商业综合性开发项目申请报告.docx
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商业综合性开发项目申请报告.docx
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商业综合性开发项目申请报告
××市××商业综合性开发项目
项目申请报告
附表:
1.建筑安装工程费用估算表
2.基础设施建设费估算表
3.土地费用估算表
4.前期工程费估算表
5.其他费用估算表
6.开发建设投资估算表
7.项目总投资估算表
8.投资计划与资金筹措表
9.经营成本估算表
10.营业收入、营业税金及附加估算表
11.利润与利润分配表
12.项目投资现金流量表
13.项目资本金财务现金流量表
14.财务计划现金流量表
15.资产负债表
16.敏感性分析表
17.财务经济指标汇总表
附件:
附图:
1.项目区域位置图
2.项目总平面布置示意图
第一章申报单位及项目概况
1.1项目名称及承办单位
1.项目名称:
××市××公园商业综合性开发项目
2.承办单位:
××××
3.法定地址:
××××
4.法人代表:
××××
5.建设性质:
新建
1.2项目申请报告编制单位
××工程咨询公司
工程咨询资质:
1.3承办单位概况
××××于1999年9月成立,隶属于××市人民政府国有资产管理委员会。
××××是××市城市建设专业投融资企业集团,负责城市基础设施项目的规划、投资和建设,同时也是市政府授权的基础设施和公用事业的运营管理机构。
公司的经营范围包括:
国有资产经营,城建资金管理,城市基础设施项目开发、投资、管理,经营新建城市基础设施,房屋租赁。
公司先后承担了××。
1.4项目申请报告编制依据
1.国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版;
2.国家建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号);
3.国家发展和改革委员会关于发布项目申请报告通用文本的通知(发改投资[2007]1169号);
4.××市人民政府办公厅《关于支持区域性专业批发市场和城市商业综合体建设的若干意见》(××[2009]33号);
5.××××与××市工程咨询公司签订的技术咨询合同。
1.5项目概况
1.5.1项目提出背景及建设必要性
1.项目提出背景
(1)概述
城市商业中心就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个大规模、多功能、现代化、高效率的城市街区和服务业集聚地,又被称作“城中之城”。
大型城市商业中心的紧凑布局和多样化的功能组合,可节约生活成本和时间成本,能够产生较高的社会价值,而且能够带动整个周边土地价值大幅提高。
(2)××市社会经济发展现状
2012年××市地区生产总值预计完成4,506.6亿元,增长12%;工业增加值完成1,997.5亿元,增长12.5%;服务业增加值完成1,854.5亿元,增长12.1%;固定资产投资完成3,100亿元,增长27.4%。
实现全口径财政收入927亿元,增长15.5%;地方财政收入333亿元,增长15.5%;规模以上工业企业利润630亿元,增长23%;城市居民人均可支配收入23,089元,增长12.7%;农民人均纯收入8,570元,增长12.1%。
(3)××××拟开发建设的××市××公园商业综合性开发项目位于××市××××商业区范围内,规划总占地面积31,400m2,规划总建筑面积77,581.48m2(其中地下部分规划总建筑面积20,000m2,地上部分规划总建筑面积57,581.48m2)。
××商业区是××市四大商业区之一(),其处于城市的核心区域内,功能定位为中高档消费区,商业区内百货、服装、餐饮、运动等商业品类齐全,商业氛围十分浓厚。
同时,区内聚集了大量的金融机构和企业机构,香格里拉、金安大酒店等的集中也为该区域的商务发展提供了重要条件。
