110615富阳合作最终稿.docx
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110615富阳合作最终稿
马鞍山雨山湖项目营销策划代理合同
委托方(甲方):
马鞍山永安房地产开发有限公司
受托方(乙方):
上海富阳物业咨询有限公司
根据《中华人民共和国合同法》及国家相关法律法规的规定,本着公平自愿、互惠互利、诚实信用,的原则,鉴于上海富阳物业咨询有限公司的品牌及信誉,双方就甲方开发建设的“马鞍山雨山湖二期”项目(以下称本物业)进行合作,甲方委托乙方承担项目的全程营销策划和代理销售事宜,就项目相关合作条款达成以下协议,双方共同遵守执行。
第一条项目概况
乙方对甲方位于 马鞍山雨山湖物业(以下简称“本物业”)进行全程营销策划与独家代理销售。
暂计总建面积约为 60000 平方米。
(具体数据按照确定的规划方案执行,并制定附件作为双方确认依据)
甲方保留部分物业,该部分不作为乙方代理销售范围,具体保留面积及单位于本物业开盘前1个月双方书面确认。
第二条 合作原则、组织与相关制度
1、声明、承诺与保证:
甲方声明:
其为依法设立的具有独立法人资格的有限公司,依法有权从事本合同项下房地产项目的开发与经营;甲方承诺,将严格遵循诚实信用的民事活动原则,全面履行其在本合同中的应尽义务;甲方保证,当其发生违约行为时,将依照合同规定承担违约责任。
乙方声明:
其为依法设立的具有独立法人资格的有限公司,依法有权从事本合同项下房地产项目的全程营销策划及独家代理销售;乙方承诺,将严格遵循诚实信用的民事活动原则,全面履行其在本合同中的应尽义务;乙方保证,当其发生违约行为时,将依照合同规定承担违约责任。
2、平等、诚实、信用、合法原则
甲、乙双方据此原则签订本合同,并将在合作中严格遵守。
乙方提供全程营销策划及独家代理销售服务。
乙方将发挥其自身公司多个专业部门的整合优势,就本物业的市场推广定位、产品规划设计、环境设计、建筑方案筛选等各方面提供顾问参考服务。
对于本物业的品牌宣传、形象设计、市场推广及媒体广告费用,甲方另行支付。
3、项目小组,双方确定项目小组并确定项目负责人各1名,(甲方负责人:
乙方负责人:
)该负责人负责协调各自项目小组日常工作,处理本合同履行的各项具体事宜,并对合同履行期间日常往来文件、方案、资料、稿件等进行签字确认。
4、执行制度
(1)例会制度:
A.项目前期策划阶段:
根据项目及开发商需要,双方随时协商沟通,确定会议时间;
B.项目营销阶段:
双方采取例会制度,例会确定为每月一次,具体时间由甲乙双方协商决定(地点:
在甲方项目所在地),双方项目负责人必须参加,其他项目组成员根据需要参加。
如遇特殊情况(如甲方参展、大型活动期间),可随时调整会议时间并提前一个工作日通知乙方,乙方应全力配合;
(2)阶段工作计划:
乙方应根据双方确定的阶段推广计划、销售计划制定每一阶段的工作计划,并应于每次阶段工作会议前向甲方提交该一阶段的工作计划,由甲方五个工作日内进行补充修改确认;甲方确认工作计划后,乙方必须严格执行,不得任意改变其工作计划内容。
(3)阶段工作会议:
双方定期召开阶段工作会议,总结上阶段工作,拟定下阶段工作计划,交流市场信息,改进策划方案,进行创意沟通。
该会议每月一次,具体时间及地点由双方协商决定,双方项目负责人及项目小组成员必须参加;
(4)会议纪要:
每次会议乙方有指定专人对会议详情进行纪要,对会议过程中所讨论的内容进行详细纪录,并于会议后两日内整理完成相关会议纪要,交由双方项目负责人签字确认,该会议纪要一式两份由甲、乙双方分别保存,以作为双方合同执行过程中的依据;
(5)阶段工作总结:
甲、乙双方每次阶段工作会议之前,由乙方以书面形式向甲方提交“阶段工作总结”,就上一阶段的策划方案执行情况、广告创意表现成果等进行分析总结。
