工程部操作手册.docx
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工程部操作手册.docx
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工程部操作手册
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物业工程部
操作手册
WorkInstructionByEngineeringDep.
一、组织结构图………………………………………………………………….2
二、岗位职责………………………………………………………………….3-10
三、岗位仪容仪表…………………………………………………………...11-12
四、工程部设备操作流程……………………………………………………13-17
五、机房设备维修保养制度………………………………………………….18-23
六、机房管理制度…………………………………………………………….24-38
七、接报修及维修工作维修工作单之使用流程…………………………….39-42
八、紧急事件处理预案……………………………………………………..…43-60
九、工程部仓库管理制度……………………………………………………..61-70
一、
工程主管
1人
组织架构图
工程助理兼仓管
1人
宋玉艳
工程部人数合计:
17人
二、岗位职责
1工程部岗位职责
1.1工程主岗位职责
1.1.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
工程主管
直属主管:
直接受物业总经理领导
1.1.2招聘要求
性别年龄:
男,50岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
机电或相关专业大学以上学历
专业技能:
熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识,有电气、暖通或给排水某一项专业特长,具有独立领导部门开展工作的能力
工作经验:
从事物业管理行业或酒店业担任工程经理三年以上工作经验
资格证书:
有电气/空调/管道工程师/机械工程师职称
语言能力:
掌握一门外语,有一定的英语听说能力优先
1.1.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
周一至周五每天九小时,中间含午餐休息时间一小时
辞职申请:
提前一个月
1.1.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的西服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
1个月
晋升职位:
物业总经理
1.1.5职责概述
在总经理的领导下,全面负责工程部对整幢物业之工程管理工作,确保物业的设施处于良好的运作状态,节约开支,使物业长期得到保值、升值。
1.1.6岗位职责
1.1.6.1执行物业总经理的各项指示,安排好工程部所有人员的工作,确保人尽其才,合理使用,负责与管理处工程方面的对外联系。
1.1.6.2负责大楼内机电设备的操作运行正常,制定部门的年度、季度计划,包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。
1.1.6.3审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度,并督促工程部员工认真执行。
1.1.6.4洽谈和确定外判维护保养合同,监督承包商的工作、进度和质量。
1.1.6.5制定安全工作制度及突发事件应急处理程序,指挥属下员工解决物业中的各种突发事件,妥善处理善后事宜。
1.1.6.6监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律,确保属下员工的行为规范符合公司要求,做好员工考核工作。
1.1.6.7检查下属各类工作报告,定期向物业总经理递交每周、每月及每年工程报告。
1.1.6.8有计划地组织部门员工的培训,不断提高对整个物业的管理水平。
1.1.6.9协调好与政府有关职能部门的关系,确保大厦水、电、消防、技防及卫星接收及环保等设施的正常使用。
1.1.6.10建立客户投诉意见处理制度,确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。
1.1.6.11每天坚持深入现场,抽查工程各项工作的执行情况,发现问题及时处理。
1.1.6.12按时完成总经理布置的其他工作。
1.2工程副主管岗位职责
1.2.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
工程副主管(可兼任电气/空调/管道工程师)
1.2.2招聘要求
性别年龄:
