大鼎城市广场二期项目市场调查报告.doc
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77编号:
XRG-DD-01
大鼎城市广场二期项目
宏观市场调查报告
重庆旭日房地产顾问有限公司
(签章)
目录
第一部分重庆市房地产宏观市场研究 4
一、重庆市经济及房地产发展 4
1、重庆市宏观经济研究 4
2、重庆市房地产发展状况 6
二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究 8
1、九龙坡区经济环境 8
2、九龙坡区房地产市场 9
三、重庆市规划研究 11
1、重庆主城各区规划定位 11
2、城市化对重庆房地产的影响 13
3、人口变化及就业对房地产的影响 13
第二部分项目周边资源环境研究及其房地产住宅市场 14
一、大石杨组团环境研究及其房地产市场 14
1、大石杨组团概况 14
2、袁家岗-谢家湾板块环境研究 16
二、项目周边房地产市场研究 22
1、大石杨组团房地产情况 22
2、袁家岗-谢家湾区域房地产市场研究 24
三、重庆市滨江物业研究 27
1、滨江板块定位以及规划 27
1.1、北滨路 27
1.2、沙滨路 28
1.3、南滨路 29
2、滨江房地产发展 33
2.1、整体分析 33
2.2、重点板块分析 37
2.2.1、北滨路 37
1)整体分析 37
2)个案分析 39
2.2.2、南滨路 43
1)整体供应分析 43
2)南滨路需求市场分析 45
3)个案分析 46
四、重庆中小户型房屋租凭情况 59
1、重庆住宅租赁市场整体情况 59
2、重庆周边房屋租凭市场 59
3、各板块小户型租金分析 60
五、重庆小户型市场需求分析 62
第三部分项目周边商业调查 63
一、区域商业发展状况 63
1、九龙坡区商业市场整体发展概况 63
2、杨家坪商圈的发展状况 64
3、区域商业发展状况 67
4、区域商业物业成交情况 69
5、重庆社区商业发展趋势 69
6、重庆社区商业发展规划 70
7、典型案例分析 70
第四部分、项目宏观环境结论分析 74
第一部分重庆市房地产宏观市场研究
一、重庆市经济及房地产发展
1、重庆市宏观经济研究
1.1、重庆经济稳步发展,国民经济再创新高
在趋好的宏观环境下,特别是持续几年的扩大内需、西部大开发和重庆直辖等效应的累积释放,全市经济增长呈现持续、快速、稳健势头,2007年上半年我市实现国民经济总值1677.67亿元,同比增长14.5%,经济发展持续走高,为直辖以来经济发展最快的半年。
资料来源:
重庆市统计年鉴
1.2、产业结构合理调整,第三产业比重逐年增大
2004年以来,第三产业占GDP的比重逐年上升,第三产业在43%左右的水平平稳发展,而第一产业呈现下降趋势,产业结构逐步优化。
“二、三、一”的特点更加明显。
资料来源:
重庆市统计年鉴
1.3、社会固定资产投资增速减缓,但仍是拉动重庆经济的主力军
2003年,全社会固定资产投资成功突破1200亿元,投资总量达1669.35亿元,同比增长27.5%,比2002年净增投资273亿元,继续担当了拉动重庆经济快速稳定增长的主力军。
但2004年之后,受国家宏观调控政策影响,固定资产投资年增速开始放缓。
今年上半年,全市共完成固定资产投资1130.44亿元,增长33.0%,比上年同期提高8.5个百分点,固定投资额开始增大。
资料来源:
重庆市统计年鉴
1.4、全市人民生活水平逐步提高
近几年来,随着国民经济的增长,全市人民生活水平逐步提高,可支配收入逐年增长,增速加快。
今年上半年,城市居民人均可支配收入6990元,增长18.4%。
随着收入的增加,消费能力提高,消费意识的增强使得消费支出也呈现加速增长态势。
资料来源:
重庆市统计年鉴
2、重庆市房地产发展状况
2.1、房地产投资持续增长
虽然宏观调控对北京、上海等一线城市的房地产市场引起了轩然大波,但对于健康的重庆房地产市场而言,并没有带来太大影响。
2004-2007年上半年重庆房地产开发投资仍然持续快速增长,所占全社会固定资产投资总额的比重均在1/5以上。
2007年上半年,重庆房地产开发完成投资总额为302.64亿元,同比增长26.5%,增幅与上年同期基本持平。
数据来源:
重庆市统计年鉴、旭日研发中心数据库
2.2、商品房住宅均价稳步上涨
重庆主城区商品房住宅价格略受宏观调控影响,2005年3季度住宅均价出现小幅波动,但总体趋势仍然保持增长。
2007年6月,主城区商品房住宅成交均价3290元/平方米,继续保持较高的增长幅度。
数据来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
2.3、商品房销售略受影响
从2004年-2007年的商品房销售面积来看,受宏观调控影响,除05年的商品房销售面积与04年同期相比略有下降外,其余两年均保持一定的增长速度。
2007年上半年,重庆商品房销售面积累积1206.67万平方米,同比大幅增长49.5%。
其中现房销售236.45万平方米,增长1.2%;期房销售970.22万平方米,增长69.1%。
数据来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
小结
l重庆市国民经济再创新高,人民生活水平逐步提高,随着收入的增加,消费能力提高。
l重庆产业结构逐步优化,“二、三、一”的特点更加明显。
l重庆市房地产开发稳定增长,土地开发投资、房地产投资和房地产成交均保持一定增长。
二、九龙坡区经济环境及房地产发展研究
1、九龙坡区经济环境
1.1、国民经济持续排名全市第一
2006年,九龙坡区实现地区生产总值(GDP)315.2亿元,连续4年居全市各区县首位,占全市生产总值9.0%。
