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关于发展郑州市住房二级市场的思考
2002-6-19
房地产市场的结构体系主要包括两大块:
一块是增量市场,即房地产初次转让,也称为住房一级市场;另一块是存量市场,即再转让及租赁,也称为住房二级市场。
长期以来,由于住房短缺产生的需求,住房发展处于增量型发展时期,市场结构呈现出一级市场比重大、表现比较活跃的特征。
但是,从发达国家和地区看,一个发育完善的房地产市场是以二级市场的发达程度为标志的,从某种意义上讲,二级市场制约一级市场,尤其在房地产作为家庭最大的商品投资转折时期,大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值。
正如此,作为房地产市场的一个重要组成部分的住房二级市场是否活跃,直接影响到整个房地产市场的发展。
随着我市住房制度改革的不断深入,住房的商品化使人们的住房观念发生了质的变化。
城市居民客观存在的经济收入的差异,使房地产市场必然形成梯级消费。
即高收入者购买商品房,中低收入者购买经济适用房或二手房,困难职工租住廉租房。
由于占大多数的中低收入者是房地产市场消费的主体,因此住房二级市场必将逐步成为房地产市场的主流。
为此,加快搞活住房二级市场,对于保证房地产市场持续发展、盘活市场存量、带动市场增量,进而拉动国民经济增长都具有现实的重要性和紧迫性。
对于放开搞活住房二级市场,我市于1999年11月26日就颁发了《郑州市已购公有住房和经济适用房上市交易管理暂行办法》。
2000年全市私有住房交易1439套,其中已购公有住房和经济适用房成交仅176套;2001年私房成交1759套,其中已购公有住房交易965套,这标志着我市住房二级市场的全面开放。
虽然我市的住房二级市场与周边省会城市相比居于中等偏上水平,但就目前的上市交易量与房改审批办证量、住房存量相比,却还没有形成二级市场较为活跃的局面,与沿海城市相比还存在着较大的差距。
为进一步放开搞活住房二级市场,加强二级市场管理,促进住房消费和市场流通,改善居民住房条件,郑州市人民政府在2001年底印发了《郑州市住房二级市场管理办法》,对简化二手房上市手续,降低二手房交易收费,规范中介行为等有关政策都进一步作了明确、具体的规定。
然而,据2002年1—4月信息统计,二手房需求信息登记量2.8万余条,出售信息登记量4万余条,供应远远大于需求,供需矛盾突出;1-4月二手房共计成交1485套,平均每月成交371套,说明市场提供的房子不是市场需要的房子,价位普遍偏高,中低收人需求者难以接受,二级市场供求错位,成交情况不理想。
造成这种情况的制约因素是多方面的,既受经济发展程度、居民购买力高低的影响,也有人们的心理观念和市场发育程度等多方面的原因,住房二级市场存在的问题不容忽视。
首先,单位在将房改房出售给职工个人时,大多数都约定如要出售住房,产权单位有优先购买权,单位如不同意房子上市,公房就不可出售。
这样就造成二手房供应量减少,从源头遏制了二级市场的发展;由于许多单位还存在类似于物业管理性质的部门,职工在享受优惠购房的同时,还享受福利性质的物业补助,因此,许多职工根本不愿将现有住房出售而失去这些隐性财产。
其次,经济发展程度和住房金融支持体系尚不够健全。
我市部分居民尤其是企业职工的现实购买力不足,一些居民虽然对通过房改所购买的住房并不满意,想卖旧换新,卖小换大,但因受购买力所限,加上住房金融支持体系还不够完善、健全而仍在等待观望;有的居民虽急于购买二手房,但由于目前上市的二手房大部分价位高、面积小、质量差、功能不全、环境不好等而有求无供,只能持币待购。
第三,也是最为关键的一点是较为成熟、规范的房地产中介市场还没有真正形成。
放开搞活住房二级市场离不开房地产中介组织的发展,由于二手房交易属于个体行为,一般不可能利用广告媒体来推介自己,主要依靠中介组织牵线搭桥,因此在一定意义上讲中介市场对二级市场的发展起到关键作用。
