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白皮书最终稿
持续、平稳、健康、发展
经过近3年的房地产市场调控,“稳房价、抑投机、保供应、强监管”仍然是维护房地产持续平稳健康发展的政策主基调,中央既定房地产调控政策继续贯彻执行,但提出要更加注重区域差异,加强分类指导。
2013年10月份以来,又有部分城市开始重新向市场传递调控信息,如深圳推出“深八条”,从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响;北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”、上海推出的“沪七条”、广州对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明等对调控力度进行升级,与此同时,也有部分城市通过微调措施来缓解当地的高库存压力。
由此可以看出,地方政府的调控自主权正在逐步增强。
十八届三中全会后发布的《决定》涉及六大方面、15个领域的改革,是一份新时期全面深化改革的纲领性文件,尽管直接针对房地产的很少,但《决定》中对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。
随着《决定》内容的逐步落实,这些改革都会从不同程度影响着房地产的走势,酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面,在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面,有可能在短期内取得一定突破,在房地产调控长效机制中被明确,我国的房地产业将不断朝着平稳健康的方向发展。
现将2013年房地产相关政策概述如下,供有关人员参阅。
※2012年12月25日住建部在全国住房城乡建设工作会议表示,明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施,坚决抑制投机投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求。
继续推进城镇个人住房信息系统建设。
※2013年2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作,提出要坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施,扩大个人住房房产税改革试点范围。
同时,会议确定了5项政策措施。
(一)完善稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
(二)坚决抑制投机投资性购房。
严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。
严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
(三)增加普通商品住房及用地供应。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。
(四)加快保障性安居工程规划建设。
全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。
2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
(五)加强市场监管。
加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理
※2013年2月26日,国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)。
通知在此前公布的“新国五条”基础上,对调控政策进行细化。
※2013年4月3日,国务院总理李克强在国务院常务会议上表示,要深化土地管理制度改革。
实行支持现代农业发展的差别化用地管理政策。
规范推进集体经营性建设用地流转,逐步建立统一的城乡建设用地市场。
严格农村集体土地征收管理,完善节约集约用地管理制度,创新耕地保护机制。
完善农村宅基地有序退出机制。
※国家发展和改革委员会2013年4月15日公开要求房地产企业必须在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,一次性公开所有可售房源,明确标示所有可售房源的价格及相关信息,不得把明码标价变成“口头告知”,不得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售,故意制造房源紧张气氛。
发展改革委指出,今年2月26日,国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,强调“继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照申报价格对外销售”。
为贯彻落实国务院办公厅文件精神,进一步加强商品房销售明码标价监管,发展改革委15日还通报了各地价格主管部门近期查处的8起违反上述规定的典型案件。
※2013年5月24日国务院批转了国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,确定今年要在行政体制、财税、金融、投融资、价格、民生、统筹城乡、农业农村、科技等9个重点领域和关键环节加大改革力度。
