房地产投融资决策与风险分析.ppt
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房地产投融资决策与风险分析.ppt
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房地产投融资风险分析房地产投融资风险分析1房地产投资目标分析一、房地产投资的主要目标一、房地产投资的主要目标一、房地产投资的主要目标一、房地产投资的主要目标投资本金的安全性投资本金的安全性投资对象的变现性投资对象的变现性投资现象的收入投资现象的收入对通货膨胀的防护能力对通货膨胀的防护能力二、房地产投资目标的制约因素二、房地产投资目标的制约因素二、房地产投资目标的制约因素二、房地产投资目标的制约因素投资能力大小投资能力大小投资经验投资经验承担风险承担风险投资回报预测投资回报预测市场需求市场需求房地产供给竞争情况房地产供给竞争情况贷款问题贷款问题收入增长收入增长物价水平物价水平储蓄水平储蓄水平投资项目的选择投资项目的选择2房地产投资目标的参考数字从我国大量房地产投资实例来看,期望得到如下投资结果并非奢望:
从我国大量房地产投资实例来看,期望得到如下投资结果并非奢望:
nn运用运用80%80%的杠杆作用,投资花园公寓,的杠杆作用,投资花园公寓,33年内把你的钱增加年内把你的钱增加22倍。
倍。
nn运用运用75%-80%75%-80%的杠杆作用,投资花园公寓,的杠杆作用,投资花园公寓,88年年1212年内,把你的年内,把你的钱增加钱增加22倍。
倍。
nn运用运用75%-80%75%-80%的杠杆作用,投资高层公寓,的杠杆作用,投资高层公寓,88年年1212年内,把你的年内,把你的钱增加钱增加33倍。
倍。
nn运用运用80%-90%80%-90%的杠杆作用,投资写字楼,在的杠杆作用,投资写字楼,在88年年1212年内,把你的年内,把你的钱增加钱增加44倍。
倍。
nn运用运用80%-90%80%-90%的杠杆作用,投资购物中心,在的杠杆作用,投资购物中心,在55年年77年内,把你年内,把你的钱增加的钱增加33倍。
倍。
nn其中:
房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。
其中:
房地产杠杆作用意指杠杆通过房地产这个载体发生作用。
杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。
根据杠杆性投资理论,杠杆作用就是指用借款来加大收益或亏损。
根据杠杆性投资理论,当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时,当借入资金的利息率小于以借入资金购入资产创造出的收益率时,杠杆作用就会出现。
杠杆作用就会出现。
3nn本金为10000元,借款:
本金=2:
1,借款利率为10%,投资收益率为15%,投资期限一年时。
nn投资收益=(10000+20000)*15%*1=4500元nn借款利息=20000*10%*1=2000元nn本金收益=4500-2000=2500元nn本金收益率=(2500/10000)*100%=25%4nn本金为本金为1000010000元,借款:
本金元,借款:
本金=8:
1=8:
1,借款利率为,借款利率为10%10%,投资收益率为,投资收益率为15%15%,投资期限一年时。
,投资期限一年时。
nn投资收益投资收益=(10000+8000010000+80000)*15%*1=1350015%*1=13500元元nn借款利息借款利息=80000*10%*1=8000=80000*10%*1=8000元元nn本金收益本金收益=13500-8000=550053=13500-8000=550053元元nn本金收益率本金收益率=(5500/100005500/10000)*100%=55%100%=55%nn以上充分说明:
如果借款利率低于投资收以上充分说明:
如果借款利率低于投资收益率,则杠杆作用对借款有利,借款越多,益率,则杠杆作用对借款有利,借款越多,赚得越大。
赚得越大。
5nn本金为本金为1000010000元,借款:
本金元,借款:
本金=2:
1=2:
1,借款利率为,借款利率为10%10%,投资收益率为,投资收益率为8%8%,投资期限一年时。
,投资期限一年时。