目前,我市房地产中介机构数量众多,业务涉及面广,存在问题突出,主要表现在管理没有理顺,经营不规范。
在机制管理方面:
首先,对中介机构的资质管理深度不够。
中介公司的年审工作截至目前仍未进行完毕,已批过资质证的公司有1/3未在规定时间内进行年审;经清理整顿,已批准的346家中介公司中,按要求年审合格的有113家,手续不全、要求限期整改的有50家,无固定经营场所、无固定经营人员、经营行为不规范、需要取缔的中介公司有183家,经营不规范的公司占总数的2/3之多,说明目前我市中介市场相当混乱;其次,对房地产中介机构的属性要求不严格,存在主营其他业务而兼营房地产中介的现象,造成经营行为不规范;第三,对中介公司经营人员的执业培训工作没有全面开展起来,房地产营销执业证的普及率还不高。
一些中介无固定经营场所和经营人员,坑蒙拐骗现象时有发生。
在行为管理方面:
对中介公司的经营行为管理还不到位,如在统一合同,统一行为规则、统一收费标准等几方面还存在差距。
因此,要搞活住房二级市场,首先要从规范、整顿房地产中介组织入手,使中介机构这个主角眉清目秀,二级市场才能渠直水清。
要加强对住房二级市场的服务,研究市场情况,分析市场走势,掌握市场动态,引导市场发展,宏扬正气,搞好争先创要保证住房二级市场的放开、搞活,就必须严格贯彻执行《住房二级市场管理办法》,禁止未经行政管理部门批准的以任何借口擅自举行的包括二级市场在内的全市性、区域性房地产展示展销会、信息发布会和各类房地产评选活动,杜绝一切扰乱市场秩序的行为,对经营不规范、存在坑蒙拐骗现象的非法中介坚决处理、取缔,达到以政策来杜绝退路,激活市场,引导消费,把居民住房的潜在需求转化为现实需求,最终走向完全依靠市场解决住房的轨道上来。
我们必须清醒地认识到放开搞活住房二级市场对整个房地产业的重要意义。
二级市场的活跃将有利于促进住房一级市场的活跃与繁荣,进而带动相关行业的发展,为国民经济的发展产生更多的增加值,主要表现在:
放开搞活住房二级市场,是落实国家加大基础设施投资,扩大内需,大力发展第三产业,把住宅建设和房地产业培育成为国民经济新的经济增长点和支柱产业的宏观经济政策的需要。
放开搞活住房二级市场,有利于促进住房一级市场的活跃与繁荣。
据有关调查资料,随着我国经济的持续稳步增长,人们预期收入心理增强,目前约80%的居民对现住房不满意,48%的居民在两三年内欲换新房。
为改善住房条件,借助银行或公积金贷款以旧换新,以小换大,必然会为住房一级市场带来新的活力。
放开搞活住房二级市场,对拉动我市国民经济增长有着极其重要的作用,并能带动装修、家具、家电、建材、建筑等相关行业的快速发展,为国民经济的发展产生更多的增加值。
总之,住房二级市场沉淀着的存量房蕴藏着巨额能量,一量释放出来,就会对国民经济增长起到重要的推动作用。
因此,我们目前的首要任务是贯彻落实好郑政(2001)14号文件精神,进一步放开搞活我市住房二级市场,盘活住房一级市优活动,真正培育出住房精品意识,从而激活住房一级市场。
目前,商品房市场的吸纳量逐渐处于饱和状态,如不全面放开搞活住房二级市场,将严重制约一级市场的发展,从而不能有效地刺激住房消费,也不能有效地解决住房困难户的住房问题,在住房现象上则依然表现为富者富、穷者穷。
因此必须采取措施放开搞活住房二级市场,使二级市场与一级市场有机对接、呼应起来,为一级市场输送更多的目标客户,同时也有效地解决更多中低收入者的住房问题。
场,推进我市房地产业的继续快速健康发展。
(郑州市房地产管理局副局长 梁裕民)
摘自《郑州房地产》
全国一年以上空置房达3755万平方米
2002-4-26
国家统计局测算的全国房地产开发业景气指数结果表明,今年3月份,“国房景气指数”为103.87点,比2月份增加0.34点,“国房景气指数”在小幅波动中保持上扬势头。