意见提出,扩大个人住房房产税改革试点范围。
※2013年7月4日,住房和城乡建设部下发通知,为继续做好房地产市场调控工作,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为。
10类违法违规行为具体为:
发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为;违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为;侵占、挪用房地产交易资金的行为;未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为;未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为;借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。
※2013年7月5日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》(国办发〔2013〕67号),提出继续执行稳健的货币政策,合理保持货币信贷总量;引导、推动重点领域与行业转型和调整等10条指导意见。
其中对房地产行业提出认真执行房地产调控政策,落实差别化住房信贷政策,加强名单制管理,严格防控房地产融资风险。
※据2013年8月5日媒体报道,财政部日前向全国人大常委会预算工委通报关于贯彻落实十二届全国人大一次会议预算决议和履行政府三项承诺时表示,将加快推进营改增等相关税制改革,扩大个人住房房产税改革试点范围,为全面推进房地产税改革进一步积累经验。
※2013年8月,温州市按照国务院办公厅下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求,进一步明确住房限购政策措施并按国家统一政策标准实施。
※2013年8月22日温州市人民政府办公室出台了《温州市农村产权交易管理暂行办法》,其目的是为了培育和发展温州市农村产权交易市场,规范农村产权交易行为,推动城乡生产要素流动,盘活农村闲置资源,优化农村资源配置,维护农民权益、增进农民利益。
※2013年9月25日,财政部、国家税务总局联合下发《关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》(财税[2013]62号),明确了一系列营业税政策问题。
包括对个人销售自建自用住房,免征营业税。
对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,免征营业税。
※十八届三中全会11月12日下午闭幕。
全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。
决定强调进行全面深化改革,虽然决定中并未明确提及房地产业,但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向,财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。
未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用,而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。
在全面深化改革的大背景下,房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战,市场供需关系将更趋良性,保障行业的长期健康发展。
※2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上,住房城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时,明确表示:
“继续抓好房地产市场调控和监管工作”,同时传递出三个政策信号:
更加注重分类指导,探索发展共有产权住房和强化市场监管。
一、温州市区商品房市场情况
(一)商品房批准预售量增加、可售房源充足。
2013年1-12月,市区(包括鹿城、瓯海、龙湾三个区和经济技术开发区,下同)共批准预售商品房154.07万平方米,同比增加了19.48%,其中住宅为141.552万平方米、12105套,比去年同期的104.756万平方米、8385套,增加了36.796万平方米、套数增加了3720套,同比分别增加了35.12%和44.36%。
截至2013年底,市区可销售商品住房共有109.866万平方米,8301套,比去年同期的83.839万平方米、6348套,增加了26.027万平方米、1953套,同比分别增加了31.04%和30.76%。
所在地区
分类
批准预售
面积(万㎡)
批准预售
套数
月末累计可售
面积(万㎡)
月末累计
可售套数
鹿城区
商品房
29.641
2153
69.55
7187
其中住宅
27.74
2101
36.286
2176
瓯海区
商品房
91.749
8176
53.679
6144
其中住宅
86.597
7226
38.239
3050
龙湾区
商品房
24.872
2919
44.668
4518
其中住宅
22.965
2314
29.841
2461
经济开发区
商品房
7.808
496
15.741
1207
其中住宅
4.25
464
5.5
614
合计
商品房
154.07
13744
183.638
19056
其中住宅