男,50岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
机电专业中专以上学历
专业技能:
熟悉物业各项工程和设备的施工、维修、保养和管理专业知识,有电气、暖通某一项专业特长,具有独立领导部门开展工作的能力
工作经验:
从事物业管理行业工程主管二年以上工作经验
资格证书:
有机电专业中级技术职称
语言能力:
掌握一般英语知识,有英语听说能力更佳
1.2.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
周一至周六每天九小时,中间含午餐休息时间一小时
辞职申请:
提前一个月
1.2.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的工作服
工作餐
带薪年假:
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
二个月
可晋升职位:
工程主管
1.2.5职责概述
在主管的领导下,全面负责整幢物业之管理工作,确保物业的设施处于良好的运作状态,使物业长期得到保值、升值。
1.2.6岗位职责
1.2.6.1执行物业总经理的各项指示,安排好工程部所有人员的工作,确保人尽其才,合理使用。
1.2.6.2负责大楼内机电设备的操作运行正常,制定部门的年度、季度计划,包括工程维护保养预算、人员编制、工作内容、物品申购计划、能源管理措施、外判工程计划以及安全、环保等管理工作。
1.2.6.3审核、批准各专业工程师制定机电设备的日常运行、维修保养和巡视检查制度,并督促认真执行。
1.2.6.4洽谈和确定外判维护保养合同,监督承包商的工作、进度和质量。
1.2.6.5制定安全工作制度及突发事件应急处理程序,指挥属下员工解决物业中的各种突发事件,妥善处理善后事宜。
1.2.6.6监督检查部门员工的行为、考勤、衣着、纪律,确保属下员工的行为规范符合公司要求,做好员工考核工作。
1.2.6.7检查下属各类工作报告,每周向工程经理作工程报告。
1.2.6.8有计划地组织部门员工的培训,不断提高对整个物业的管理水平。
1.2.6.9协调好与政府有关职能部门的关系,确保大厦水、电、消防、技防、卫星接收及环保等设施的正常使用。
1.2.6.10建立客户投诉意见处理制度,确保所有维修单和投诉电话都能得到满意的回复和解决。
1.2.6.11每天坚持深入现场,抽查工程各项工作的执行情况,发现问题及时处理。
1.2.6.12按时完成总经理布置的其他工作。
1.3工程部领班岗位职责
1.3.1负责工作范围内设备的正常运行和存在问题的及时处理。
1.3.2掌握管理范围内的设备情况,根据设备的日常运行情况、维护保养情况、发生故障的原因分析制定本部门的设备维护、保养计划,分别列入月、季、年度计划中。
1.3.3负责根据报修单安排班组员工日常工作。
组织实施维修计划。
带领班组员工完成各项工作任务。
检查班组员工安全生产和文明生产情况。
1.3.4每天负责检查班组各项运行记录,了解每日的设备运行情况并在运行记录上签名。
1.3.5负责总结计划班组一周日常工作的安排,实施培训计划。
定期召开安全会议,检查安全工作落实情况。
按时完成每周班组工作周报、部门月度工作小结、部门工作培训计划、部门月度培训小结。
1.3.6每月按时完成考勤工作,保存原始记录。
根据要求对员工进行考核。
有权对班组员工的奖惩、任用提出建议。
1.3.7负责管理班组交接班钥匙、共用工具、备用材料的进出和去向。
每月填写工作所需的材料申请单,并做好记录。
1.3.8负责督导各项制度的执行情况。
随时配合上级对班组各项工作的检查。
1.3.9负责班组的文明生产,做好工作场地的环境卫生工作。
1.3.10执行上级领导的工作安排,事后汇报工程部经理或主管。
1.4弱电维修岗位职责
1.4.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
弱电维修技术员
直属主管:
工程主管(技术上接受弱/强电主管的指导
1.4.2招聘要求
性别年龄:
男,45岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
高中或相当学历,受过全日制专业职业学校之培训优先
专业技能:
在弱电方面具有丰富经验,有强电、空调或管道等操作及维修技能更佳
工作经验:
从事物业管理或酒店弱电设备管理及维修工作三年以上
资格证书:
有低压操作证,若有高压、空调或电梯操作证更佳
1.4.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
周一至周六每天九小时,中间含午餐休息时间一小时
辞职申请:
提前一个月
1.4.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的工作服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
1个月
晋升职位:
高级弱电维修技术员
1.4.5职责概述