nn投资收益投资收益=(10000+2000010000+20000)*8%*1=24008%*1=2400元元nn借款利息借款利息=20000*10%*1=2000=20000*10%*1=2000元元nn本金收益本金收益=2400-2000=400=2400-2000=400元元nn本金收益率本金收益率=(400/10000400/10000)*100%=4%100%=4%nn有时为了完成投资开始经营任务,避免更大损失,也只好在借款利率高于投资收益率的情况下借款。
6nn本金为10000元,借款:
本金=4:
1,借款利率为10%,投资收益率为8%,投资期限一年时。
nn投资收益=(10000+40000)*8%*1=4000元nn借款利息=4000*10%*1=4000元nn本金收益=4000-4000=0元nn本金收益率本金收益率=0此时上能保本,如果借款再此时上能保本,如果借款再多就会亏损了。
多就会亏损了。
7nn本金为10000元,借款:
本金=8:
1,借款利率为10%,投资收益率为8%,投资期限一年时。
nn投资收益=(10000+80000)*8%*1=7200元nn借款利息=0.8元nn本金收益=7200-8000=-800元nn本金收益率=(-800/10000)*100%=-8%nn投资本每年损失8%,没有几年,老本就亏光了。
8以上充分说明:
如果借款利率高于投资收益率,则杠杆作用对以上充分说明:
如果借款利率高于投资收益率,则杠杆作用对借款者有不利影响,借款越多,赚得越少,亏损越多。
借款者有不利影响,借款越多,赚得越少,亏损越多。
1994年资金市场上年资金市场上3年期储蓄利息为年期储蓄利息为12.24%,1994年发行的三年年发行的三年期国库券利率为期国库券利率为13.96%,都是单利计息。
据此,我们假定房地,都是单利计息。
据此,我们假定房地产投资借款利率为产投资借款利率为14%,按复利计算现在房地产市场上土地投,按复利计算现在房地产市场上土地投资收率有高有低,高时达资收率有高有低,高时达80%,甚至,甚至100%以上,低时也达到以上,低时也达到20%。
据此,我们假定土地投资收益率为。
据此,我们假定土地投资收益率为30%,假设某项土地,假设某项土地投资的总投资为投资的总投资为A,运用,运用80%的杠杆作用,投资为三年。
那么的杠杆作用,投资为三年。
那么3年后投资本金变成多少了呢?
年后投资本金变成多少了呢?
投资收益投资收益=A*30%*3=0.9A元元借款利息借款利息=0.8A*(1+14%)3-0.8A=0.3852A本金收益本金收益=0.9A-0.3852A=0.5148A本金收益率本金收益率=(0.5148A/0.2A)=2.57倍倍由于上述假设数字很保守,所以,房地产投资中实现投资目标,参照数字并不是难事。
关键是要掌握并运用房地产投资原理和技巧。
9房地产投资风险分析房地产投资风险分析10房地产投资金融风险分析房地产投资金融风险分析一、房地产投资金融风险的影响因素一、房地产投资金融风险的影响因素一、房地产投资金融风险的影响因素一、房地产投资金融风险的影响因素金融政策的调整金融政策的调整银行贷款利率的提高银行贷款利率的提高取消抵押品赎回权的威胁取消抵押品赎回权的威胁银行催还贷款的要求银行催还贷款的要求二、减小房地产投资金融风险的对策二、减小房地产投资金融风险的对策二、减小房地产投资金融风险的对策二、减小房地产投资金融风险的对策认真研究国家金融政策认真研究国家金融政策在投资决策时考虑银行贷款利率的可能提高在投资决策时考虑银行贷款利率的可能提高重视被拍卖的威胁重视被拍卖的威胁房地产投资者在抵押贷款合同上写入房地产投资者在抵押贷款合同上写入“唯一担保条款唯一担保条款”。
以一个独立法人单位拥有抵押物品。
以一个独立法人单位拥有抵押物品。
加强房地产投资项目经营管理,防止亏加强房地产投资项目经营管理,防止亏损,提高盈利水损,提高盈利水平平11房地产投资购买力风险分析房地产投资购买力风险分析房地产投资购买力风险与通货膨胀房地产投资购买力风险与通货膨胀掌握通货膨胀对购买力分享影响的实际掌握通货膨胀对购买力分享影响的实际意义意义nn重视通货膨胀对房地产投资的影响nn争取较低的所得税税率nn选择好的地段进行房地产投资nn利用通货膨胀的影响来增加谈判的筹码12房地产抵押贷款违约行为13按违约原因分为两类:
被迫违约与理性违约14被迫违约是指由于借款人支付能力不足,无法如期偿还抵押贷款的月付款而造成的违约行为。
此时借款人被金融机构没收其房产改由抵押物价值抵偿尚未清偿的贷款余额。
15n理性违约指借款人从自身利益出发,出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为。
16住房抵押贷款中的各项变量是如何影响发生住房抵押贷款中的各项变量是如何影响发生理性违约的可能性呢?
