XX银行工业厂房按揭贷款业务管理办法.docx
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XX银行工业厂房按揭贷款业务管理办法
XX银行工业厂房按揭贷款业务管理办法
第一章 总则
第一条为规范工业厂房按揭贷款业务管理,防范业务风险,根据《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国商业银行法》《固定资产贷款管理暂行办法》《个人贷款管理暂行办法》《XX银行法人客户授信业务基本操作规程》《XX银行固定资产贷款业务管理暂行办法》《XX银行小微企业授信业务管理办法》《XX银行个人贷款基本操作规程》等相关规定,制定本办法。
第二条本办法所称工业厂房按揭贷款系指本行向借款人发放的,用于购买与本行开展按揭贷款合作的园区开发企业所出售的工业厂房(现房和期房)的人民币贷款业务。
第三条本办法所称园区开发企业应具备下列条件:
(一)经工商行政管理部门(或主管机关)核准登记注册的企(事)业法人,具备相应的园区开发经营资质;
(二)工业厂房项目开发建设及销售合法、合规,且已取得经政府部门批准的文件或证件,包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售(预售)许可证等合法证明;
(三)资信状况良好,经营管理规范,具备相应的担保能力;
(四)在本行开立保证金账户,按照本办法第十五条规定缴纳保证金,专用于其履行连带责任或回购担保义务时所应支付的款项及相关费用;
(五)本行要求的其他条件。
第四条如园区开发企业为地方政府融资平台名册内企业,除符合本办法第三条
规定外,还应符合有关地方政府融资平台监管政策及本行相关制度的规定。
第五条本办法所称工业厂房系指园区开发企业依法建造并取得销售(预售)资格的工业用房,包括生产经营类用房和配套用房,并应满足下列条件。
对仅购买配套用房的,原则上不予受理。
(一)工业用房所在园区经政府批准同意,原则上在市级(含)以上;
(二)工业用房应由园区开发企业按照国家标准及行业要求在指定区域内统一规划、统一设计、统一建设,具有通用性、配套性、标准化等特点;
(三)工业厂房已封顶,土地性质为国有出让,工业园区基础设施达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯、场地平整)。
第六条 本办法适用本行各级经营机构。
第二章 贷款对象及条件
第七条 贷款对象为自然人或经工商行政管理部门(或主管机关)核准登记注册的企业。
第八条 申请人为自然人的,应具备的条件及应提供的资料:
(一)应具备的条件
1.具有完全民事行为能力的中国居民,拥有贷款行所在城镇常住户口或有效居留身份,有固定、详细住址;
2.个体工商户、个人独资企业业主、有限责任公司自然人控股股东或合伙企业实际控制人[有限责任公司自然人控股股东、实际控制人系指所持借款企业股份在30%以上(含)且为借款企业单一最大持股股东的自然人,如借款申请人与提供连带责任保证的股东、合伙人所持股份之和在50%以上(不含)的,可视借款申请人为有限责任公司自然人控股股东或合伙企业实际控制人];
3.借款人及其名下企业信用状况良好,无恶意拖欠银行贷款本息或信用卡恶意透支的信用记录,无诉讼案件;
4.经营前景较好、经济效益良好,有按期偿还贷款本息的能力;
5.已与园区开发企业签订购买工业厂房的合同或协议;
6.已支付符合本行要求的首付款;
7.与本行开展按揭贷款合作的园区开发企业出具的同意提供担保的决议或文件;
8.同意以所购工业厂房作为抵押物;
9.本行要求的其他条件。
(二)应提供的资料
1.工业厂房按揭贷款申请书(附件2);
2.有效身份资料,如身份证、军人身份证件、港澳居民来往内地通行证等国家规定的有效身份证件;
3.婚姻状况证明,若已婚,提供结婚证;若未婚,提供民政局出具的未婚证明;若离异,提供离婚证和民政局出具的未再婚证明;
4.经营资格资料,如有效的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、生产或经营许可证、经营场地使用证明等(房产证、租赁合同等);
5.经营1年(含)以上的申请人须提供经营状况资料,如最近3个月银行对账单或近1年任意3个月的纳税证明或销售合同等;
6.还款能力证明资料,如经营性收入证明资料、工资性收入证明资料、租赁性收入证明资料、资产证明资料等;
7.提供授权本行查询中国人民银行个人信用征信系统,并记录、使用查询结果的授权书;若申请人已婚,其配偶也须提供该授权书;
8.与园区开发企业签订的购买工业厂房的销售(预售)合同或协议,以及首付款项收据或发票等首付款支付证明资料;
9.本行要求提供的其他证明文件或材料。