第三条委托期限
代理期限暂定为 24 个月,自2011 年 6 月 日起至_2013 年 6 月 日止。
第四条代理价格表
1、委托代理销售一房一价表(底价表及表价表):
委托代理销售价格按一房一价底价表进行,具体价格在乙方进场后二个月内或开盘前二个月甲乙方双方协商制定书面一户一价底价表及表价表,并在开盘前一天最终确认。
2、乙方保证:
未经甲方同意,不得自主以低于一户一价底价表的价格和变更价格对外销售本物业,特殊情况甲乙双方协商议定。
第五条 营销推广费用及使用
1、本物业总体营销策划费用按销售总额1.0%计算。
营销推广费包括但不限于:
广告、推广、制作及发布;楼书和资料、制作和印刷;销售道具制作;促销活动费用;会展费用;异地推广活动费用等与销售活动相关的费用。
2、乙方提交营销推广的详细使用方案,报甲方确认后执行。
3、乙方根据甲方提供的工程时间节点,制定各销售期具体时间节点和广告推广的初步方案。
如因甲方原因变更工程时间节点,乙方可作相应调整。
4、乙方策划制作全套广告方案,必须报甲方确认,经甲方签字确认后实施。
5、推广计划、宣传计划在本物业概念性建筑设计方案通过政府审批后向甲方提供初案,报甲方确认。
如在实施过程中有变动,另报甲方确认。
6、乙方负责组建营销策划团队并承担全部团队各项费用。
7、甲乙双方共同认为,本物业营销推广费用是乙方完成销售进度不可缺少的条件之一,若因甲方原因推迟(或减少)广告工作和推广预算之执行,则乙方的销售计划(任务和考核指标)也相应顺延(或减少)。
第六条本物业服务费用及结算方式
1、前期产品策划定位服务费
前期全额策划费:
贰拾万元整(¥200,000元)
结算方式:
分四次支付
第一阶段前期策划费:
人民币伍万元整(¥50,000元)。
在本合同签订生效后七日内,乙方提交《服务工作计划》、甲方确认后一周内支付乙方第一阶段前期策划费
计人民币伍万元整万元整(小写:
(¥50,000元),作为乙方开展项目前期工作的费用。
第二阶段前期策划费费:
人民币伍万元整(小写:
¥50,000元)。
Ø自甲方下达书面任务书后三十日内,乙方提交《市场调研成果》和《项目业态定位报告》并协助甲方及其建筑设计公司提交《项目规划建议报告》),甲方于七个工作日内确认后即支付乙方第二阶段前期策划费计人民币伍万元整万元整(小写:
(¥50,000元),
第三阶段顾问咨询费:
人民币伍万元整(小写:
¥50,000元)。
Ø自甲方下达书面任务书后二十日内,配合甲方及其建筑设计公司通过建筑工程规划许可政府审批,审批通过后七个工作日内即支付乙方第三阶段前期策划费计人民币伍万元整万元整(小写:
(¥50,000元),作为乙方开展项目前期工作的费用。
第四阶段顾问咨询费:
人民币伍万元整(小写:
¥50,000元)。
Ø自甲方下达书面任务书后二十日内,乙方提交《项目营销策略报告》,甲方于七个工作日内确认后即支付乙方第四阶段前期策划费计人民币伍万元整万元整(小写:
(¥50,000元),
Ø前期产品策划定位服务费为预付费用,本物业当销售代理阶段委托销售部分整体销售率达到30%阶段全额返还甲方,如该物业在2012年12月31日前仍未取得预售证,或因任何原因造成项目合同终止,则该预付款项不予退还。
2、销售佣金:
销售佣金为本物业销售总额的1.1%。
甲乙双方确认,满足下列约定的,视为该房屋成功销售:
房屋销售以套为出售单位,购房者签署《马鞍山市商品房预售合同》并备案完成
Ø结算方式:
销售期内,每月的1日,甲乙双方根据上月已签约的套数金额,房号、户主、面积、成交价等要素汇集一次双方于五日内书面确认,并依客户到帐(“到账”定义为:
