下沙项目方案.docx
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下沙项目方案
第一节项目概况
位置业态
项目基本情况
建筑物基本情况
物业管理要求
物业的特征
第一节管理机构
1、物业服务中心各部门职责
(1)综合管理部工作职责
*在公司专业对口部门的专业指导、物业服务中心经理直接领导下,负责客户服务工作。
*严格按照国家、行业相关法律规定及《物业服务合同》的相关规定执行。
*严格执行公司总部的各项制度规定、质量标准、计划规定和各项工作指令。
*负责为业主提供迁入、迁出及各类代办业务服务工作。
*负责处理业主报修、问询、接待、投诉等各项客户服务工作,与客户建立良好的关系。
*负责工程档案及业主档案资料的管理、借阅等工作,确保档案完整、保密。
*负责项目二次装修申请、装修过程的监督管理及装修纠纷协调工作。
*负责物管区域内业主的走访,调查、了解业主的需求,并配合公司总部满意度调查工作,根据调查结果制定纠正/预防措施并执行,有效提高业主满意度。
*负责物业服务中心各岗位服务质量督导工作,提高服务中心服务品质。
*负责信息传递工作,将与业主相关的各类信息及时反馈给业主;同时将业主信息传递到相关部门,起到沟通与协调的作用。
*协助商业公司活动方案的制定及实施。
*负责所在前台及内围巡视服务质量督导工作。
*负责物业服务中心各类物资的申购、使用管理工作,有效控制物料。
*负责物管区域内各项费用的催收、核算工作。
*负责部门的制度建设、品质建设,共创美观、和谐工作环境。
*负责外包保洁督导工作。
*完成上级交办的其他工作。
(2)秩序维护部工作职责
*在公司专业对口部门的专业指导、物业服务中心经理直接领导下,负责秩序维护工作。
*严格按照国家、行业相关法律规定及《物业服务合同》的相关规定执行。
*严格执行公司总部的各项制度规定、质量标准、计划规定和各项工作指令。
*协助公安机关维护项目的公共秩序,严格控制人员进出。
*门岗负责访客、装修人员的进出询问、指引、登记,客户物品搬入、搬出时的登记管理工作。
*监控岗负责智能化技防系统、消防控制系统的监控、操作工作。
*巡逻岗负责公共部位的日常巡逻工作,对违反《管理规定》的情况进行提醒制止,负责客户二次装修的日常巡查工作。
*负责国家消防条例的落实,健全服务中心“消防责任制”,切实做好火灾的预防工作。
*遇到匪警、台风、水浸等紧急事件时能规范地采取应急措施,进行安全防范。
*落实服务中心的宿舍管理制度,使宿舍管理清洁有序。
*负责部门的制度建设、品质建设,共创美观、和谐工作环境。
*完成上级交办的其他工作。
(3)工程服务部职责
*在公司对口部门的专业指导、物业服务中心经理直接领导下,负责工程工作。
*严格按照国家、行业相关法律规定及《物业服务合同》的相关规定执行。
*严格执行公司总部的各项制度规定、质量标准、计划规定和各项工作指令。
*负责二次装修时工程管理工作。
*负责检查电梯维保质量,电梯日常巡检、电梯年检的联系配合工作。
*负责公共区域供电、给排水系统内各类设施的巡查、维护工作。
*负责对消防喷淋系统、消控主机、排烟系统等消防系统及智能化系统等各类设施的巡查、维护工作。
*夜间提供客户各类工程报修服务及问询服务。
*负责为业主提供入户维修的服务,满足业主维修需求。
*负责通道、楼梯等公共部位及其它公共设施的日常巡视、维护工作。
*负责工程耗品的领用、保管及零耗品的采买工作。
*负责部门的制度建设、品质建设,共创美观、和谐工作环境。
*完成上级交办的其他工作。
(4)环境服务部工作职责
*在物业服务中心经理直接领导下,负责环境服务工作。
*严格按照国家、行业相关法律规定及《物业服务合同》的相关规定执行。
*严格执行公司总部的各项制度规定、质量标准、计划规定和各项工作指令。
*提供公共部位、公共设施的保洁服务,根据项目特点制定保洁工作标准并实施,为业主创造整洁环保的办公环境。
*保持公用部位整洁,制止乱堆乱放,乱抛乱扔杂物,乱贴、乱挂、乱发广告、践踏花草等不卫生、不文明的现象及行为。
*根据季节植物景观摆放和维护工作。
*为办公企业提供入室保洁服务及入室绿化维护工作,满足办公企业需求。
*负责除四害工作,为业主创造健康的生活、工作环境。
*负责部门的制度建设、品质建设,共创美观、和谐工作环境。
*完成上级交办的其他工作。
(5)财务部工作职责
*在公司财务部和物业服务中心经理直接领导下,负责财务工作。
*严格按照国家、行业相关法律规定及《物业服务合同》的相关规定执行。
*严格执行公司总部的各项财务制度规定,和公司财务部的各项工作指令。
*协助本单位负责人主管财务工作
*负责项目财务收费工作的统计和督促
*负责项目服务中心的现金收付、银行结算及有关账务。
*保持和公司财务部的联系,及时把服务中心相关财务信息反馈给公司财务部门
*完成上级交办的其他工作。
第二节人员配备说明
1.物业服务中心人员配备
部门
岗位
主要工作职责
物业服务中心
1人
物业服务中心经理
全面负责物业服务工作。
在公司、商业管理公司授权限内展开工作。
综合管理部
6人
综合管理部主管
1人
全面负责客户服务工作。
协助物业服务中心经理管理日常事务。
负责物业服务工作,对内部工作落实检查及对内协调等。
负责日常物业培训、品管工作,对各部工作落实检查。
内勤兼文员
1人
负责与总公司的行政人事对接,做好日常行政、人力资源等工作,做好服务中心文字、仓管、内勤。
管理员
2人
负责进行客户走访、满意度调查,费用收缴,现场工作督导,客户投诉处理,文化活动配合等工作。
管理员兼环境督导
1人
