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桂林市物业专项维修资金管理操作办法
第一章总则
第一条为了规范物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,维护物业专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《广西壮族自治区<住宅专项维修资金管理办法>实施细则》等有关法律、法规,结合桂林市的实际情况,制定本办法。
第二条本市城市、镇规划区域国有土地范围内,与周边房屋存在共用部位、共用设施设备(市政公用设施和相关设备除外)关系的商品房、经济适用房、拆迁安置房、已售公有住房等物业专项维修资金(以下简称维修资金)的交存、使用、管理和监督,适用本办法。
第三条本办法所称共用部位、共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢建筑物或者建筑区划范围内业主共有,以及在使用上、功能上为单幢建筑物或者建筑区划范围内业主服务的部位和设施、设备。
具体的范围详见《物业共用部位、共用设施设备维修项目分类目录》。
第四条维修资金实行统一交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。
第五条市房产管理局是维修资金的主管部门,负责本市维修资金的监督、指导工作;市财政、审计等部门按照各自职责做好对维修资金的监督工作。
市物业维修资金管理中心(以下简称管理中心)具体负责本市商品房、经济适用房、拆迁安置房等维修资金归集与使用的监督、管理、指导和协调的日常工作。
已售公有住房交存和提取的维修资金按有关政策规定由原管理部门负责管理。
维修资金管理机构的管理费用经财政部门核定后在维修资金的增值收益中列支,并与专项维修资金分账核算,接受业主的监督。
第二章交存
第六条业主应当按照本办法规定交存维修资金,业主交存的维修资金属于业主所有。
从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。
第七条业主应当按照下列标准交存首期维修资金:
(一)商品房、经济适用房、拆迁安置房
(1)、未配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的6%;
(2)、已配备电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的8%。
业主每平方米建筑面积交存的首期维修资金的具体数额,由市房产管理局在征求业主、物业服务企业和物价、建筑工程造价等方面的意见后定期公布。
(二)已售公有住房
(1)、业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金,每平方米建筑面积交存的数额为当年房改成本单价的2%;
(2)、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。
第八条首期维修资金的交存规定:
(一)属购买的商品房、经济适用房等物业
开发建设单位应当在售房合同中以专门条款与购房人约定首期维修资金交存有关事项,由购房人在办理购房合同备案手续前,按市房产管理局公布的相应标准直接交存入管理中心指定的专户。
本办法施行前,已办理购房合同备案手续的,由购房人在办理物业交付手续前,按市房产管理局公布的相应标准直接交存入管理中心指定的专户。
(二)、属拆迁实行产权调换安置和征地拆迁(农转非)安置的物业
由拆迁人在办理产权初始登记手续前,按市房产管理局公布的相应标准交存首期物业专项维修资金。
当物业首次转移登记时,开发建设单位交存的专项维修资金余额可转由购房人承担。
(三)属开发建设单位尚未出售的物业
由开发建设单位在办理该项目房屋所有权初始登记前,按市房产管理局公布的相应标准,将首期维修资金先行代交存入管理中心指定的专户。
当物业首次转移登记时,开发建设单位交存的专项维修资金余额转由购房人承担。
本办法施行后30日内,开发建设单位应将已办理项目房屋所有权初始登记手续但尚未出售物业的维修资金,按市房产管理局公布的相应标准直接交存入管理中心指定的专户。
(四)属出售的公有住房物业
公有住房售房单位应当与购房人就首期维修资金交存有关事宜在售房合同中约定;由售房单位在收取售房款时,按本办法第七条规定的相应标准向购房人代为收取首期维修资金,并在收到售房款之日起30日内,和从售房款中提取的维修资金一并存入已售公用住房维修资金专户,售房单位代为收取的首期维修资金不得计入房屋销售收入。
第九条首期维修资金的交存程序:
(一)开发建设单位在取得项目物业的销(预)售许可证后,将项目的有关资料报送管理中心并领取《首期维修资金交款通知》,开发建设单位在与购房业主签订购房合同后,填写《首期维修资金交款通知》;
(二)购房业主凭《首期维修资金交款通知》到管理中心指定的专户管理银行交存维修资金,索取银行开具的《广西壮族自治区专项维修资金专用收据》两联单,一联为交款凭证由购房业主留存,一联为办理物业转移登记时交由登记机关存档。
第十条未按本办法交存首期维修资金的,开发建设单位不得为购房人申报办理购房合同备案手续。
在本办法实施前已办理购房合同备案手续的,开发建设单位不得将房屋交付购房人。
第十一条业主分户账面维修资金余额不足首期交存金额30%的,应当及时续交。
续交后的维修资金分户账面余额不得少于其按本办法规定应交存的首期维修资金数额。
续交的维修资金由业主直接交存入专项维修资金专户。
成立业主大会的,续交方案由业主委员会拟订,提交业主大会决定后,由业主委员会或委托所聘用的物业服务企业具体实施。
未成立业主大会的,可由社区居委会督促业主按照当年市房产管理局公布的首期维修资金标准补足。
第十二条本办法实施前未建立或未按规定交存首期维修资金的,自本办法实施之日起,由业主委员会或社区居委会督促业主每年按照建筑面积每平方米5元的标准,连续四年将资金交存至专项维修资金专户。
业主大会对前款规定另有决定的,按照业主大会决定执行。
第三章管理与监督
第十三条业主大会成立前,维修资金由管理中心统一代管。
管理中心应当委托本地商业银行,作为维修资金的专户管理银行,管理中心应在专户管理银行开立维修资金专户。
开立的专户应报市房产管理局和财政局备案。
管理中心应当建立维修资金明细账,以建筑区划为单位按幢立账,并以物业户门号设分户账,明细记载资金的交存、收益、使用分摊等情况。
已售公有住房提取的维修资金根据建筑区划按幢单独列账。
第十四条业主大会成立后,维修资金仍可由管理中心代管。