购房者签署《马鞍山市商品房预售合同》并完成备案,同时乙方将购房者贷款资料通过银行贷款审批并且购房者支付了首期房价款)为基础每月制作结算单,甲方于每月10日前确认并支付给乙方,收到款项后乙方应开具有效发票。
Ø乙方完成双方约定的每一阶段销售计划(附件三)方可按销售总额的1.1%比例结算销售提成,否则仅按应结金额(销售总额的1.1%)的75%结算;未结算部分顺延至下一阶段销售计划,如乙方达成双方约定下一阶段累计销售之销售计划(附件三),则次月10日甲方将剩余25%结算给乙方。
第七条溢价分成及结算方式
1、溢价约定:
溢价以根据委托代理的一房一价之底价表(附件二)之总价为计算依据,乙方最终实现超过委托代理一房一价之底价表之总价以上部分为溢价,一房一价底价表及销售表价表必须得甲方同意,乙方无自主调整价格的权利。
2、溢价分成比例:
溢价部分甲方占85%,乙方占 15 %
3、溢价结算:
自正式销售开始,每月的1日,乙方依客户到帐(按6.2定义)为基础每月制作结算单,甲方于每月10日前确认溢价分成金额并支付给乙方,收到款项后乙方应开效发票。
第八条购房者退房
1.由于乙方的原因(如销售说辞不实、销售文件处理错误等),造成购房者退房,该房不计入成功销售总量。
2.由于甲方的原因(如工程时间拖延及产生质量问题等),造成购房者退房,则乙方不用返还乙方就该户已取得的佣金及溢价,而甲方亦需承担该户退户而产生的费用,该房屋不计入成功销售总量。
3.由于购房者自身的原因要求退房,购房者支付的违约金(甲乙双方按溢价标准分成)。
购房者所退房屋,不计入成功销售总量,由乙方另行销售。
第九条:
双方权利和义务
(一)甲方权利和义务
1、甲方须保证其所提供的物业销售法律文件和资料真实、合法、有效,否则,由此引起的相关责任和损失由甲方自行承担;
2、经甲方核准符合甲方要求后,甲方同意在该物业的各种宣传媒体、资料及现场包装物料上印上乙方营销代理字样,以利于销售活动的开展;
3、甲方提供项目销售中心及销售中心的办公家具和办公设备,如电脑、传真机、复印机、打印机、饮水机、等,承担售楼处内的水、电、煤、电话及保安保洁等费用,(乙方提供具体数额甲方签字确认);售楼处办公耗材由乙方支付。
4、代理期间,由甲方派出的财务人员负责统一收取买方的定金、房款及相关税费,并开具甲方的收据或发票;
5、一切有关本物业之其它合同文件均需由甲方签定,任何其他个人或其他单位签定均属无效;
6、乙方未能按照提供给甲方工作计划内容完成工作且乙方工作造成甲方经济损失,甲方有权单方终止合同或继续履行并且保有最终解释权。
(二)乙方权利和义务
1、乙方负责承担本物业的前期产品策划定位服务及营销策划、销售代理服务;在代理期内,甲方不得委托乙方以外之任何代理公司为“本物业”代理销售,同时乙方不得另行委托第三方进行独家代理与销售;乙方制定合理销售计划书,经甲方确认后,作为乙方销售执行依据,并在开盘前二个月具体确认(附件三)。
2、保证策划与销售代理工作的合法性,并向甲方提供营业执照、资格证书等证明资料;并指定团队负责人与甲方对接;团队负责人及主要人员须经甲方考核确认,在工作过程中甲方考核不合格者甲方有权要求乙方调换人员,具体以双方协商为准。
3、乙方应按合同约定的内容完成项目的全程策划和销售代理工作,负责项目销售现场(销售部)的日常管理工作,楼盘现场接待、客户追踪、成交等销售工作;乙方有义务协助甲方办理《商品房预售许可证》、预(销)售合同的交易登记、公证、银行按揭贷款手续及其他相关手续,配合甲方和物业公司办理交房手续和业主入住手续。
4、乙方应为代理销售单位的价格表、付款方式、优惠措施等提供专业性意见,甲方享有决定权。
乙方应严格按照甲方确定的价格表、付款方式等相关销售资料执行,不得任意改变;
5、安排有关售后跟进,包括提交详细的销售报告、市场动态、客户统计分析、媒介分析、策划及销售方面的分析报告。