负责与外包专业保洁公司的对接,绿化督导,日常环境的监督、管理及考评,负责部分管理员职责。
前台
2人
12小时服务,负责客户的日常接待工作,负责办理业主入驻、装修手续,接受客户报修、投诉、问询,一对多地为业主提供各类服务。
秩序维护部
30人
主管
1人
全面负责的秩序维护、消防及与相关部门的协调,建立管理规范,落实各项培训与专业指导工作。
领班
3人
负责当班秩序维护员的日常管理,协助主管做好秩序维护、消防管理。
礼宾兼巡逻
15人(三班)
24小时负责礼宾引导、东西楼内围的安全巡逻,进行装修管理。
消(监)控
3人
全天24小时负责监控广场及周边区域的秩序环境,负责消控设备的安全操作。
外围秩序维护员
3人
全天24小时负责外围巡视及秩序维护、人员管理、疏导工作。
机动/替班
5人
负责临时顶替当班秩序维护人员及巡逻工作。
工程服务部
8人
工程主管
1人
全面负责工程维修及设施保养工作、维修人员的工作调配与管理工作。
空调给排水技术员
1人
负责空调给排水的维修和保养工作。
综合维修技术员
4人
负责公共区域维修工作,设备系统运行监督工作、应急处理各类设备在运行中的的突发事件,负责维修和保养弱电、智能化等设施设备。
高配值班电工
2人
负责高低变配电设备的值班、操作及运行,负责强电设备的维修和保养工作。
财务部
1人
二级财务收费员
1人
负责各项费用的收缴督促工作
环境服务部
15人
保洁团队
15人
外包给专业的保洁公司,负责项目整体的保洁服务工作,含公共洗手间,两班配置。
1:
绿化日常的督导工作由环境督导负责。
2:
日常保洁工作将通过外部招标的形式,委托专业的清洁服务公司进行,根据实际情况,预计共设保洁人员15名。
第三节、物业管理费用测算
一、测算说明
1.关于物业管理服务费测算的原则
*根据项目的建筑品质及市场定位,我司将提供与楼宇品质相匹配的物业服务。
我司采用物业包干制的测算方法,提取5%的服务酬金作为该项目的收益。
2.关于物业管理服务费预测的相关说明
*物业服务费测算:
本测算中费用收缴未计算,最终单价费用未考虑入住率、空置率、销售率、物业服务费收缴率等因素。
*水费、电费、空调费的测算标准按目前相关部门的收费标准计算。
*部分设备的技术参数目前开发商还未提供准确数据,根据工作经验进行测算。
*未含前期开办费用和固定资产折旧。
*不含该房屋所发生水、电、燃气、额外空调费及其他全部费用。
3.物管费标准
*依据测算如不计算公司盈利情况,平均物管费为11.17元/平方·月。
即:
(2581748.458元-118222.7元)÷12月÷18370M2
*如果按照指出预算表计算5%盈利,平均物管费为11.72元/平方·月。
即:
2581748.458元÷12月÷18370M2
二、物业管理支出预算表
序号
项目
费用(元/年)
备注
1
员工工资及规费
1640790
详见附表1
2
员工其它费用
98264
详见附表2
3
行政办公费
52000
详见附表3
4
清洁卫生费
433800
详见附表4
5
公用事业费
56000
详见附表5
6
公共设施设备维护费
83600
详见附表6
7
税金(5.75%)
142753.91
按(1-6、8)项核算
8
酬金(5%)
118222.7
按(1-6)项核算
合计
2581748.458
附表1员工工资及规费
部门
岗位
定编
工资
人员薪资
人数
标准
月度薪资
年费用
服务中心
经理
1
5000
5000
60000
综合管理部
主管
1
3500
3500
42000
出纳兼内勤
1
2000
2000
24000
管理员
2
2200
4400
52800
前台
2
1800
3600
43200
环境督导
1
2000
2000
24000
工程服务部
主管
1
3500
3500
42000
空调给排水技术员
1
2200
2200
26400
综合维修
技术员
4
2000
8000
96000
高配值班
2
1600
3200
38400
财务部
二级财务
1
2200
2200
26400
秩序维护部
主管
1
3500
3500
42000
领班
3
2000
6000
72000
巡逻兼礼宾
15
1700
25500
306000
消监控
3
1500
4500
54000
外围秩序员
3
1700
5100
61200
机动
5
1700
8500
102000
环境服务部
保洁外判
合计
47
/
/
1112400
工资附加
按工资47.5%计提:
1112400元×47.5%=528390元
总计
1640790
附表2员工其他费用
序号
项目
年支出(元)
1
服装费
47人×150元(冬夏平均)/套×4套÷2年
14100
2
法定加班工资
40班×11天×60.2元/班×3倍
79464
3
培训费
47人×100元/年·人
4700
合计
98264
附表3行政办公费
序号
项目
年支出(元)
1
办公用品及耗材
1000元/月×12月
12000
2
通讯费
1000元/月×12月
12000
3
节日装饰费
节日装饰
3000
4
公众责任险
5000
5
办公水电
1500元/月×12月
18000
6
财务审计费
公司总部承担部分
2000
合计
52000
附表4清洁卫生费
序号
项目
年支出
备注
1
外委清洁费用
360000
按照:
2000元/人·月进行预算。
其中包括:
人工费用;公共区域保洁用品耗材;卫生间清洁消耗用品等费用。
2
公共区域室内植物摆放
30000
4
垃圾清运费
43800
按照每日0.8吨计算,150元/吨
合计
433800
附表5公用事业费
序号
项目
年支出(元)
