某临港工业项目可行性研究报告精编Word格式文档下载.docx
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此外,在2400平方公里的建设用地中,工业用地占到1000平方公里,城镇生活居住用地则为600—700平方公里。
从结构上讲也很不合理,工业用地太多了,按国际标准,工业用地与生活居住用地之比最高也就是1,由此看来,xx市的工业用地规模已超警戒线。
3、价格走势分析
工业物业凭借着高达7%~12%工业地产出租回报率,以及遥遥领先于国内其他城市的成熟产业配套,xx市已成为大型国际物流运营商和物流地产开发商进入中国的首选门户。
因此,相比住宅和商业地产,工业地产似乎成了2003年后开始的房地产宏观调控的受益者。
不只是在xx市,从全国范围来看,工业地产发展近20年,投资回报率一直匀速向上,少有下挫的例外。
但是,与其它许多国家相比,中国的工业土地、工业物业价格还非常低廉,与住宅、商业地产还有很大的差距,因此,工业物业的租售价格还有很大的上升空间,巨大的投资潜力不容忽视。
二、xx、xx工业市场分析
工业房地产近两年在中国的被关注度飞猛上涨,逐渐追赶并超越住宅地产及商用地产等,而xx市这个世界瞩目的国际大都市凭借其得天独厚的优势及坚实的工业房地产发展基础更成为内、外资投资的宠儿。
1、xx新区
xx新区面对着太平洋,它的扇形面正好对着亚洲经济最发达的国家和地区,这就使xx新区成为世界了解中国的窗口,是各国投资者进入中国的大门。
目前,xx新区发展的重点是拓展功能,提升产业,主要包括:
大力增强创新创业功能;
加快发展高科技产业和高增值产业;
大力发展高层次现代服务业;
全面推进国民经济和社会信息化。
金桥的主导产业为电子信息、汽车整车及零部件、现代家电产、生物医药与食品产业等,目前金桥园区内的厂房基本只租不买,厂房的平均租赁价为1.2元/平米/天。
金桥现代产业服务园Ⅱ期将会是跨国公司地区总部、研发中心、数据中心云集的基地以及现代产业服务基地。
目前的平均租金为4元/平米/天,但需要整栋租赁。
张江目前可租售的工业物业以研发办公、孵化楼宇为主,平均租金为3元/平米/天。
目前张江的土地批租价格最高,为每平方米206美元。
外高桥随着保税区开发建设的深入,原来开发的土地使用情况基本饱和,可供批租转让的土地资源已十分有限。
目前,外高桥保税区厂房仓库的平均租金为1.2元/平米/天。
2、xx区
xx拥有xx市最大的空海两大运输港口(xx市xx国际机场、xx市洋山深水港口),具备了成熟的网状交通脉络,直线距市中心距离较近,受到市区及起步较早的xx新区和闵行区的影响非常大,虽然起步较晚,但套用了其他地区成功的模式,产业渗透、产业转移、产业对接等发展速度非常快,在短短的几年里已经形成了具备一定规模的成熟工业区,随着临港新城的建设推进,xx会在下一个五年发展中有着更高速的腾飞。
从实地来看,xx规划的工业厂房是依据行业标准严格建造的,特别是临港新城地区,建造成本较高、基础设施完善,其次xx产业发展速度相对高,工业厂房供求相对平衡,这是xx厂房价格高位走势的部分因素。
从长远来看,两港优势必然大幅度带动xx的工业发展,工业厂房还会以上升态势随着工业产业发展走上浮,3年的两港规划也预示着xx工业地产3年上扬。
目前xx工业用地平均价约为40万/亩,厂房平均租金价格为0.66元/平米/天,售价为2685元/平米。
3、综述
工业地产发展前景广阔
xx市的工业物业租售价格基本一直处于稳步攀升的态势,xx市工业地产市场的前景相当被看好。
大量跨国公司继续在沪投资兴建自用的厂房、物流中心和研发中心等工业设施。
多层产房将成为xx市工业地产的主导产品
从供需市场来看:
由于工业用地的日渐稀缺以及工业物业租金价格的稳步上涨,业主们都想方设法地将物业容积率达到允许范围的上限,于是三层、四层的多层厂房成了新增工业物业的主体。
而纵观当前的需求市场,从事机械加工制造类等需要单层厂房的刚性需求占整个需市场的近40%。
因此,供、需厂房的不匹配性已成为目前xx市工业房地产市场的主要矛盾点。
但从长远发展来看,随着xx市工业地产逐渐向产业地产转变的必然趋势,多层厂房、研发办公楼在未来5年内将成为xx市工业地产的主导。
三、xx空港工业区
1、工业园概况
空港工业区地处xx中心镇,北接xx新区,东邻xx国际机场,近邻xx市深水港。
工业区四面环路,远东大道贯穿工业区南北,使工业区与市中心和深水港紧密相连。
西边川南奉公路和北边的闻居路连通xx,南边的盐朝公路直通东海岸。
工业区西侧xx运河连接川杨河通黄浦江,工业区距离xx国际机场仅3公里。
毗邻xx,紧邻空港,近年来,“临空”的区位优势,使xx镇逐渐成为xx大发展中的一支重要经济力量,而不断加快空港工业区的开发建设和招商引资力度,并加强与xx新区的联动发展,则让xx这一“空港重镇”振翅腾飞。
要引“凤”,先“筑巢”。
经过几年的努力,闻居路以南、A30高速以东——xx空港工业园区5年里投入1.7亿元,完成了首期2平方公里范围内的路网、电网、水网、气网以及通讯、绿化等基础设施配套建设;
主干道闻居路已延伸至机场高速公路,形成总长8公里、二纵二横,集排雨、排污于一体的道路网格。
良好的投资环境,吸引了国内外企业竞相入驻
xx市xx食品有限公司、xx市xx食品有限公司、市
(一)电机、赫比(xx市)精密冲压模具有限公司等大批企业纷纷落户空港工业园区,为xx发展航空食品加工、航空配件制造维修、电子电器产品等产业注入了强大的活力。
这期间,注册资金逾1亿美元的xx市波音航空改装维修工程有限公司的成功入驻,更有利助推了xx“临空”经济的发展。
