世联_新政下深圳前海区域最抗风险产品研究_39P_XXXX.pptx
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世联_新政下深圳前海区域最抗风险产品研究_39P_XXXX.pptx
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9.29新政下前海区域最抗风险产品研究,版权声明:
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问题:
什么样的产品最抗风险?
思考线索:
政策视角受新政影响最小的产品竞争视角:
最能规避区域内竞争的产品客户视角:
符合区域内未来主流客户群需求的产品,新政解读本次新政的调控力度聚焦在首付提高至三成、限购令上,929新政主要内容,第一条:
直指地方政府贯彻落实。
地方政府要立即制定执行,否则问责约谈,第二条:
直指银行信贷。
首套三成,二套五成,三套停贷,第三条:
税收调节。
首套税收优惠,取消多套优惠,逐步推广房产税,第四条:
直指供给。
加大中小套型和保障房供给,第五条:
直指开发商。
规范开发商交易行为,本市户籍家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套,1,能提供在深圳1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套,2,18岁以上的本市户籍单身人士限购1套,3,限购令主要内容,4.157月底,9.29以来,89月,9月29日,调控密集期,调控淡化期,调控强化期,调控力度,关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知,取消7折利率,新政解读本次新政是上一轮政策的强化版,政府调控从未停歇,新政解读通胀下游资重回楼市,楼市面临“越调越涨”的困境,是本轮调控加码的重要原因,新政解读面临复杂的经济背景,政府在多重目标中寻求平衡后,对楼市再次重拳出击,足见调控房价的决心,短期内政府调控的政策逻辑依然是:
促供给压需求,逼迫房价下降,保障房、土地供应等长期政策发挥作用尚待时日,新政解读短期内仍以遏制房价为主,从“促供给、抑需求”方面对已有政策进行强化,以待长期政策后续发挥效力,世联观点:
本轮新政充分说明:
政府在牺牲预期的经济增长选择下,继续对房地产进行严厉调控,兑现政府的承诺,充分表现政府对房地产调控的决心;另外,短期“疾风暴雨式”的调控下,政府仍在继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施,后续保障房、土地供应等长期政策将发挥效力。
政府调控决心已定,本轮调控是长期过程,影响深远,从前八周的比较情况来看,一手房上周成交结束连续下跌态势,上周共成交609套,环比增长34.4%;一手房成交均价达16534元/平米,呈现下跌态势,环比跌幅达8.3%。
新政,来源:
世联数据平台,新政下市场变化从全市成交来看,成交量应声而跌,抑需求效果可谓立竿见影,当成交下跌声一片时,市场上各类产品分别有怎样的表现?
130-180平米再改型大户市场表现其中拼合类产品首当其冲,受灾最重,新政后成交量大幅缩水,130-180平米再改型大户市场表现非拼合类产品同样深受新政影响,成交迟缓,香山里项目经理:
“由于我们的产品都是拼合户型,而能够购买我们产品的客户手上基本都已经有房子了,限购令出台之后,很多客户都失去了购买资格。
”“华侨城已经是深圳公认的豪宅居住区,很多客户都很认同这个片区,很想买我们香山里的房子,但是现在出限购令了,不能买,所以大多客户现在都处于观望状态,准备等限购令解除之后再出手。
限购令出台后,很多客户甚至闹着要退房。
”,阳基天御山项目经理:
“我们的产品是三拼、四拼,受到新政影响很大。
上门量、成交量都有明显下降。
你看,那种四拼的户型,除了潮州的大老板,家里还必须有4个小孩。
而且4个小孩还都必须成年了,才能买得了我们的房子。
这种客户概率多小,深圳市也没有多少吧。
”,130-180平米再改型大户市场表现对大部分客户来说,现在不是不想买房或者买不起房,而是根本买不了房的问题!
鼎太风华奥斯卡意向客户:
“我是想买个学位房。
但是现在新政策出来了,我还是等等看吧。
”“我小孩还在妈妈肚子里呢(夫人已经怀孕),还等得起。
现在不敢随便买房,我已经有一套房了。
还有一个名额,很宝贵的,要珍惜。
”,鼎太风华奥斯卡意向客户:
“限购令出来了,每个家庭就只能买一套了。
以后想换房也不容易了。
所以更要好好挑一套好房子。
如果买得不好,将来后悔也来不及了。
因为已经不能买了。
我可是打算买一套可以住一辈子的。
所以还是在挑挑看吧。
”,130-180平米再改型大户市场表现即使有购买资格的客户,购房也变得更为谨慎和犹豫,存在“惜购”心理,80-120平米首改型市场表现成交量虽有不同程度的下滑,但较平稳,仍能维持较好的市场成绩;部分新开盘项目表现较佳,80120平米紧凑3-4房新政前后走量,郑先生,万科金色沁园成交客户,32岁,华为中高管,月收入1.5万以上:
“我是买来自己住的。
原来是租房住,现在要结婚了,所以必须要买房了。
现在新政出来了,还是一步到位吧。
买个6070平米的两房以后又要换。
还不如现在买个3房,以后生了小孩也不用换了。
”怡龙枫景园项目经理:
“目前市场上观望情绪较浓,有些客户迫切需要买房的,比如家里小孩出生了,房间不够。
总要请个保姆,或者接爸妈一起过来住吧?
