香江景德镇中国陶瓷城策划指导.docx
- 文档编号:25426250
- 上传时间:2023-06-08
- 格式:DOCX
- 页数:21
- 大小:264.66KB
香江景德镇中国陶瓷城策划指导.docx
《香江景德镇中国陶瓷城策划指导.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《香江景德镇中国陶瓷城策划指导.docx(21页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
香江景德镇中国陶瓷城策划指导
香江景德镇中国陶瓷城策划指导
筹划指点1:
中国陶瓷城选址战略精要
筹划指点2:
黄金概念引导下的修建规划设计
筹划指点3:
谋定而动——竞争对手优优势剖析
筹划指点4:
营销推行散手——竞争优势确立诡谋
筹划指点5:
顶级运营管理操作中心密码
商业地产开展至今,曾经到了集团规模、实力、品牌重心排队的时分,独自的项目公司已无法从品牌资源、资金实力、专业人才等方面同大的地产集团竞争,而要内行业内站在第一梯队,就要仰仗集团开发的优势,才干在大浪淘沙的市场上傲立潮头,
在这一大背景下,香江集团开发的大型商业项目——景德镇中国陶瓷城,以其深邃的地产谋略和精彩的市场运作,成为集团军作战的案例经典。
筹划指点1:
中国陶瓷城选址战略精要
借力千年瓷都瓷文明背景和完善的配套体系,坐拥平面交通网优势和庞大的客户资源,同时也瞅准景德镇区域陶瓷市场亟待整合的需求,中国陶瓷城的选址一举多得利,可谓精彩之笔。
选址战略一、借力千年瓷都瓷文明背景
中国陶瓷城选址于景德镇,最为看重的无疑是千年瓷都的瓷文明背景。
景德镇是中外著名的瓷都,制瓷历史悠久,文明底蕴深沉。
史籍记载,〝新平冶陶,始于汉世〞,早在汉代就末尾消费陶瓷。
宋景德元年〔1004年〕,宫廷诏令此地烧制御瓷,底款皆署〝景德年制〞,景德镇因此而得名。
自元代末尾至明清历代皇帝都派员到景德镇监制宫廷用瓷,设瓷局、置御窑,发明出有数陶瓷精品,尤以青花、粉彩、小巧、颜色釉四大名瓷著称于世。
〝毛泽东用瓷〞、上海〝APEC〞用瓷及国宾馆用瓷以及各类艺术陶瓷倍受世人赞赏。
景德镇瓷器享有〝白如玉、薄如纸、声如磬、明如镜〞的佳誉。
郭沫假定曾以〝中华向号瓷之国,瓷业高峰是此都〞的诗句盛赞景德镇绚烂的陶瓷历史和文明,陶瓷把景德镇与世界严密相连。
它雄踞长江之南,历史悠久,文明绚烂。
素有〝江南雄镇〞之称,历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并称全国四大名镇,是国务院首批发布的全国24个历史文明名城之一和国度甲类对外开放城市。
1953年6月政务院同意景德镇市为江西省直辖市,现辖一市一县两区,即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区,面积5256平方公里,人口152万,其中郊区人口50万。
选址战略二:
掌控水陆空平面交通网优势
景德镇市位于江西省西南部,西北与安徽东至县接壤,南与万年县为邻,西同波阳县接壤,西南倚安徽祁门县,西北和婺源县毗邻,坐落在黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带,位于昌九景"金三角"经济区,赣、浙、皖三省接壤处,地处国度旅游热线--庐山、黄山、龙虎山、九华山、三清山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位〔均在150-200公里左右〕。
