估价报告.docx
- 文档编号:29296081
- 上传时间:2023-07-22
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:20.44KB
估价报告.docx
《估价报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《估价报告.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
估价报告
土地估价报告
项目名称:
四川师范大学狮子山校区新划住宅用地土地价值评估
受托估价单位:
四川师范大学地理学院房地产个人单位
土地估价报告编号:
刘龙2007100420刘畅2007100416
提交估价报告日期:
2010年5月28日
土地估价报告
第一部分摘要
一、项目名称:
四川师范大学狮子山校区新划住宅用地土地价值评估
二、委托估价单位:
四川师范大学地理学院房地产个人单位
地址:
川师成龙校区
法定代表人刘龙
三、估价目的:
评估土地当前市场价值
四、估价期日:
2010年5月28日;
五、估价日期:
2010年5月27日至2010年5月28日;
六、价格定义:
1、土地用途:
待估宗地为待建土地,根据土地出让合同该宗地法定用途为“住宅”,因此本次评估设定土地用途为“住宅”。
2、土地开发程度:
根据土地出让合同,出让方交付土地时,应达到开发程度为宗地外“六通“(即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内”场平“,因此本次评估设定为开发程度为宗地外“六通”(即通上水、通下水、通讯、通气、通路、通电)、宗地内“场平”
3、土地使用年期:
根据出让合同,设定本次评估土地使用年期为70年。
4、建筑容积率:
待估宗地为待建地,规划建筑容积率为4.0,本次评估设定建筑容积率为4.0。
5、土地权利状况:
有偿使用(出让,转让,出租,作价入股),无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。
综上分析,本次评估价格是指设定为住宅用途、开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”条件下,容积率为4.0下,出让土地使用权、无他项权利状况下,于评估基准日的设定年期70年的土地使用权价格。
七、土地估价结果:
评估土地单价:
3140元/平方米
大写:
叁仟壹佰肆拾元/平方米
评估土地总面积:
906671.2平方米
评估土地总地价:
28亿4409万元
大写:
贰拾捌亿肆仟肆佰零玖万元
土地估价师签字:
刘龙刘畅
8、九、土地估价机构:
地理学院房地产机构
二0一0年五月二十八日
土地估价结果一览表
估价机构:
成都大地评估事务所估价报告编号:
估价期日:
2004年2月20日估价期日的土地使用权性质:
出让
估价期日的土地使用者
宗地编号
宗地名称
土地使用证编号
宗地位置
估价期日的实际用途
估价设定的用途
容积率
估价期日的实际开发程度
估价设定的开发程度
土地使用权年限(年)
面积(平方米)
单位面积地价(元/平方米)
总地价(万元)
备注
四川亿事达房地产开发有限公司
狮子山校区
尚在办理
成都市静安路5号
住宅
住宅
4.0
宗地外“六通”,宗地内“场平”
宗地外“六通”,宗地内“场平”
70年
906671.2
3932
356503
该土地使用证尚在办理之中,本次评估结果仅提供现依据出让合同下的价格参考。
一、上述估价结果的限制条件
1.土地权利限制:
待估宗地没有他项权利限制;
2.基础设施条件:
宗地外开发程度为“六通”(通上水、通下水、通讯、通气、通电、通路)、宗地内“场平”。
3、规划条件:
规划容积率为4.0。
第二部分估价对象的界定
一、委托估价单位:
四川师范大学地理学院房地产个人单位
地址:
川师成龙校区
法定代表人:
刘龙
二、估价对象:
估价对象是指位于川师狮子山校区的340亩规划住宅土地。
三、土地估价对象概况
1、土地登记状况
面积为340亩的土地。
土地用途为住宅,土地使用权类型为:
出让土地,使用期限为70年。
2、土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有,土地使用权为四川师范大学通过出让方式合法取得,产权清楚,该宗地上目前无他项权利设立。
3、建筑物和地上附着物状况:
该宗地目前地上有地上建筑物和附着物。
依据出让合同,应有邛崃市建设局负责拆迁,拆迁完毕后提供空地供土地使用者开发建设。
因此本次评估设定地上建建筑物及地上附着物状况为无,即宗地内“场平”。
根据《国有土地出让合同》规定,该地块最高建筑容积率为4.0,因此本次评估设定容积率为4.0。
四、影响地价的因素说明
(一)一般因素
影响地价的一般因素主要指影响城镇用地地价总体水平的社会、经济、政治和自然因素等,本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
1、地理位置
2、自然环境
(1)、地势、地貌
(2)、气候、水文
3、行政区划
4、基础设施因素
随着城市规划的实施、城市基础设施的不断完善,尤其是道路建设的加快,使城市总体规划水平上升。
5、土地利用总体规划
(1)新《土地管理法》的实施,对新增非农业建设用地进行严格控制,使城市存量土地地价总体水平上升。
(2)通过对土地隐性市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给,限制了土地供给总量,将使地价总体水平上升。
(3)国家及地方政府通过增加建设项目的投入、降低存贷款利率、加大房地产信贷力度等一系列政府措施,带动了房地产业的发展,从而促使邛崃市地价水平的整体上涨。
6、产业政策
通过以上影响估价对象一般因素的分析,我们认为,随着城镇的发展,国家及地方出台的刺激经济发展的产业、税收和金融政策,使成都市地价水平呈稳步上升之势。
(二)区域因素
1、区域概况
待估宗地位于川师本部校园内。
2、交通条件
区域作为成都市二环到三环之间靠近三环,区域道路畅通,路网密集。
多条公交线路经过,交通条件便利。
3、基础设施条件
(1)供水
区域内分地下水和地表水源,地下水源来自城市规划区内的承压水层,地表水源来自市区周围的河流和水库,城市给水网络以环状为主,辅以支网,用水保证率较高。
(2)供电
地处成都市城区,入成都市电网络,供电保障度高。
4、环境条件
校园内环境条件好。
5、产业集聚规模
相关配套完善。
(三)个别因素
第三部分土地估价结果及其使用
一、估价依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》
3、《城镇土地估价规程》
4、原国家土地管理“关于印发的《土地估价报告规范格式(1996)》的通知”([1995]国土[籍]字第180号)
5、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发[2001]44号)
6、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》(国土资发[2000年]105号)
7、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
8、委托方提供的有关资料
9、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
二、土地估价
(一)估价原则
(1)替代原则
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,价格低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时,商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律,某块土地的价格,受其它具有相同使用价值的地块,即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之,具有相同使用价值、替代可能的地块之间,会相互影响和竞争,使价格相互牵制而趋于一致。