但商品房空置面积分类指数则有所增长,空置一年以上的商品房面积为3755万平方米。
1—3月份,全国完成房地产开发投资922亿元,比去年同期增长32.6%。
3月份,商品房空置面积分类指数值为92.59点,比2月份增加6.03点,比去年同期增加1.65点。
商品房空置面积分类指数的明显增长,表明空置面积的增长幅度出现明显反弹。
1—3月份,商品房空置面积同比增长4.7%,增幅比去年同期提高2.7个百分点。
本年资金来源分类指数值为99.16点,比2月份减少1.59点,是近两年来首次跌到景气线以下。
1—3月份,房地产开发实际到位资金1634亿元,比去年同期增长25.5%,低于同期房地产开发投资增幅11.1个百分点,也低于前2个月的增长幅度。
但房地产市场利用外资出现恢复性增长,一季度累计利用外资30亿元,同比增长7.9%。
郑州市房地产市场2001年形势分析及2002年走势预测报告
2002-3-21
一、2001年郑州房地产市场综述
随着我市住房制度改革的不断深入,住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。
2001年郑州楼市呈现快速发展的良好态势,市场投放强劲,消费者需求旺盛,广告市场异彩纷呈,市场管理日趋规范。
整个房地产市场平稳而不失高潮,繁荣又不失冷静。
1、市场投放情况:
2001年全年批准各类商品房预售项目139个,建筑面积267.36万平方米,分别较去年增长51.0%和51.5%。
其中:
住宅241.5万平方米,占预售总量的90.3%,较去年同期增长45.4%,非住宅25.85万平方米,占9.7%,较去年同期增长150.2%。
住宅中多层住宅批准预售面积170.65万平方米,占预售总量的63.8%,高层住宅62.7万平方米,占预售总量的23.5%,别墅8.16万平方米,占预售总量的3.0%;非住宅中办公用房批准预售面积2.59万平方米,占预售总量的1.0%,商业用房23.26万平方米,占8.7%。
从分区域投放情况看,金水区投放量达158.04万平方米,占总投放量的59.1%,占据郑州楼市大半江山,二七区为50.23万平方米,占18.8%,中原区32.02万平方米,占12.0%,管城区27.07万平方米,占总投放量的10.1%。
2、市场销售情况:
2001年郑州各类商品房建筑面积245.77万平方米,分别较去年同期增长22.6%。
其中住宅销售面积227.48万平方米,占总销量的92.6%,较去年同期增长19.1%,非住宅18.29万平方米,占总销量的7.4%,较去年同期增长93.1%;住宅中多层住宅销售167.87万平方米,占总销量的68.3%,高层住宅57.54万平方米,占23.4%,别墅2.07万平方米,占0.8%。
非住宅中商业用房销售11.86万平方米,占总销量的4.8%,办公用房5.02万平方米,占2.0%,其它用房(车库、地下室)为1.41万平方米,占0.7%。
从各区域销售情况看,金水区销售各类商品房140.75万平方米,占全市总销量的57.3%,其它区域平分秋色,管城区37.74万平方米,占15.4%,中原区35.0万平方米,占14.2%,二七区32.27万平方米,占13.1%。
3、成交价格情况:
2001年多层住宅均价1796元/平方米,较去年同期上涨了5.7%,高层住宅均价3195元/平方米,较去年同期下降了18.0%,经济适用房均价1263元/平方米,与去年同期持平,别墅均价3287元/平方米,较去年同期略升了2.5%,办公用房3272元/平方米,较去年同期上升了13.2%,商业用房6618元/平方米,较去年同期上涨了31.4%。
从各月价格变化走势看,2001年郑州市住宅全年均价为2099元/平方米,由年初的1915元/平方米,增长至年末的2153元/平方米,平均每月增长1.1%,非住宅全年均价为5624元/平方米,由岁首的3368元/平方米,迅速增长至岁末的7226元/平方米,平均月增幅为7.2%。
