宁波老外滩案例分析.docx
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宁波老外滩案例分析
目录
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1.项目基础信息
2.项目区位分析
3.项目商业布局
4.项目动线分析
5.项目建筑分析
6.运营推广
7.项目小结
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2
PART1项目基础信息
项目信息
项目名称:
宁波老外滩
项目位置:
宁波市江北区老外滩
开业时间:
1844年开埠,2005年1月1日重新开埠
总投资:
6亿元
项目占地面积:
4.8万ιtf
项目建筑面积:
8万ιtf
开发商:
宁波市城建投资控股有限公司
建筑设计公司:
马达思班建筑师事务所
物业管理公司:
宁波市城建投资控股有限公司
商业楼层:
1F-3F
停车位:
150个
商圈性质:
地级市区级商圈
商业形态:
商业街
总体定位:
集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心
主题定位:
宁波最顶级的社交平台,高档次、多元化的商业街区
客群定位:
都市白领、中外游客
档次定位:
中高档
1.2项目概况
老外滩介绍
坐落于宁波三江口北岸的宁波老外滩于1844年开埠,地处宁波市中心,位于甬江、奉化江和余姚江的三江口汇流之地,唐宋以来就是最繁华的港口之-,曾是"五口通商”中最早的对外开埠区,比上海外滩还早20年,是目前国内仅存的几个具有百年历史的外滩之一。
老外滩延伸段文物保护单位共有6处,分别是浙江海关旧址、邮政局旧址、英国领事馆旧址、谢氏旧宅、英商洋行、朱氏旧宅等,另外还有12处历史建筑、15处传统风貌建筑。
宁波老外滩,通过保存历史建筑和街区风貌,植入新都市文化,将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起。
由文物、旧、渐旧、新的建筑物构成了不同历史时期的见证和载体,改造者着意打造着上世纪三四十年代的韵味。
如今建筑面积8万平方米的老外滩,囊括了个性消费的所有功能,包括城建展馆、国际酒店、世界美食、城市公寓、行业会馆、生活天地,成为宁波最顶级的社交平台,一个高档次、多元化的商业街区。
1.2外滩改造
2005年1月1日,投资6亿元的宁波老外滩重新开埠,形成新的商业区,和宁波天一广场成椅角之势。
沿着江边,外国领事馆、天主教堂、银行、轮船码头一字排开,几乎记录了宁波开埠的整段历史。
这些建筑,至少有100多年的历史。
这些建筑具有浓郁的欧陆风格,代表了英、法、德、荷等多国建筑风格。
与中国传统民居形成鲜明对比。
沿走
江道
老外滩整治规划达到三个目标:
一是打通沿江通道,塑造城市开敞空间;二是保护历史建筑,展示外滩文化;三是更新建筑功能,复兴地段活力。
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石材走廊
建筑立面
整治后,该区域将通过拆除与补建的办法,将现有40个用地单位打破重组,更新建筑环境,营造一个简洁明快、轻质通透、富有现代气息的城市滨水环境。
补建建筑控制在两层,选择砖墙、木材和钢格栅作为新建筑唯一外装材料,形成新旧对比,并要求加建建筑不能构成对滨水的遮挡o ∣q
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1.2外滩改造公司简介
宁波市城建投资控股有限公司
宁波城建投资控股有限公司是由宁波人民政府授权设立,负责宁波城市建设、融资和城建国有资产授权经营的国有独资有限责任公司。
公司自一九九九年底成立以来,通过划转、收购、投资等多种方式的积累和发展,目前已初具规模。
经营领域涉及城市基础设施、区域性开发、能源、房地产、制造业、商业等多种业态,形成资产规模逾100亿元的大型企业集团。
集团公司的全资、控股、参股企业有宁波兴光煤气集团公司、宁波市城市建设发展总公司、宁波城市广场开发经营有限公司、宁波市房地产股份有限公司、宁波慈城古县城开发建设有限公司、宁波钱湖国际会议中心开发有限公司、宁波富达股份有限公司、宁波海城投资开发有限公司、宁波基威房地产有限公司、宁波枫林绿色能源开发公司等十三家。
公司经营范围
国有资产经营与管理、实业项目投资经营、房地产开发等。
天一广场 月湖盛园
和义大道
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1.2外滩改造建筑设计公司简介
1.2外滩改造建筑设计公司简介
马达思班(MADAs.p.a.m.)建筑师事务所始于1990年,创始人来自美国、中国及其它许多国家,具有突出的教育背景及敬业精神。
自成立起,马达思班建筑师事务所参与了大量欧洲美国及亚洲国际建筑竞赛并获奖。
其主要成员曾在一些美国著名的建筑事务所进行过多年的建筑实践,如:
KPF,PCF,KTH等。
1995年马达思班建筑师事务所正式在纽约注册成立并开始拓展中国市场,其后五年间先后在深圳、上海、宁波、广州、长沙、贵阳、北京等城市以各种形式参与设计业务。
2000年马达思班建筑师事务所正式在北京、上海成立中国设计事务所,旨在以精湛的专业技术为业主提供高标准的服务,与此同时以优秀的作品强化建筑环境。
2007年马达思班在洛杉矶设立办公室,致力推动环太平洋地区的建筑创作实践和学术平台的建立。
所获奖项及荣誉
^∙2002年宁波的,浙江大学宁波校区图书馆“项目设计方案入选意大利威尼斯双年展,成为中国仅有的两家参展单位中一家,并是首次以公用建筑入选此展;