141.552
12105
109.866
8301
(二)商品住房交易面积、成交金额同比大幅上涨。
2013年1-12月,市区商品住房成交量为117.232万平方米、10287套、成交金额为265.25亿元,与去年同期的67.638万平方米、5651套、174.882亿元相比,分别增加了73.32%、82.03%和51.67%。
所在地区
分类
销售面积(万㎡)
销售套数
成交金额(亿)
鹿城区
商品房
34.493
2972
93.857
其中住宅
29.046
2166
82.353
瓯海区
商品房
75.805
8332
160.282
其中住宅
67.361
5922
141.711
龙湾区
商品房
26.198
2583
52.192
其中住宅
19.194
1963
40.02
经济开发区
商品房
2.927
253
1.658
其中住宅
1.631
236
1.166
合计
商品房
139.423
14140
307.989
其中住宅
117.232
10287
265.25
(三)商品住房均价与去年同比下降。
2013年1-12月,市区商品住房销售价格为每平方米22626.15元,同比下降了12.48%。
2013年各月份商品住房销售月均价分别为:
21080、25848、25006、27485、23211、25019、25173、22915、21310、22397、19366、20767元/平方米。
商品住房销售月均价(元/㎡)
1月
2月
3月
4月
5月
6月
21080
25848
25006
27485
23211
25019
7月
8月
9月
10月
11月
12月
25173
22915
21310
22397
19366
20767
(四)商品住房成交以中小户型最集中。
2013年1-12月市区商品住房成交面积分布以80-90㎡户型最集中,成交3588套,占总成交量的34.9%。
其次是120-144㎡的户型,成交2546套,占总成交量的24.7%。
100-120㎡的中小户型也较集中,成交1697套,占总成交量的16.5%,总体来说中小套型的占了绝大多数,144平米以下的套型占到了88.8%,如果按面积来计算则是达到80.46%。
户面积(㎡)
面积(万㎡)
套数
均价(元/㎡)
套数占比(%)
0-60
1.316
288
12167
2.8%
60-80
3.7
431
18791
4.2%
80-90
31.541
3588
19877
34.9%
90-100
5.601
586
22056
5.7%
100-120
19.171
1697
19911
16.5%
120-144
33.626
2546
22453
24.7%
144-180
11.674
723
26246
7.0%
>180
11.229
428
34299
4.2%
合计
117.232
10287
22626
100%
二、温州市区二手房市场
(一)二手房成交面积、成交套数均有所上升。
2013年1-12月,市区二手住房成交量为159.74万平方米和14971套,与去年同期的116.8万平方米和11155套相比,分别上涨了36.76%和34.21%。
分类
成交面积(万㎡)
成交套数
与上年同期比
与上年同期比
二手房
223.069
40.99%
16284
33.29%
二手住房
159.74
36.76%
14971
34.21%
(二)二手住房交易整体呈平稳状态。
市区二手住房市场,除2月、7月、8月和10月因春节及国庆长假等原因,成交量较低以外,其余月份成交量均有大幅上涨,其中4月、5月达到一年中的最高值。
月份
套数
面积(万㎡)
1
1154
12.301
2
724
7.802
3
1533
17.215
4
2698
29.218
5
2070
22.156
6
1004
10.92
7
963
10.183
8
958
9.991
9
1001
10.409
10
786
7.866
11
1005
10.422
12
1076
11.251
合计
14972
159.74
(三)二手住房交易仍以中小户型为主。
2013年1-12月温州市区二手住房成交面积分布以中小户型最集中,60-80㎡的户型,成交2972套,占总成交量的20%。
其次是120-144㎡的户型,成交2306套,占总成交量的15%,再加上<=60㎡户型的15%和80-90㎡的13%,说明市民对144平米以下中小户型的需求比较大,占到了所有成交量的83%。
户面积(㎡)
套数
面积(万/㎡)
套数占比(%)
0-60
2298
10.768
15%
60-80
2972
20.79
20%
80-90
1883
16.083
13%
90-100
1134
10.728
8%
100-120
1722
18.931
12%
120-144
2306
30.694
15%
144-180
1666
26.654
11%
>180
990
25.089
7%
合计
14971
159.74
100%
(四)二手房成交样板区域集中在老城区和江滨区。
2013年1-12月市区二手住房成交按样本区域分布,主要集中在老城区、马鞍池生活区、新城区、江滨区和洪殿生活区,分别成交了2607套、1180套、1171套、1054套和834套,这五个区域点占总套数的60.6%以上,其次是南浦住宅区、广化生活区、黄龙住宅区、水心生活区、站西生活区等。
样本区域
套数
面积(万/㎡)
样本区域
套数
面积(万/㎡)
老城区
2607
25.766
马鞍池生活区
1180
12.439
江滨区
1054