(2)需求与供给原则
在完全的市场竞争中,一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求,价格就会提高,否则,价格就会降低。
由于土地与一般商品相比,具有独特的人文和自然特性,因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场,又要考虑土地供应的垄断性特征。
(3)变动原则
一般商品的价格,是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形,它是各种地价形成因素相互作用的结果,而这些价格形成因素经常处于变动之中,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
因此,在土地估价时,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中,因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律,以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
(4)协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中,必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境,则该土地的收益或效用能最大限度地发挥,所以要分析土地是否与所处环境协调。
因此,在土地估价时,一定要认真分析土地与周围环境的关系,判断其是否协调,这直接关系到该地块的收益量和价格。
(5)预期收益原则
对于价格的评估,重要的并非是过去,而是未来。
过去收益的重要意义,在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
因此,商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
土地也是如此,它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
所以,土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况,并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测,准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和,即收益价格。
(6)最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性,不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量,且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益,并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。
(7)多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展,目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差,因此进行地价评估时,就要根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型及所掌握的资料,选择最适宜的方法进行评估,同时为了使评估结果更为客观,更接近于准确,评估中选择两种较为适宜的方法进行评估,以便互相验证,减小误差,确定出合理的价格。
(二)、估价方法选择:
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的,结合估价师收集的有关资料,考虑到当地地产市场发育程度,选择评估方法。
由于估价对象为住宅用地,而且待估宗地为待建项目,因此可以选择假设开发方法;由于待估宗地位于《成都市区土地级别及基准地价表》覆盖范围内,因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。
综上所述,本次估价采用假设开发法、基准地价系数修正法。
(三)、估价结果(币种:
人民币)
评估土地单价:
3140元/平方米
大写:
叁仟壹佰肆拾元/平方米
评估土地总面积:
906671.2平方米
评估土地总地价:
28亿4409万元
大写:
贰拾捌亿肆仟肆佰零玖万元
三、估价结果及估价报告的使用
(一)假设条件
1、委托方合法有偿取得土地使用权,并支付有关税费。
2、估价对象作为综合用地,得到最有效利用,并产生相应的土地收益。
3、待估宗地与其它生产要素相结合,能满足设定使用年限内生产、经营的正常进行,企业持续发展。
4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。
6、委托方提供资料属实。
7、评估设定土地开发程度为宗地外的“六通”及宗地内“场地平整”状况。
(二)本报告使用限制条件
1、由于至本次评估期日,待估对象国有土地使用证尚在办理之中,因此本次评估依据《国有土地使用权出让合同》进行。
考虑《国有土地使用证》与《国有土地使用出让合同》可能有出入,因此本次评估结果只能为土地使用人提供待估对象在现依据出让合同下于评估期日的价值参考,不作其它使用。
2、本报告必须完整使用,对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任。
3、本评估报告是在评估基准日,依据国家有关政策评估的设定用途、开发程度及年限等条件下的土地使用权价格。
4、评估面积以委托方提供的的《国有土地使用出让合同》记载的面积为准。
(三)资料来源说明
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准,结合待估宗地具体状况,确定估价原则、方法及参数的选取。
(四)估价中的特殊处理
关于土地用途的设定:
待估宗地用途为住宅,在本次评估中采用成都市住宅基准地价进行。
关于土地使用年限的设定:
待估宗地为出让土地,土地使用证尚在办理之中,因此使用年限设定按出让合同所规定土地使用年期设定,即设定为70。
(五)估价结果的有效条件
1、本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务,当用于其它目的,本报告评估结果无效。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格,若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化,该评估价格应作相应调整。
3、本报告的估价结果自估价期日起半年内有效。
(六)其它说明
1、委托方对所提供资料的真实性负责,估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意,不得以任何形式发表、肢解本报告。
3、本报告由估价机构负责解释。
第四部分附件
附件1待估宗地区域位置示意图
附件2待估宗地《国有土地使用权出让合同》
附件3待估宗地现状利用照片复印件
附件4企业营业执照复印件
附件5估价机构营业执照复印件
附件6估价机构资质证书复印件
附件7土地估价师资质证书复印件
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 估价 报告