皖赣铁路、206国道南北纵贯景市,九景高速公路增强了景市与武汉、南昌及外地的距离,景德镇机场航线通达北京、上海、广州等地,昌江水道可直通鄱阳湖达长江,一个水、陆、空平面交通网络已基本构成。
中国陶瓷城项目地处景德镇城区西郊区,南倚迎宾小道、西接九景高速、东临客运总站与北环路、北临机场,交通便利、四通八达。
西郊区为城市未来商业中心新区,交通天文环境优越,人口众多。
特别是毗邻的景德镇长途汽车西客站和景德镇机场,九景高速公路入口和206国道及是景德镇主要对外交通枢纽,重点旅游景色区。
可以说项目的区位条件极为出色。
尤其景德镇中国陶瓷城项目所在的迎宾小道,西驳高速公路出口、北接南张公路中转罗家机场,东侧接壤新客运中心,不受交通控制,客运、货运均十分便捷,交通优势十分清楚,完全具有运营大市场、构成大商贸大流通的天文交通条件和环境优势,因此具有了十分宽广的市场开展空间。
选址战略三:
区域配套体系完善
景德镇市同时也是江西省一个重要现代化工业基地。
陶瓷工业已构成了以日用瓷为主体,艺术、修建、工业、电子等各类陶瓷共同开展的陶瓷工业体系,成为我国重要的陶瓷消费和出口基地以及科研教育中心。
与此同时,新兴工业快速开展,已构成汽车、机械、电子、医药、化工、建材、食品等一批新兴工业。
目前,新兴工业总产值占全市工业比重近90%,成为景德镇市经济的重要支柱。
其中以昌河飞机工业公司、华意电器总公司、印刷机械厂、焦化煤气厂、江西化工化纤、西风制药股份、德宇集团等一批实力较强的企业〔集团〕为代表。
选址战略四、迎合该区域市场整合迫切需求
〔1〕市场现状——散布广、规模小、缺乏规划管理
景德镇以陶瓷知名于世,在上世纪80年代革新开放以后,旧时家庭作坊的官方艺人末尾自发消费和运营陶瓷业,而90年代末尾随着公营陶瓷企业的衰退,各级工艺美术师和瓷厂技工逐渐走出企业转向集体运营,私营陶瓷消费企业末尾兴隆。
景德镇的陶瓷市场不时处于比拟落后的形状,存在着散布广、规模小的特点,市场多为自发构成的,既没有规划也没有管理,有不少市场还存在较大的平安隐患。
〔2〕市场形状落后——集市型与作坊式特征清楚
景德镇陶瓷产业主要分为艺术瓷和日用瓷二大类,但由于近年景德镇的陶瓷企业对市场的变化未能快速反响,已丧失了相当一部的日用瓷市场,外地产瓷地域如潮州已占据了日用瓷市场的主导位置,佛山的修建卫生瓷也是市场的指导人。
现时景德镇陶瓷的优势主要在艺术瓷,据调查的状况来看,店铺也以运营艺术瓷的居多。
陶瓷市场大局部是自发构成的街道集市型和村庄集市型,有相当部份是〝前店后窑〞的自产自销的作坊型营销方式。
陶瓷市场主要分为以下二类:
一类是自发构成的陶瓷市场,散布很散、细分水平不高、市场结构管理乱、路途人车混杂、购物环境差、消防隐患大。
产品质量、摆设高档和购物环境差的缘由形成陶瓷产品大多走着高档价钱路途,但市场很生动,人气旺。
主要有束缚路、樊家井、西风瓷厂、老厂、筲箕玝、雕塑瓷厂。
另一类是改建或新建的市场,起营时间大多是1995年以后,主要有金昌利、曙光路陶瓷批发市场、陶瓷大世界。
以上几个市场除了金昌利依托天文位置优势开门率到达100%以外,其它二个市场开门率都不理想。
〔3〕市场整合需求迫切
由于景德镇目前尚无规范管理的陶瓷市场,陶瓷市场规模小、散布广、管理落后并存在严重平安隐患,市场整合事在必行。
