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国务院2019年立法工作计划
住建部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》
6月6日
中央国家机关住房资金管理中心
关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知
国管公积金将加大租房消费支持力度
7月18日
财政部、住
建部
公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单
排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围:
北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。
9月26日
住房和城乡建设部部长
王蒙徽
将大力发展和培育住房租赁市场,因地制宜发展共有产权住房,稳步推进
城镇棚户区改造。
11月28日
住建部大力整治住房租赁中介机构乱象
集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治,严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为
2019年国家出台的各项政策文件可以看出,国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务,支持城市住房租赁建设,整治租赁中介乱象,规范房地产住房租赁市场平稳发展。
2019年部分省、市住房租赁典型落地方案
分类
典型城市政策举例
开展规模化租赁业务
深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务
搭建住房租赁信息平台
上海浦东新区住房租赁公共服务平台上线运行;
苏州正式启用租赁房屋信息与监管平台
大力发展人才公寓
郑州、广州、上海、北京等多城均出台人才公寓相关规定
商业用房改造租赁住房
广州明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公
混合等类型非住宅存量用房,可以按规定改建为租赁住房
就地方城市政策而言,在“加快建立多主体供给、渠道保障租购并举的住房制度”的大方针下,住房租赁政策更为细化,包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等,通过多渠道推进住房租赁市场发展。
住房租赁市场情况
PartB
租赁市场概况
•最为租房需求第一大群体,流动人口总量近年来呈现出缓慢下降的趋势:
2015年全国流动人口总量为2.47亿人,2017年流动人口总量为
2.44亿人。
•《中国流动人口发展报告》指出,2017年流动人口中,新生代流动人口(1980年以后出生)
3
2.5
2
1.5
1
0.5
中国流动人口规模(亿人)
所占比重为65.1%。
0
•除流动人口外,普通高校毕业生也存在大量的租房需求。
近十年来,全国普通高校毕业生人数呈逐渐增长趋势,据估算2020年全国高校毕业生人数将达
874万人。
1000
800
600
400
200
全国普通高校毕业生人数(万人)
全国租赁用地供应情况
674
539
280.2
50
2016年2017年2018年2019年1-10月
租赁用地面积(万㎡)地块数
150
100
100.0
80.0
60.0
40.0
20.0
0.0
上海纯租赁住房用地供应情况
89.4
63.8
48.9
40
30
20
10
2017年2018年2019年1-10月
租赁住房用地出让面积(万㎡)地块数
•2016年,首宗租赁相关用地在北京成交,至今全国多个城市推出了租赁用地。
2018年租赁用地供应量出现高峰,
全国总供应量约670万平方米。
2019年1-10月,租赁相关用地供应量近300万平方米。
租赁市场供应
2019年1-11月重点城市租赁房源供应情况
•从供应量来看,2019年第四季度供应总量下行,月均值环比第三季度下降13.2%;
•全年来看,4-5月为租赁房源供应高峰,年初为供应低谷。
2019年1-11月重点城市租房供应量
北上深广南京海圳州京
武杭天
汉州津
成西苏长都安州沙
郑重宁
州庆波
沈无青东阳锡岛莞
分城市看,北京、上海、深圳租赁房源供应量位居前三;
南京全年租房供应领先新一线城市。
2019年重点城市租赁房源各户型供应量占比
20.4%
41.8%
33.5%
4.2%
1居室
2居室
3居室
4居室及以上
•租赁房源户型方面,重点19城中1居室的租赁房源占比41.8%,2居室占比33.5%,4居室及以上大户型租赁房源不足5%。