随着××城市化进程加快,国内甚至国际大公司纷纷进驻××,越来越多的本地企业发展壮大,外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士或经常往来城市的国内及商务人员,对高品质公寓产品需求越来越强烈。
高端客户的需求主要集中功能齐备,服务完善的高标准服务公寓;
××市××公园商业综合性开发项目属于高级白领公寓建设项目,该项目的建设是××市经济持续快速发展的产物,也是高端户对高品质公寓产品向往所产生的必然需求,在城市中心土地资源日趋稀缺的情况下,该项目可谓得天独厚占尽地段优势,项目开发不仅可以为商务海归人士、高收入人群和白领阶层提供档次较高、区位优越、物业服务完善的居住环境,同时在提高××商业区整体竞争力方面也有重要作用。
本项目由××××开发经营,统一管理,项目建成后,可极大满足高层人士消费者消费一体化的需求。
2.项目建设必要性
(1)项目建设有利于确立××市打造吉林省中心城市的需要;
××市根据要求,其城市规划与发展方向为长吉图开发开放先导区前沿核心城市。
××市经过多年的发展建设,目前已占得先机,要保持这种领先地位,真正确定吉林省中心城市的地位,“城市商业中心”的建设无疑将会对此产生不可估量的作用,它所形成的人流、信息流、资金流的汇聚将促进××市相关产业的发展,使××市早日成为名副其实的吉林省中心城市。
(2)项目建设不但有利于××市地方经济发展,而且具有良好的社会效益;
城市综合体为××发展总部经济创造了条件,一流的五星级酒店、写字楼以及综合服务设施,客观上为大企业东北总部入住创造了条件。
对金融企业和大企业东北总部实施专门的招商措施,鼓励总部经济发展,把××打造成为东亚城市环境最美、辐射能力较强的北方中心城市。
随着××城市化进程加快,国内甚至国际大公司纷纷进驻××,越来越多的本地企业发展壮大,越来越多的高端人群需要一个档次高、区位优越、物业服务完善的居住环境。
项目选址于××市××××商业区域内,具有得天独厚的区位优势。
项目建成后,不但能够为现有高端人群提供优越的居住条件,而且将吸引更多的高端客户或企业入驻该区,进而使客源可以得到有效保证,促进区域经济发展,具有良好的社会效益。
(3)项目建设是××××企业自身发展的需要。
当前,××市加快转变经济发展方式,产业结构调整不断升级,要走工业和现代服务业“双拉动”的路子。
发展商业房地产,特别是大型城市商业中心项目,可以加快产业结构升级步伐,推动现代服务业发展,同时提升城市形象和整体层次。
××市××公园商业综合性开发项目为××××在××市范围内开发的大型城市商业中心项目之一。
本项目建设完成后,将带动××城市服务中心区的升级改造,使××拥有××市规模最大、现代化程度最高的大型城市商业中心。
综上所述,××××根据××市××经济快速发展需求及企业自身发展条件,适时提出此××市××公园商业综合性开发项目是十分必要的,它的建设对提高××市××城区总体形象,加快区域经济发展,增加就业岗位具有重要意义。
1.5.3建设地点
1.5.3.1拟建地点
根据××市城市总体规划和××市××分区规划,项目选址于××市××商业区范围内,即东朝阳路以北,锦水路以南,人民大街以西,××市广电中心以东区域。
项目周边交通便利,商业氛围浓厚,具有良好的环境优势、区位优势。
1.5.3.2场址条件
1.地形地貌条件
地形条件:
本项目的场地位于××市东人民大街以西、锦水路以南地段,场区总体地势西北高东南低,标高在218.86-219.42米,高差0.56米。
地貌特点:
拟建场地地貌类型为松辽平原东缘与吉东山地接趾带,地貌单元为波状台地。
2.工程地质与水文地质条件
(1)编制依据
《岩土工程勘察规范》GB50021-2001(2009年版)
《岩土工程勘察技术暂行规定》DB22/T367-2004
《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008
《建筑地基处理技术规程》JGJ79-2002
(2)地基土构成及分布特征
本次勘察的最大深度为32.0米,地层为第四纪冲积粘性土层,砂层和上部人工堆积杂填土层,基岩为白垩纪泥岩。