而中国陶瓷城项目是目前景德镇规模最大的以陶瓷为主的批发市场,规划规划合理,功用完全,管理形式先进。
且项目的开发、运营商——香江集团是商贸流通范围的巨头,是一家以家居连锁运营、商贸物流、房地产为主业、以金融为后台的大型企业集团。
香江集团开设的家居连锁商场已到达几百家之多,普及华南、华中、华东、华北、西南、西南六大行政区域;在全国各地开发树立的各类专业批发大市场达几百万平方米,不只构成了庞大的商业网络,而且搭建了重要的物流平台。
香江集团多年的开发树立阅历、先进的运营理念和迷信的管理形式,已失掉了业界的充沛认可,也是运营者决计的必要保证。
由其开发、运营的中国陶瓷城,无疑可以对景德镇的陶瓷市场起到整合和规范作用,并极大地提升竞争优势。
选址战略五:
坐拥庞大客户资源
此外,景德镇还具有客户资源上的后天优势,作为千年瓷都传承者,景德镇自身具有极大的品牌价值,客户资源广度与深度都是其它地域难以比拟的。
〔1〕景德镇市内消费群
对内,有景德镇市内消费群:
A、景德镇陶瓷艺术家、陶瓷消费制造者;
B、景德镇陶瓷运营者;
C、景德镇房产置业投资者。
〔2〕景德镇外部消费群
对外,也有众多的外部消费者:
A、全国其它产瓷区陶瓷消费运营者
B、景德镇周边四小时经济圈区域房产置业投资者
筹划指点2:
黄金概念引导下的规划设计
香江景德镇中国陶瓷城定位为一个规划迷信,功用完全,构成连锁运营、物流配送、电子商务和信息资源管理四位一体的,具有商品流、信息流、资金流、人才流的国际乃至世界规模最大、种类最全、层次最高的世界陶瓷博览中心和买卖中心。
在这一黄金概念的引导下,中国陶瓷城的规划设计也必需具有极大的先进性,才干承载这一宏伟战略目的。
作为景德镇市委、市政府重点项目、江西省重点商品市场,中国陶瓷城在景德镇西郊区黄金地段用地上千亩打造主题商业市场,约请国际著名修建规划巨匠停止规划设计,规模庞大、气势恢弘。
其规划的庞大气魄与鼠目寸光的战略目光正相照应。
一、总体规划
景德镇中国陶瓷城项目选址在景德镇市迎宾小道北侧客运中心站旁,总占空中积为500亩,总修建修建面积约40万平方米。
项目分数期开发,其首期工程近300亩现已片面完工,并于2004年4月成功启动投入运营。
在首期的开发中的详细数据如下:
项目称号
景德镇中国陶瓷城
用空中积
210亩
第一期修建总面积
21万平方米
修建用空中积
66833平方米
修建密度
45.7%
小型商铺区
202052平方米
大型商业卖场区
12391平方米
绿地率
7.8%
容积率
1.46
固定车位
240个
楼高
三层
层高
首层3.8米,二、三层2.8米
主干道宽度
20米
内街宽度
12米
主要运营类别
陶瓷
商铺运营方式
销售
二、功用规划
市场共分名人名作、雕塑、摆设、仿古、作品、综合、日用七大运营区域,总营业面积近21万平米,商铺1500余套,功用规划迷信合理。
且相关配套完备完全,有旅游接待中心、物流配送中心、休闲文明广场、大型停车场、宾馆、餐饮、文娱等各项商业效劳配套及旅游效劳配套。
同时,还有高层次、高层次的国际陶瓷博览中心,占地近两万平米,上下两层,欧式作风,摆设展现各种功用完备,一次性接待可达上万人数。
除此之外,中国陶瓷城各种基础设备配置完善,为景德镇陶瓷特征旅游和生态旅游提供了必不可少的硬件保证。
而运营种类也是集世界陶瓷精品之大成,是目前全国规模最大、规格最高、种类最全的陶瓷运营专业市场。
在中国陶瓷城立项行将开工树立时,香江集团高层决策就对项目停止了明白的定位,并确定了项目今后的开展战略方针。