整个房地产市场价格呈温和上扬之势。
4、市场交易情况:
2001年全年完成房地产抵押登记金额209.6亿元,较去年同期增长75.1%,交易过户金额41.66亿元,交易过户面积437.96万平方米,较去年同期增长8.47%,其中:
私房交易13.37万平方米,房改房上市4.35万平方米,房改售房185.35万平方米。
5、市场管理情况:
2001年全年共审批房地产广告1199起,较去年同期增长72.3%,《商品住宅使用说明书》和《商品质量保证书》发放量达4.2万套,使用率达100%;全年共查处未经审批刊发广告77起,无证售房3起,有效地维护了市场秩序,保护了消费者的合法权益。
6、广告投放情况:
2001年全年共刊发报纸广告3912起,投入资金达6917.7万元。
其中:
《大河报》1299起,占刊发总量的33.2%,《郑州晚报》670起,占刊发总量的17.1%,两份大报的房地产广告占到投放总额的71.4%。
从市场数据上可以看出2001年的郑州楼市呈现以下特点:
1、大盘引领市场
在2001年批准预售的项目中,建筑面积超过5万平方米的楼盘有17个,仅占开发项目的12.2%,而批准预售面积达123.8万平方米,占到了总量的46.3%。
在销售量排行榜中前二十位的公司全年销售量达到了99.40万平方米,也占全市总销售量的近四成。
开元、建业、中方园等一批项目的运作引领郑州楼市进入"大盘时代"。
2、按揭贷款有力支持个人购房市场
2001年前三季度郑州市个人消费贷款达52.3亿元,比去年同期增长93.7%,其中很大一部分是个人住房信贷。
据统计,2001年个人购房占到96.8%,较去年同期又增长了近一个百分点,按揭比例达67.5%,较去年同期上升18.7个百分点,而外地市在郑购房比例也有所提高,达42.1%,较去年同期提高2.8个百分点。
3、高层住宅份额增加
2001年共批准预售高层住宅项目25个,建筑面积62.7万平方米,较去年同期增长67.1%,销售57.54万平方米,较去年同期增长114.1%,占总销售的23.4%,较去年同期上升了10个百分点,成交均价3195元/平方米,较去年同期下降了18%。
根据需求弹性分析,当高层价格每降低一个百分点,会带动高层销量的增长,其销量上升幅度会大于其价格下降幅度,可以说,价格是制约高层销售的主要障碍。
4、别墅市场异军突起
从今年初"家和万世"开始,郑州别墅市场日渐向"平民化"发展,由联排式到叠加式,开发商在物业形态、价格等都尽可能地使更多的消费者所接受。
特别是下半年,多个别墅项目一涌而上,令人目不暇接。
2001年别墅批准预售项目5个,开发总量达8.16万平方米,是去年同期的24.5倍。
另外还有一些别墅项目有的在洽谈,有的在规划,尚未掀起盖头。
而2001年别墅销售82套,建筑面积2.07万平方米,同比增长256.5%和109.1%。
5、商业用房量价提升
城市规划与改造带来了商业用房销量的增加,而市中心地价的因素也使商业用房的价格提升,如"中凯城市之光"、"长江城中城"、"德化街商业步行街"、"汇龙城"等等,全年共销售商业用房11.86万平方米,较去年同期增长95.4%,均价6618元/平方米,上涨了31.4%。
6、区域优势明显
金水区做为河南省的行政区,区域面积大,经济发展迅速,居民收入相对较高,加之地块因素使该区域内楼盘总量和规模较大,市场投放量占到全市总量59.1%,且各类档次的楼盘均有,消费者选择余地大,加上政府"北进东移"的规划战略目标已深入人心,2001年有57%的客户选择金水区作为其居住投资的主要区域。
7、展会经济凸现
一年两度的房屋展示展销会无疑是郑州楼市的大阅兵,无论从规格、规模、水平上一次比一次好,其初步形成的展会经济对郑州房地产市场的影响不容忽视。