第九条 申请人为企业的,应具备的条件及应提供的资料:
(一)应具备的条件
1.经工商行政管理部门(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、合伙企业、个人独资、个体工商户、其他经济组织,并在工商或相关部门办理年检手续;
2.发展前景较好,符合国家产业政策的行业;
3.经营管理制度健全、经营状况良好、市场前景可观,能提供真实可信的财务资料;
4.持有有效的贷款卡(证);
5.在本行开立基本账户或一般账户;
6.信用状况良好,具有按期偿还贷款本息的能力;
7.已与园区开发企业签订了购买工业厂房的合同或协议;
8.已支付符合本行要求的首付款;
9.与本行开展按揭贷款合作的园区开发企业出具的同意提供担保的决议或具有同等效力的文件;
10.经本行信用等级评定在AA-级(含)或aa-(含)以上;
11.企业主要经营者或实际控制人具有一定的从业经验,无不良信用记录(含2年内非恶意逾期或欠息连续不超过3期,且累计不超过6期);
12.同意以所购工业厂房作为抵押物;
13.本行要求的其他条件。
(二)应提供的资料
1.工业厂房按揭贷款申请书(附件3);
2.经年检的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、开户许可证和贷款卡;
3.验资报告、公司章程或合伙协议,其中个人独资企业、合伙企业、个体工商户不需提供验资报告;个人独资企业、个体工商户不需提供公司章程或合法协议;
4.企业法定代表人(实际控制人)或其主要股东的身份证明材料及个人简历;
5.经审计的最近3个年度财务报表及最近1个月的财务报表(如成立未满3年的,提供自成立以来经审计的年度财务报表及最近1个月的财务报表),其中小微企业所需提供的财务信息,依照本行小微企业授信业务管理办法执行;
6.董事会或有权机构同意融资的决议书或具有同等效力的证明文件;
7.与园区开发企业签订的购买工业厂房的销售(预售)合同或协议,以及首付款项收据或发票等首付款支付证明资料;
8.本行要求提供的其他证明文件或材料。
第三章 贷款额度、期限、利率和还款方式
第十条 贷款额度
根据借款人所购工业厂房的交易价格、贷款期内还款资金来源等因素合理确定贷款额度。
贷款额度一般不得超过借款人所购房地产总价值或评估价值的60%。
经本行信用等级评定在AA级(含)或aa级(含)以上的企业,可适当降低其首付款比例,但贷款额度最高不得超过其所购房地产总价值或评估价值的70%。
借款人为小微企业的,贷款额度最高不超过2000万元。
第十一条 贷款期限最长不得超过7年。
第十二条 贷款利率按照中国人民银行利率政策以及本行利率定价管理办法,综合考虑贷款风险、风险收益、综合贡献度等因素合理确定。
第十三条 还款方式。
贷款期限在1年以上的,可选择按月等额本金或等额本息还款方式;贷款期限在1年(含)以下的,可选择按月付息,到期一次性归还贷款本金的方式,也可选择按月等额本金或等额本息还款方式。
第四章 贷款担保及保证金管理
第十四条 贷款的担保方式。
工业厂房按揭贷款的担保方式主要采用借款人以所购工业厂房作抵押物、园区开发企业提供全程连带责任担保或阶段性连带责任担保;借款人的法定代表人(实际控制人)提供连带责任保证,并根据借款人的经营情况、财务状况、资信状况等情况决定是否要求借款人提供其他担保,或要求符合本行要求的第三方为借款人提供回购担保。
(一)全程连带责任担保
园区开发企业为借款人提供连带责任保证,保证期间为自主债务履行期届满之日起2年。
(二)阶段性连带责任担保
园区开发企业为借款人提供连带责任保证,保证期间自按揭贷款合同生效之日起,至抵押的工业厂房办妥正式抵押登记手续,并将他项权证及其他有关资料交本行核对无误、收执之日止。
(三)回购担保
回购担保系指当借款人发生下列情形之一时,即回购担保条件成立时,由回购担保方按照回购价格(包括但不限于借款人未结清的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权或抵/质押权费用及相关费用,下同)代为清偿借款人所欠本行债务。
1.借款人连续3个月或累计6个月不能按约定还款的;
2.贷款合同期限届满,借款人仍未能清偿贷款本息的;
3.贷款合同所约定的贷款提前到期情形的。
回购担保方一般为园区开发企业。
如园区开发企业为园区管理委员会投资设立的建设开发公司,园区管理委员会也应为借款人提供回购担保;如园区开发企业为其他开发企业,还应符合《XX银行房地产开发贷款业务管理办法》第七条所列条件。
第十五条 保证金管理
贷款经办行应按下列要求,对保证金进行管理:
(一)园区开发企业按不低于本行向借款人发放的按揭贷款金额的5%,将保证金存入或划入其在本行开立的保证金专户,专项用于其履行连带责任或回购担保义务所应支付的款项及相关费用。