围绕项目定位,结合整个景德镇陶瓷产业的结构与特性,从规避产业开展弊端着手,对中国陶瓷城的全体规划、功用设置等停止了有效细化。
合理的产品分区、各项效劳功用的配套设置,使项目自身具有了无以伦比的优势及鲜明的市场需求特征,从而成为目的消费者的聚焦点。
筹划指点3:
谋定而动——竞争对手优优势剖析
一个项目的成功,除了具有天时、天时、人和等外部条件外,内功才是主要的。
假设不能清楚地掌握市场静态与竞争对手的举动,那么成功的机率将会与你失之交臂。
商场如战场,只需知己知彼,才干百战不殆。
就景德镇市场而言,同类市场的竞争是对项目的最大要挟。
中国陶瓷城于立项伊始,就对区域市场的商业状况及同类项目状况停止了缜密而细致的市场调研。
一、区域市场商业状况剖析
同期景德镇市在售的运营陶瓷的商铺主要有国际贸易广场、豪德贸易广场及曙光路陶瓷批发市场。
分述如下:
〔1〕国际贸易广场
该项目开发商为江西〔南昌〕大华集团丰物房地产开发,位于西风瓷厂原址,地处景市陶瓷商业旺区,周边聚集着金昌利、束缚路、樊家井等几大陶瓷旧市场,交通方便利。
该项目是在2003年8月完工,于10月试业,其商铺总数约为578套,运营种类也是以陶瓷为主。
其销售方式为认购金2万元,买底层商铺送二、三层,银行提供六成十年按揭。
销售价钱是8900元——18800元/平方米〔底层面积,楼下面积赠送〕。
〔2〕豪德贸易广场
项目开发商为豪德集团,该项目地处瓷都小道,交通较为便利,占地210亩,总修建面积为12万平方米,商铺总数为1141套左右。
定于2004年6月交付,8月停业。
运营种类包括服装鞋帽、百货小商品、副食土特产、家电、建材〔石材、木业、洁具、五金〕、陶瓷。
销售方式为一次性付款,销售价钱在2100——3500元/平方米左右。
〔3〕曙光路陶瓷批发市场
项目开发商为景德镇市三桥房产开发公司,位于城南侧,于97年停业,由省陶瓷进出口公司仓库改造而成,运营种类也是陶瓷。
销售方式为租售同时停止,均价为1114元/平方米。
二、竞争对手优优势剖析
依据景德镇的城市规划及开展要求,樊家井、老厂、银曙路、筲箕坞、曙光路陶瓷批发市场都将被归入重点市场规范整理的范围,从后续开展来讲,不具有与中国陶瓷城项目的抗衡条件与竞争力。
而关于未归入整理范围的金昌利、陶瓷大世界、雕塑瓷厂,至少目前对项目市场的拓展与培育具有很大的要挟,而在建的国贸广场、新都民营工业园对陶瓷城项目市场份额占有更具有不可估量的冲击力。
因此,陶瓷城要想一战而胜,就必需对竞争对手有一个片面的摸底,在每个不同的阶段依据竞争对手的差异化采取不同的运作战略。
〔1〕竞争对手分类
A、已有自发构成的市场:
樊家井、老厂、银曙路、筲箕坞、金昌利、雕塑瓷厂、束缚路。
B、已有闲置市场:
曙光路陶瓷批发市场、陶瓷大世界。
C、立项在建或将建市场:
国贸广场、新都民营工业园、中国瓷园、豪德贸易广场。
〔2〕推行阶段的竞争对手优优势剖析〔放在飞扬文件时可制成表格方式表达〕
在项目市场推行阶段,基于争夺市场份额之思索,主要竞争对手锁定为国贸广场、新都民营工业园、豪德贸易广场、中国瓷园。
A、国贸广场:
优势:
开工树立时间早,天文位置处于老城区的市中心,陶瓷销售市场基础较好,与樊家井、束缚路、金昌利等老市场相邻,而规划树立将极大地改动老市场的脏乱差相貌
优势:
交通局限性大,停车方便;售价较高,超出目的客户接受力;规模下限定,数量上为300家,可以判别其市场延展空间有限。