在工程主管的领导下,确保整幢大楼之弱电设备/系统处于良好运作状态,配合工程部其他工种的维护保养工作。
1.4.6岗位职责
1.4.6.1服从工程主管的工作安排,认真完成工作任务。
1.4.6.2负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通迅系统、广播卫星系统及照明系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。
1.4.6.3熟悉大楼内电气设备的情况,严格执行电气设备保养制度和操作规程,认真做好各项运行记录。
1.4.6.4发现故障和问题,及时采取措施,尽快排除和解决,作好记录并汇报上级领导。
1.4.6.5及时有效地完成各项弱电维修项目的修理工作。
1.4.6.6做好弱电设备的应急抢修工作,当接到故障及异常报告后,应立即奔赴现场,在工程主管及弱电副主管的安排指导下完成抢修工作。
1.4.6.7严格遵守管理公司和工程部的各项管理制度,按时上下班,不得无故离岗。
1.4.6.8刻苦钻研业务,不断提高维修技术和服务质量,努力做到一专多能,完成领导交办的其他任务。
1.4.6.9爱护设备、合理使用工具、仪器和器材,保持所管设备机房和值班室的安全和清洁工作。
1.4.6.10积极参加业务学习和技术培训,不断提高业务水平。
1.5电工岗位职责
1.5.1持证上岗,遵守员工守则和各项规章制度,服从领导的安排。
1.5.2掌握供电系统的线路情况,设备情况,熟练掌握设备的技术性能及操作。
1.5.3做好设备的维护保养工作。
1.5.4接到报修任务及时处理。
1.5.5值班时,如遇设备有异常情况,应及时向总值班汇报并设法解决。
1.5.6及时完成领导交办的任务。
1.6空调工岗位职责
1.6.1每日巡视检查,认真做好运作记录。
1.6.2掌握中央空调的基本原理,操作方法。
1.6.3每天应严守岗位,确保空调设施正常运行。
1.6.4必须按规定做好空调设施的维修保养工作。
1.6.5必须做好空调设施的日常维修工作,及时处理租户有关空调设施事项的问题,做到随报随修。
1.6.6及时完成上级交办的工作。
1.7给排水岗位职责
1.7.1岗位说明
部门:
工程部
岗位:
给排水技术员
直属主管:
工程主管(技术上接受主管的指导)
1.7.2招聘要求
性别年龄:
男,45岁以下
身体状况:
身体健康,无其他特殊要求
教育程度:
高中或相当学历,最好受过全日制专业学校之培训
专业技能:
在给排水系统方面具有丰富经验
工作经验:
从事物业管理或酒店给排水工种三年以上
资格证书:
给排水/管道中级工证书,有钳工或空调工中级工证书
1.7.3工作要求
劳动纪律:
遵守公司的各项规章制度
工作时间:
常日班或根据需要做12小时日班制,做一天休一天,平时无节假日
辞职申请:
提前一个月
1.7.4工作待遇
工作制服:
由公司提供统一的工作服
员工福利:
享有国家规定的各种福利待遇
试用期:
二个月
晋升职位:
高级给排水技术员
1.7.5职责概述
在工程经理/主管的领导下,确保物业之给排水、管道设备处于良好运作状态,配合工程部其他工种的维护保养工作。
1.7.6岗位职责
1.7.6.1服从工程主管工作安排,按时完成工作任务。
1.7.6.2参与物业冷热供水系统、排水系统、消防给水系统、排污系统、排雨水系统的维修保养和定期巡视工作。
1.7.6.3严格执行管道设备保养制度和操作规程,每天按巡查制度规定的时间和路线巡视检查上下水系统,阀门是否正常,发现问题及时采取措施排除故障并按运行记录表做好记录。
1.7.6.4掌握当班水系统上下管道,设备运行状况,发现重要问题或不能解决之事立即报告工程经理/主管并积极参加抢修。
1.7.6.5及时有效地完成各项维修单工作。
1.7.6.6严格遵守管理处及工程部的各项管理规定,履行交接班手续,完成每天工作日志,不得无故离岗。
1.7.6.7合理使用工具、仪器和材料,爱护设备和公物,保持所管机房、设备和值班室的安全、清洁工作。
1.7.6.8积极参加业务学习和技术培训,不断提高业务水平。
三、岗位仪容仪表
1.目的
规范员工礼仪细节,树立高力国际员工的良好形象。
2.适用范围:
工程部全体员工。
3.内容
3.1礼节礼貌
3.1.1工作时态度要自然、大方、稳定、热情、有礼。
3.1.2常用礼貌用语:
“您好”、“很抱歉”、“请”、“对不起”、“不客气”、“稍等”,严禁使用“不知道”、“不归我管”、“不懂”、“不行”、“没有”等词,接听电话应先问候,后讲话。
3.1.3在与客人谈话时应彬彬有礼,站立端正,面带微笑,说话要掌握分寸,语言文雅,语气温和,并且用心聆听客人的讲话。
不得左顾右盼,低头哈腰或昂首叉腰,不得与对方争执,强词夺理,语言粗俗及声音过高。
3.1.4听到客户的意见和怨言,要冷静对待,虚心倾听,耐心解释,认真改正。
如有不同意见不允许当面争执,可及时想上级汇报。
3.1.5在进入商户单元之前要征得商户同意后方可入内。
对商户的物品不表示羡慕以免误会。
如因联系工作急需使用商户电话时,应向商户解释清楚。