1
公共部位照明电费及其他设施运行费用
30000
2
清洁用水
6000
3
其它(监控设施等)
20000
合计
56000
附表6公共设施维护保养费
序号
项目
说明
年支出(元)
1
维修工具维护及更新
综合测算
3000
2
电梯年检费、维保、维修材料费
综合测算
30000
(4台)
3
消防/喷淋泵维护保养费
综合测算
5000
4
消防系统年检费
综合测算
5000
5
智能化系统维保费
综合测算
5000
6
动力及照明系统维护保养
综合测算
8000
7
给排水系统维修、维护
综合测算
5000
8
其他零星维修
综合测算
5000
9
公共房屋、室外道路、公共设施维修养护
综合测算
10000
10
不可预见费
7600
合计
83600
第四节物业服务范围
一、综合管理服务
1、设置物业服务中心,办公设施设备较先进完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理,办公场所整洁有序。
2、所有人员持证上岗,服装统一,表整洁规范,行为规范,服务主动、热情。
3、周一至周日在管理处进行业务接待,并提供服务,每天接待时间不少于12小时。
4、服务规范应符合杭州市物业管理行业规范要求。
5、公开报修电话,24小时受理业主或使用人报修。
急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。
6、对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。
7、告知业主或使用人装修须知,制定商场房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,监督装修过程,对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。
8、建立档案管理制度,建立齐全的商场物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。
9、采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于商场住户80%的业主或使用人沟通,进行满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。
10、制定管理处内部管理制度和考核制度。
11、广泛运用计算机进行管理(含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)
12、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
13、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
14、对违反商场管理规定或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
二、公共区域清洁卫生服务
1、地面:
每日清扫、每周拖洗一次;一层共用大厅每日拖洗一次;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次。
2、扶手、开关盒、表箱盖等:
每日擦抹一次。
3、栏杆:
每天檫抹一次。
4、天花板、公共灯具:
每月除尘一次。
5、电梯轿厢:
每日擦拭、清扫一次以上,循环保洁(如有地毯每日换洗一次),每日上电梯保养油一次
6、垃圾收集:
每日清理二次,随时收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
7、各类公共区域小品:
每半月清洁一次。
8、果皮箱、垃圾桶:
合理设置。
每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
9、消毒灭害:
每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次(6、7、8、9月每月喷洒一次),每年灭鼠三次。
三、公共区域秩序维护服务
1、专职人员,以中青年为主,身体健康,工作认真负责并定期接受培训。
2、能处理和应对商场公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备,能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。
3、上岗时佩带统一标志,按需求穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范,仪容仪表规范整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠。
4、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
5、保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行确认制度,并进行记录
6、保安人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位、重点区域每1小时巡逻一次。
7、接到火警、警情后五分钟内到达现场,并报告业主方与警方,协助采取有关措施。
8、在遇到异常情况或住户紧急求助时,五分钟内赶到现场,采取相应措施。
9、消防监控设备24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。
