昆明市五华区121大街融资计划书.docx
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昆明市五华区121大街融资计划书
昆明市五华区融资计划书
一、项目区位
本项目区位优势明显,位于昆明一环内核心区域。
北至一二一大街与建设路交叉口,南至西站第一干休所用地,西邻一二一大街,东侧为部队用地。
距云南省政府、五华区政府约1.5公里;距地铁1号线西北沿线师范大学站仅300米(预计2020年开通),项目地下商业部分与地铁站直接接驳。
二、项目现状
(一)开发建设整体情况:
本项目项目总用地面积为17800平方米,总建筑面积92223.64平方米,项目由两组团、三大功能分区组成:
两组团为总平面规划图中东南向高层为一组团,主要进行拆迁户回迁安置,利用绿化带、回廊自然围护,便于军干所进行统一管理。
其余部份构成小区商品房组团,营造小区内部大环境。
三大功能区:
住宅区由三种不同风格住宅户型组成住宅区;小区中心花园和立交桥旁小广场构成休闲区;小区临街铺面及商场构成商业区。
项目于2015年9月取得了规划批复,规划总建筑面积87076.09平方米,项目规划地上建筑面积53308.06平方米,其中住宅面积48775.42平方米,商业面积2775.88平方米;项目规划地下建筑面积33247.10平方米,其中地下商业面积13009.54平方米,车库面积20758.49平方米。
2015年10月19日取得了发改委的立项批复,2015年11月10日取得了用地规划许可证,2016年7月6日取得工程规划许可证。
(二)开发施工整体情况:
老干部回迁房装修工程本应在2016年7月开工,由于部队改制,使得回迁房装修延期。
老干部回迁房原本由昆明22分部联勤部管理,上一级单位成都军区联勤部,昆明22分部联勤部、成都军区联勤部均全部撤销,项目于2016年7月直接移交西南片区后勤善后部管理,移交手续办理2个月,期间无法动用资金,致使2016年9月1日才正式开工装修。
为保证装修进度,装修由两家建筑公司共同进行。
目前装修工程已全部结束,至此安置房工程全部竣工交付。
(三)拆迁情况
截至目前,4户未进行选房,8户已选房未领取新房钥匙,46户已搬迁新房但未交回老房子的钥匙。
三、融资计划
1.融资年限:
2年+1年
2.融资额度:
8亿元
3.资金用途:
主要用于位于昆明市龙翔街135号项目的开发建设。
4.还本付息方式:
到期一次还本,按季付息
5.增信(即担保)措施:
(1)抵押担保:
云南XX以其持有的位于昆明市龙翔街135号项目24.58亩国有土地使用权,国有土地使用权证号为:
昆国用(2011)第00823号,土地使用权类型为出让,证载用途为城镇住宅用地,该抵押物剩余使用年限为61年。
以及位于昆明市贵昆路项目13.22亩国有土地,国有土地使用权证号为:
官国用(2013)第00071号,土地使用权类型为出让,证载用途为城镇住宅用地,该抵押物剩余使用年限为63年。
提供抵押登记担保,融资存续期间若申请开发贷款,则本次融资的土地抵押转为第二顺位抵押或解除抵押;
(2)股权质押:
借款人股东以其持有的云南XX公司100%股权为此笔贷款提供质押担保并办理公证;
(3)资金方向云南XX公司委派财务总监,履行财务总监的管理职责,同时,对网签密钥、公章、合同章、财务章、法人章及所有证照进行监管。
四、项目规划条件
项目用地性质为二类居住用地,净用地面积约1.64万平米(24.58亩),整体计容面积5.33万平米,容积率3.26。
项目当前已取得国土证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。
参照当前报批方案,项目总建筑面积约8.65万平米,其中地上建面约5.33万平米,地下面积3.32万平米,地下车位603个。
项目
单位
地块指标
备注
总用地面积
㎡
17800.70
折合26.7亩
其中:
净用地面积
㎡
16385.26
折合24.58亩
城市道路占地面积
㎡
1415.44
折合2.12亩
总建筑面积
㎡
86555.16
其中:
地上建筑面积
㎡
53308.06
计容建筑面积
㎡
52014.45
其中:
住宅建筑面积
㎡
48777.62
商业建筑面积
㎡
2773.68
地上2层
公共服务设施配套
㎡
463.15
物管用房、社区组织用房等
可售计容面积
㎡
51551.30
不计容建筑面积
㎡
1293.61
设备用房
地下建筑面积
㎡
33247.10
其中:
商业计容部分
㎡
1385.55
地下1层
商业不计容部分
㎡
11203.80
地下1层
车库
㎡
20657.75
地上地下总计容建筑面积
㎡
53400.00
容积率(按净用地面积计算)
3.26
按总用地计容积率为3.0
居住户数
户
457
地下机动车停车位
辆
603
90个人防车位
五、项目设计方案
六、周边配套
项目周边3公里范围内资源极其丰富,生活成熟度高。
•教育:
–云南省重点小学云师大附小(1公里)
–云南省重点中学昆明一中(0.3公里)
–云南省重点中学云大附中(0.8公里)
–云南省重点中学云师大试验中学(0.5公里)
按新规划片,该项目划入师大附小和云师大实验中学学区
•医疗:
–三级甲等医院云大医院(0.9公里)
•商业:
–王府井百货、新大新百货、百大新天地、百盛
购物中心、昆明百货大楼(2.5公里)
•景观:
–翠湖公园(1公里)
–莲花池公园(1.3公里)
七、商品房市场情况
2017年,昆明主城五区(五华、盘龙、官渡、西山、呈贡)商品房新增预售面积1223.75万平米,成交面积1090.53万平米,供销比1.12,供需基本平衡。
2017年住宅成交面积733.84万平米。
2017年10月至2018年9月,昆明商品房成交均价波动上升趋势明显。
2018年9月,商品住宅均价13589元/平米,环比上涨0.78%,同比上涨42.33%。
项目周边对标新盘为碧桂园龙台,该项目预计销售价格为3.5万-4万元。
八、项目经济技术指标
项目占地面积约1.6万平米,按当前方案预计:
总建筑面积8.65万平米,其中地上建筑面积5.33万平米。
可售面积5.29万平米,具体包括精装高层4.88万平米,地上商铺0.28万平米、地下商业0.14万平米以及可售车位603个。
地下室3层。
九、项目成本收益情况
本项目整体可售货量约16.8113亿元,含税总成本约9.5亿元,计提资产3996万元,税前利润约7.3亿元。
项目收益预测表
科目
金额(万元)
备注
一、总投资(含税)
94,569
1.直接投资
61,937
2.期间费用
28,808
3.进项税
3,823
4.土地抵扣税额
2,646
二、现金流入(含税)
168113
1.高层(精装)
146347
3万元/㎡
2.地上商业
6933
2.5万元/㎡
3.地下商业
2833
2万元/㎡
4.可售车位(销售80%,剩余20%以成本价计入资产)
12000
25万元/个
5.销项税
15283
附件一:
土地证
附件二:
建设工程规划许可证、建设规划用地许可证
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- 昆明市 五华 121 大街 融资 计划书