《房地产估价》题库550题要点.docx
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《房地产估价》题库550题要点
《房地产估价》
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共:
660题
一、单选题(250题红色的是答案)
(1章题)
1.专业估价与非专业估价的本质区别不包括( )。
A.由专业机构和人员完成B.是一种专业意见C.目的是评估市场价值D.有社会公信力
3.因污染、工程质量缺陷等导致的价值减损评估属于( )。
A.环境影响评估B.规划实施情况评估C.房地产评估D.风险评估
4.评估高层建筑地价分摊,属于( )业务。
A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估
5.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。
A.发明B.发现C.创造D.确定
6.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任,出具的证明文件有重大失实造成严重后果的,处( )以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。
A.3年B.5年C.7年D.10年
7.承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的,由公司登记机关没收违法所得,处以违法所得( )的罚款,并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书,吊销营业执照。
A.一倍~三倍B.一倍~五倍C.三倍~五倍D.五倍~十倍
8.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为( )。
A.估价目的不同B.作出的估价师声明不同C.委托人不同D.掌握的有关信息不同
9.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价服务的提供者和估价服务的需求者。
( )是估价主体。
A.估价报告的使用者B.估价服务的需求者C.估价委托人D.估价服务的提供者
10.房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作( )以上的房地产估价师。
A.1年B.3年C.5年D.6年
11.下列不是估价委托人的义务的有( )。
A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料
B.协助估价师搜集估价所必要的资料
C.就估价结果提出自己的要求
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
13.估价报告书中说明的( )限定了其用途。
A.估价原则B.估价方法C.估价目的D.估价对象状况
14.估价假设的作用不包括()。
A.有利于国家有关部门管理B.规避估价风险
C.保护估价机构和估价师D.保护估价报告使用者
15.房地产估价的最高行为准则是( )。
A.估价时点原则B.合法原则C.独立、客观、公正D.谨慎原则
18.城市房屋拆迁以货币方式补偿的,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产( )确定。
A.重置价格B.市场评估价格C.重建价格D.政府定价
20.( )《中华人民共和国房地产管理法》作了修订。
A.2005年11月1日B.2007年8月30日C.2006年1月1日D.2006年3月1日
22.( )2月建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)。
A.1998年B.1999年C.2000年D.2001年
23.( )中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会,成为其全权会员。
A.2003年11月B.2005年10月C.2006年10月D.2007年10月
(2章24题)
1.房地产既与机器设备等动产不同,又与商标等无形资产不同,是( )的结合体。
A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置
2.区位成为房地产的重要组成部分的原因是( )。
A.房地产是附着物
B.房地产具有不可移动性
C.房地产是实物
D.房地产包含权益
3.对房地产估价来说,土地是( )。
A.平面的B.三维立体的C.陆地表面D.地下空间
4.下列不属于构筑物的是( )。
A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路
6.建筑密度等于( )/建筑用地面积。
A.总建筑面积B.土地总面积C.建筑顶层面积D.建筑基底总面积
7.在特定的房地产上,既有物权又有债权的,应优先保护( )。
A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不
8.一般的无形资产主要是权益的价值。
不包括下列中的( )。
A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产
9.房地产权利的种类中,属于用益物权的是( )。
A.所有权B.典权C.抵押权D.质权
10.下列房地产的权利的种类中,( )属于担保物权。
A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权
11.区位是指地球上( )空间方位和距离上的关系。
A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物
12.以下不属于房地产存在形态的是( )。
A.土地B.建筑物C.房地D.权益
13.房地产的开发、利用、消费,要受制于其所在的空间环境,如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等,这是由于房地产( )的特性。
A.不可移动B.独一无二C.相互影响D.易受限制
14.房地产的( )特性,是房地产有别于其他财产的主要之处。
A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样
15.房地产具有供给有限特性,本质上由于( )。
A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大
16.某人在自己的住宅周围种植花革树木、美化环境,其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益,但不会为此向他支付任何费用。
这是由于房地产的( )特性。
A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制
17.房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于( )引起的。
A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理
18.引起房地产价格上升的原因不包括( )。
A.内部经营管理B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济
19.房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲,是( )上升的。
A.间断B.波浪C.连续D.螺旋
20.下面( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局
22.在符合城市规划和建筑结构安全的条件下,住宅所有权人寻找他人出资,合作加盖房屋并进行分成,属于动用( )的行为。
A.宅基地所有权B.空间利用权C.地役权D.建筑物相邻关系
23.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的,总高度等于或者超过( )层的为高层。
