武汉理工大学毕业设计可行性研究报告.docx
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武汉理工大学毕业设计可行性研究报告
摘要
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求,房地产业已成为国民经济的支柱产业。
大力发展房地产业,对于解决旧城改造、改善人们的居住水平、办公环境乃至整个城市的发展,具有十分重要的意义。
2006年之后,随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整,开发商完全凭借出让土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续,开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发,其面临的开发风险大大加强。
于是,更加理性化和稳健化将成为整个房地产业新的变化,使有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
本文运用全程策划概念,对项目从区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行策划,合理确定房地产目标市场的实际需求,以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等过程的分析、计划、组织和控制,在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发商设计出合理的策划方案,从而使产品得到消费者的认可,并通过消费者的满意使开发商获得利益。
关键词:
房地产;项目;策划
Abstract
Withurbandevelopmentandhousingneedsofpeople,realestatehasbecomeapillarindustryinthenationaleconomy.developtherealestateindustry,forthesettlementoftransformationoftheoldcity,andimprovingthepeople'slivingstandardsandurbandevelopmentisofgreatsignificance.After2006,withthestate'smacroeconomiccontrolpolicy,landpolicy,banklendingpolicyadjustments,thepracticethatdevelopersfullytransferringlanduserightsobtainedbybanksforrealestateprojectdevelopmentfundshavebeendifficulttocontinue,developersmustputinalotofitsownfundstoadvancethedevelopmentoftheproject,theriskofdevelopmentfacedsignificantlystrengthened.So,itwillbecomemorerationalandstablethroughouttherealestateindustryofnewchanges,andmaximizingthevalueoflimitedlandresourceswillbecomethelargestfeaturesofrealestate.
Ianalyzetheenvironment,price,brand,packaging,promotionplan,tosetreasonablegoals.property'sactualmarketdemand,developersconsumers,thetripartitesocialcenterforthecommonintereststhroughmarketresearch,projectpositioning,promotionalplanning,salesexecutionprocessofanalysis,planning,organizationandcontrol,inaprofoundunderstandingofpotentialconsumersofdeep-seatedandfutureneedsonthebasisofthedevelopersdesignarationalplanningprograms,sothattheconsumerproducts,andrecognizedbyconsumerssothatthedevelopersweresatisfiedwiththeinterest.
KeyWords:
realestate;project;planning
1绪论
房地产策划就是要在项目的自身因素和市场的需求之间寻求一个合适的切入点,为项目提供更多的附加价值,让项目更能为市场接受。
一个好的策划可以起到两个作用,一是提高整体的房价,二是加快资金的回笼速度。
真正的好的策划,应该是房产商、策划公司、消费者三赢的。
通过策划,不仅要满足人们的居住需求,更能通过创造一种“品牌价值”,满足人们的精神需求。
而本次毕业设计的房地产策划的目的主要是对“保利•心语”房地产项目所进行的全程策划,为项目创造价值,实现利润的最大化。
目前我国房地产策划业刚刚起步,在国内还得不到足够的重视,而且积累的经验依然不足,很多时候只是当成形式来做。
房地产策划是伴随着人们的争议成长、发展起来的。
多年来,虽然人们普遍认可了房地产策划的经济价值和社会价值,但是,还是有不少人否认房地产策划存在的价值,对房地产策划的地位作用存有怀疑。
目前,主要有两种观点:
一种认为房地产策划在房地产开发项目中没有作用,开发项目主要是管理与操作问题,对房地产策划的价值不屑一顾;另一种观点认为房地产策划很神秘,过分夸大策划的作用。
上述两种观点都是对房地产策划认识的两种极端看法,如果大家都以平常心来对待发展之中的房地产策划咨询业,就不会出现这种过分苛刻和盲目崇拜的心理。
