赤壁某项目市场分析报告.ppt
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赤壁某项目市场分析报告.ppt
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湖北赤壁市金鸡山路项目市场调研报告2013.5前言本次市场调研内容以区域大数据和个案为主导,围绕赤壁市宏观经济环境、房地产市场数据展开;调研数据主要涵盖近几年赤壁市房地产市场供应量、消化量,从而达到对本项目理性预判的目的。
即解决:
1、赤壁市房地产宏观市场行情;2、本项目商业及住宅售价预估;3、本项目商业及住宅的销售速度预判。
目录第一部分城市背景分析第二部分房地产市场概况第三部分项目分析第一部分城市背景分析赤壁市位于湖北省南部,北倚省会武汉,南临湘北重镇岳阳,素有“湖北南大门”之称。
赤壁古称蒲圻,缘起于三国东吴黄武二年设置蒲圻县。
1998年6月更名为赤壁市。
现辖15个镇,4个办事处,2个国有林、茶场。
总面积1723平方公里,人口52万。
其中,城区人口城区人口达达26万万。
城市概况湖北省咸宁赤壁市交通状况赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上,天然的成为南北交通要塞,省际交流窗口,平原山区纽带。
京广铁路复线穿城而过,107国道和京珠高速公路纵贯全境。
乡村公路四通八达。
陆水河通江达海,万里长江依境而过。
航空百里之距可达天河、山坡两个大型机场。
武广高铁2009年12月开通途经赤壁站点。
宏观经济概况国民经济稳步小跑增长,2008年全市生产总值(GDP)突破百亿元,近两年更有迅猛发展之势;宏观经济的高速增长为固定资产投资和房地产市场的高速发力带来了良好的经济基础。
数据来源:
赤壁市统计公报赤壁市近年来GDP数据(单位:
亿元)宏观经济的高速增长为城市房地产市场的高速发展奠定了坚实的基础宏观经济的高速增长为城市房地产市场的高速发展奠定了坚实的基础根据近年数据显示,赤壁市城镇人均可支配收入2013年预计将突破20000元,这正是区域房地产高速发展的坚实经济基础表现;赤壁市城镇居民可支配收入数据与襄阳市城镇居民可支配收入相差无几,可见赤壁市微观经济比较发达。
数据来源:
赤壁市统计公报宏观经济概况赤壁市近年来城镇可支配收入数据(单位:
元)城镇居民收入的高速增长为固定资产的投资带来了良好的拉动作用城镇居民收入的高速增长为固定资产的投资带来了良好的拉动作用数据来源:
赤壁市统计公报固定资产投资自从2009年起赤壁市开始表现出跨越性增长;固定资产投资的增大不断巩固和强化了赤壁城市化经济发展的基础。
赤壁市近年来固定资产投资数据(单位:
亿元)宏观经济概况固定资产投入的高速增长表明城市房地产市场正处于扩张性高速发展时期固定资产投入的高速增长表明城市房地产市场正处于扩张性高速发展时期城市北拓,东进新区大发展城市规划概况1、老城发展有限老城发展有限:
赤壁市老城区面貌较为破旧,人口密度大、旧房集中,拆迁难度大,地域面积小,发展潜力短时期内有限,尤其是赤壁市房地产价格较低的周期内。
2、新城区大规划、大发展、新城区大规划、大发展:
赤壁东部新城发展十分迅速,借助城际高铁的影响,东部新城规划已逐步形成大城区的概念,区域房地产发展如火如荼。
3、老城区改造提上日程、老城区改造提上日程:
“十二五”时期,老城区将计划用3-5年时间进行旧城改造,打造全新老城区中心片区。
新城区的大规划大发展,吸引了大量投资人群;新城区的大规划大发展,吸引了大量投资人群;但老城区的人口基础仍然十分巨大,传统商圈仍然在老城区内。
但老城区的人口基础仍然十分巨大,传统商圈仍然在老城区内。
赤壁市城市背景小结高铁逐步发力,为赤壁流动人口的增长带来利好高铁逐步发力,为赤壁流动人口的增长带来利好:
赤壁市地处湘、鄂、赣三省经济、文化交流的结合部和武汉、黄石、岳阳等大中城市的经济技术辐射圈上。
武广高铁的开通不仅更加拉近了赤壁与武汉、岳阳的距离,还拉近了赤壁与沿海经济圈的往来。
城际高铁对于一个三、四线城市来讲最直接的影响将会体现在:
承接各大经济圈的产业转移;带来人口的流动与人口基础的增长。
这两点在赤壁市目前的经济环境和城市背景中尚未完全体现出来,因此赤壁市经济环境未来潜力巨大。
宏观经济数据表现利好。
宏观经济数据表现利好。
通过上述宏观经济数据图表可看出:
1、国民经济高速健康运行;2、突破万元的人均GDP和城镇居民收入,使居民消费能力持续走高,保证了房地产投资环境的良性发展;3、达到富裕水平的人均可支配收入,提升了居民生活的水平和保证了固定资产投资的大幅增长;4、以目前赤壁市宏观经济数据的表现来看,区域房地产正在往高速发展的阶段迈进,未来区域房价也将得到一定的增幅空间。
5、老城区人口密集,市场容量巨大,新城区发展潜力较大,投资较热。
第二部分房地产市场概况赤壁市房地产发展阶段解读向市向市场化运作化运作过度的萌芽度的萌芽阶段段市市场形成多元化格局形成多元化格局经历市市场疲疲软,楼市小阳春出,楼市小阳春出现市市场化运作化运作逐步逐步形成形成市市场发展展进入快入快车道道2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年1150元元/1330元元/1540元元/1883-2336元元/2609-3021元元/2011年年2012年年市市场发力力阶段,楼市一片大好段,楼市一片大好2013年年3100-3339元元/第一阶段:
第一阶段:
07年前,赤壁市房地产市场属于萌芽阶段,盘少价低,市场刚开始发力;第二阶段:
第二阶段:
08年09年,区域房地产刚步入正轨,却遭遇金融危机,市场步入低迷期,价格基本无涨幅,销售量大跌;第三阶段:
第三阶段:
10年12年,区域房地产蓬勃发展期,市场价格涨幅加大,市场供应及销售量均有较大幅度增长。
2013年,赤壁市区房价已经稳定在年,赤壁市区房价已经稳定在3000元元/平米以上。
平米以上。
数据来源:
赤壁市统计公报08年随着大环境的调控,赤壁市也随大势向下,直2010年才稍有回暖迹象。
20112012年赤壁楼市明显回暖,20122012年全年销售面积达年全年销售面积达477710477710平方,销售套数平方,销售套数48414841套,成交均价套,成交均价30213021元元/平,创历史最高纪录平,创历史最高纪录。
房地产运行概况赤壁市近年来房地产销售数据(单位:
平方米)数据来源:
赤壁市房管局供应量:
2012年商品房存量39.7万方,2013年至4月底新增11.8万方可售面积;消化量:
2013年截止5月8日,区域销售面积达到22.45万方,销售套数达到2071套;售价:
2013年上半年全市商品房均价达到33393339元元/,售价相对较高。
,售价相对较高。
供求分析:
根据以上数据分析,今年赤壁市场消化量较大,目前达到预售条件商品房剩余待销售面积为待销售面积为29.0229.02万万,根据市场去化速度,该存量可在该存量可在4455个月内消化完毕个月内消化完毕,赤壁市商品房供应和去化速度基本平衡,按照目前市场行情来看,市场去化阻力较小,供小于求供小于求。
供应面积M供应套数套赤壁市2012年结转397071.8233212013年新增117689.9414802013年销售面积销售套数成交均价赤壁市224534.5720713339.08房地产运行概况赤壁市赤壁市2013年供应与销售数据(截止年供应与销售数据(截止5月初)月初)房地产楼市分布一览从楼市分布图中可知:
从楼市分布图中可知:
1、赤壁市新区房地产开发量较大,楼盘众多,竞争激烈;、赤壁市新区房地产开发量较大,楼盘众多,竞争激烈;2、老城区楼盘稀少,竞争较小,本项目所在区域基本无直接竞争盘。
、老城区楼盘稀少,竞争较小,本项目所在区域基本无直接竞争盘。
本本案案2013年4月份赤壁市楼盘售价排行榜4月销售价格排行序号项目名称地段网上备案均价1雍景新城新区龙翔路高铁旁3879.912众城国际二期新区陆水湖大道199号博物馆旁3747.463福星花园新区赤马港河北大道3584.414赤壁沃尔玛购物广场新区河北大道47号(百家村)3502.775立嘉诚豪园新区瑞通大道赤码港学校旁3486.926永邦欧洲城新区陆水湖大道436号3383.177景峰尚城新区东洲大道丰财山对面3301.698赤壁博园新区河北大道东风路3300.211、赤壁新城区房地产市场蓬勃发展,高价楼盘均在新城区内,老城区尚无排名楼盘;2、目前赤壁市新城区代表楼盘均价都已超过3300元/平米,市场价格涨幅近两年较大;3、老城区楼盘少,价格较低,消费者心理上已逐步青睐于在新城区安家置业。