于各期销售完成后,根据市场及客户反映,及时对下一期项目销售及宣传提供书面合理化建议;
6、根据甲方的要求进行专业的市场调查及研究分析,准确掌握消费客户心态及配套设施的要求,并进行市场竞争项目及成功项目的个案分析等,从而有效地制定市场定位及推广策略;
7、根据市场调查所得资料进行分析及研究,结合乙方的专业经验与知识,按甲方提供的资料,对本物业的销售进行总体策划,制订出本物业的整体营销推广方案;
8、调查推荐广告公司等专业公司,参与筹备整个广告宣传推广工作,并提供项目包装制作建议及媒体选择建议,负责本物业营销过程中各种设计并跟进相关制作工作,协助甲方检定所有推广工具及宣传广告等内容;
9、乙方所提议制作之电视广告、报章杂志广告、宣传单张等一切文宣,须符合当地法令所规定。
乙方对本物业的各种有关宣传、计划需经甲方书面确认方可实施。
并参与一切市场推广策划中的宣传活动,例如邮寄宣传单张、软性推广、邀请卡、新闻发布会、展销会及一切有助于本物业的推广与销售宣传工作,并协助制定广告预算。
协助有关广告公司安排各大媒体刊登广告;
10、乙方选拔经验丰富之销售队伍进驻现场并负责销售的执行及控制及全部费用:
11、非经甲方同意,乙方不得与买方增减经甲方审定的《商品房买卖合同》及相关文件的任何条款;不得以口头、书面等任何形式向买方做出未经甲方认可的承诺和解释;
第十条违约责任
(一)甲方违约
1、甲方未经乙方书面同意擅自将本物业委托第三方的,视为甲方违约。
甲方并支付赔偿,赔偿金额为:
甲方对于乙方当期已执行的营销策划及代理销售工作,甲方双倍支付当期应付未付的佣金及溢价(含未支付部分)。
2、由于不可抗力的因素,致使本合同无法履行,由甲乙双方得协商终止本合同,互不承担违约责任。
3、本合同签订后,双方应共同遵守。
除甲乙双方确认的销售计划外,双方任何违反本合同规定的行为均属违约;如有违约,违约方应承担相应的违约责任,并且守约方有权要求违约方继续履行合同义务或有权终止合同
4、若甲方不按本合同规定支付各种应付款项,则甲方应被视为违约,除应按照本合同的约定支付乙方代理佣金及溢价外,还应承担相应违约责任,每逾期一天甲方应承担逾期支付金额千分之三的违约金;逾期超过30天,除继续收取违约金外,乙方有权因逾期时间相应延长销售计划时间。
如由于甲方连续2个月未向乙方支付佣金及溢价,乙方有权在甲方支付本合同约定的乙方代理佣金及溢价后(含未支付部分)解除合同。
(二)乙方违约
1、在本物业合同期内,本物业委托整体销售率未达到70%前,乙方不得在本物业所在城市内推介同类项目(甲方的其它项目或甲方认可的项目除外),如经发现,甲方有权单方解除本合同;乙方赔偿金额为:
根据乙方当期已执行的营销策划及代理销售工作,乙方双倍赔偿当期应收未收的佣金及溢价(含未支付部分);
2、乙方不得擅自向买方收取未经甲方同意的任何费用;如违反,则乙方应当赔偿,赔偿金额为:
乙方双倍赔偿收取的不正当费用,甲方还将保留追究乙方法律责任的权利。
3、乙方在整个代理期间不得采取有损甲方商业利益、信誉和形象的不正当行为及市场推广及销售事宜与事实不符、夸大宣传及不实承诺而造成甲方经济损失。
如发生以上违约情况,甲方有权单方面解除本合同,并且赔偿甲方实际经济损失费用(实际经济损失费用甲方提供有效依据为准)。
4、)乙方仅作为策划和代理销售人员,不得以甲方名义从事其他经济活动,否则视乙方违约,并承担其经济责任和法律责任。
5、)若乙方不按本合同规定提供相应服务,则乙方应被视为违约,甲方有权不予支付乙方代理佣金及溢价,乙方还应承担相应违约责任,每逾期一天乙方应承担合同佣金及溢价金额千分之三的违约金;逾期超过30天,除继续收取违约金外,甲方有权解除合同。
第十一条合同终止
有下列情形之一的,合同权利义务终止:
