项目管理指导书柳英松.docx
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项目管理指导书柳英松
河南新景致房地产有限公司
龙湖项目
工程管理指导书
编制:
柳英松2011年8月15日
前言
1. 项目概况
2.公司对本项目的基本要求
3.本工程的管理重点和难点
4.项目经理部管理架构
5.相关单位的安排和管理
6.开工前的准备工作
7.合同管理及成本控制措施
8.项目总进度计划
9.质量保证措施
10.设计、技术控制
11.现场安全文明管理
12.现场环境管理
13.材料管理
14.文件管理
15.会议制度
16.紧急事件处理程序
17.项目工程资金计划
18.配合销售策略
19.工程部培训计划
20.工程移交
21.附件
前言
编制宗旨:
秉承“构建乐居生活”的企业宗旨,展现民安置地集团作为大型地产企业的气魄和大家风范,以博大的气势传达民安置地集团强烈的社会责任感和精神感召力。
编制目的:
实现公司在龙湖项目的经营目标,规范项目工程部的各项管理工作,确保项目的施工过程始终处于受控状态,监督和协调监理、施工单位履行合约义务,协调项目工程部与各部门及外部的相关业务工作关系,使项目工程部的管理工作有序、高效。
编制原则:
具有针对性,可操作性强,便于实施。
编制依据:
民安置地集团的企业文化,公司管理手册以及各项规章制度。
1.项目概况:
“龙湖项目”位于郑州新郑市龙湖镇,东邻梅山路,南邻双湖大道,西靠后湖水库,占地面积393亩,总建筑面积约46.8万平方米,采用欧式建筑风格,大致分五期开发。
一期开发19栋5.87万平方米。
其中:
会所1栋,建筑面积0.7568万平方米;配套商业1栋,建筑面积0.2446万平方米;联排别墅11栋,建筑面积1.6639万平方米;六层洋房6栋,建筑面积3.2112万平方米。
一期工程预计2011年10月15日开工建设,会所2012年5月1日前交付使用;联排别墅和洋房,2012年5月1日开盘销售,2012年12月15日前竣工并完成备案手续,室外配套和景观移交物业,2013年1月30日交房入住。
主要技术指标为:
一、总体用地指标:
商住用地
万平方米(亩)
道路广场用地
万平方米(亩)
公共绿地用地
万平方米(亩)
总计
26.2524万平方米(393亩)
二、规划建设指标:
总建筑面积
46.8万平方米
其中:
住宅
万平方米
商业
万平方米
地下车库、设备房
万平方米
其他
万平方米
配套道路广场
现场地质条件:
(等待地质勘探成果)
现场自然、环境条件:
郑州市位于北纬34°43′,东经113°39′,海拔110.4m,气候温和,四季分明。
年平均气温14.3℃。
七月份最热,最高气温可达39.7℃,月平均气温27.3℃。
一月份最冷,最低气温可达-17.9℃,最低日平均-11.4,月平均气温为-0.2℃。
冬季最大冻土深度270㎜,主导风向为东北风,雨季集中在7~9月份。
工程部部应根据郑州地区气候条件在施工前有针对性的编制冬季、雨季施工措施以保证施工正常进行。
本地块周边现状。
东边隔梅山路与宏光钢厂相邻,南边隔双湖大道即是福寿园(公共陵墓)西靠后湖水库,北边与驾校一墙之隔。
本地块类似黄土高原地貌,经多年(几十年上百年)的雨水冲刷自然形成几条东西向的沟壑,直立的粘土峭壁,沟深达15米多。
总体地势东高西低,最高处海拔172.2米,最低处海拔143.8米,高差28.4米。
市政排污管道在本地块东边的梅山路,流向为沿路自南向北,只有靠近本地块北段的排污管道(管底高程169.125米)供本地块东边临路的部分建筑物排污。
市政供水(自来水)管,在梅山路与双湖大道交叉口出有一接水口,管径300。
但经调查,龙湖镇市政供水整体水压不稳定,难以满足一至四层24小时稳定供水。
现场建设条件:
根据公司的安排,最先开工的一期会所计划于2011年10月15日开工(地基处理完成后定位放线即为开工)。