A.7层B.8层C.9层D.10层
24.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制
(3章题)
1.房地产价格是由房地产的()三者相互结合而产生的。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求
C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率
2.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响
C.都是按质论价D.都受个别因素的影响
3.房地产价格的实质是( )。
A.区位的价格B.权益的价格C.实物的价格D.租金的折现值
4.需求规律是指需求量与价格( )的关系。
A.正相关B.负相关C.零相关D.无法确定
6.决定房地产需求量的因素不包括( )。
A.房地产商对未来的预期
B.该种房地产的价格水平
C.相关物品的价格水平
D.消费者的收入水平
7.对于正常商品来说,当消费者的收入增加时,就会( )对商品的需求。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定
8.在替代品之间,一种房地产的价格上升,另一种房地产的价格如果不变,则对另一种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定
9.下列情形中会不会导致房地产当前需求增加的是( )。
A.消费者预期未来的房地产价格上升
B.消费者预期其未来的收入增加
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者的收入增加
10.房地产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素不包括( )。
A.房地产开发商对未来的预期
B.消费者的预期
C.该种房地产的价格水平
D.该种房地产的开发建设成本
11.在某种房地产的价格不变的情况下,当其开发成本下降,会使该种房地产的供给( )。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定
13.决定房地产需求量和供给量的共同因素是( )。
A.相关物品的价格水平
B.该种房地产的价格水平
C.房地产开发商对未来的预期
D.消费者对未来的预期
14.房地产估价中的价值,一般是指( )。
A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值
15.决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是本地区房地产的供求状况,这是因为( )。
A.房地产的不可移动性
B.中国经济地区差异明显
C.不同地区人们的消费习惯不同
D.地区间的政府管制
16.严格来说,正常成交价格的形成条件不包括( )。
A.适当的期间完成交易
B.卖者和买者都具有完全信息
C.特定的买者和卖者
D.公开市场
17.( )是在经纪人假设下,或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格:
A.市场价格B.成交价格C.理论价格D.清算价格
18.成交价格围绕着( )而上下波动。
A.市场价格B.理论价格C.清算价格D.原始价格
19.在房地产价格中,市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格
20.收益法求得的价值趋向于( )。
A.成交价格B.市场价格C.理论价格D.评估价格
21.市场法求得的价值趋向( )。
A.成交价格B.市场价格C.理论价格D.评估价格
22.在房地产市场存在泡沫的情况下,收益法求得的价值( )市场法求得的价值。
A.高于B.低于C.等于D.无法确定
23.城市房屋征收评估应当采用( )标准。
A.清算价值B.公开市场价值C.账面价值D.原始价值
24.某个特定的投资者基于个人的需要或意愿,对该房地产所评估出的价值是( )。
A.使用价值B.原始价值C.投资价值D.市场价值
25.按照国家规定,经济适用房的利润需控制在( )以下。
A.1%B.2%C.3%D.5%
26.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格
27.甲乙两宗土地,甲单价为900元/㎡,乙单价为600元/㎡,其他条件完全相同,如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性的房地产开发商会选择购买( )。
A.甲B.乙C.甲、乙一样D.无法判断
29.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为( )。
A.名义价格B.实际价格C.市场价格D.成交价格
30.当拍卖出现流拍,再次拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的( )。
A.10%B.20%C.30%D.50%
(4章18题)
2.下列属于房地产影响因素中的自身因素的是( )。
A.完备程度B.基础设施C.区位因素D.环境状况
3.( )房地产的区位优劣,主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施完备程度。
A.别墅B.商业C.居住D.工业
5.对商业用房而言,一般地说,地上一层的价格或租金最高,其他层的价格或租金较低,一般不到地上一层价格或租金的( )。
A.80%B.75%C.70%D.60%
6.影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境
7.《中华人民共和国民法通则》第79条规定:
“所有人不明的埋藏物、隐藏物,归( )所有。
”
A.发现人B.土地使用者C.集体D.国家
8.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A.使用管制B.建筑技术C.土地权利设置D.相邻关系
11.一般地说,增加房地产开发环节的税收.会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格( );相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格( )。
A.下降,下降B.下降,上升C.上升,下降D.上升,上升
12.对于( )房地产来说,物业税会减少房地产的净收益,从而会直接导致房地产价格降低。
相反,减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。
A.收益性B.具有潜在开发能力C.再开发D.公益性
13.影响房地产价格的经济因素,不包括( )。
A.人口状况B.居民收入水平C.物价D.利率
14.理论上,利率上升,房地产价格( )。
A.上升B.下降C.不变D.不相关
15.在不考虑其他因素的前提下,人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格( )。
A.上升B.下降C.不变D.不相关
17.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格( )。
A.上升B.下降C.不变D.不相关
18.在影响房地产价格的各种因素中,房地产投机属于( )。
A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素
(5章23题)
1.房地产估价中,遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上,评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
2.( )是房地产估价的基本原则。
A.最高最佳原则B.独立、客观、公正C.估价时点原则D.合法原则
3.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。