1、本合同因已按约定履行完毕而自然终止;
2、本合同经各方协商一致而终止;
3、本合同因一方违约或因一方有不正当竞争行为或因一方擅自转让本合同项下权利义务而终止;
4、,本物业实施过程中因不确定因素造成不能正常实施完成,从而合同终止履行,甲方结算乙方在合同终止阶段前工作费用。
5、法律法规规定终止的其他情形。
第十二条保密条款
1、未经合同对他方书面同意,任何一方对本合同和各方相互提供的资料、信息(包括但不限于商业秘密、技术资料、图纸、数据、以及与业务有关的客户的信息及其他信息等)负保密责任,并不得向任何人披露上述资料和信息,但正常履行本合同项下义务的除外。
2、本保密条款具有独立性,不受本合同的终止或解除的影响。
第十三条不可抗力条款
由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因,致使本合同不能履行或者不能完全履行时,遇到上述不可抗力事件的一方,应立即书面通知合同对他方,并应在不可抗力事件发生后十五天内,向合同对他方提供经不可抗力事件发生地区公证机构出具的证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件。
由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分免除履行合同的责任、或者延期履行合同。
第十四条争议的解决
凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议,合同各方应通过友好协商解决;如果协商不能解决,可向马鞍山人民法院提起诉讼。
第十五条其他
1、本合同货币以人民币计算;
2、甲、乙双方签署,立即生效。
生效双方应严格遵守。
未尽事宜,双方另行协商,订立补充协议,作为本协议的组成部分,具有同等法律效力。
如果补充协议内容与本合同书内容有冲突的,以补充协议为准。
3、因本合同书约定产生的附件且经双方确认后均属于本合同书的必要组成部分,与本合同具有同等法律效力。
4、如果甲方因某些原因停止马鞍山雨山湖物业项目的开发作业,本份合同有效期截止至作业停止之时,甲方结清乙方前期各项费用,双方合同解除,互不承担违约责任。
5、本合约以中文书写,共一式肆份,甲、乙双方各持贰份。
6、合同经甲乙双方法定代表人/或正式代表人签字,并加盖公章(合同章)后生效。
甲方:
乙方:
地址:
地址:
电话:
电话:
法定代表人:
法定代表人:
签约日期:
签约日期:
合同附件清单:
附件一:
项目营销策划服务内容
附件二:
项目一房一价(底价及表价)表
附件三:
项目销售计划
附件一
一、发展策划部分服务内容
1.市场研究
1.1项目发展环境研究
通过资料分析,对项目所在的区域、板块及项目周边的城市及房地产发展环境做出一个结构性归纳。
为后继的研究及策划提供一个清晰的背景。
1.1.1城市环境
1)城市定位
2)宏观经济
3)城市结构
4)发展规划
1.1.2房地产环境
1)房地产市场规模
2)房地产需求构成
3)房地产分布格局
4)产品结构
5)价格结构
6)房地产发展走向
1.1.3宏观政策影响
1)需求面影响
2)供应面影响
3)后市预估
1.2分类市场分析
通过各类型产品分类调研的方式,对相关内容进行归纳,为下一阶段产品研究建立一个比较基础。
主要包括
1.2.1分类市场发展状况
1)产品分布
2)供需情况
3)客层分类
4)发展状况
5)未来走向
1.2.2重点项目分析
1)开发规划
2)项目规模
3)供需结构
4)物业构成
5)项目分布
6)产品结构
7)去化构成
8)客源组成
9)价格行情
10)后继走向
1.3区域市场研究
通过区域研究与项目调研,在个案深度上,对外部市场关系与内部竞争格局做出研判,为项目未来的定位提供一个清晰的前提。