业主大会决定不再委托管理中心代管的,应当就下列事项进行表决:
(一)不委托管理中心代管维修资金的决议;
(二)确定业主委员会主任为维修资金管理责任人的决议;
(三)维修资金增值方案和续交方案;
(四)维修资金使用管理办法和应急支取预案;
(五)维修资金账目管理办法;
(六)拟与有资质的账目管理单位签署的委托管理协议草案;
(七)其他与维修资金有关的决议事项。
以上事项经建筑区划范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,有关资料在小区明显位置公示10日,业主无异议的,业主委员会可以持业主大会的上述有效决议到管理中心办理备案手续。
第十五条办理备案手续后,业主委员会应当在专户管理银行开立本建筑区划范围维修资金专户,并与管理中心签署有关委托监管协议,管理中心在监管协议签订后的10个工作日内,将该建筑区划范围内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的资金账户,并将有关账目移交业主委员会,由其委托有资质的账目管理单位进行管理。
受业主大会委托的账目管理单位应以建筑区划为单位设账,以幢立账,按房屋户门号设分户账,记载维修资金交存、使用、增值收益和结存等情况。
账目管理单位发生变换时,有关账目经业主委员会审核同意后,办理有关移交手续。
第十六条有下列情形之一的,业主、业主委员会应当在10日内到管理中心办理有关维修资金的变更手续,并相应到业主大会委托的账目管理单位、专户管理银行办理有关变更手续:
(一)建筑区划范围发生调整的;
(二)房屋所有权发生转移的;
(三)业主委员会主任、副主任及委员发生变更的;
(四)业主大会委托的账目管理单位发生变更的;
(五)业主大会委托的物业服务企业发生变更的;
(六)其它发生变更的事项。
第十七条维修资金自存入维修资金专户之日起,每年按银行的规定结息到户。
维修资金的增值收益在扣除按规定给业主计取收益后的余额,可用于管理费用和建立应急维修准备金、风险准备金。
维修资金在保证正常使用的前提下,可以按照国家有关规定购买国债或者用于法律、法规规定的其它用途。
利用维修资金购买国债的有关规定:
(1)、利用维修资金购买国债,应当在银行间债劵市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
(2)、利用业主交存的维修资金购买国债的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
(3)、利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经市财政局同意。
(4)、禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第十八条下列资金应当转入维修资金滚存使用:
(一)按规定计取的维修资金存储利息;
(二)利用维修资金购买国债的增值净收益;
(三)利用业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得净收益,但业主大会另有决定的除外;
(四)物业共用设施设备报废后回收的残值。
以上资金应按其获取所涉及的业主,分摊计入相关业主的维修资金分户账。
第十九条房屋所有权转让时,交易双方对维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。
受让人应当在房屋所有权发生变更后10日内,持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到管理中心或业主大会委托的账目管理单位办理有关分户账更名手续。
原业主应交而未交存首次维修资金或资金账面余额不足规定标准的,交易双方当事人应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额补交。
第二十条因拆迁、灾害等原因房屋灭失的,按照以下规定返还资金:
(一)业主持本人身份证、注销房屋产权证的证明,在管理中心、业主大会委托的账目管理单位或已售公有住房维修资金管理部门办理有关手续后,到专户管理银行提取维修资金分户帐中的资金余额。
(二)售房单位交存的维修资金账面余额应返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。
第二十一条维修资金的账目核对及查询规定:
(一)管理中心或业主大会所委托的账目管理单位应当每年与专户管理银行核对一次维修资金账目,并向业主委员会、业主、公有住房售房单位公布下列情况:
(1)、维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(2)、发生列支的项目、费用和分摊情况;
(3)、业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(4)、其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主委员会、业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的,可以要求复核。
管理中心或业主大会所委托的账目管理单位自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。
(二)专户管理银行应当每季度向管理中心或自主管理资金的业主委员会发送维修资金对账单。
管理中心或业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求所委托的专户管理银行进行复核。
专户管理银行自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。
管理中心或业主委员会所委托的账目管理单位应当建立维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第二十二条维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。
市财政局应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
维修资金的管理应当依法接受审计部门的审计监督。
第二十三条业主交存的维修资金,管理中心或业主委员会应出具由自治区
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