按揭贷款结清时,经贷款经办行审批后可退还保证金。
(二)园区开发企业代偿借款人逾期本息,或因履行回购担保义务导致保证金账户余额低于合作协议项下的所有按揭贷款余额5%的,贷款经办行应要求园区开发企业于发生之日起5个工作日内补足保证金。
如园区开发企业未及时补足保证金,贷款经办行应停止办理合作协议项下的所有按揭贷款业务,并追究园区开发企业的违约责任。
(三)合作协议项下所有按揭贷款全部清偿后,园区开发企业方可申请办理保证金账户销户手续。
第五章 贷前调查与授信审查、审批
第十六条 办理工业厂房按揭贷款前,贷款经办行应依照本行固定资产贷款管理实施细则、房地产开发贷款业务管理办法、法人客户授信业务基本操作规程、个人贷款基本操作规程等相关规定,对园区开发企业及工业厂房按揭楼盘项目进行贷前调查、风险评价、信用等级评定、拟定按揭贷款合作协议、按揭授信额度及其单户贷款审批标准,形成工业厂房按揭贷款项目调查报告、工业厂房按揭贷款项目评价报告(风险评价报告),上报本行有权审批机构审查审批。
该项目经本行有权机构审查审批通过后,贷款经办行在落实审批条件且与园区开发企业签订按揭贷款合作协议(附件1,本行经办机构可根据实际情况作相应修改,补充合作协议,但须经本行有权部门审查批准)的情况下,方可受理按揭授信额度项下的单笔按揭贷款业务。
按揭贷款合作协议应包括但不限于以下内容:
(一)合作范围、期限及担保的责任、范围、期限以及处置措施;
(二)保证金的缴纳比例、用途、使用限制条款以及其他权利和义务等。
第十七条 贷前调查。
贷款经办行贷前调查人除按照固定资产贷款、房地产开发贷款业务管理办法、小微贷前调查指引等相关规定进行贷前调查外,还应重点关注以下内容:
(一)工业厂房定价的合理性。
发放按揭贷款之前,贷前调查人应对工业厂房所在园区或开发区进行整体性评估。
对于工业厂房的定价,原则上应委托本行认可的具有房地产评估资质的评估机构进行评估。
贷前调查人应对工业厂房价格的合理性、真实性进行分析与判断。
(二)担保方式。
根据借款人的经营情况、财务状况、资信状况等情况,确定贷款的担保方式。
(三)交易的真实性。
核实买卖双方(园区开发企业与借款人)是否已签订买卖合同,交易价格是否真实合理,预付首期款收据或发票是否真实。
第十八条 授信审查。
贷款审查人依据本行授信业务审查管理办法等相关规定,对授信业务的可行性、合法性、合规性进行审查,并充分揭示授信业务的主要风险,提出风险防范措施,出具专业、独立、客观的授信业务审查报告和审查意见。
第十九条 授信审批。
授权审批人或总、分行授信审查委员会按照本行规定权限进行审批,并出具明确的审批意见。
第六章 贷款发放
第二十条 签订合同。
贷款经办行按要求落实有关放款条件,与园区开发企业、借款人等各方签订相关按揭贷款协议、借款合同、抵押合同等有关按揭贷款的合同。
第二十一条 抵押登记。
贷款发放前,贷款经办行应指派专人与抵押人办妥抵押登记手续,并取得相关权利证明。
以期房抵押的,应到当地房地产管理部门办理预抵押登记手续,待期房竣工交付并办理对应的产权证后,办理正式抵押登记手续;以现房抵押的,应办理正式抵押登记手续。
第二十二条 购买保险。
贷款经办行应按照本行授信业务担保管理办法相关规定,要求借款人到有关保险机构以抵押物为保险标的购买保险。
第二十三条 贷款发放。
总、分行放款中心按照本行放款工作管理办法、最终审批意见及放款条件进行放款审查,贷款资料核实无误后,办理贷款发放手续。
贷款必须按照受托支付的方式发放,根据借款人出具的受托支付委托书,将贷款通过借款人账户直接划转入园区开发企业的结算账户。
第七章 贷后管理
第二十四条 贷款发放后,贷款经办行应按照本行相关授信后管理办法,安排管户客户经理进行贷后管理。
办理预抵押登记的,贷款经办行和管户客户经理应密切关注产权证办理情况,督促园区开发企业、借款人配合本行办理正式抵押登记手续。
第二十五条 回购的实现
当借款人发生本办法第十四条第三项所列情形之一时,即回购担保条件成立。
贷款经办行应及时指派专人向园区开发企业送达《回购通知书》,要求园区开发企业自收到通知书5日内,按照回购价格代为清偿借款人所欠本行债务,回购不涉及抵押物的移交。
园区开发企业履行回购担保义务后,贷款经办行将对应的抵押权证、保险单等资料交给园区开发企业,并协助园区开发企业将抵押物工业厂房的保险受益人及抵押权人变更为园区开发企业,即园区开发企业取得代位求偿权,可向借款人进行追偿。
第八章 附则
第二十六条 本办法由总行公司业务管理部、零售业务管理部、小微企业业务管理部负责解释和修订。
第二十七条 本办法自发文之日起执行。
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