B、新都民营工业园
优势:
窑区退城进郊大势所趋;前店后厂迎合市场需求;市场介入早。
优势:
位置较偏,交通方便,此外高开低走,也是地产大忌。
C、豪德贸易广场
优势:
处于西区,位置较好,交通较方便;树立速度较快;市场启动早。
优势:
售价较高;陶瓷招商限定300家;市场运营项目多而杂,专业性不够。
D、中国瓷园
优势:
处于西区门户,交通方便;以景观设置提高质量,有一定吸引力;笼统宣传力度较大。
优势:
协作方不够动摇,无地产操作阅历;资金缺乏,形成进入市场滞后;树立速度慢,定价偏高。
〔3〕启动阶段的竞争对手优优势剖析〔放在飞扬文件时可制成表格方式表达〕
在市场启动阶段,基于中国陶瓷城市场运营运作思索,相对成熟的市场对项目构成要挟最大,其中在政府老城改造规划内的自发市场只是强弩之末。
因此主要竞争对手为金昌利、国贸广场、曙光路陶瓷批发大市场。
A、金昌利及国贸广场
优势:
构成市场早,有动摇的消费群体;周边市场基础好,人流量大;主要是旅游购物及展销商推销。
优势:
交通拥堵,停车方便;平安隐患严重;市场运营不规范;无市场伸展空间。
B、曙光路陶瓷批发大市场
优势:
集装配货较方便,仓库配套全;吸纳租赁价位低;老厂拆迁大迁移后激活市场。
优势:
环境脏乱差;容易形成交通梗塞;不规范运营现象严重。
与竞争对手相比,陶瓷城项目在地段价值、开发理念、规模效应、开发商的商业运营阅历上等方面都具有优势。
而且项目失掉了政府极大的支持,是政府容许的独一可以陶瓷命名的大市场。
政府已下决计整治不规范市场,并对本项目给予了相当多的政策上的优惠。
同时,中国陶瓷城被指定为2004年10月首届景德镇国际陶瓷博览会主会场,更为陶瓷城的成功增添了筹码。
但项目的优势也要着重留意,由于项目进入景德镇的机遇稍晚,已有豪德贸易广场、国际贸易广场等先期进入,目前销售已进入序幕,招致中国陶瓷城能够失掉一局部有良好市场看法的运营户。
而且景德镇由于私营经济较兴旺,有较多投资者喜好投资商铺,如投资者入场太多,那么将对日后的运营不利。
此外景德镇陶瓷运营户较强的小农看法也会对项目的运营发生不利影响。
这都是在项目的详细运营中必需注重的效果。
筹划指点4:
营销推行散手——竞争优势确立诡谋
惟有占据竞争优势的商业物业,才干在市场的盛宴中获取最大的利润并为之后的运营运营奠立良好的基础,商战之间的较力进程,就是一个全力争取竞争优势确立的进程,胜者通吃,而居于优势者那么只能分到一杯残羹冷炙。
香江景德镇中国陶瓷城,其营销推行散手——竞争优势确立诡谋,正是它市场谋略中的一大亮点。
一、贯彻一直的品牌竞争战略
商业的竞争从低层次的价钱战、广告战、质量战直至明天的品牌战,百年轻店的传奇无一不在向我们昭示着品牌的恒久魅力和庞大价值。
品牌无价,这是香江关于品牌的认知,在中国陶瓷城的开发中,以六大原那么为鉴,品牌竞争战略贯彻一直。
〔1〕战略原那么
契合项目的开展战略,从久远计划,综合思索设计。
〔2〕消费者最大认同原那么
充沛思索消费者的反映,特别是景德镇本地消费群的认同,在普遍契合景德镇消费群体的消费愿望和消费志愿,停止招商任务。
〔3〕消费需求原那么
项目要满足消费群体的社会需求和产业开展需求,从实处提高消费群体的满足感和需求度,从效劳和设备及环境最大限制的满足个层次一切消费群体的消费需求。
〔4〕可行性原那么
筹划的品牌笼统目的要契合项目的实践状况,要做到景德镇外部固定消费群体认同,外部受众了解,经过努力后就可以完成。