目前,空港工业区签订协议项目103个,协议总投资66亿余元。
落户xx年产值超亿元的企业已经增至9家,税收入库超千万元的企业也已增至4家。
同时,受xx国际机场二期开发带来的效应,预计今年xx镇可实现地区生产总值22.6亿元,实现财政收入1.4亿元。
xx临空经济区的功能定位,更使xx与xx和机场两区一港的联动更为密切。
目前,xx新区川沙工业区、临空工业园区和xxxx空港工业区、老港工业区四方正在积极筹措,为把这4个工业区合并为xx市xx空港工业园区而努力创造条件。
放眼未来,xx已绘就“经济强镇,空港重镇,和谐新镇”的蓝图,将建设宾馆餐饮区、大型商贸购物区、休闲观光区和环境优美的居住区。
北联xx,南拓临港,一个城镇环境与自然景观相协调,与xx空港相匹配的现代化“空港重镇”。
四、xx空港工业园功能区概况
xx市xx空港工业区位于xx市市xx区xx镇区域的东北角,规划面积为8平方公里,由工业区、物流保税区和仓储物流区三大功能区组成。
1、工业区
工业区1.12平方公里的投产企业,每平方公里工业产值33.48亿元,每平方公里产出税收1.54亿元,每平方公里提供就业岗位7781个,在xx区级工业区中名列前茅。
2、物流区
物流区规划面积为5平方公里,位于横十路以南、盐朝公路以北,远东大道以东至机场围场河,物流区一期开发面积为1.85平方公里。
3、保税区
空港物流保税区总面积达3.58平方公里,xx区xx镇占地0.54平方公里。
购地入驻园区基本要求:
Ø
以外资企业为主;
投资额度需求:
不低于200万人民币/亩,税额:
不低于20万人民币/亩;
生产型企业,生产产品必须以内销为主;
以机械、电子、家纺类为主,及部分仓储物流;
4、综述
从园区企业的情况开看,目前入住企业主要以机械,电子类、及仓储为主及少量的家纺类企业,其生产型企业主要以内销型为主;
从园区内的产权结构来看,除部分企业以自主购地建造厂房外,大多不符合购地企业都已租赁为主;
从园区厂房结构来看,除自用型企业部分以多层为主,租赁型企业主要以1层标准型厂房为主,多层厂房租赁较少;
从园区内的租赁情况来看,租赁比例在50-60%左右,租赁面积以800-1500平方米居多;
从价格来看,园区租赁价格较为统一,在0.6-0.65元/平方米*天;
销售物业现仅有一例,为一栋4层多层,及一栋1层厂房,总建筑面积在13000平方米,单价为2600元/平方米;
五、项目市场定位
1、产品定位
2-3层框架结构厂房
产品建议:
该区域工业用地较少,且地理位置优越,应用足容积率,达到利润最大化;
2、价格定位
租赁价格建议:
0.55-0.6元/平方米*天(区域市场价)
销售价格建议:
2500元/平方米
定价理由:
本项目为多层厂房,结构优势略低于一层厂房,故价格建议稍低于区域价格;
3、客源定位
利用本地块两港的地理优势,以出口贸易型企业为主要目标客户。
第二部分项目分析篇
一、项目地块分析
1、地块特征
本地块位于xx空港工业区内,地块形状呈长方形,东临远东大道,西近金亮路,北靠张家路港,南面为M-8号地块。
地块总占地面积为30亩(约20010平方米),目前为空地。
2、地块周边
地块目前是空置状态,地块所处为工业园区内,周边多为厂房及在建厂房。
地块北面厂房居多,本地块临近正在建造中的丰霖医疗机械公司的厂房,地块南面多为空地。
这些厂房基本上以单层厂房为主,入驻企业以电子产品研发、机械设备、物流贸易等为主。
3、SWOT简析
优势(STRENGTHS)
属于空港工业园内地块,拥有机场和两港的交通优势
地块方正,利于规划设计;
周边项目对本地块的干扰小;
劣势(WEAKNESSES)
地块面积不大,如果实现多种功能,相对会比较局促;
自成一体,没有依托,不利于形成气候;
地块在园区内的位置靠里,不易寻找到。
园区自身仍处于成长期,因此,无法提供强有力的人气与口碑支持。
机会(OPPORTUNITIES)
xx机场二期和两港的建设优势带来较多机会
经济持续发展,园区发展依旧迅猛;
威胁(THREATS)
经济衰退或其他不可抗力;
周边地块迅速发展,形成激烈竞争气候。
4、地块分析总结
☐一块小而精的地;
☐一块优势很多的地;
☐一块机会大于威胁的地;
☐一块需要智慧与挑战精神的地;
☐一个可以成就财富梦想的项目。
二、项目开发建议
根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的四种模式有4种,即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
工业园区开发模式是目前国内各级政府常用的工业地产开发模式,其主要特征表现为:
在政府的引导下完成,通过创造特殊优惠政策及税收优惠条件营造园区与其他工业地产项目的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合条件的相关工业发展项目。
如xx空港工业园就是典型案例之一。
主体企业引导模式,一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业,为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值,通过获取大量的工业土地,以营建一个相对独立的工业园区;
在自身企业入驻且占主导的前提下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。
如xx市
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