这部分客户还是有购买资格的,更愿意选择总价低、房间数多的物业,比较适合他们的刚性需求。
”著名地产专家:
“中端住宅类物业客群基本以刚性需求为主,对于居住的迫切性使他们经不起市场的长期观望,这部分物业依旧会成为拉动楼市继续发展的主力。
”,80-120平米首改型市场表现高端首置客户因限购出现“一步到位”心态明显;刚需首改客户因仍有购买资格及一定的承受能力,受影响较小,30-80平米小户型市场表现新政前普遍成交火爆,新政后成交量下滑明显,亦属于遭遇重创的户型,位置:
罗湖区黄贝岭凤凰路和清平路交汇处西南开盘时间:
2010年11月21日开盘地点:
营销中心,30-80平米小户型市场表现新开盘项目京基凤凰印象新政后唯一开盘去化率高的小户型楼盘,30-80平米户型以牺牲价值博销售速度,京基凤凰印象开盘表现:
张先生,天健时尚空间未成交客户:
“我手上有几套房子了,现在出限购令了,也没有资格买了,我打算到深圳周边城市或者内地城市去买房,仍作为投资。
”金地上塘道项目经理:
“我们项目的成交在新政之后影响较小,主要是考虑到我们项目的性价比高,总价可控,未成交客户有的是因为限购了,有的是因为首付提高了,手里的钱不够,只好暂时不买了。
”著名地产专家:
“政策目的对房地产正常的刚性需求不是“打压”、不是“压制”、不是“打击”、不是“抑制”,对炒房投机行为则是“限制”和“遏制”;实际意义是提高“投资”和“投机”的门槛和成本。
”,30-80平米小户型市场表现投资客大量退场,低端首置客因首付增加导致暂停购房,是受新政影响较大的人群,深圳全市新政前后各户型走量变化图,来源:
世联数据平台,新政影响小结从成交量上来说,均出现不同程度的下滑,其中80120平紧凑三房、四房受新政影响最小,新政影响小结从客户层面上来说,高端首置客户、首改客户受新政影响较小,其需求的80-120平紧凑户型影响较小,暂停发放购买第三套房以上住房贷款,二套房首付5成,1.1倍利率,限制家庭购房套数,深户限购2套房,非深户限购1套,首付款调整到30%及以上,首置客户:
高端首置客一步到位经济实力不强的首置客户暂缓购房,经济实力尚可的首置客户影响不大,且倾向于一步到位,购买中等户型产品,首改客户:
需求性价比高的物业尚有购买资格,有一定的承受能力,其中换房刚需人群或寻找更紧凑的、性价比更高的物业。
多改客户:
限购由于限购令的影响,多改客户影响很大。
投资客户:
重点打击限购令的影响,重点打击投资客,大量投资客转战商业地产。
问题1:
什么样的产品最抗风险?
思考线索:
政策视角受新政影响最小的产品竞争视角:
最能规避区域内竞争的产品客户视角:
符合区域内未来主流客户群需求的产品,未来23年供应量(据不完全统计)数据来源:
世联资源网,西部组团92万,龙岗中心城400万,南山150万,布吉70万,宝安新区182万,石岩6万,观澜68万,平湖25万,葵涌50万,坪山56万,400万以上,100-400万,100万以下,横岗30万,罗湖70万,盐田20万,福田40万,龙华580万,光明46万,竞争格局研判全市供应:
关内供应稀缺,龙岗、龙华、宝安关外区域成为未来供应主流,竞争格局研判而在长期稀缺供应下,关内住宅普遍豪宅化,单价破三万已成常态,兰亭国际2.8万,君汇新天3.6万,三湘海尚4-5万,宝能太古城3-3.9万,鸿威海怡湾3.6-3.9万,花园城5期2.8万,四季山水4万,岸芷汀兰4万(预计),首地容御3-3.2万,香山里3.8万,顶级豪宅,一线豪宅,二线豪宅,天御山4.2万,御河堤2.8万,奥斯卡3.3万,东方银座公馆3万,竞争格局研判关内供应:
南山为主力供应区域;罗湖、福田呈散点式供应;关内未来供应居家中等户型断档严重,南山达150万,占57%以上,小户型公寓集中于前海、西丽;前海开始出现大户集中供应;后海、红树湾以豪宅为主;福田40万,以莲塘尾景观资源大平面豪宅及中心南旧改小户型公寓为主;罗湖70万,供应分散。
90-180大户型为主,未来23年供应量(据不完全统计)数据来源:
世联资源网,竞争格局研判区域供应:
前海呈现别墅及舒居大户、小户型公寓割据战状态,中等居家户型2012年存在断档现象,舒居大户总规模97万,小户型总规模34万,中等户型总规模5.7万,别墅2.6万,未来23年供应量(据不完全统计)数据来源:
世联资源网,竞争格局研判从前海户型演变历程来看,受规划利好拉动,区域市场价值攀升,户型呈现放大趋势,开始出现资源型大户,2011年,130,170,60,80,40,80,50,80,60,125,120,35,130,180,85,56,93,30,54,66,51,68,89,59,180,60,250,470,180,60,254,178,140,120,150,130,户型变大,竞争格局研判聚焦月亮湾片区:
前海资源型大户全部集中在前海路以东、靠山区域,片区内中等户型为补缺型产品,泛海,恒立,月亮湾,丽湾,本项目,前海路,大南山,小南山,南山花园二期,紫园,中海,泛海二期,大西格,香格名苑,万豪,京地,在售已售,将售,竞争格局小结:
从未来整个关内供应来看,中等居家户型缺失前海区域亦存在中等户型供应断档现象;项目所在月亮湾片区为130平米以上资源型大户集中供应区域,中等居家户型最能规避区域内竞争,问题1:
什么样的产品最抗风险?