13.522
大南生活区
381
3.783
新城区
1171
14.815
站西生活区
492
6.063
洪殿生活区
834
6.811
仰义生活区
61
0.777
南浦住宅区
788
7.223
双屿生活区
166
1.685
广化生活区
771
7.055
汇展区
76
0.887
黄龙住宅区
662
6.356
南浦和行政中心南
39
0.394
水心生活区
591
4.191
七都生活区
24
1.016
行政中心
396
4.753
藤桥生活区
7
0.129
(本文中的数据来源于温州市商品房网上销售管理系统、房屋登记系统。
)
温州市房屋登记指南
为了优化办事程序,提高办事效率,切实做到以人为本,为民办实事,调整房屋登记办事时限。
一、办事时限
自受理申请之日起,房屋登记机构应当于下列的时限内,将申请登记事项记载于登记簿或者做出不予登记的决定:
(一)国有土地范围内房屋登记的时限
1、房屋所有权登记
(1)初始登记,20个工作日;
(2)转移登记,15个工作日;
(3)变更登记,15个工作日;
(4)注销登记,10个工作日:
2、抵押权登记
(1)抵押权权登记,3个工作日;
(2)在建工程抵押权登记,8个工作日;
(3)抵押权注销登记,半个工作日;
3、地役权登记,8个工作日;
4、预告登记,5个工作日:
5、更正登记,5个工作日;
6、异议登记,即时办理。
(二)集体土地范围内房屋登记的时限
1、所有权登记,30个工作日;
2、抵押权权登记,5个工作日;
3、其余的房屋登记时限参照国有土地房屋登记时限。
公告时间和房屋完税时间不计入前款规定时间。
因特殊原因需要延长登记时限的,经房屋登记机构负责人批准后可以延长,但最长不得超过原时限的一倍。
二、各登记中心便民服务措施
1、延时下班
来办证大厅办理业务的申请人,只要是取了排队号的,工作人员必须办理完毕,才可以下班。
2、双休日预约发证
申请人通过拨打预约电话,与工作人员预约好领证时间,工作人员会在双休日约定的时间内等候住户领证。
3、专场办公
不定期为拆迁安置户开辟专场产权登记。
4、上门服务
为年满70周岁以上老人或行动不便者实行免费上门受理登记及送证上门服务。
5、开辟办证“绿色通道”
房产在温州市区的侨胞、台胞、港澳同胞、外出经商者以及在外地生活的温籍人士,短期回温办理房屋权属登记;因申报户口、入学等急需办理房屋权属登记的群众,可以申请办证“绿色通道”,加快办证速度。
6、推行“首问负责制”
凡有上门办事的群众找到本中心任何一名工作人员,该工作人员就会热情接待,属于他的职责,会快速稳妥地办理;不属于他的职责,该工作人员会主动帮助群众联系到办理部门或经办人员。
7、短信通知
以短信通知的方式,告知申请人已进入完税环节或已办证完毕。
三、办证进度查询
温州市房屋登记中心受理登记后,住户可以通过以下三种途径查询产权证办理进度:
1、网上查询(推荐):
登录温州房管网或,点击“办证信息查询”,进入“查询系统”,按照网站提示输入收件收据号码后,点查询键,即可查到产权证的当前办理进度。
2、大厅现场查询:
办证大厅设有查询电脑,住户可以凭收件收据号码自主查询办证进度。
3、电话查询:
瓯海分中心受理登记后,住户可以通过拨打88510907查询产权办理进度。
龙湾分中心受理登记后,住户可以通过拨打86359068查询产权证办理进度。
开发区分中心受理登记后,住户可以通过拨打89972370查询产权证办理进度。
四、市区房屋登记机构各办理中心地址:
温州市房屋登记中心:
府东路561号联系电话:
88864444
鹿城分中心:
府东路561号联系电话:
88864444
瓯海分中心:
雪山路方正组团一幢联系电话:
88503579
龙湾分中心:
机场大道1659号房管大楼(状元镇前岩)联系电话:
86359068
开发区分中心:
滨海园区明珠路850号1号办公楼联系电话:
86996112
雁荡西路350号开发区大厦联系电话:
89972367
※登记所需的费用
根据国家发改委、财政部(2008)924号文件,浙江省物价局、财政厅(2008)250号文件规定,房屋登记按以下标准收费(自2008年8月15日起执行):
设计用途
登记费
交易费
住宅
80元/本
6元/㎡
非住宅
550元/本
12元/㎡
※二手房交易所需缴纳的税费
类型
计税
依据
营业税
城建税
教育费附加
地方教育费附加
个人
所得税
土地增值税
契税
普
通
住
房
已满五年
转让
收入
免征
1%(唯一一套且满5年的免征)
免征
3%(首套且90㎡以下为1%);首套且90-144㎡为1.5%)
未满五年
全额
收入
5%
0.35%
0.15%
0.1%
1%(核定征收率)
免征
非
普
通
住
房
已满五年
差额
征收
5%
0.35%
0.15%
0.1%
1%(核定征收率)
免征
3%
未满五年
转让
收入
5%
0.35%
0.15%
0.1%
1%(核定征收率)
0.5%
3%
别
墅
已满五年
差额
收入
5%
0.35%
0.15%
0.1%
2%(核定征收率)
免征
3%
未满五年
转让
收入
5%
0.35%
0.15%
0.1%
2%(核定征收率)
0.5%
3%
非住房
差额
收入
5%
0.35%
0.15%
0.1%
2%(核定征收率)
商业及其他3%
3%
办税地址:
银河大厦A幢二楼咨询电话:
88669019
温州市区房产交易分析
(2013年)
温州市房屋登记中心
二〇一四年一月
温州市房屋登记中心编印
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