房地产财务知识入门培训.ppt
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一、公司涉税种类及计算方法二、会计要素的简要介绍三、企业所得税税前扣除项目简介公司涉税税种的简要介绍涉税项目表涉税项目表税种税种纳税税对像像计税依据税依据税率税率纳税税时间契税转移不动产权属不动产的价格3%-5%发生不动产权属转移的当天土地使用税城镇土地实际占用的土地面积6元/平方米国土局土地合同约定土地交付时间的次月起营业税销售不动产行为销售收入减去购置原价后的余额5%收到预收款的当天房产税房产自营:
房产计税价格出租:
房产租金收入计税价值的1.2%租金收入的12%房产投入使用的次月起企业所得税生产经营所得和其他所得应纳税所得额25%按年计算,分月或分季预缴土地增值税转让房地产转让房地产取得的增值额增值额200%,税率60%。
竣工前按1%预缴,竣工后清算印花税应纳税凭证记载金额购销合同0.3,勘查设计合同0.5,建筑安装0.3,财产租赁1,借款合同0.05,产权转移书据0.5,发生起1月内涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算税费计算11、前期准备阶段前期准备阶段契税契税按土地出让金总额的按土地出让金总额的4%缴纳契税。
缴纳契税。
契税契税=300004%=1200(万元)万元)22、建设施工阶段建设施工阶段
(1)土地使用税土地使用税在取得国有土地使用权至项目竣工销售完在取得国有土地使用权至项目竣工销售完毕期间按每年毕期间按每年6元元/平方米缴纳平方米缴纳土地使用税土地使用税=10万平方米万平方米6元元/平方米平方米1.5年年=90(万元)万元)涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算(续上页)税费计算(续上页)
(2)印花税印花税按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。
按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。
印花税印花税=35000万元万元0.3=10.5(万元)万元)33、销售阶段销售阶段
(1)营业税营业税按销售收入的按销售收入的5%缴纳。
缴纳。
营业税营业税=1000005%=5000(万元)万元)
(2)城市维护建设税及教育费附加城市维护建设税及教育费附加分别按营业税额的分别按营业税额的7%和和3%缴纳缴纳城建税及附加城建税及附加=500010%=500(万元)万元)涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算(续上页)税费计算(续上页)(3)印花税印花税按销售总收入的万分之五缴纳。
按销售总收入的万分之五缴纳。
印花税印花税=100000万元万元0.5=50(万元)万元)44、清算阶段清算阶段
(1)土地增值税土地增值税按总销售收入减除扣除项目金额后的增值按总销售收入减除扣除项目金额后的增值额计算,扣除项目包括土地出让金、房地额计算,扣除项目包括土地出让金、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除额。
地产有关的税金、加计扣除额。
扣除项目总额为扣除项目总额为90000万元,其中:
万元,其中:
涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算(续上页)税费计算(续上页)p土地出让金为土地出让金为30000万元。
万元。
p房地产开发成本为建安成本房地产开发成本为建安成本35000万元。
万元。
p房地产开发费用为土地出让金和房地产开房地产开发费用为土地出让金和房地产开发成本的发成本的10%,即(即(30000+35000)10%=6500万元。
万元。
p与转让房地产有关的税金为与转让房地产有关的税金为5500万元,万元,其中:
营业税为其中:
营业税为5000万元,城建税及附加万元,城建税及附加为为500万元。
万元。
涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算(续上页)税费计算(续上页)p加计扣除额为土地出让金和房地产开发成加计扣除额为土地出让金和房地产开发成本的本的20%,即即(30000+35000)20%=13000万元。
万元。
土地增值额土地增值额=100000-90000=10000(万万元)元)增值额占扣除项目金额的比例为增值额占扣除项目金额的比例为11%(1000090000100%),),未超过未超过50%,税率税率为为30%。
土地增值税土地增值税=1000030%=3000(万元)万元)涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算(续上页)税费计算(续上页)
(2)企业所得税企业所得税按销售收入减除准予扣除项目金额的应纳按销售收入减除准予扣除项目金额的应纳税所得额计算,本例不考虑其他纳税调整税所得额计算,本例不考虑其他纳税调整事项,税率为事项,税率为25%。
准予扣除项目金额为准予扣除项目金额为79850.50(万元)含:
(万元)含:
土地出让金土地出让金30000万元万元建安成本建安成本35000万元万元管理费用及营销费用等各项费用管理费用及营销费用等各项费用5000万元万元各项税金为各项税金为9850.50万元万元(1200+90+10.50+5000+500+50+3000)涉税业务实例涉税业务实例实例实例某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地,土地面积一块土地,土地面积100000平方米,交纳平方米,交纳土地出让金土地出让金3亿元,并签订土地合同约定于亿元,并签订土地合同约定于2006年年2月月1日交付土地使用权。
计划建设日交付土地使用权。
计划建设200000平方米的住宅,该方案通过了政府平方米的住宅,该方案通过了政府部门的用地及规划审批,项目于部门的用地及规划审批,项目于2006年年5月月1日开工建设。
整个项目的建筑安装成本日开工建设。
整个项目的建筑安装成本3.5亿元,管理费用(不含各项税金)、营销亿元,管理费用(不含各项税金)、营销费用等其他费用共费用等其他费用共0.5亿元。
项目于亿元。
项目于2007年年8月月1日竣工,并实现销售总收入日竣工,并实现销售总收入10亿元。
亿元。
税费计算(续上页)税费计算(续上页)应纳税所得额应纳税所得额=100000-79850.50=20149.50(万元)万元)企业所得税企业所得税=20149.5025%=5037.375(万元)(万元)某房地产公司各项税金合计为某房地产公司各项税金合计为14887.875(万元)(万元)(1200+90+10.5+5000+500+50+3000+5037.375)会计要素的简要介绍会计要素的基本概念会计要素的基本概念会计要素是会计核算对象的基本分类,是对会计事项确认和计量的依据,也是设计会计报表结构和内容的依据。
包括:
资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润六大要素。
流动资产长期投资固定资产无形资产其他资产资产流动负债长期负债负债实收资本资本公积盈余公积未分配利润所有者权益流动资产现金银行存款短期投资应收及预付款项存货长期投资长期股权投资长期债权投资固定资产
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