3.1.6在工作中不议论商户,不交头接耳,严禁与商户开玩笑、打闹。
3.1.7与客人同行时,应礼让客人先行,同乘服务电梯时,应礼让客人先上先下。
3.1.8注意公共卫生,不随地吐痰,丢垃圾。
工作完毕后应将工作区域打扫干净,并通知有关部门进行彻底清扫。
如在有地毯的区域进行维修施工时,应将地毯遮盖后方可维修施工,严禁将工具直接放在地毯上。
严禁在工程服务工作区域内吸烟,抽烟应在指定区域内进行。
3.2仪表仪容
3.2.1个人卫生:
应勤洗澡、勤换内衣,务求去口臭、体味、上岗前四小时内不得饮酒、吃葱蒜、韭菜等异味食品。
3.2.2在工作区域行走或站立时,不得插兜、插腰、抱肩,不得东张西望,摇头晃脑,不得扎堆聊天。
3.2.3客户面前不得修指甲、剃牙、掏鼻子、挖耳朵、搔痒、打饱嗝、伸懒腰、哼小调等不文明举止。
3.3着装标准
3.3.1工程部员工上班时要按规定着装,佩带服务标牌,上下班前后应到指定地点更衣。
3.3.2工作服必须保持清洁、整齐,不得带有污迹、折皱、开线、掉扣,如无故损坏、丢失应予以赔偿。
3.3.3着装应将扭扣扣齐、拉练拉好。
不允许卷衣袖、裤腿。
不得敞胸露怀、穿背心、短裤或穿拖鞋上班。
3.3.4保持领带挺括干净,系戴端正。
3.3.5鞋、袜应保持干净,不得有异味,不准打赤脚。
四、工程部设备操作流程
1.目的
规范各种设备的操作,防止误操作对设备造成损坏或是施工人员受到伤害。
2.适用范围
全体可能操作仪器仪表、设施设备的人员,均需按此操作流程作业。
3.内容
3.1水泵的操作规程
3.1.1开泵前准备工作
3.1.1.1检查进出水泵的阀门是否打开。
3.1.1.2检查阀门是否有漏水现象。
3.1.1.3检查进出口压力表读数是否正常。
3.1.1.4检查控制柜电源指示灯和电压是否正常。
3.1.2开泵运行
3.1.2.1开泵后每二小时检查记录各项数据一次。
3.1.2.2检查控制柜电流是否正常。
3.1.2.3检查有无异常声响、振动。
3.1.2.4检查水泵电机外壳温度。
3.1.3开泵注意事项
3.1.3.1初次开泵或停泵时间较长,开泵前应用手盘动联轴器。
3.1.3.2发生压力超过管道许用压力,先停泵再分析、检查超压原因。
3.1.3.3泵体或电机发生异常声响和异味,应立即停泵检修。
3.1.3.4泵的填料允许有少量滴水(10~20滴/分钟),如出现大量漏水,应做适当调整。
3.1.3.5泵要轮换开启,基本保持相同的使用频率。
3.2电梯操作规程
3.2.1电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作,如确需入内要有工程经理批准;
3.2.2运行中的电梯若出现突然停机事故,值班保安人员应尽量安慰乘客,并马上通知电梯工在规定的时间内放人并通知电梯保养承判商的紧急维修组到来抢修,在抢修组人员未到位前,保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困,以便作进一步跟进及向管理处报告;
3.2.3电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养,工程部人员应进行有关登记及通知在保养工作中可能受影响的单位以便作出相应的安排;
电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后,应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录,以便工程部跟进验收;
3.2.4未经管理处工程经理、总经理批准,电梯上的任何设备及功能均不准变改;
3.2.5电梯保养承判商乃实行24小时值班制,遇有紧急事故应立即通知处理,切勿企图私自进行修复及操作;
3.2.6一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用,测试等等动作,均应在首层挂牌告示。
3.2.7将整件事件经过记录在商铺日志簿内及缮写“事件报告”交上级存阅。
3.3水箱清洗操作规程
3.3.1水箱清洗前准备工作
3.3.1.1操作人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证。
3.3.1.2若需断水,事先向用户发出停水通知,说明停水的日期及起讫时间。
3.3.1.3通知中控室开始清洗水箱,以免发生误报警。
3.3.1.4关闭双联水箱进水阀门,安排临时排风设施、临时水源、橡皮管,打开水箱进口盖。
3.3.1.5准备好必备的工具和物品、工作服、扫把、尼龙刷、百洁布、铁铲、清毒药物、照明、手提式潜水泵、鼓风机、口罩及防护眼镜等。
3.3.2清洗操作
3.3.2.1当双联水箱内水位降低到一半或1/3时,将待洗水箱出水阀关闭,打开低部排污阀,打开另一联进水阀以确保商铺正常供水。
不允许一只水箱排空清洗另一只满水水箱工作,否则会因负荷不均,造成水箱壁受压变形产生裂纹。