A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法
4.在依法判定的使用权利方面,应以( )为依据。
A.国家的价格政策
B.相关合同
C.法律、法规、政策
D.使用管制
5.某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据最高最佳使用原则应按( )进行估价。
A.服装店用途B.超市用途C.社会平均收益D.地价加房价
6.对于经济可行性检验时,只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性,否则应被淘汰。
A.小于B.大于C.等于D.无法确定
7.( )是对于一宗土地来说,表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后,收益开始下降。
A.收益递减规律
B.边际效用递减规律
C.土地过度开发
D.使用管制
8.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于( )。
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
9.( )是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助我们确定最佳用途。
A.适合原理
B.均衡原理
C.收益递减原理
D.最佳使用原则
10.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以( )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
11.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以( )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
12.某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按( )进行评估。
A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地
14.估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值,它必须根据( )来确定。
A.估价对象B.估价目的C.估价程序D.估价原则
16.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。
因估价结果有争议,2003年8月15日进行复估,则复估的估价时点为( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.签订估价委托合同之日
D.估价人员与委托人商定的某日
18.房地产损害赔偿和保险理赔案件中,通常估价时点为( ),估价对象为( )状况
A.现在,历史B.现在,现在C.历史,现在D.未来,现在
21.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A.相同房地产
B.同一城市房地产
C.类似房地产
D.同样用途房地产
22.运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( )。
(2003年试题)
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
23.运用收益法评估房地产抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用( )的收益估计值。
A.较高B.较低C.最高 D.居中
(6章28题)
1.市场法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的( )。
A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易
2.市场法测算出来的价格通常被称为( )。
A.积算价格B.市场价格C.比准价格D.交易价格
3.市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理
B.市场有效原理
C.替代原理
D.生产费用价值论
4.选取可比实例的数量,一般要求选取( )的可比实例即可。
A.3个以上B.5个以下C.3~5个D.3~10个
5.在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A.0.5~2.0B.1.5~2.0C.0.5~1.5D.1.0~1.5
7.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中,一般应选取( )的买卖实例。
A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价
9.有一宗房地产交易实例,其成交总价为40万元,其中首付20%,余款在以后的五年每年年末平均支付,假设年利率是10%,则在成交日期一次付清的价格为( )。
A.32.26万元
B.35.26万元
C.40万元
D.42.26万元
11.某套住宅的套内建筑面积为145㎡,套内使用面积为132(㎡),应分摊的公共部分建筑面积为9㎡,按建筑面积计算的价格为3295元/㎡,该套住宅按套内建筑面积计算的价格为( )/㎡。
A.3000元
B.3277元
C.3500元
D.3599元
12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%,建筑面积为100㎡,假定折现率为6%,则该房地产按照套内建筑面积计算的实际单价为( )/㎡。
A.3198元
B.3298元
C.3098元
D.2998元
14.在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,在通常情况下,是采用( )时的汇率。
A.成交日期
B.估价时点
C.估价作业日期
D.估价委托日
15.甲、乙两宗相邻土地,价格均为50万元,若将该两宗土地合并为一宗土地,合并后的市场价格为150万元。
在这种情况下,如果乙宗地的拥有者购买甲宗地,则甲宗地的拥有者合理的索价范围是( )。
A.0~50万元
B.50~75万元
C.50~100万元
D.100~150万元
16.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正( )。
A.系数为0.060
B.系数为0.940
C.系数为1.060
D.系数为1.064
17.某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120㎡,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为( )/㎡。
A.2427.18元B.2500.00元C.2575.00元D.2659.57元
21.某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(均以上月为100)。
其中有一房地产在2008年10月1日的价格为2000元/㎡,对其作交易日期调整到2008年6月1日的价格为( )/㎡。
A.1376元B.2308元C.2907元D.2558元
22.某宗房地产2006年2月25日的价格为1000美元/㎡。
汇率为1美元=8.26元人民币,该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%,则其2006年10月25日的价格为( )元人民币。
2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。
A.7935元
B.7964元
C.8260元
D.8290元
23.在百分率法中,房地产状况调整系数应以( )房地产状
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