理性违约的可能性呢?
可以通过一个简单的模型来给以说明:
可以通过一个简单的模型来给以说明:
假定借款人将一市价为假定借款人将一市价为PP的房产抵押给金融的房产抵押给金融机构以获得购房贷款,贷款房价比为机构以获得购房贷款,贷款房价比为rr,在抵押,在抵押期内的某一时刻,设房产市场价格很可能已经期内的某一时刻,设房产市场价格很可能已经发生变化,假设其发生变化,假设其现现市价为市价为原原市价市价PP的某一比的某一比例例d(dd(d0)0),且此时借款人已清偿的本金额总额,且此时借款人已清偿的本金额总额为为RR,那么在不考虑任何交易费用的前提下,那么在不考虑任何交易费用的前提下,以下条件成立即可导致借款人理性违约:
以下条件成立即可导致借款人理性违约:
1718上式不等号左边部分代表了该房产价值的波动,若d100%,即房价下跌,则左边部分表示房产的价值损失。
19不等号右边部分表示借款人在该房产上已有的权益积累。
由首付和已清偿的本金两部分构成。
当不等式成立时,就意味着借款人继续履行贷款合同所带来的损失。
(即得到一跌价后的房产,损失量由P(1-d)表示)大于其违约所会带来的损失(即放弃已经积累的权益)。
20由P(1-r)+R表示。
此时借款人采取违约行为就具有经济上的合理性。
这是一种力求自身损失最小的做法。
进一步地,我们令R=PrF(T,t)21上式中T表示贷款期限,t是借款人已经履行贷款合同的时间,即本金积累总是贷款总额(Pr)的某一个比例,这个比例可以由函数F(T,t)表示,且F()是T的减函数,即在其它条件不变的情况下,贷款期限越长(T越大),本金积累的速度也就越慢。
F()又是t的增函数,即在其他条件不变的情况下,随着时间的推移(t逐渐增大),本金积累也就逐渐增加。
22将(将(22)式代入()式代入(11)式,经整理后可简化借款人)式,经整理后可简化借款人理性违约的条件式,即理性违约的条件式,即(3)式23在(3)式中我们可以看出各变量对理性违约行为的影响,在其他变量既定的条件下:
d越小,从而房产价格下跌幅度越大,借款人越倾向于采取理性违约行为;r越小,既抵押率越低,借款人理性违约行为发生的可能也越小;T越小,即贷款期限越短,借款人理性违约行为发生发生的可能越小。
t越大,即贷款合同履行的时间越长,借款人理性违约行为发生的可能性也就越小。
24nn以上四个变量中,r与T是可以由金融机构控制的,如果仅是出于减少违约风险考虑,金融机构将倾向于发放贷款期限短,首付率高的抵押贷款,但这也存在一定问题-由于F(T,t)恒大于0,r100%,只要d1,理性违约条件就不可能成立。
关键在于银行对未来市场价格的波动作出准确判断。
25房地产投资成本分析房地产投资成本分析26nn房地产投资成本的涵义房地产投资成本的涵义房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。
它包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。
筹措资金过程中所支付的有关费用称为筹资成本。
筹资成本可分为直接费用和间接费用。
27筹措资金过程中所支付的有关费用筹措资金过程中所支付的有关费用称为筹资成本。
筹资成本可分为直称为筹资成本。
筹资成本可分为直接费用和间接费用。
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