根据沿途的物理性质分为如下10层:
①层杂填土:
黑色、杂色,主要由粘性土及炉渣、碎砖、碎石组成,结构松散,密度不均。
层厚:
1.0-1.8米。
②层松质粘土:
黄褐色,含少量铁锰结核,具铁质浸染,湿,可塑状态,中压缩性。
无摇振反应,光泽反应为稍有光滑,干强度中等,韧性中等。
层厚2.0-2.9米。
③层粉质粘土:
黄褐色,具铁质浸染,可塑偏软-软塑状态,湿,中压缩性。
无摇振反应,光泽反应为稍有光滑,干强度中等,韧性中等。
层厚:
2.2-3.3米。
④层粉质粘土:
黄褐色,含少量铁锰结核,具铁质浸染,湿,可塑状态,中压缩性。
无摇振反应,光泽反应为稍有光滑,干强度中等,韧性中等。
层厚:
2.6-3.5米。
⑤层粘土:
黄褐色,具铁质浸染,稍湿,硬塑状态,局部坚硬状态,中压缩性。
无摇振反应,光泽反应为光滑,干强度高,韧性高。
层厚:
2.5-3.9米。
⑥层粘土:
黄褐色,具铁质浸染,稍湿,可塑偏硬-硬塑状态,中压缩性。
无摇振反应,光泽反应为光滑,干强度高,韧性高。
层厚:
1.1-2.6米。
⑦层粘土:
黄褐色,具铁质浸染,稍湿,坚硬状态,局部硬塑状态,中压缩性。
无摇振反应,光泽反应应为光滑,干强度高,韧性高,底部夹薄层砂。
层厚:
7.2-7.8米。
⑧层粗砂:
黄褐色、褐灰色,颗粒直径一般为0.5-2.0毫米,最大20毫米。
颗粒主要由石英、长石等组成。
呈次菱角状,饱和,中密-密实状态,泥质弱胶结。
底部夹薄层卵砾石。
层厚:
1.9-2.4米。
⑨层全风化泥岩:
紫红色、灰绿色,原岩结构已基本破坏,有残余结构强度,主要由≤0.005mm的粘土矿物组成,遇水易软化,具崩解性,全风化呈粘性土状;岩芯破碎,完整性差,层厚:
1.6-2.0米。
⑩层强风化泥岩:
紫红色、灰绿色,原岩结构已大部破坏,有风华裂隙发育,主要由≤0.005mm的粘土矿物组成,遇水易软化,具崩解性,上部强风化呈粘性土状,坚硬状态,致密、块状。
岩芯较破碎,完整性较差,揭露厚度:
3.6-6.3米。
(3)场地和地基地震效应评价
根据吉林省地震动参数区划工作图,××地区抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.10g,设计特征周期为0.35s,设计地震分组为第一组。
场地覆盖层厚度小于50m,场地土类型为中软场地土,建筑场地类别为Ⅱ类。
场地为建筑抗震一般地段。
(4)场地水文地质条件
场地地下水类型为孔隙潜水,静止水位3.1-3.4米,标高215.75-216.03米,年变幅1.0-1.5米,主要接受大气降水渗入补给,主要埋藏在粘性土及砂层中,风化泥岩可视为隔水层,粘性土层渗透系数0.3-0.7米/日,粗砂层渗透系数20.0-30.0米/日,场地抗浮设计水位上浮1.2米计。
(5)场地不良地质作用的评价
本场地无滑坡、崩塌等不良地质作用。
综上:
场地是稳定的,作为建筑的场地是适宜的。
3.区域社会环境条件
××市地处中国东北松辽平原腹地,地势平坦开阔,位居东北三省的中心,是未来东西走向的第三条“欧亚大陆桥”的交汇点。
××属中温带湿润地区,四季分明,气候宜人,素有“北国春城”的美誉。
××市是吉林省省会,全省的政治、经济、文化中心,辖有朝阳、南关、二道、宽城、绿园、双阳六个区,九台、榆树、德惠三个县级市和农安县。
××市科技力量雄厚,高等院校集中,拥有吉林大学、东北师范大学等30多所大专院校和包括中科院××应化所、光学机械与物理研究所等驰名中外的100多所科研机构。
同时还拥有700多所各类中等学校,教学科研人员4万多人,其中在国内外享有声誉的教授和研究人员近千人,各类专业技术人员30多万人,可谓科研装备精良,人才资源丰富,是国内屈指可数的知识密集区。
1.5.4主要建设内容与规模
1.主要建设内容
××市××商业综合性开发项目建设内容分为两部分,即白领公寓和附属配套设施。
2.建设规模
(1)占地面积
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