〔5〕品牌魅力最大化原那么
一个项目的品牌笼统,要失掉广阔消费群体的普遍赞同,必需把社会群众给吸引过去,经过自身的品牌魅力在社会各界构成良好的口碑和企业笼统,使项目的品牌树立进入个良性循环的开展方向。
〔6〕品牌笼统突出原那么
项目的品牌筹划一定要突出其的共同特性,发扬项目的优势、特点和优点,在项目全体品牌笼统定位中,着力使品牌笼统精炼,以中国陶瓷城开展战略为依托,高度提炼、概括出中心,让消费群体和社会群众既便于记忆,又可以充沛了解项目定位与项目特点。
二、项目推行阶段竞争战略
推行操作思绪表示图:
〔1〕避开矛头,扬长补短
在抓住政府划行归市、整理规范的政策方式下,以相对超乎客源心思接受价位〔先传高实开低〕的价钱战略优势强攻客户心里的同时,巧妙地避开竞争对手的优势及优点,大打交通区位优势、升值空间、市场开展前景、产业开展的偶然性及香江集团的运作实力等王牌,全线轰炸目的市场,形成弱小的心里攻势,引发市场狂热,促进收盘时招商大厅摩肩接踵疯抢。
而竞争对手招商大厅却门可罗雀,热闹异常。
〔2〕集中优势,各个击破
在政策攻势实施时,将一切招商的精兵强将,有组织、有方案、有步骤地散布到目的市场中,采取〝擒贼先擒王〞的战术,抓住各目的市场的最具影响力者,说明前景,循循善诱,应用其在特定目的群体当中的声威拉动客源,完成分区治之,各个击破。
〔3〕软硬兼施,分而寡之
由于项目的攻势弱小,政策倾向性清楚,极能够形成其他同类市场构成抗衡联纵,形本钱项目的屏障,在细分各个楼盘优劣后,采取开门见山之法,与其他同类楼盘开发商短兵相接,直击其痛处,从地块炒作、后续受益入手,软硬兼施,晓以凶猛,使其分而寡之,避我势头,各自为保。
三、市场运作阶段竞争战略
〔1〕釜底抽薪,连根拨起
牢牢抓住各竞争对手的劣根性,从产业弊端、城市开展与城市笼统维护入手,推进政府加城市造力度,扫除开展阻碍,一举强迫拆迁老厂、曙光路陶瓷批发大市场,连根拨起,根绝后患。
〔2〕整合资源,围魏救赵
整合一切社会资源,从产业重振与开展切入,推进专项整治力度,点对点地实行专项控制,切断竞争对手的粮草命脉,采取对板车运营影响市容、包装仓储平安隐患严重等,旅游车停放阻碍交通等有力整治手法,围魏救赵,将有运营户赶入中国陶瓷城。
〔3〕左右开弓,牵引相济
在对竞争对手市场运营户大举进逼时,制定最为适宜的牵引吸纳方法,以利相诱,最大限制做好安排任务,不时完善各项市场配套,凸显异乎寻常的开展优势,增强商户的市场开展决计,动摇入场商户。
四、详细营销筹划及推行、招商方案
〔1〕项目营销推行战略
一个项目的成功,收盘能否顺利可以说决议了整个楼盘的成败。
因此,在整个项目营销推行中,第一炮必需走红。
也就是说,收盘只准成功,不许失败。
A、对客源及消费者消费心态停止缜密排查,初步确定客源,并锁定目的消费群体。
一方面,招商员对老厂、樊家井、筲箕坞、雕塑瓷厂、曙光路、陶院三所等客源集结地停止了细致调查与剖析,抵消费者的积聚水平、心里接受价位、消费习气、购置顾忌等个方面有了明晰而准确的掌握,为价钱战略的制定提供了最为有力的市场依据;
另一方面,招商员对较早存在或较早开发的同类市场也停止了较深层次的调查摸底任务,对竞争对手的销售手法、销售价钱、运作战略等状况及项目优劣有了充沛的了解,也为宣传战略的拟定奠定了扎实的基础。
并且,招商员经过市调,基本准确地确定了项目准客源,排查结果在收盘时失掉了充沛论证,准确率达90%以上。