房地产策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。
多年的房地产策划实践,使第一线的策划人员积累了丰富的策划案例和极有价值的策划理论。
近几年来,内地城市也开始在房地产项目中注重起策划来。
同时,内地策划在策划理念和手段上,也不可避免的出现了“克隆”现象,这已经引起同行们的关注。
其实,策划者应该谨记:
创新,才是房地产策划可持续发展的本质所在。
因此国内需要行业人员不断把房地产策划业推向专业化、规范化。
而在国外发达资本主义国家,房地产策划起步比较早,发展已经相当成熟,早已形成了规模产业,为房地产业开发项目的成功提供了强有力的保证,并且有相当一部分已经在非本国发展。
国内行业应抓住机会,借鉴国外先进的策划技术,不断为国内策划业做贡献。
2项目概况
2.1项目背景和基本情况
2.1.1项目地理位置
“保利•心语”是保利地产(全国地产综合实力5强)在武汉市场继保利花园、保利十二橡树庄园后开发的又一力作。
项目地处武汉东湖技术开发区南湖农业园,东邻风景秀美的野芷湖,西临城市干道丁字桥南路,北接南湖南路。
乘坐570、72、576、571均可到达。
具体地理位置如下图2-1所示:
图2-1“保利•心语”地理位置图
2.1.2项目周边环境
项目占地42万平方米,自然景观资源丰富,与5200余亩野芷湖相连,拥有近千米超长湖岸线,东望狮子山,可谓湖光山色应有尽有。
周边大专院校、科研院所林立,具有浓郁的人文氛围。
2.1.3项目周边市政配套设施
中小学:
马房山中学、华中农业大学、湖北工学院、华中师范大学南湖校区
综合商场:
群光广场、亚贸广场、中南广场、中百仓储、中商平价
医院:
武汉陆军总医院、省人民医院、武汉妇幼保健医院
2.1.4主要技术经济指标
本项目占地总面积为424750平方米,总建筑面积为637316平方米,居住户数为5000
余套,容积率达1.5,绿化率为36%,停车位有3060个。
本项目为住户提供了自然、舒适的居住环境,满足不同年龄层次不同类型的住户的生理、心理需要。
2.2项目模式与合作方式
房地产项目策划的实质是项目目标策划的过程,是按照一定的模式进行的。
在房地产项目策划过程中,策划模式是经过长期的实践总结逐渐形成的。
根据不同的房地产项目目标策划的具体情况,将其归类、整理,大致可分为概念策划、“卖点群”策划和等值策划三种典型模式。
1)概念策划模式
概念策划模式是指运用概念化形成,加强楼盘的特征宣传,以吸引潜在的目标客户群。
在20世纪末期,我国先后出现了一些热销的概念性楼盘,有的强调物业管理,有的宣传环保的特征,有的突出保安系统技术先进,有的推荐智能化,有的楼盘则更注重环境设计,这些概念性楼盘对销售起到了促进作用,但随着设计理念的变革,过于强调某一特征的概念性楼盘策划模式,基本上被淘汰。
2)“卖点群”策划模式
随着房地产供应量的增加,需求相对减弱,买家开始能从容地挑选,使房地产产品的买方市场基本形成。
在这种格局下,开发商必须采取“人有我优”的经营策略,保证产品的市场占有率;必须选择能适应市场发展的项目策划公司,以保证项目策划的质量。
因此,在项目策划过程中,尽管卖点的数量和质量在不断增加,使楼盘品质得到提高,但也使楼盘成本不断攀升。
3)等值策划模式
等值策划是指在保证价值相等的前提下进行项目目标的设计。
它要求项目策划人对价值因素具有充分的认知能力,能在多因素之中进行权重聚会,具有驾驭和实现经营意图的综合能力。
当然,在充分利用土地价值的情况下进行等值策划,从而实现其最大价值,可视为房地产项目策划的理想模式。
“保利心语”定位于武汉高级住宅社区,为突出其市场定位,在消费者心目中树立高尚住宅类型的形象,采取概念策划模式,并且采取信贷融资的开发模式,后期的项目营销也应以此为目标。
3市场现状与分析
3.1项目市场研究
3.1.1全国房地产市场发展态势
我国房地产业作为国民经济的支柱产业,因其产业相关度高,带动性强,与金融业和人民生活联系密切,发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
与此相对应的是房地产作为周期性消费品,又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征,所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响,防止供求关系过大波动,以此作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。
在我国,2007年房地产业发展迅速,市场正处于景气高位期。
2007年,全国完成房地产开发投资25280亿元,同比增长30.2%,比上年提高8.4个百分点。
2007年,全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米,同比增长5%,比上年上升5.8个百分点;销售面积6.91亿平方米,同比增长24.7%,比上年上升11.6个百分点。
与此同时,商品住房空置面积继续下降,12月全国空置商品住房6756万平方米,同比下降16.6%,降幅较上年加快8.6个百分点。
2008年,紧缩的货币政策、税收政策、处在高位的房价将进一步抑制住房的需求,2008年供应紧张状况将得到一定程度的缓解,但制约供给的因素依然存在。
2008年,增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行,供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。
从长期来看,未来房地产市场发展前景依旧看好。
全国房地产开发景气指数趋势图见图3-1所示。
图3-1全国房地产开发景气指数趋势图
从图3-1的数据可以看出,2008年4月份,“国房景气指数”为104.07,比3月份回落0.65点,同比上升1.42点。
1)房地产开发投资分类指数为104.28,比3月份回落0.20点,同
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