1.3.1区域功能研究
1)区位分析
2)环境构成
3)开发进度
4)竞争识别
5)前景分析
1.3.2区域市场研究
1)市场划分
2)市场规模
3)项目构成
4)客源分布
5)产品结构
6)销售状况
7)价格行情
8)后市预判
1.3.3指标项目研究
1)项目条件
2)总体定位
3)目标客层
4)核心配置
5)产品组成
6)产品风格
7)发展策略
8)价格组合
9)通路组合
10)去化状况
2.项目定位
2.1机会研究
在项目自身条件研究的基础上,识别出项目在外部关系格局中可能的发展机会,并进行比较性的分析。
2.1.1项目认知
1)项目性质及规模
2)选址条件研究
3)场地条件研究
4)规划条件研究
2.1.2机会研判
1)市场潜力
2)竞争条件
3)发展起点
4)SWOT总结
2.2定位策略
选择最有利的发展机会,并形成一整套策略组合以建立总体定位。
2.2.1总体定位
1)目标市场
2)项目定位
3)竞争策略
4)产品组合
5)价格区间
2.2.2项目概念
1)概念创意
2)总体精神
3)价值主张
4)项目诉求点
2.3产品定位
在总体定位里程碑的基础上,根据消费意向、竞争策略、项目条件等因素确定出产品定位。
1)功能组合
2)容积率分配
3)初步产品配比
4)产品模式
2.4发展策略
将产品定位结合项目条件进一步深化,提出在场地利用、空间布局、发展分期、产品包装等方面的建议。
2.4.1总体布局建议
1)物业分区
2)功能配置
3)核心系统建议
4)空间构成建议
5)产品配置建议
2.4.2发展策略
1)销售步骤
2)价格预测
3)收入估计
2.4.3产品建议
1)产品路线
4)建筑风格
5)景观风格
6)物业管理
二、规划设计顾问工作内容
此部分内容是为配合项目前期发展策划顾问工作而特别设立的服务,由乙方房产建设研究部门负责参与配合,其主要工作内容如下:
3.前期策划总体规划建筑设计建议。
4.对各阶段设计方案提供相应的意见和建议,具体内容如下:
1、楼盘规划设计优化建议;
-在充分调研和听取甲方意见后,代表甲方向设计单位开列建筑设计任务书
-在楼盘建筑规划方面提出优化建议。
-在建筑布局方面提出优化建议。
-在建筑立面方面提出优化建议。
2、楼盘户型设计优化建议(包括户型面积定位、功能定位等等)理由阐述;
3、楼盘环境设计优化建议和理由阐述;
4、项目配套优化设计建议和理由阐述;
5、项目物业服务建议和理由阐述;
6、协助甲方对设计方案成果进行评审,甄选优选方案。
7、协助甲方对方案进行相关的释案工作。
三、企划顾问工作内容
1、市场定位、企划方向的确认
1)楼盘的细分市场定位;
2)楼盘的产品定位、客源定位;
3)楼盘的竞争定位;
4)楼盘的设计基调、设计风格确定;
5)广告基调和广告风格的确定。
2、策划报告
1)营销主题楼盘的细分市场定位;
2)案名、推广名;营销总精神;
3)所有卖点的罗列。
4)广告企划;
5)广告策略;
6)广告计划;
7)媒体计划。
3、设计服务工作
1)、MARK或LOGOTYPE的设计、标准字体的设计、标准颜色的确认;
2)、接待中心风格定位建议、室内布置设计建议和现场表现的设计(即LOGO墙、展板、灯箱、引导旗、横幅等精神堡垒)及效果监理,接待中心室外空间企划、设计效果监理;
3)、印刷媒体,如楼书、海报、DM、平面图册、信封、名片、请柬、手
提袋等的企划、设计、文案、完稿;
4)、报刊媒体,如报纸广告、杂志广告的企划、设计、文案、完稿,电视广告、广播广告的企划;
5)、未列出但属于本物业的其他广告宣传资料的文案和平面设计;
6)、各项会展和SP活动展示设计任务书及制作监理
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