思考线索:
政策视角受新政影响最小的产品竞争视角:
最能规避竞争的产品客户视角:
符合区域内主流客户群需求的产品,前海曾经的地产常识:
前海,南山人的前海,前海人的前海,数据来源于:
鼎太风华6期、鼎太风华7期、依云伴山、优山美地、诺德国际成交客户汇总,鼎太风华项目经理访谈:
6期、7期还是以周边为主,南山区域客户占80!
福田客户只有10左右。
前海项目成交客户来源区域:
前海客户占据43的比例,南山客户占85,福田客户占12,宝安客户占3。
主流为年轻白领家庭结构简单的首置、首换的地缘型年轻夫妇,数据来源于:
鼎太风华6期、鼎太风华7期、依云伴山、优山美地、诺德国际成交客户汇总,从图表分析:
客户年龄普遍较为年轻,其中70-85年占到了82%,其中80年代占38%客户家庭人口较为简单,以单身和年轻夫妇为主,家庭人口不超过3人;,受价格驱赶,前海置业:
价格为第一关注因素,易受价格牵引;其次关注生活便利性,价格是第一关注因素;地理位置、配套齐全、成熟片区或大社区是关注重点;再其次是户型设计;,数据来源于:
鼎太风华6期、7期、依云伴山、优山美地、诺德国际成交客户汇总,“白领通勤区”以后,随着规划利好拉升,未来区域内主流客户会有怎样的转变?
客户变化趋势1:
规划驱动下,区域宜居性大大增强,自住客户群数量将进一步放大,客户变化趋势2:
规划拉动下,片区价格不断攀升,脱离“价格洼地”困境;低端首置客户被驱赶,前海不再是白领天堂,2008年,2009年上,2009年下,白领通勤期,前海双中心期,代表项目,阳光花地苑鼎太7期沙发优山美地,代表项目,诺德国际依云伴山前期中海阳光玫瑰园前期,代表项目,鼎太风华奥斯卡东方银座公馆,9000元/,14000元/,30000元/以上,单列市、水城规划期,2010年,代表项目,依云伴山后期中海阳光玫瑰园,20000元/以上,客户变化趋势3:
随着前海价值的放大,不断吸引区域外的高端置业人群,2007,2008,2009,2010,年份,片区成熟度,2011,2012,区域外客户比例,28%,22%,20%,?
本项目入市,依云伴山,诺德国际,鼎太风华,东方银座公馆,35%,客户变化趋势4:
从前海历年供应结构来看,以2房小户型为主,按3-5年的换房期,未来积聚了大量换房需求,客户变化趋势5:
因历年供应的稀缺,区域内客户对总价可控、紧凑改善型3-4房存在着越来越旺盛的需求,曾经理(世联行鼎太分行经理):
鼎太的2手房90平米的3房放盘量很少,一般只要放出来立刻有人接盘,1/2期的房子价格能到2.3-2.4万。
这种紧凑型高得房率物业很紧俏。
前海近期二手房成交情况,客户视角总结:
规划拉动区域居住升级,将吸引越来越多的改善型、高端自住客户置业前海区域内总价可控、紧凑改善型物业存在旺盛需求,未来存在较大市场契机,问题:
什么样的产品最抗风险?
思考线索:
政策视角受新政影响最小的产品竞争视角:
最能规避区域竞争的产品客户视角:
符合区域内主流客户群需求的产品,紧凑80-120平米,80-120平米紧凑型居家产品最抗风险,
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