2007年,九龙坡区国民生产总值继续保持良好的增长态势,1季度九龙坡区地区生产总值达87.45亿元,同比增长12.6%。
1.2、第二产业仍然是区域经济的拉动力
九龙坡区一直以来都是重庆的老工业区,第二产业较为发达。
2006年,第一产业增加值6.1亿元,比上年下降9.9%;第二产业增加值160.6亿元,增长20.4%,增长22.8%;第三产业增加值148.5亿元,增长13.9%。
三次产业结构由2005年的2.5:
49.9:
47.6转变为2006年的2.0:
50.9:
47.1。
第二产业拉动全区经济增长10.2个百分点。
1.3、城乡居民生活水平进一步提高
2006年,九龙坡区城市居民人均可支配收入11646元,比上年增长13%;城市居民人均消费支出9378元,比上年增加1285元;居民储蓄继续增加,年末城乡居民储蓄余额达229.1亿元,比年初增长14.4%。
2、九龙坡区房地产市场
2.1、九龙坡区房地产投资额位居主城第三
比较2006年各区房地产投资,渝北区和南岸区的房地产投资额分列主城前两位,九龙坡区房地产投资额77.36亿元,排名主城第三。
从九龙坡区近三年的房地产投资增长率来看,投资增长率均保持在25%左右。
资料来源:
重庆统计年鉴、各区政府工作报告
2.2、九龙坡区商品房价格
2006年,九龙坡区商品房住宅均价2610元/平方米,位居主城第三。
均高于临近的沙坪坝区、大渡口区和南岸区。
资料来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
2.3、九龙坡区商品房销售面积
2006年,九龙坡区商品房销售面积218.28万平方米,仅次于渝北区,位居主城区第二位。
资料来源:
重庆市国土资源房管局、旭日研发中心数据库
小结:
l九龙坡区第二产业经济雄厚,地区生产总值连续4年位居各区县第一位。
l九龙坡区房地产发展成熟,无论是房地产投资额,还是商品房销售面积均位于重庆西区前列。
三、重庆市规划研究
1、重庆主城各区规划定位
根据重庆市发展成为西南地区和长江上游最大的经济中心城市和科技、文化、教育事业的中心的规划目标。
2004年11月1日我市公布了最新的《都市区城市总体规划(2004-2020)纲要》,重庆市都市区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区总面积5473万平方公里。
整体规划为五个片区、十六个组团和六个功能区。
其房地产开发热点区域如下:
区域
板块
区域范围
房地产产品定位
城市定位
渝中区
解放碑板块
观音岩以东,小什字以西,与北区路一号桥为界,包括中兴路、新华路和平路片区
该区域是渝中区房地产最早开发的区域,由于周边为重庆集中的商务区,因此,高层公寓产品较多
人口最集中、功能最聚集区域,大力发展以高端服务业为主的第三产业
大坪板块
东起鹅岭公园,西至石油路,北以华村为界,南至袁家岗
该区域为渝中区商品房住宅最为集中的区域,商品房主要以居住型的两房和三房为主。
九龙坡区
杨家坪板块
东至直港大道、西至工学院、北至谢陈路、南与黄桷坪接于滩子口
杨家坪商圈由于起步较晚,目前,商业发展较火,区域主要以投资型小户型为主
石桥铺板块
东起渝州路,西接石小路,北至白马凼
该地区不仅是重庆IT行业的聚居区,同时也是重庆商务办公的主要区域之一。
因此,小户型产品最受消费者青睐
沙坪坝区
杨公桥板块
东至杨公桥立交,西至歌乐山路,南至红槽房,北至烈士墓
该板块是沙坪坝区高校最为集中的区域,商品房产品主要以紧凑型两房为主
凤天路板块
凤天路沿线片区,西起天星桥,东至凤鸣山
沙区房地产开发的最早区域,商品房住宅产品供应较为丰富
江北区
观音桥板块
观音桥步行街及建新东路和西路
早期的商品房住宅以公寓为主,近年来,两房和三房的产品供应比例开始增大
城市近期重点拓展区,重点建设良好的城市人居环境,以高新技术产业、汽车为主导产业
北滨路板块
北滨路沿线,西至石门大桥桥头,东至黄花园大桥桥头
江北区交通最为成熟的滨江路段,为三北地区喜江的人群体提供了居住条件,板块供应主要以三房的高层为主
渝北区
冉家坝板块
松树桥转盘以西,盘龙溪以北,至人和路以东区域,包括花园新村区域
渝北区房地产开发的热点区域,同时也是重庆未来行政机构的聚集地,该区域物业特征多以高层住宅为主,产品供应以居家型两房和三房为主。
南岸区
南滨路板块
自南坪工贸长江大桥至弹子石滨江路
南滨路段是重庆江景资源最为丰富的区域,板块供应产品主要以舒适型高层住宅为主
以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区
新南湖板块
海峡路以南,南至八公里,西至经开区
该板块为南岸区新兴的房地产开发区域,早期产品供应以居家型三房为主,近期小户型产品的供应量开始增大
2、城市化对重庆房地产的影响
重庆市幅员面积广阔,既有广大的农村地区,又有特大型城市,具有典型的二元经济结构特征。
直辖之后,重庆城市化水进程加快,重庆城市化率由直辖初的30%,发展到了46.7%,超过全国平均水平。
目前,重庆主城区已经基本形成“三、二、一”的产业分布的合理格局,对周边中小城市的辐射能力不断加强。
按照《重庆市城市总体规划(2005—2020年)》,到2010年,城镇化水平达到50%。
以目前重庆市人均居住面积33平方米计算,未来3年,仅城市化进程,重庆市商品房住宅的需求量就将达3500万平方米,重庆市房地产市场前景广泛。
3、人口变化及就业对房地产的影响
2006年,全市常住人口为2
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