B、鉴于市场调查结果,价钱战略的制定成为收盘最有力的武器,在千年瓷都起一道强撼的冲击波,打破一切目的消费群体的心里防线。
使150多万人的古镇为之疯狂,发明了景德镇地产史上的奇观。
C、关于收盘,蓄水任务尤为成功。
在战略制定上牢牢抓住了自身优势与政府优势,既给予了目的消费群体足够的开展前景,又断掉了其后顾之忧。
·景德镇市人民政府同意的独一陶瓷运营专业市场。
应用政府公布的74号政府通告停止攻心战,让一切陶瓷运营户闻风而动,倾巢而出,潮水般拥向中国陶瓷城招商大厅。
·无经伦比的交通区位优势、先进的运营理念、大商贸大流通的开展方向、成功的市场运作阅历及普及全国的网络资源等独有优势,地毯式的狂轰乱炸,画饼手法让人由理性转向理性,明智变为疯狂。
D、现场操作采取外紧内松、先放后压的手法,同时采取分组放号控制,处置了地产当中的商铺位置差异效果,操作手法甚是拙劣。
E、收盘现场实时跟踪,各种媒体最大化整合,及时片面地导播市场需求反响度,扩展影响力,拉动更多的张望者,使收盘销售到达白热化。
〔2〕招商方案
收盘的成功,还不能说是整个项目的完全成功,其他同类市场的先期开发,已不同水平地争夺了一定比例的准客源。
收盘的初战告捷,也只是让楼盘销售到达了一定的饱和度。
要拓展成功效果,销售商铺最大化,招商任务依然是至关重要的环节。
在市场部各个部门的协分配合中,招商部与筹划部的任务往往是最前线的碰撞,两者相辅相承,从一定意义来说,决议着全体操盘的成败。
用一句古典的话说可以把两者的关系描画为:
筹划是魂,招商是体。
用传统营销概念来描画可以描画为:
筹划是商业地产运作思绪的加工厂和宣传基地;招商那么是商业地产销售窗口和信息反应中心。
假设图形的方式可以描画为:
由于项目定位所致,为确保市场的存活率,中国陶瓷城在收盘销售战略执行时,就严厉地限定了投资户的比例。
但依据市场掌握的目的群体购置力及原始积聚状况,收盘销售火爆后的回落,将会影响到项目的扩展再销售。
加上运营户群体的增添,接纳局部投资户购铺成为招商任务的主攻目的。
而从客服资料汇总剖析显示,极少数比例当中的投资户均属于景德镇辐射的四小时经济圈,如上海、浙江,甚至一些全国产瓷区等地。
因此,经过招商员与已购投资户的亲密沟通、调查摸底,制定了迷信的招商方案。
单单是优势的突出,关于市场营销推行来说,是远远不够的。
随着社会的开展,人的看法的转变与增强,加上地产业过热等诸多要素,现代消费观已由以往肓目的跟风随从趋于异常冷静的理性选择。
如何让消费者〝疯〞起来,这是整个项目有效进入市场、成功停止销售的关键所在。
为此,香江集团各路精英集思广议、齐心协力,综合剖析市场消费心里,结合项目优势,找准最为有力的市场切入点,制定了完整的项目营销推行战略及招商方案,配合其抢占竞争优势有效诡谋,中国陶瓷城一举夺得了市场先机。
筹划指点5:
顶级运营管理操作中心密码
商业物业项目虽属地产范围,但却不同于住宅地产,其实质的区别就在于它还要停止市场运营。
作为地产市场搏击多年的成功企业,香江集团在运营管理的运作上自有为他人所不及的独到之处。
一、运营特点解码
中国陶瓷城是一个定位于大商贸、大流通的陶瓷专业市场。
因此,项目运营的特点、思绪及管理战略都有了明白的定性。
陶瓷产业是一个特殊的终端产业。
主要依托于旅游经济与会展经济来拉动其产业的消费与流通。
目前难
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 香江 景德镇 中国 陶瓷 策划 指导