为了确保按期开工为工程开工创造建设条件,此前优先完成的任务是:
首先是伐树
,紧接着是地质勘探,然后是根据勘探成果选择地基处理方案(填方量大),检测地基承载力,设计单位据此设计基础结构形式并出图。
出会所外的一期工程,场地平整未完成。
一旦最终竖向总平面图(确定不变)到位即可高挖低填平整到位。
施工道路问题,由于本地块排污的特殊性,一期道路下的排污管道必须提前施工,这有待设计单位提前设计配套管网图,这与施工道路何时路通直接相关。
施工用水问题,场地内现已有一口水井,能满足一期工程大部分用水需求,待施工单位进场后再打一口井。
施工用电问题,现场已有一台基建变,满足施工需要。
2.公司对本项目的基本要求
2.1.交房入住日期:
一期为2013年1月底。
2.2.正式开盘发售日期:
一期为2012年5月1日,在此之前完成有关的施工及包装工作。
2.3.工程质量合格,减少投诉率。
2.4.创建文明达标工地。
2.5.降低工程成本。
3.本工程的管理重点和难点
分析本项目前期、施工中存在的设计、施工、质量、工期、销售配合、外部环境等存在的管理重点和难点,化解管理风险。
3.1场地内有几条深沟,部分建筑建在深沟上面,必须后填土方进行地基处理。
地基处理,工程量大,增大成本,耗时长,质量要求高,如果处理不当,多年以后(经雨水、轻级地震等因素)有下沉、开裂等风险。
3.2由于开发建设的顺序是先开发别墅和多层洋房,挖方量少,而前期地基处理需要大量的回填用土,后期开工的高层及地下车库有大量的余土须外运弃土,因此,总体土方平衡困难。
为了降低损失,前期地基处理所需土方,在三期的6#、12#、18#、23#楼的地下车库位置取土。
3.3本地块地势东高西低,落差答28米,设计竖向(建成后的地势)东西高差估计超过11米。
而设计的大部分单体建筑的长向与地势的坡向一致,这样一来,部分单体建筑长向两端高差大,增大了施工难度。
3.4地势东高西低,市政排污管道在东边的梅山路,本地块污水汇流向西,在设泵站提升排到梅山路,而且在一期工程交房入住前必须交付使用,后几期工程施工期间不能损坏、堵塞排污主管道,后期工程排污管道与主管道碰口时主管道正流着污水。
因此,不仅前期工程施工难度大,后期维护、施工也有大量细致的工作要做。
3.5因有沟壑、峭壁,就必须支护边坡,工程量较大,因场地条件施工难度也较高,还要协调好景观施工单位与房屋建筑施工单位之间的关系,有很多边坡支护和景观施工必须穿过一期别墅和洋房施工区,房屋施工期间通行不便甚至无法通行,因此景观施工越早越快越好。
3.6因为沟壑,有些施工道路要通道沟底,施工道路坡度大施工道路如果全部硬化,势必投入量大大大增加造价。
如果不硬化,雨雪天气则难以通行。
3.7考虑到本地块社会配套欠缺,无区位优势,而且周边环境不理想(有福寿园、钢厂),在目前的地产的大环境下,本地块的最大卖点是一期的景观。
因此,景观的工程质量要求非常高,要把景观做到极致,不光要好的施工质量,景观设计方案更为重要。
另外,不能忽略后湖水库的最高水位因素,因为后湖水库在场北路建起了堤坝(成为场北路的一段),一旦建成的仙境般的景观被水淹没
,罪莫大焉欲哭无泪。
3.8鉴于目前的地产大势,为了配合销售部门促进销售,现场的安全文明工形象应由更高的要求,一是前期规划要科学合理,转变思想,提高档次,不能没完没了的维修、停工整顿、突击整改而应一次到位。
4.项目工程部管理架构
4.1.1管理架构
4.1.2岗位设置:
一期工程,划分为3个标段团购区标段,管理岗位设工程部经理1人,技术主管1人,土建工程师3人,安装工程师1人,景观工程师1人,内勤资料员1人,项目工程部定员共8人。
4.2主要岗位职责:
项目工程部经理:
1、全面负责项目各专业工程和参建单位的管理工作;负责项目工程建设的技术、质量、安全、成本和工期管理工作;履行建设单位代表职责,是五大责任主体中建设单位的质量第一责任人;