数据来源:
赤壁市房管局本案直接竞争与参考楼盘地图本案直接竞争与参考楼盘地图本本案案本案虽地处老城区中心,但在新区中与本案距离较近的楼盘数量依然较多,本案不仅需本案虽地处老城区中心,但在新区中与本案距离较近的楼盘数量依然较多,本案不仅需关注老城区在售楼盘情况,更应关注新区的重要竞争盘。
关注老城区在售楼盘情况,更应关注新区的重要竞争盘。
该项目与本案较近,但已属于老城边缘地带,市场认可度一般,与本案不存在较大竞争;目前处于认筹阶段,认筹活动小户型1万抵2万,大户型3万抵5万;目前认筹户型较好的面积段集中在100120平米之间;恒时恒时凤凰城凤凰城预计2013年56月份开盘,售价预计32003300元/平。
该项目较偏僻,市场认可度一般,销售速度在赤壁市较慢;2011年11月份开盘,销售近20个月,剩余房源约100套,月均销售约30套。
鹏成美丽嘉苑当前价格走势起价均价最高价更新时间2700.003200.003400.002013-032400.002700.002900.002012-052200.002500.002700.002011-11鹏成鹏成美丽嘉苑美丽嘉苑地段优越:
项目地处新老城区交汇处,城市商业中心滨江带,地理位置十分优越;销售价格为全市最高价,销售速度也非常快;一期800余套房源开盘即达到90%以上的销售量,二期2012年底开盘,目前剩余100余套房源,剩余房集中为120平方以上的大户型。
银河花园城当前价格走势起价均价最高价更新时间3600.003700.003900.002013-043400.003600.003800.002012-10户型:
一室一厅:
58约15%;两室两厅:
98.5-103.5约55%;三室两厅:
122.88-140.9约30%。
银河银河花园城二期花园城二期该项目是新区与本案最近的楼盘,由于遇到08年金融危机,销售时间被拉长;项目一、二期推出户型偏大,大部分户型面积超过130平米,难以销售;新推出产品近800余套,户型面积已压缩至130平米以内,由于销售时间过长,市场已有疲劳感,销售一般。
永邦欧洲城当前价格走势起价均价最高价更新时间2700.003100.003600.002013-042600.003000.003500.002012-10永邦永邦欧洲城欧洲城该项目是新区与本案较为接近的楼盘,一期推出房源403套,于2012年1月开盘,目前剩余约70套大户型房源,月均销售约23套;目前二期约500套房源正在蓄水,预计今年下半年推出。
景峰尚城当前价格走势起价均价最高价更新时间3000.003400.003600.002013-042800.003100.003400.002012-07景峰景峰尚城尚城该项目是新区高端盘,地理位置十分优越,一期推出房源400余套,于2012年10月开盘,开盘销售近360套;目前二期约500套房源正在蓄水,预计今年下半年推出。
该盘的成功除了地段优越外,其主力户型为100平米左右的三房,受到了市场的热捧。
众城公馆当前价格走势起价均价最高价更新时间3450.003750.003900.002013-043200.003550.003800.002012-10众城国际众城国际2期期众城公馆众城公馆项目占地近24000,总建筑面积近64000由近7000的首层大型集中商业内街“潮立方”、15000大型综合购物卖场“沃尔玛购物广场”、8000独创双首层格局步行街“尚街”3大商业综合体为主;外加10000大型餐饮类商业主力店;96套高层及多层住宅;共计近40000商业,15000住宅以及10000配套地下车库(300多个独立停车位),5000集中广场,多部高端手扶电梯、坡梯
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