业服务质量。

这是因为“现代企业的竞争就是理念的竞争，企业理念的交流与传播将成为衡量企业成功的决定性尺度”，一样服务理念也是解决物业服务“收费难”的一把钥匙。

前期物业管理招投标的难点及对策

    前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“自建自管”。

目前，很多新建搂盘的物业管理就属于这种性质。

前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。

有些开发商为避开监控，借用招投标的形式暗箱操作，一些不知情的投标单位，投入大量本钱编制标书、参加答辩，到头来只能作为“陪标”，使广大业主和投标人的利益受到损害。

本文试图结合国家建设部于2003年9月公布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），通过对这些问题的分析，找到解决难点的对策。

一、现状及分析

  《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加速物业行业市场化的进程而公布的，其中招标人肯定的投标单位不得少于3个和操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。

《办法》出台以后，虽然非市场行为取得了必然的遏制，但整体情形仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。

主要问题有以下几个方面：

一、            “父子关系”沉淀开发商遗留问题

    开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相较，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。

另外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。

二、            为选“意中人”，隐性招标多

此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。

由于招标方在招标前早已定好“意中人”，其他投标单位只是走形式。

且评选委员会门坎不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。

3、            程序不清、信息不对称

    虽然招投标活动有必然的程序，但在实际操作中又是另外一回事。

如：

有的开发商为打“时刻差”，排挤非“意中人”，在招投标进程中，弄许多使投标者不知所云的程序。

对此很多有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区和浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了专门好的效果。

4、            重表象不重实质，投标费用大

    据悉，目前投标方的标书越做越厚，本钱越做越高，少则几千、多则几万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使很多物业管理公司不堪重负。

而招标方几乎没有本钱支出，且对投标方的本钱不补偿。

有的开发商将楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。

笔者以为，应对开发商设定必然的招标本钱（包括给投标者相应的补偿），这是对开发商是一种规范和约束。

五、            政府干与的短处

政府在招投标进程中，集“评判”和“参与”于一身，所以在整个招投标活动中，难以表现市场因素。

如此做至少有以下三个短处：

一是，以政府评判为主基调。

政府如有偏向性的意见，将影响其他评委。

同时由政府出面唱主角，不免带上行政意志和地方保护主义，使本来完全市场化的招投标，搀杂了许多非市场因素，无益于物业行业市场化的推动。

二是，由于政府参与，致使很多本来应该由市场解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。

致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，由市场机构（如消费者协会）解决。

造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方式来规范。

三是，中介机构没有市场。

物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。

可是中介机构可否介入招投标，由政府一锤定音。

从某种意义上说，中介机组成为政府的附属机构。

加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标两边缺乏吸引力。

二、解决问题的对策

一、            转换思想观念

政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。

让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量和吸引力，同时能够帮忙开发商从根本上。

所以实行招投标最大的受益者是开发商。

如很多开发商将资深的物业管理公司作为卖点，就取得专门好的售房效果。

二、            培育市场机制

政府应该将参与和服务两项功能严格分开。

即政府不直接参与招投标活动，而将服务功能做强。

政府部门应以制定政策并监督执行政策为主，不该参与政策的执行，包括价钱的制定等。

为此，政府在物业管理招投标活动中有以下职责：

制定推动物业管理市场相关政策并监督其执行状况；对物业管理招投标活动中的专家评委进行培训和资格认定，并对其进行年检；不失机会地将中介机构导入物业管理招投标市场，并对中介机构实行资质管理；成立物业管理仲裁机构等，以培育健康的物业管理市场。

3、            细化招投标程序

    1）评委会组成和资格鉴定    

政府官员与物业管理公司总领导等评委会成员，必需具有丰硕的物业管理经验和资格。

可是在进入评委会之前需要通过政府相关部门的，取得相应的资格，以保证评委的质量，使整个评标进程加倍客观和公正。

若是发觉违规现象，应终生停止其“评委”生涯。

2）评委会组成人员的比例分派    

目前，评委会70%是由专家组成的，30%是由开发商和业主组成的。

这种比例由于业主不占多数，难以真正表现业主的权益。

适当的比例应是以业主为主，专家为辅。

3）评委评分结果的权威性    

在招投标活动中，必需维持它的公开性和权威性。

在招标文件中，必需有详细的评分规则。

招标每一步结束后应将分数公开，让参加的企业明白自己企业的得分。

一旦有了最终的评判结果，就应该确认，不该出现一票否决的现象，以保护评分的权威性。

4）明确组织招标形式    

目前，开发商或业委会组织招标的形式多种多样，容易带来多种短处和黑箱操作的现象。

应明文规定具有何种条件的楼盘采用何种招标形式，具有何种资质的物业管理企业参加何种招标形式。

4、培育中介机构

中介机构是推动物业管理市场化的重要环节。

为此要做好三个方面的工作：

一是对中介机构的成员要实行严格的资格认定；二是强化对中介机构运作的管理，对其实行严格的年检，审查其是不是有违规现象，如有不轨政府应吊销其资质；三是实行对中介机组成员严格的培训制度，使其符合中介机组成员的条件；四是政府应鼓励物业管理招投标活动到中介机构开展。

五、成立仲裁机构

为使物业管理招投标活动，真正表现公开性和权威性，应该成立解决开发商、物业管理公司和业主委员会等多方纠纷的仲裁机构——“”。

这一机构以第三方的身份快速、专业、公正