一方面,房展会带动了家庭装饰、建筑材料、厨具、卫生用品、模型景观制作等等诸多行业的发展;另一方面,开发公司更注重房展会的效应,通过展会充分展示企业形象与实力,把握销售节奏以积累有效客户。
从今年整体新盘的上市量和广告投放量来看,季节性特征较为明显,其峰值均出现在春秋两季房展会前后。
四、五和九、十月四个月的市场投放量和广告投放额分别占到全年总数的63.5%和45.1%。
二、2001年郑州楼市新动态
(一)、理论探讨蔚然成风
2001年下半年郑州楼市各种论坛会一个接着一个,《对话中原-超越房地产高峰论坛》、《中原财富论坛》,还有一些企业自行举办的,如华丰的《战略发展研讨会》、鑫苑的《中国优秀文化与现代企业管理论坛》、《房地产策划与郑州城市发展》等,都聘请了外地或本地房地产名家前来讲授。
各种论坛所带来的最新的房地产政策和全新的经营理念,有力地促进郑州楼市的蓬勃发展。
(二)、各大媒体推波助澜
郑州的五大报纸媒体的楼市专版在楼市中起到积极推进作用,让消费者多视角、多方面地了解房地产项目,各媒体的看房直通车更是让消费者直观地了解楼盘的情况;而《郑州晚报》的中国(河南)房地产成功经营模式推介活动、《大河报》的楼市十年发展巡礼、《城市早报》的十大精品楼盘推介活动、《河南商报》的2001新盘探营、《东方家庭报》的十大明星楼盘评选活动等民间的各种评选活动则使人眼花瞭乱。
继报纸、电视之后,广播、杂志也开始涉足房地产行业,使房地产行业宣传由平面化向立体化扩展,传统媒体----报纸占据绝对优势,灯箱、路牌广告占有一席之地,公交、杂志广告随处可见,电视广告显著增加,广播广告异军突起,使房地产广告宣传更加多元化,而且出现了洋洋洒洒的媒体楼书,都深深触动了郑州楼市。
(三)、营销方式多样
1、"内置式"品牌输入联合
市场竞争的激烈,使一些有一定资金实力的房地产开发公司积极引进外援,与外埠知名企业合作进行强强联合,或引入外脑进行项目策划包装,上海经纬行、美国SWA景观设计、王志纲、冯佳、王纲等等,表明房地产开发模式更加倾向于资源的优化整合,对树立楼盘的品牌形象,提升楼盘的知名度起到一定的推动作用,同时也是本地开发企业学习先进服务理念和管理经营模式的大好机会。
随着市场竞争的日渐白热化和消费者置业的日趋理性化,物业管理作为房产的"售后服务"逐渐被开发商所重视,郑州房地产开发企业纷纷邀请外地先进的物业管理企业,并以此为卖点进行宣传。
目前已有深圳万科、香港中海等8家外地物管企业进驻我市,给郑州的物业管理带来新的理念和手法。
2、"软硬"广告异彩纷呈
2001年的广告宣传更加重视质量与宣传效果,版面设计追求大气,以求对消费者形成强烈的视觉冲击力,广告中整版、半版、彩色广告出现的频率、次数明显增多,据统计,下半年较上半年整版、半版、彩色广告分别增加了59%、12%、8%。
而且广告诉求点更加具体化、个性化,注重突出1-2个卖点,富有针对性,较为容易的形成记忆点。
如果说硬广告讲究的是冲击力,而软广告则显得更加细腻。
从企业介绍、项目开工、开始认购、正式开盘、项目介绍等等开发公司均通过软广告公示于众,并通过一些房产置业指南、房地产政策解读、业主手记等消费者的角度以增加亲和力。
某些楼盘的一些个性化的细节设计也成为推广的重点,如建业城市花园的"八角形阳台"、南洋人家的"270度弧形落地玻窗主卧"等,通过细腻的手法赢得了较为广泛的认可。
楼盘的预热期加长,开发公司愈加注重前期广告投入,花费巨资推出形象广告,常常是在正式开盘半年前其广告已在各月楼市广告排行榜上出现,同时采用连续报道的"软广告"的形式进行项目推广,以求对消费者理念的渗透,为以后的市场打好基础。
3、赢造品牌效应
楼市的发展催生着品牌,郑州房地产开发商们逐渐认识到品牌重要性,从物业的冠名、到外聘名家进行设计、到利用名家包装策划、到引入知名公司进行物业管理,开发商不失时机的进行物业及企业形象的包装,打造自己的品牌。
许多开发公司举办形式多样的活动,如大型文娱活动的赞助、万人长跑、植树、书画比赛及各种推介会等等吸纳人气,既树立了楼盘形象和知名度,又加深了消费者对楼盘的认知度。