10、监控中心接到报警信号后,保安人员五分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助的要求,解答用户的询问。
11、商场应有火警、水警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次的应急预案演习。
四、公共区域绿化服务
1、在商场主要点位布置绿化小品,总体布局合理,满足商场环境的需要,做到赏心悦目。
2、植物品种多样按季节进行更换。
3、每2周更换1次公共区域绿化小品。
4、每周对绿化进行一次维护。
5、造型植物及时修剪。
五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
1、门窗:
每天巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,门、窗开闭灵活并无异常声响。
2、楼内墙面、顶面、地面:
墙面、顶面粉刷层无剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
发现损坏,属小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主方或商业管理公司提出报告和建议,根据业主方决定,组织实施。
3、雨、污水管道:
区内公共雨、污水管道每年通一次,雨、污水井每月检查一次,并视检查情况及进清掏
4、道路、场地等:
每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏,属小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主方或商业管理公司提出报告和建议,根据业主方决定,组织实施。
5、安全标志等:
对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每半月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。
6、供水系统:
每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。
每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。
水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
7、排水系统:
每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵,每季1次润滑加油。
每年二次对污水处理系统全面维护保养。
控制柜电气性能完好,运作正常。
污水处理系统正常运行,周边基本无异味和明显噪声,过滤格栅无堵塞,污水排放符合环保要求。
每年清洗暴气机空气滤网二次,如有破损立即更换。
8、升降系统:
保证电梯12小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主方要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
9、弱电系统:
不定期进行调试与保养监视系统,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征,录像功能正常;电子巡更:
根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。
10、消防系统:
消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常;消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好;每天检查火警功能、报警功能是否正常;每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器及时清洗或更换;每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查;每月检查一次灭火器,及时更新或充压。
11、空调系统:
中央空调系统运行正常,运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象、中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修,制订中央空调发生故障应急处理方案,商业区域全新风换气能力≥15次/小时,夏季室内温度控制不低于26摄氏度,相对湿度控制在60%—65%;冬季室内温度控制不高于18摄氏度,相对湿度控制在55%—60%。
空调各管道与媒水泵体保温到位无裸露,无滴漏现象;空调系统过滤网和各Y型过滤器有定期清洗记录;空调蒸发器、冷凝器(水冷式或风冷式)有清洁保养记录;对排风机设定启闭时间,冬夏两季极端气温时间段对新风量有一定的调节措施;
12、房屋结构:
每年二次对房屋结构进行检查,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏,属小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制计划和物业维修资金使用计划,向业主方或商业管理公司提出报告和建议,根据业主方决定,组织实施。
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- 项目 方案