不同城市级别租赁房源户型占比情况
新一线城市
33.1%33.8%
19.6%21.2%
5.3%3.1%
41.7%41.8%
一线城市
•一线及新一线城市租赁房源主力户型均以1居室为主,新一线城市的2居室及3居室房源占比略高于一线城市。
2019年重点城市租赁房源各面积段供应量占比
3.7%4.4%
6.7%
33.3%
11.4%
21.3%
19.2%
0~50平
50~70平
70~90平
90~110平
110~130平
130~150平
150平以上
从各面积段占比看,2019年重点城市租赁房源主力供应面积集中在50㎡以下,占比为
33.3%。
50-70㎡、70-90㎡分别占比为
19.2%及21.3%。
不同城市级别租赁房源面积段占比情况
20.6%
22.2%
20.5%
7.8%
10.6%12.3%
7.9%
5.6
%
4.0%6.1%
3.4%
2.7%
33.2%
•对比一线及新一线城市租赁房源面积情况,总体相差不大,新一线城市70-90㎡房源占比相对高于一线城市,而50-70㎡房源则是一线城市占比较高。
2019年重点城市租赁房源各价格段供应量占比
8.6%7.3%
7.7%
26.4%
15.8%
12.9%
0~1000元
1001~2000元
2001~3000元
3001~4000元
4001~6000元
6001~8000元
8001元以上
租赁房源价格方面,1001-2000元/月的房源占比最高,为26.4%;
2001-3000元/月的房源占比也高于两成。
不同城市级别租赁房源价格段占比情况
40.4%
29.1%
24.7%
13.5
14.2
14.3%
11.5%
13.6%
15.3%
10.2%
4.6
6.1%
1.3%
1.4%
•对比一线及新一线城市租赁房源价格情况,新一线城市租赁房源价格在1001-2000元/月的占比40.4%,而一线城市4001-6000元/月的租赁房源占比最高,为24.7%。
租赁市场需求
2019年1-11月重点城市租赁房源访问情况
•年度租房需求来看,3月返城季是租房需求的高峰期,而后总体较为平稳,下半年租房需求呈下行趋势。
2019年1-11月重点城市租房访问情况
•分城市看,一线城市的总体租房需求依然高于大部分新一线城市,北上深租房需求领先。
•新一线城市中,成都的租房需求居首位,排名全国第二,仅次于北京;
其次为重庆、武汉等中西部城市。
北上深广成重武西京海圳州都庆汉安
杭郑苏长沈青天南宁无东州州州沙阳岛津京波锡莞
租金走势
2019年1-11月重点城市平均租金走势(元/㎡·
月)
•2019年1-11月,重点19城的
平均租金在41.2元/㎡·
月。
•月度来看,7月份平均租金相对较高,而后呈下降趋势。
44.0
42.0
38.0
36.0
34.0
32.0
30.0
40.6
41.641.8
41.241.441.5
42.3
41.141.3
40.340.0
2019年1-11月重点城市租金均价(元/㎡·
•新一线城市中杭州租金价格在50元
/㎡·
月以上,其他城市的租金价格多在20-40元/㎡·
月之间。
50.0
10.0
杭天宁
州津波
苏南成青武州京都岛汉
东长重西郑沈无莞沙庆安州阳锡
租赁市场未来展望
PartC
•合肥:
为推行住房租赁合同网上签约和备案制度,住房租赁当事人应当在规定期限内,将住房租赁合同通过合肥市住房租赁服务监管平台进行备案登记。
•杭州:
住保房管局下发了《关于做好租赁住房信息报送及网签备案系统对接的通知》,要求全市住房租赁企业、中介机构
将租赁房源数据纳入租赁平台管理,强化行业监管,加强信息归集。
•深圳:
《深圳市住房租赁监管服务平台管理办法(暂行)》首次实现住房租赁在线登记备案,实现全市住房租赁信息全部纳入管理。
明确相关部门业务系统应当实现与租赁平台的互联互通,积极配合实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能。
•租赁房源实际的备案在很多城市依然不完善,一方面不利于政府对于租赁市场的实现有效管理和精准调控,另一方面对于租赁双方的权利也缺乏相应保障。
后续随着租赁市场的不断推进,各地备案和监管的力度将持续提升。
发行主体
产品类型
发行时间
当期规模
总规模
发行利率
所获评级
底层资产
交易场所
中国恒大
ABS
2019年1月
11.8亿
100亿
7.50%
AAA
租赁租金
上交所
远洋地产
3.08亿
50亿
5.00%
信托受益权
深交所
朗诗绿色集团
类REITs
2019年3月
10.68亿
4.60%
朗诗寓森兰项目
华发股份
15.48亿
AA+
旗下租赁住
房
海南省发展控股
2109年4月
8.7亿
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