3.3.2.2清洗人员从进口处沿梯子下到水箱底部,用尼龙刷和百洁布将水箱四壁和底部擦洗干净,用清水反复冲洗干净。
3.3.2.3水箱顶上要有一名监护人员,负责向水箱内送新风,防止清扫人员余氯中毒,并控制另一联水箱的水位。
3.3.3清洗结束
3.3.3.1清洗结束,关闭清洗水箱的排污阀,打开水箱进水阀开始蓄水。
3.3.3.2用矿泉水或蒸馏水瓶盛放500毫升的水(盛水前应将水瓶反复冲洗,在瓶外贴上送样单位及送样日期),送卫生防疫站检测。
3.3.3.3通知中央控制室清洗结束,做好相关记录。
3.3.3.4用1:
100的灭菌净(一般为漂白精粉)水溶液进行消毒,用扫把或尼龙刷依次反复清洗消毒,并将水箱盖好,封闭半小时后排出消毒水。
3.3.4清洗水箱注意事项
3.3.4.1在清洗水箱的过程中,若有水箱内的清洗人员感到身体不适,产生如头晕、眼睛酸痛、心闷及气紧等情况,要马上离开水池,呼吸新鲜空气或用清水冲洗眼睛。
3.3.4.2消毒完成后,需向水箱内注入适量自来水反复冲洗,并清除所有残液。
3.3.4.3如《卫生检测结果报告单》结果为不合格,管理处要尽快安排重新清洗和消毒水箱,并重新取样送验,直到合格为止。
3.3.4.4卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》要妥善保存。
3.4给排水断电应急操作规程
3.4.1断电时:
3.4.1.1关闭污水处理风机出口阀;
3.4.1.2关闭污水处理站阀,打开应急直通阀;
3.4.1.3通知各部门停止向地下室集水井排水;
3.4.1.4检查房顶水箱水位,向工程经理报告;
3.4.1.5所有泵开关转换至手动位置。
3.4.2断电结束:
3.4.2.1污水处理站按正常顺序开启;
3.4.2.2打开污水处理站阀门,关闭应急直通阀;
3.4.2.3按顺序开启清水泵、污水泵,并将开关位置转换到自动位置;
3.4.2.4检查屋顶水箱、自动控制;
3.4.2.5通知各部门正常排水。
3.5消防泵操作规程
3.5.1在正常操作前应有机电维修人员查市政进水管道阀门是否开启,要保持市政进水管常开;并检查相应的水压力情况,保证水泵正常供水,并作检查记录。
3.5.2操作前应有机电维修人员检查室外消防管路的完好情况,要检查消火栓管路的完好情况,要检查消火栓管路上的所有阀门截止阀,比例阀,压力表是否正常,要保证所有的阀门正常开启,并作检查记录。
3.5.3操作前应有机电维修人员检查水泵的完好情况(电机、润滑联轴器、密封等)保证水泵能正常运转,并作检查记录。
3.5.4操作前应有机电维修人员检查泵电气系统的完好(进线电压是否正常,电气控制系统的指示是否正常,电气控制堞内元件是否正常,空气开关是否正常,Y—起动系统是否正常等)保证操作时电气系统正常运转,并作检查记录。
3.5.5完成1-4的工作,整个系统都正常时,方可进行消火栓水泵的启动。
3.5.6启动操作前(开启泄压放空管以后关闭)由消防员在楼顶上把消火栓口打开,要经确认楼顶消火栓口已打开,方可启动水泵。
3.5.7启动水泵时,应将控制柜控制开关放在手动位置。
3.5.8启动水泵时,应先点动运行,点动运行正常后,方可进行正常运行(正常运行30S(秒)屋顶出水即可)。
3.8配电室操作管理制度
3.8.1值班电工要树立高度的责任心,熟练掌握公司供电方式、状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和操作规程,并不断提高技术水平;
3.8.2严格保持各开关状态和模拟盘相一致,不经领导批准,值班人员不得随意更改设备和给线的运行方式;
3.8.3密切监视设备运行情况,定时巡视电器设备,并准确抄录各项数据,填好各类报表,确保电力系统正常运行;
3.8.4值班人员对来人来电报修,要及时登记并即赴现场修理,工作结束后,做好工时和材料的统计工作,并要求使用方签字;
3.8.5在气候突变的环境下,要加强对设备的特别巡逻,发生事故时,要保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并按规则要求做好记录;
3.8.6值班人员违反工作规则或因失职影响营业或损坏设备,要追究当事人责任;
3.8.7任何闲杂人等不得进入配电室,更不得在配电室逗留;参观配电室或在配电室执行检修安装工作,须得到工程部负责人的批准,并要进行登记。
5.记录
水泵操作规程(DGM-E—F1—009),(DGM-E—F3—003)
电梯操作规程(DGM-E—F7—031),(DGM-E-001)
水箱清洗规程(DGM-E—F3—001),(DGM-E—F3—006)
给排水操作规程(DGM-E—F3—001~014),(DGM-E—G3—001~007)
消防泵操作规程(DGM-E—F5—011)
五、机电设备维修保养制度
1.目的
为了保证商场设备正常运行、延长设备的使用寿命和节约能源,平衡保养费用和保养效果的关系,制定具体定期的维修保
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