一些房地产公司更加注重与消费者的双向交流和沟通,通过业主恳谈会、节日联欢会、工地开放日、创办自己的刊物如《建业》、《名家会》,以树立企业形象,追求无形资产增值。
4、各种概念迭现
从年初的SOHO、TownHouse、Open、精装修、水景住宅,到后来的新造城运动、新都市主义、Shoppingmall、泛奥运、亚健康、生态住宅、小户型将郑州楼市渲染的多姿多彩,热闹非凡。
而一些概念已不再仅仅是"水中月"或一种宣传手法,而赋予了一定的实际内容和作法。
概念所包装的产品本身的品质如小区规划、园林景观、户型设计、配套设施、物业管理等等得到了一定提高。
5、项目定位细分
楼市竞争使开发商由重视营销策划和概念打造,到重视前期市场研究和产品定位,从而演绎出一些富有个性化的楼盘。
从年初"融丰花苑"的"SOHO",到被"家和万世花园"炒得沸沸扬扬的"TownHouse",直到秋展会上"时尚Party"点燃的"小户型"。
它们的共同特点是对市场进行了细分,针对某一类市场,推出适合此类人群需求的产品。
特色楼盘是产品同质化时代企业创新能力的一种体现。
三、目前存在的问题:
1、市场投放量过大
2001年全年批准预售面积为267.36万平方米,加上2000年郑州市全年商品房空置面积84.1万平方米,而2001年全年的销售面积245.77万平方米,两者之比为1:
0.7,较大的开工量,较大的市场容量,相对较小的购买力,缺乏竞争力的产品,使整个房地产市场压力较大。
2、整体品质有所提升,但进步不大
随着开发商的逐渐成熟,2001年郑州住宅项目有了一些进步,如风格的多样化、对景观设计的更加重视、户型设计的更加合理,但其他风险如大量期房上市销售、房屋质量问题、物业管理服务水平较低等都还是困扰项目综合品质的重要因素。
3、物业管理的矛盾突出
由于期房销售带来房产公司与物业公司间在时间上的脱节,后期的物业管理跟不上,诸如房屋维修、公共设施不到位等,影响了居民的居住质量,形成物业开发与物业服务名不符实的现象。
如何使物业管理的服务水平与业主的实际需要密切结合起来,使其物有所值,是开发商和物业管理公司应该重点关注的环节。
4、各楼盘挤占高档市场
2001年下半年是高层、别墅等高档物业集中推出的时期,共推出高档物业(高层、别墅)70.86万平方米,2002年对高档物业而言是重要的一年,如此大的市场供应量是否能被市场接受,尚需时间来检验。
5、区域发展不平衡
郑州楼市尤其是东部、北部市场表现特别活跃,新盘频频亮相、老盘加紧开发,南部、西部的市场则显得沉闷。
2001批准预售的139个项目中,位于东部、北部的金水区就占了70个,占50.4%,17个新批预售超过5万平方米的大盘中13个集中在该区域。
南部住宅市场在年底前有所启动,而西部因区域经济相对滞后,开发速度缓慢。
6、同质化现象突出
在楼市投放价位在2000元/平方米左右的中档楼盘占整个投放量的55.1%,这些楼盘中同质化现象较为严重,缺乏个性的张扬,模仿的多,创新的少,规划设计无新意、户型设计一味追风、市场运作模式无创新,2002年市场竞争将非常剧烈。
7、广告策划手段单一
过分依赖于报纸广告,其它如电视、广播广告相对于报纸广告而言则显得过于简单、呆板、生硬,一则广告包罗万象,卖点模糊、重点不突出。
广告水平的提高应是品位的提升。
8、户型设计求大
普通住宅户型过大,造成总价过高,中低收入阶层难以接受,是当前多层住宅开发中不可忽视的误区。
四、面临的有利条件:
1、宏观经济对房地产业发展的推动力
我市的国民经济要继续保持快速发展,需要保持住宅建设和房地产的投资力度。
住宅建设不仅可以从投资角度,而且可以从消费角度,以及从带动家电、家具等方面拉动经济增长。
2、深化房改对房地
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