•2003年6月参加在法国巴黎蓬皮杜艺术中心举行的2003/2004中国文化年Alors,LaChine;
.2003年10月入选英国Phaidon出版社编辑的世界1000幢最有影响力的优秀建筑专集;
.2003年12月入选美国设计杂志《建筑实录》世界十位“设计先锋“建筑事务所之一;
•2003年12月刊登于日本A+U≪Father,sHouseinJadeMountain(玉山石柴)》;
(2004年2月德国柏林在Aedes建筑画廊举办马达思班建筑作品个展。
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北京光华路SOHO
雷诺卡车总部 江西自然科学博物馆
天一广场
玉山石柴 上海自然历史博物馆
主要成员
马清运一与本次外滩改造的设计师马达思班建筑师事务所首席设计师
■美国建筑师协会会员,设计总监
■黛拉及哈利•麦荣誉教席
■美国南加州大学建筑学院院长
■美国洛杉矶规划委员会委员
■马达思班创始合伙人/主席/设计总监美国建筑师协会会员,设计总监。
1988年获清华大学建筑系建筑工程学士学位,次年于美国费城宾夕法尼亚大学美术研究生院,攻读建筑硕士学位。
成为继梁思成、陈植等之后首位获奖学金就读宾夕法尼亚大学建筑系的中国人。
2006年担任美国南加州大学建筑学院院长。
其作品曾在世界各地展出,包括2002年威尼斯双年展、2003年蓬皮杜艺术中心展览、2004-2005欧洲艺术年、2006年希腊佩特罗展览等,并多次在国际性大赛、奖项上获得殊荣。
曾被评为全球2000年”建筑先锋“及,欧亚建筑新趋势代表人“等赞誉。
2010年,马清运被美国《商业周刊》同RemKoohaas.ZahaHadid一道评为全球“最具影响力的设计师“,是其中仅有的三个建筑师之一。
陈展辉深圳大学建筑学工学士学位。
是马达思班建筑事务所创建合伙人,同时是上海思班都市建筑艺术展览公司、香港思班奥投资策划公司、美国思班艺术基金、西安现代艺术中心创办人之一。
PART2项目区位分析
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2.1项目区位概述区域背景概述
江北核心区规划
充分利用V型的水域空间,形成两江不同的岸线功能,再通过构建高效合理的交通网络,将本区'划分为可创造不同特色的区块,其中注重加强历史地段的保护与利用,并通过可满足多样生活体验的开放空间系统,将各个区块与滨江空间进行串接。
形成本区"一心、一轴、一带、四片区"规划结构模式。
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即商务文化核心,汇是以大庆南路为串接集总部办公、商业金的公建带,是核心区融、创意文化和休闲的交通主轴和都市生娱乐等功能。
活动脉。
为滨江休闲带,是展现核心区历史文化和生态环境由亶观带。
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历史风貌保护更新区域、滨江居住生活区域、时尚居住生活区域、特殊用地区。
亿时代广场等
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2.1项目区位概述
区域与交通概述
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历史文化保护
•外滩历史街区
•鼓楼步行街
•城隍庙步行街
•新马路历史地段
市中心四大历史片区围绕在天一广场的周围,形成丰富的历史文化游览及休闲购物集群。
同时各片区侧重不同,如同在江北区域,新马路历史地段侧重于居住、零售功能,而老外滩则更多体现休闲和餐饮功能,多个项目形成了差异化竞争的局面,提升区域价值。
客群导入游览景点和线路引导
江北核心区具有较为合理的游览景点(外滩历史街区、江北天主教堂、新马路商业街区、戴祠巷建筑群、德记巷建筑群、标志性的现代建筑)和线路引导(车行、步行、水上游览),加上杭州湾跨海大桥的建成,更加方便了来自上海的游客前往宁波游玩。
轨道交通(建设中):
老外滩位于三江口,距天一广场直线距离不到lkm,因此距离天一广场站最近,但江北区该项目周边未设点。
公交:
8、541、4、370、331、20、19路公交外滩站位于项目西北侧。
自驾车:
项目各入口均位于人民路,其余三侧为高架、甬江和其他建筑。
人民路为城市主干道,车流量较大,长期拥堵,因此自驾不方便。
项目四至
西至人民路(主干路)
北至宁波美术馆
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3.1整体商业布局
PART3项目商业布局
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冒走时滩精品零售商业分布图
概念店二沿中心步行街排 精品餐饮,被围绕在内部,
布,感受外滩风情 静享美食
•
展示性特色店,沿主干道,凸显外滩特色
•
生活馆,位于道路交
外沿商铺,沿江分布,户外餐饮
叉处,方便交通
3.2业态分布——细分业种
细分业种
数量(家)
面积(m2)
便利店
1
233
儿童用品
1
515
副食品
2
530
建材家居
1
1290
男女服装
3
1025
饰品
1
147
体育用品
1
463
文化用品
1
146
烟酒茶
2
942
艺术品
2
754
珠宝首饰
2
776
特色餐饮
19
9519
酒店
1
622
小吃快餐
3
945
休闲餐饮
6
2656
KTV
1
2570
儿童乐园
1
622
会所
5
4469
酒吧迪厅
16
8994
美发
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