2、对公司确定的项目开发计划、质量目标以及成本目标的实施、监控及完成情况负全部责任;
3、负责项目工程部的资源配置,确定项目工程部组织架构,确定各岗位职责;
4、负责本部门各项工作计划的制定与实施;指导编制并审核工程项目一、二、三级网络执行计划并组织实施;
5、编制《工程管理指导书》并执行《工程管理指导书》中确定的计划、程序、制度及措施;
6、负责项目工程部的日常管理工作,主持项目内部会议,审定或签发对内对外的重要文件;
7、代表公司履行总包合同及各专业分包合同,对合同执行情况的负责;
8、负责项目技术管理,审核各专业施工图,组织图纸会审及设计交底,组织重大图纸问题的解决,审核图纸会审纪要;
9、审核设计变更、技术核定等技术文件;审批《项目施工组织设计》、重大《施工方案》;
10、组织样品、样板的确定和验收;
11、主持项目工程各阶段的验收,审核工程验收方案文件,负责工程的备案和移交;
12、编制项目工程款支付计划,工程、材料、设备款支付的申请、审核;
14、协调、解决现场工程建设过程中的各种关系;
15、根据公司的年度计划及项目计划每月、季向公司汇报项目完成情况和总结。
16、领导交办的其它工作
技术主管:
1.全面负责项目工程部的技术管理工作,执行有关工程建设技术标准、规范、规程;
2.组织各专业工程师熟悉合同文件和审核施工图纸,组织各专业图纸会审,负责图纸会审纪要的办理;
3.施工图以后的设计管理;
4.负责同勘察、设计单位的日常联系工作,协调各专业设计问题的解决,审核设计变更、技术核定等技术文件;组织办理项目工程设计变更的审批及设计变更执行的核实;
5.负责审核单位工程施工组织设计、施工方案;
6.协助工程部经理对项目进度、质量、安全文明施工进行监控;
7.协助工程部经理对五大责任主体单位进行管理;
8.组织样品、样板的实施,组织样品、样板验收工作;
9.组织材料、设备、专业分包工程技术要求的编写;
10.组织制定质量通病的防范措施,并监督实施,对客户提出的重大质量问题及时组织专业工程师进行处理;
11.新材料、新技术、新工艺的在项目实施。
领导交办的其它工作。
12.负责工程各阶段的技术、质量验收;参加隐蔽工程验收,指导监理公司、各专业工程师工作,审核验收报告;
13.每月负责项目技术总结,提供设计问题和审图技能的持续改进意见。
14.领导交办的其它工作
各专业工程师:
1.协助工程主管做好现场工程组织工作,履行建设单位代表职责,做好分管工程的组织和协调工作;
2.负责分管的工程建设全过程的质量、进度、技术、安全文明施工、成本的监督、控制、纠正和管理,重大问题及时报告技术主管和经理。
确保工程质量、进度、技术、安全文明施工管理、成本管理符合公司要求;
3.组织进行日常性工程检查,做好现场综合预控工作,参加隐蔽工程验收,指导监理公司、施工单位工作,签署验收报告;
4.负责复审场地控制坐标和控制高程;
5、审查施工图纸及施工方案,熟悉工程规范,掌握材料的性能、验收标准、施工工艺;
6、负责与其他部门专业工程师、专业公司的协调配合工作;
7、组织本专业分部、分项工程的中间验收,参与竣工验收;
8.组织工程样品、样板的实施和验收;
9.审核施工图纸,参加图纸会审;
10.熟悉合同文件,代表甲方履行合同;
11.组织分管工程各阶段的验收,起草工程验收方案文件;
12.组织分管工程设计变更的审批办理、设计变更执行的核实、现场签证工作量的核实和签证工作;
13.负责分管工程计划的编制和落实,每月向项目工程部汇报当月工作情况
14、负责项目建设过程中技术资料的收集、管理、竣工资料的审查及向档案中心的移交;
15.领导交办的其它工作
资料员:
1.协助公司发展部办理项目施工报建、图纸审查、施工许可证
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